はじめて大家さん 不動産の専門家が綴るブログ 2018年1月

1月9日：不動産投資で頑張らないお金儲けは如何でしょうか？Part1

新年、明けましておめでとうございます。

2018年が始まりました。
皆様にとって、飛躍の年になりますよう、「はじめて大家さん」従業員一同、皆様に微力ながら参考にしていただければと、今年もトピックスを書いていきたいと思いますのでよろしくお願いします。


◆不動産投資で頑張らないお金儲けは如何でしょうか？

不動産投資という言葉を聞くとどうしても見え隠れしてしまうのが「お金儲け」という意思です。

その途端に多くの人が、お金儲け＝悪いという判断からどうにも倦厭してしまう姿が目に浮かんでしまいます。
あるアンケートで「投資」という言葉から、何を連想しますか？というものがありました。

ＴＯＰ10のうち、半数以上の言葉がネガティブ、マイナスイメージな言葉になったというのは、日本特有のものではないでしょうか？

昔、お金に固執する人や、がめつい人は「よくない」という教育でした。
「お金の話はするもんじゃない！」という風潮が強かったんです。


そこまでしてお金が欲しい？

今の生活で満足できない？

という疑問を投げかけてくる方もいるかもしれません。

しかし、人間だれしも、良い家に住みたい、いい服を着たい、おいしいものを食べたい、付き合いもあるし、趣味も楽しみたい。。。。

毎日一生懸命働かれている中であと5万円、あと10万円あれば……。

ということを切実に思ったことはありませんか？


お子さんの入学や突然の出費などによってお金が必要になることは現実的な話として少なくありません。

そう考えた時、大家業を行うまでもなく副業という範囲内にて、不動産投資を行いサラリーマンとしての毎月の給料＋αとして「5万円」「10万円」が収入として入ってくればどれだけ嬉しいことでしょうか。

そう考えた時、お金儲けという言葉にも、さまざまなランクやグレイドがあり、積極的に行うお金儲けでない不動産投資という選択肢もあることを皆さんに知ってもらいたいと思っています。大阪・兵庫・京都など関西の不動産投資・不動産買取なら初めて大家さん㈱エグゼジャパンへ

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1月10日：不動産投資で頑張らないお金儲けは如何でしょうか？Part2

まず手始めに一つの物件を買って、その物件からさらに手広く次の物件。。。。次々と増やしていきたい

そして最終的には一棟アパートや一棟マンションを何棟も。

なんていう誰しもが叶えられない可能性の低いお金儲けではなく実現性の高い、そして、安全性の高い、お金儲けを考えませんか？

区分マンション一つから初めて、困らない程度に次の区分マンションへとつなぎながら増やしていく。

立地のいい場所で満室稼働で、安定収入を得る。

そして、10数年先には数百万単位で売却利益を受け取れる。


その中で毎月のサラリーマンの給料に「＋5万円」「＋10万円」という頑張らないお金儲け、という選択肢ができるのも不動産投資の魅力の一つだと言えます。

さらに、団体信用保険もついてきますから、安定・安心・安全な投資を目指される方には最適です。

「衣食住」が人間の生活水準を決めると言われているなか、不動産投資はその中の「住」。「住」の占める割合は人に取って重要な要件になるわけです。

それはつまり需要があることを示しており多くのユーザーが必要とする訳です。

需要が多く供給が足りない場所で、物件を持てば安定的に利用者が現れる可能性があり不動産投資としての副業も失敗が少ないといえる訳です。

お金儲けは少し気が引けるけど「頑張らないお金儲け」としての不動産投資は如何でしょうか。

はじめて大家さんとなる皆さんのお手伝いをさせて頂きます。
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1月11日：「副業をしたい！」Part1

今の本業のほかにたとえ毎月一万円でも稼げたら良いですよね。

趣味を充実させたり、外食の回数を増やせたり・・・・・

普段の食事を少し豪華にすることができたり。。。。

しかしながら、継続して副業で稼げる人はそう多くありません。

また、稼げる額が小さくてあまりプラスになっていない人もいます。

そういう人の多くは、副業に対する意識・マインドに問題がある可能性があります。


それでは、副業を始める上で持って置くべき心構えについて説明します。


【副業をするために大切な心構え】

本業のように副業をする

副業は本業とは別に、一つもしくは複数の仕事をすることです。

本業の仕事は通常日中の時間帯に行いますから、副業は必然的に出社前、もしくは出社後若しくは休日などに行う必要があります。

いくら稼げるからと言っても、本業の終業時間中にやっていると、会社に報告されて、本業が無くなってしまう恐れがありますので、ご注意を！

ここで、副業に対して持っていてほしい心構えがあります。

それが「本業のように副業をする」です。

これはとても大切なことで、多くの人が副業という名前から「 本業よりも力を抜いてもいい」と考えることがあります。

しかし、副業も本業と同様に仕事であり、本来力を抜いてはいけないのです。

副業といえど、自分の時間を投資し、集中して仕事を行う必要があります。

これができなければ、副業でお金を稼ぐのは難しいでしょう。
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1月12日：「副業をしたい！」Part2

2、片手間で稼げるほど楽ではない

副業と一口に言っても、それこそ、千差万別、様々なものがあります。

アフィリエイトで稼ぐ、転売、ブログなど。

最近では、ユーチューバーといわれる、YouTubuで稼ぐという方も注目されてますよね


才能と、手間をかければ、どれも初心者でも始めることができる副業です。

そして今ではパソコンやスマホがあればできてしまうので、多くの人が始めます。

ただ、副業で稼ぐ、それも生活費のプラスになるほど稼ぐとなると、それなりの勉強と投資が必要です。

場合によっては教材を買うこともあるかもしれませんね。

まさに本業のように働くのです。


片手間で稼げると思っている限りは、どれをやっても失敗することは間違いないでしょう。

投資を惜しんだり、時間を他のことに使ってしまったりと、ダラダラと時間を過ごしてしまうかもしれません。


3、時間を注げないなら本業に注力したほうがいい


副業でお金が欲しいと思っていても、行動や思いが伴っていなければ結果を得ることは難しいでしょう。


仕事で疲れて、ダラダラと時間を過ごしてしまっている。

それは言っていることとやっていることが矛盾していますよね。


副業に対して時間を注げないのであれば、本業の勉強をした方が稼げるでしょう。

仕事の効率化を考えたり、資格の勉強をしたりする。

そういう時間の使い方の方が自分のためにもなるでしょう。


副業は決して怠けてお金を稼げるものではありません。

本業と同じように考えて行動し、働くことでお金がついてくるものです。

まずはこのことを頭にいれておいてくださいね。

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1月13日：初心者向けのやってはいけない不動産投資勉強法とは？Part1

弊社が管理運営しているサイトの名前は

「はじめて大家さん」

という名称となっています。

名前からお分かり頂けるように「大家さん業」を初めてはじめようとされる方に対して、全力でサポートさせて頂こうという思いから「はじめて大家さん」という名前にさせて頂いた訳です。

さて、そんな「はじめて大家さん」となる初心者の不動産投資家の皆さんに今回は「やってはいけない勉強法」という話を紹介させて頂きます。

当然、不動産は、大きな買い物ですから不動産投資を行う前に、セミナーに行ったり、本を読んだり、インターネットで調べたり。。。いろいろと勉強をするかと思います。

その中で時間に縛られず、また、自分のペースで一番、一般的で勉強し易いのが書籍を読むことです。

不動産投資、というくくりで調べれば多くの書籍が出てくるはずです。

ですが、そんな不動産投資関連の書籍でも「手を出していけないもの」というのが存在します。

それは発刊されてから何年も経過している書籍です。
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1月14日：初心者向けのやってはいけない不動産投資勉強法とは？Part2

何年も経過しているとどうやって調べるのかと言えば紙の書籍ならば最後のページあたりに発刊日などが書かれており参考にすることができるはずです。

では、どうして発刊日が古いとダメなのか。

発刊日が古いということは、その書籍にかかれている情報も古いということです。

新鮮なナマの情報が書かれていないわけです。

東京近郊の利回りの相場が書かれていたとしても、それが古ければ参考にすることもできないわけです。

不動産にしても、金融にしても、その時の全体の流れに合ったものでないといけません。

インフレの時代に、デフレ時代に書かれたものを読んでも、なんの参考にもなりません。

顕著な例ですが、8年前に書かれた本、5年前に書かれた本、3年前に書かれた本、すべて今の時代には通用しない(参考にならない)時代遅れ尚話になってしまうわけです。

そんな情報を元に一人勉強していたとしても勉強になるどころか、誤った知識を仕入れてしまい不動産投資を初心者の段階で失敗する恐れがあります。

そんな書籍ですが発刊日が古いとすべてがダメ。というわけではありません。

しっかりと改訂版を丁寧に作り直されているような書籍は信頼することもできます。

一人で勉強する時にはなるべく新しい情報を仕入れるのも重要だと言えます。

ですが、一番に勉強になるのは様々な人と情報好感を行うことです。

セミナーなどに参加するにも良いですが弊社のような不動産投資を手助けしている業者へと出向いたりし営業マンとの会話を重ねながら、さまざま生きた情報を仕入れる。

というのも勉強法の一つと言えます。

ただ書籍だけを黙々と読んで勉強するのではなくさまざまな営業マンと会話をして勉強するのも一つの方法です。
そのはじめの一歩として弊社へと問い合わせて頂ければと考えます。
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1月15日：不動産投資物件購入の際の地震保険を選ぶポイントPart1

不動産物件をお持ちになる場合、火災保険は先ずほとんどの方が加入されますが、地震保険となると入られない方も多いです。

特に、関西の方は関東の方に比べ加入されていない方が多いように思います。

地震はもちろんみなさんご存知の通り、建物に多大な被害を与えるます。

しかし、それだけではありません。

復旧までに家賃収入が見込めなくなり金銭的にも大きな損害をこうむることになります。


という事で「地震保険を選ぶ際のポイント」をご紹介します。


①地震保険の補償対象と保険額の設定

地震保険は、地震や津波、噴火を原因とする損害に対して補償される地震災害専用の保険になります。

加入する際は、地震保険の対象と支払われる保険金額の設定について知っておく必要があります。

火災保険では、地震災害による建物や家財の損害に対する保険金は支払われないので火災保険に地震保険を付帯させる必要があります。

地震保険の対象となるのは、居住用建物とその建物内の家財です。

ここでいう家財は、生活用動産のことです。

例えば、有価証券、印紙、切手、1個又は1組の価額が30万円超の貴金属や骨董品などは生活用動産に含まれません。

地震保険の保険金額は、主契約となる火災保険とは別に火災保険金額の30～50％の範囲内での設定です。

但し、保険金には上限があり建物の補償は5,000万円、家財の補償は100万円に定められています。
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1月16日：不動産投資物件購入の際の地震保険を選ぶポイントPart2

②地震保険金の支払い

加入する際は、どのように保険が下りて、どう支払われるかについて知っておく必要があります。

建物と家財の損害に応じて保険金が支払われます。

「全損」、「半損」、「1部損」の3つに分類されます。

【全損】

建物の主要構造部が時価額の50％以上の損害又は、延床面積と70％以上が消失・流失した状態を言います。
この場合、保険金額の100％が支払われます。

【半損】

建物の主要構造部が時価額の20％以上50％未満の損害、又は延床面積の20％以上70％未満が消失・流失した状態を言います。

この場合は保険金額の50％が支払われます。

【1部損】

建物の主要構造部が時価額の3％以上20％未満の損害、又は床上も浸水あるいは地面から45cmを超えて浸水した状態を言います。

この場合保険金額の5％が支払われます。

地震保険に加入すると、所得税の優遇制度も使えます

地震保険の支払い額が年間5万円以下の場合は、全額、年間で5万円を超える場合は5万円が控除されます。

地震保険は、火災保険と付帯する形で加入することになりますので火災保険で補償しきれない部分をカバーできます。

加入する時の条件や補償内容などは確認しておきましょう。

はじめて大家さんでは提携している保険代理店がありますので、保険についてもご相談下さい。
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byリフォーム&管理部

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1月17日：不動産投資の「リート」とは？Part1

「不動産投資」が注目されているのは、皆さんもご存じのとおりですが、実はいま、「不動産投資」という選択肢は個人投資家から羨望の目を向けられているのを知っているでしょうか。

言うまでもありませんが、銀行の金利はいつまでたっても好調する様子を見せず、株への投資に関しても年末近くは高値の更新が有ったりで活況を呈していましたが、不祥事などによって突然下落したり、海外の影響を受けたりという不確定要素が多いため、厳しい状況も少なくありません。

そんな中でいい利回りの物件が散見することができる不動産投資へと個人投資家の方々が始めようとする動きがあるそうです。

そんな中の一つとして以前に紹介させて頂きました「リート」が注目されています。

「リート」とは「不動産投資信託」のことです。

投資家などから少額の投資を集め、巨額の投資物件を購入するという考え方でその考え方が個人投資家が増えてきている引き金となっているのは間違いありません。

大勢の個人投資家が集まり、投資額を集めて大きな巨大施設などを購入し投資した金額によって配当金を分割するという管理方法のため個人投資家としても大きなリスクを抱えずに収益をあげられる利点から個人投資家の中で不動産投資も広がっている訳です。

個人投資家が羨望を向けるように確かに高利回り物件は存在します。

しかし、高利回り物件とは、あくまでも想定の利回りという事を忘れてはいけません。

東京や大阪などではまだまだ高利回り物件を見つけるのは難しい部分もありますが少し郊外へと目を向けることで高利回り物件の一棟アパートや一棟マンション、戸建なども幾つかあり、見つけることができる状況です。

しかし、そこで必要になってくるのが目利きができるかどうかです。
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1月18日：不動産投資の「リート」とは？Part2

「おお！高利回り物件」

と喜々として物件を見つけた！と思っても、実は、その物件、郊外にあって、いったん空室になれば、本当に人が住んでくれるのかわからない・・・空き室だけが続き収益を上げることすらできない場合もあります。

そもそも高利回り物件とは

「儲かる物件」ではなく、「価格を下げないと売れない物件」なのです。

もしも、その購入にローンを組んで、購入した場合は、ローンの返済だけでもできない厳しい状況もあり得るわけです。

ではそんな郊外や少し都心部から離れた、いわゆる遠隔地にある物件は、いったい、どれが良いのか？という目利きをどのように養えばよいのでしょうか。

率直に言って早々に養えるものではありません。

長年物件を見続け、独自に勉強を続けてようやく身についてくると言えます。

「駐車場は、戸数に対しどれくらいあるのか？」
「間取りは？」
「生活利便性は？」
「それに対して、家賃は相応か？」

などなど、様々なチェックすべき点があります。


すでに持っている人の助言を聞き入れ目利きを学ぶことで、独学以上に早く習得することもできるはずです。

そんな助けができるようにはじめて大家さんはお客様との対話を続けております。

物件に興味がありましたらいつでもお問い合わせ下さいませ。
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1月20日：ユダヤ人から金銭感覚を学ぼう(1)

お金は好きですか？という問いに対して堂々と「YES」と人前で答えられる日本人は少ないようです。

その理由として、昔から日本では、金ばかり勘定する商人は卑しいとされていました。

実際に江戸時代中期に商人が大名などに資金を貸し付けたりして、権力を持つまでは、士農工商が本来の地位でした。

（特に商人の街、大阪では商人のほうが強くなりました）

そういった文化の中で育ってきた日本人は、ねずみ小僧を称え、新渡戸 稲造の「武士道」を好むというのが日本人の本質とも言えるでしょう。

こういった文化はもちろん大事です。しかしながらユダヤ人の思考からすると、

「お金を好きになろうとしない」

ことを「清貧の美学」とする日本人が滑稽に見えると言ってます。


根本的に「お金の本質」を知らない、知ろうとしない日本人があまりにも多いとも言ってます。（イスラエルビジネスマン）


ユダヤ人から学ぶとすれば、好きになる為にはお金のことをもっと知る必要があるかもしれません。

例えば異性で好意を持った人ができた時、相手のことをもっと知りたくなるのは当然の流れです。

れば知るほど相手のことが好きになるのが相性というもの。

これを金銭感覚に置き換えてユダヤ人の子供は幼少期から、徹底して家庭教育で学びます。

教ではお金を大切な物として扱い、決して清貧に美学は無いと教えます。

も歴史的な生い立ちがそうしていると思われます。

ことから、お金はあれば人生を幸福にする物の一つだと教えています。

貧しい事は単純に「不幸」な事であり、貧しければ家族も養えませんし、子供たちに教育も与えられません。

「貧しくても清ければ良い」などというのは詭弁だと考えています。
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1月21日：ユダヤ人から金銭感覚を学ぼう(2)

しかし、ユダヤ社会では常に物事の両面を教えます。


どういう事かというと、「お金の大切さ」だけでなく、同時に「お金の魔力」についても思考を巡らせている訳です。

お金は人生を幸福にしてくれます。

しかし、お金だけを追求し過ぎると「適正さ」や「正直さ」を失い、不幸を招くんだよという事を幼少期から叩きこむのです。

聖書には、お金儲けの方法は解いてないです。

しかし、お金に関しての「してはいけないこと」はしっかり教えているのです。


適正さ（Fair）と正直（Honest）な方法で、正しい稼ぎ方をすると言う事で、こうした教えを幼少期から学ぶユダヤ人は、大人になっても、しっかりとした金銭感覚が身に付きます。

また、違う意味で、「金離れ」が悪い人が多いとも言われています。

たとえ小銭を使う買い物であっても、理屈に合わない買い物はしませんし、彼らは理にそぐわないと文句を言います、もちろん値段交渉をする人（関西人はしますが・・）が多いのです。

この辺がユダヤ人と日本人の間に大きな差あがあると感じます。

特にお金持ちであるユダヤ人は価値のあるものに対しては喜んでお金を払いますが、自分に不必要なものは、いわゆる「金離れ」はよくありません。

ケチと言って良いかも知れません。

の感覚からいえば、海外の屋台で、安いものを買うときに、外国人料金を提示されても、まあ手数料くらいかなと少額の場合諦めがちですが、ユダヤ人はどうもそう考えないようです。

は値段の問題ではないという事、まさしく「適正か」「正直か」で判断しているのです。

ユダヤ人は、サービスが良くなければ、チップを弾まないなど、お金を出すときは小額でもきちんと考えて払う癖がついているようです。

商品の値段に見合う価値を真剣に考えているのです。

日本では金離れがいいことはその人の評価の対象になったりもしますが、ユダヤ人はそれを決して良しとしないのです。

日本人のように金離れが良い事も、人間関係をスムーズにさせるなど良い面はありますが、このユダヤ人のお金との向き合い方は参考になりますね。
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1月22日：「定期預金にまつわる金利のカラクリ」

銀行窓口で

「定期預金に預ければ、普通預金より利息が良いですよ」と

勧められた経験はありませんか?

定期預金は、元本が保証されているので、目減りすることはなく損しない安全な選択、僅かながらも利息がつくのでプラスと思われていませんか？

現在、平均的なメガバンクの定期預金金利は0.01％です。

★【72の法則】

※ 金利を数字に考える時に使う計算方法＝預けたお金が倍になるまでの年数

例）100万を預けて倍の200万になるまでの年数は？
72 ÷ 0.01 ＝ 7200 （7200年もかかってしまいます）

例）20年後までに預けた100万を倍にするための金利は何パーセント？
72 ÷ 20年 ＝ 3.6 （3.6％の金利なら20年後には倍になります）

「元本が保証されている」という代償として、預金は金利が低く設定されています。


つまり、効率よくお金を増やしたいとお考えの方には、まったく向いてないのです。

また、「預金保険制度＝ペイオフ」が本当に実行的であるか？は疑問です。


間もなく行われる「関西アーバン銀行」「近畿大阪銀行」「みなと銀行」の例を見ても分かるように、今後も都市銀行や地方銀行の合併・編成が行われる可能性は十分にあります。

そうなった時、実際に、ペイオフ制度は、どうなるのか?

意味のないことになってしまうかもしれません。

定期預金は「利息はなかなか増えない＋信用リスクは高い」せっかくまとまった金額を預けるのに価値のないものと言えます。

そこで、初心者でもはじめやすいマンション投資はどうでしょうか？

不動産投資と聞くと「初期投資にお金がかかりそう」「空室になった時、回収できないのでは…」などなど不安がよぎるかもしれません。

実は、マンション投資はあらゆる面で優れた投資対象なのです。

市場が充実しているので、売却も容易で現金化しやすく貯蓄代わりにもなります。

詳しく不動産投資を知りたい、また資産運用をお考えの方は是非、この機会に「はじめて大家さん」までお問合せ下さい。

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1月23日：金融情勢から読み取る投資術

現在の金融情勢から読み取る投資術

2008年のリーマンショックを乗り越えてきたメガバンクや地方銀行が再び試練を迎えています。

「もう10年も経つのか」という感じですが・・・

最大の原因は、やはり日本銀行のマイナス金利政策。

運用収益は上らない、企業融資もさっぱりダメ、稼ぎ頭だったカードローンやアパートローンは「行き過ぎ」でブレーキをかけざるを得なくなった。

サラリーマン大家さん向けの投資商品に力を入れていた銀行も、貸しすぎだ！と自重を求められた。。。


そして、最後の手段として打ち出したのが、国内向け店舗の統合や数万人に及ぶ人員削減計画など、厳しい状況になって来ています。

窓口業務は、AIを利用したものに変わるものと思われます。

メガバンクは一般の中小企業や一般顧客をターゲットから外す可能性も考えられると思われます。

メガバンクも必死で、今後、日本に収益機会が無くなるという見込みから、海外をターゲットとして積極的に進出し、これまでのやり方は、主に日本企業（現地法人）を支援してきたのですが、これからの計画は現地に還元し、現地の金融機関の買収を活発に行う事を発表しました。

これは一説に、国に対するポーズとも言われていますが、何の思考もこれには感じません。

ただでさえ今後、金融機関はＧoogleとかＡmazonに近い将来取って代わるのでは？と世間は囁いています。

これには流石に、痺れを切らした金融庁が、リレーションバンキングの基本的な考え方を打ち出して、借り手との長期継続的な関係から、経営者の資質や事業の将来性についての情報をしっかり得て融資を実行しなさいというビジネスモデルを提示しました。

簡単に言えば、借り手と悩み、問題をともに解決していく金融機関の在り方を示したわけですが、ほとんどの銀行は、こうした間接金融の基本を忘れていると言わざるをえません。

しかし、今も昔も銀行は、金融庁の指導や意見には絶対的な服従企業ですし、なびかないと死活問題でもあります。

このようなことから近年、いや年内には少しずつ融資方法が変わって、企業と向き合った本来の銀行のあり方に少しずつ転換する時期が来ると弊社は見ております。

そのようなことから投資家の方は、今から真剣に不動産を、最終的には個人から企業に発展させる道のりを勉強し取り組んで行かないと、銀行が本気で融資の為に、本来の企業の在り方を勉強し、国内にもう一度目を向けてしまってからでは・・遅いと思われます。
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1月25日：不動産投資で失敗しない管理会社の選び方

不動産投資で失敗しない管理会社の選び方


不動産投資を始める(進める)にあたって、「不動産投資」というキーワードを使って、いろいろな情報をお調べされている方も多いかと思います。

その際、「不動産投資」というキーワードの次に、どんなキーワードを入れて調べる人が多いのか？」

「お金」、「土地」、「物件」・・・・など様々なキーワードがある中で実は意外に多いのが「失敗」というキーワードです。

どうして「失敗」というキーワードを調べるのか？

大きな買い物である以上、やはり失敗はしたくないのは当たり前のことです。

今まで、諸先輩たちは、どのような「失敗」をしてきたのか？

「失敗から学ぶ！」ではありませんが、失敗の例を知ることで、同じ轍を踏まないようにする為に失敗談を知りたくて検索などを使って調べる訳です。

ということで、今回は不動産投資における失敗について紹介したいと思います。

不動産投資をはじめられた「はじめて大家さん」の方々の中には自分で管理を始める方も少なくありません。

(休みの日には、掃除しに行って、近隣の不動産屋にごあいさつ回りして。。。)

などと、購入後の自分の生活を空想したりしている方もいらっしゃると思います。

しかし、実際のところ管理には様々な業務がありとても大変です。

まずはマンションやアパートなどの共有部の清掃から始まり各設備の修理や修繕なども業務に入ってきます。

中でも大変なのが、入居者からのクレームや諸問題の対応。

また、毎月の家賃の集金もその業務に入り家賃を入れてくれない住人との対応なども行わなければなりません。

都市部のような様々な条件で生活をされている人が多い場合、入居されている住人の生活サイクルも異なり、それらが影響して様々なトラブルも発生しやすいものです。

「隣の音がうるさい」「ゴミが散らばっている」「電灯が切れている」・・・

それらすべての対応を個人や家族で行わなければならず管理を始めたは良いが、結局のところ様々な対応に追われるがあまり大家さん自身が体調を崩してしまう。。。なんてことも少なくありません。

もちろん、持っている物件の数が少なければ対応もできますが次第に物件数が増えていけば行くほど管理は複雑で難しくなっていきます。

そんな時にお願いをしたいのが「不動産管理会社」になります。

不動産の管理会社、というだけあり不動産の管理全般をお願いし、管理などの問い合わせを一手に受け持ってくれます。

当然そこには管理費用が発生しますのでタダではございません。

ですが、多くの物件を持っているような大家さんの場合、不動産管理会社をうまく活用して失敗しない大家さんを目指しておられます。
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1月26日：副業をするために大切な心構え２

時間をコーディネートしてみよう！


副業をする場合、やはり時間は、本業(通常は日中ですね)以外の時間帯になります。

ほとんどの方は朝が慌ただしく、通勤もありますから、副業をするなら、たいてい夜になってしまいますね。

如何に副業をする時間を捻出できるかがポイントになってきます。。


例えば仕事終わり、上司や同僚、後輩たちと飲みに行く習慣があるとしましょう。

そこで何かを得られるのであれば非常に有意義なものですし、昼間の本業のために必要な潤滑油かもしれません

しかし、ほとんどの場合、聞きたくもない仕事の愚痴だったり、他愛のない話だったりで終わってしまいます。

自分自身も、「時間もお金も無駄だし行きたくない」と思っていても、なかなか断れないのも現状です。


【１日の時間の使い方をコーディネートする】

これが副業をする上でとても大事です。

仕事が忙しくても、「自分の時間は確保する！」

それができれば、１年後、そして10年後、そして老後の結果は大きく変わる事でしょう。


【浪費と投資を時間に対しても考える】

浪費とは、何もお金の無駄遣いだけではありません。

時間も同じ、なんの見返りもないものに使うことです。

一方、投資は将来のリターンが期待できます。

この２つの使い方を普段の生活の中で意識することが大切です。

今の時間の使い方はどちらが多いでしょうか。

例えば上司との飲みで仕事で有意義なことを学べるのであれば、それは投資になるでしょう。

仕事の効率が上がり、知識が増えるなど自分の将来の役に立つことがあれば、それは投資です。


一方、飲み会の内容が終始愚痴で終わり、なんの発展性もないまま酔って終わる。

それはただの浪費です。

飲み代も数千円と安くありませんから、かなりもったいのない浪費といえるでしょう。

数千円あれば副業のための本を買うなり、セミナーに行くことができます。

そこで会う人がさらに良い情報を提供してくれることもあるでしょう。

仕事の飲み会と同じ値段でも、将来への影響度が異なります。


【自分が時間の使い方をコントロールする】

人は流されやすい生き物です。

上司に飲み会を誘われれば、断れないのが常かもしれませんね。

ただしそういう時間の使い方をしていれば、将来も変わらずに上司と愚痴の飲み会をすることになります。


副業をしてお金を稼ぎたいと思うのであれば、自分の時間を自分でコントロールしなければなりません。

１日１時間でもいいので、時間を捻出する。

それは飲み会を断るだけでも、すぐに作り出せるのです。


まずは、一歩踏み出す勇気を持って、普段と違う行動を選択してみることが大切です。

そうすることで少しずつ時間の使い方が変わり、生活が変わってきます。

それを毎日続けていると、大きな変化を起こすことができるでしょう。
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1月29日：<はじめて大家さん～情報～>収益物件を選ぶ時の基礎知識

いざ、投資用の収益不動産を探し始めると、物件の多さに迷走され、物件の良し悪しが分から無いまま、漠然とポータルサイトとニラメッコ、という方も少なくないと思われます。

「収益物件」と検索をかけた時の物件の見方、広告のうわべだけに惑わされない数字の解析方法をお伝えします！

また、経済状況や時代背景に振り回されない、心眼を身につけてることが最も重要です。

どのような物件が収益を出すのか見極める力と、同時に必要なのがエリア・地域の分析です。

エリアに焦点を当てるのは、投資不動産はやはり将来的な値段が上昇であろうという、期待値が楽しみでもあり、ひいては安定性にも影響します。

「うまく不動産投資で稼いでる人達はどうやって”良い物件”を探して、選んでいるの？」

そこで今回は「成功者の共通した情報の見方」をポイントごとに、いくつかお伝えします！

<利回り>
投資物件の収益性を表す指標を「利回り」と言います。
今回は、物件探しの時に、予測が難しいと諦めがちな、知っておくべき「実質利回り」に着目します。

実質利回りは、年間の運用諸経費と購入時の諸経費の収支の計算からなります。

簡単に言えば実質利回りは収益から費用を差し引いたうえで計算しているので、より正しく物件の収益性を表すことができます。

※実質利回りの計算方式

（年間収入－年間支出）÷（物件購入価格＋購入時の諸経費）×100＝実質利回り

ランニングコスト(管理費や修繕積立金、賃貸管理代行手数料などの経費)を考慮した実質利回り ※

<築年数>

マンションが建築された年で、地震に対する強度が異なります。

地震に強い物件を選ぶには、1981年（昭和56年）以降に作られた新耐震基準の物件を選ぶことです。

ターニングポイントは1981年6月1日 （厳密にいうと57年1月～が良いでしょう）

1978年の宮城県沖地震を受けて改正されたもので、この改正以前を旧耐震基準、以降を新耐震基準と呼んでいます。

新耐震基準を簡単に説明すると、「大地震が起きても人命に関わる甚大な被害が出ないこと」と言えます。

•震度6強から7に達する大規模地震で倒壊・崩壊しないこと

•震度5強程度の中規模地震ではほとんど損傷しないこと

新・旧の耐震基準の差は阪神・淡路大震災で発生した住宅被害の差として、はっきりと表れています。

旧耐震基準の70％近くの建物が小破から大破以上の被害を受けたのに対し、新耐震基準ではその割合は30％以下まで抑えられていました。

※災害リスクを減らすためにも「倒壊しにくい物件」を選びましょう！

<管理費>

管理費とは、マンションの共用部分の管理に使用される費用のことをいいます。

エレベーターのメンテナンス費用、エントランスなどの清掃費用、管理人さんのお給料などに充てられます。

最近は警備会社と提携しているマンションも増えていますが、それらの費用も当然この管理費から毎月警備会社へ支払われていることになります。

<修繕積立金>

修繕積立金とは経年劣化により生じる修繕費用のことです。

外壁の塗装だったり、給配水管の老朽化など、年数が経過すれば必ず直面する問題があります。

当然それらのメンテナンス費用は所有者で負担しなければなりません。

修繕積立金の目安に関しては国土交通省が平米当たり約200円/月だとしてます。

管理費と修繕積立金、安ければ良い！というものではありません。

目安よりも極端に低い金額の収益物件を見ることがありますが、修繕積立金や管理費を低く抑え、ランニングコストを抑えて、管理会社によっては、投資利回りを高くみせるために設定している可能性が高いのです。

修繕積立金が低く抑えられている場合、大規模修繕工事にそなえるために、いずれは大幅な値上げが検討されるはずです。値上がりを見込んでしっかりと資金計画を立てておきましょう。

管理費、修繕積立金が安いから良い物件！は間違いです！

ここまでは、大体真剣に勉強された方なら理解されていると思います。さらにもっと決定的な基準になる見方（心眼）を知りたいと思われる方はご来社ください。

着目すべきポイントを抑えながらの物件探しであれば、今まで見てきた物件の見方が変わって来るでしょう。

までは、大体少し勉強された方なら理解されていると思います。

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着目すべきポイントを抑えながらであれば、今まで見てきた物件の見方が変わって来るでしょう。
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