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はじめて大家さん専門家の不動産投資ブログ

2017年7月記事

7月4日:あなたの目的は?

例えばミュージシャン
誰しもあこがれる武道館でライブがしたい!ドームツアーをしたい!

でも、デビューもしていないのに、そんな事は無理ですよね?

(東京23区出来れば都心(大阪市内)で、築浅で、RC造で、満室稼働で・・・)

誰しも、そんな物件が買えるのであれば欲しいですよね

デビューもしていないあなただけに(他の人に知られたら他の人に買われちゃいます)、そんな物件の情報が舞い降りてくることはまず皆無といっていいでしょう
「自分の基準に合う物件があれば買いたい」
しかしその基準は、本当に実現可能な基準ですか?

あなたの目的は?

不動産を購入して収入を得ることですよね?

しかし、残念ながらどんなことも同じ、一足飛びには自分の思い描くステージには残念ながら上がれません

都心部で、10%を超える新築、RCはどこを探してもありません

無い物件を買うことは誰しも不可能ですが、同じような収益を得ることは可能です。
それも高リスクではなく・・・・

「そんなうまい話・・・・」が?
理屈は単純
単体での、高リスクでのハイ・リターンではなく、物件の絶対量を増やせば可能なんです

あなたにあった方法で、あなたの目的を明確に提案します!
+++++++++++++++++

「はじめて大家さん」

7月6日:「資産組換えの有効性」

この言葉、資産家や、不動産投資家の方なら一度はお聞きになってると思います。

また、これから投資を始めたいという「はじめて大家さん」をご愛読頂いてる方も、一生に係る財産の事ですから、知っておいた方が良いですよ!!

一般的に「資産家」の方は取り巻きに、弁護士、税理士、銀行担当者等、それぞれ各分野のスペシャリストといわれる有力な人材をお持ちで、それぞれから必要に応じてアドバイスを貰いながら、(もちろん費用もかなり掛けて)節税に頭を抱えてます。

日本の税制は、節税無しで、相続が3代続くと財産が無くなると言われてます。

これは世界的に見ても先進国のなかでは、特殊(高いということです)で、先進国の中には相続税を無くす動きも出ているほどですが、日本の場合、税制はまだまだ遅れていると言わざる得ません。

そんな中、これから大家業を始めたいと思われている方は、物件購入の数年後に、決して他人事では無い事だと、必ず実感されます。

そこで、狼狽する前にぜひ、考えておいていただきたい重要とされる事が、

「資産組換え」です

これは実際に、不動産を所有されている方と、これから不動産を所有し、事業化して行きたいと思われている方とでは、節税方法が若干違ってきます。

資金に余裕が有って、専門家(税理士)の指示に従える方は、資産を残す(大家業成功)確率も高いと思いますが、資産家以外の成功された方は多分に漏れず、資金を最初から潤沢に持っていませんでした。

だとしたら?どうしたら?失敗しないか!!

「来週、木曜日に具体的な資産組換え例、建築費の実態などお知らせします」

7月7日:「古いから入居者が決まらない」「立地が悪いから」ではありません

新築でも満室にならない物件は、よくあります。

理由は供給数がかたよっているからだと思います。
今後、人口減少、世帯数減少により部屋は今後余っていきます。
新築だった物件も中古物件になっていきます。

そこで、いかに他物件と差別化するリノベーションをしていくか?で勝ち組大家様になっていくかと思います。

ただ単に原状回復ではなく..デザインの相談も一環してできる不動産投資物件をご紹介していきたいと思います。

今日は、七夕ですね。

はじめて大家様の願いが叶いますように☆

7月8日:物件を選ぶ時「新築物件か中古物件」どちらを選べば?

新築か中古かについて考えるとき

・戸建てか分譲マンションか?
・どういう目的を持って購入するか?

によって変わってきます。

ご自身で永住を考えて物件を選ぶ場合には、「新築物件」も検討対象にはなるでしょう。
また、減価償却による節税などを考える場合も、選択肢の一つには、なります。
(※ はじめて大家さん になられる方には新築ワンルーム系マンション投資はあまりお勧めしていません。

新築戸建ては、おススメしています。

理由はまた改めて別の機会に詳しくご説明させていただきます)

「安心・安全・安定」した不動産投資として投資や賃貸収入などをお考えの場合、分譲マンションは、「中古物件」をオススメさせて頂くケースが多いです。

なぜなら分譲マンションの場合、新築と中古の場合、価格の差ほど、賃料に差は生じないからです。

当然、築年数や戸数、共有施設の充実。その他にも駅前立地などは、非常に重要なポイントになってきます。

分譲マンションにおいて投資用として中古物件を購入する場合、重要視しないといけないポイントがいくつかあります。

まず、期間です。

一般的に投資用ローンは経済的耐用年数から築年数を引いた年数が、融資可能期間となります。

ですから、築10年~くらいの築浅のものを選ぶ方が、長期ローンが組めます。
(資産入れ替えで売却するときは住宅ローン利用での購入者を対象とするので、融資期間は、65年から築年数を引いたものになりますから、安心ください。詳しくは後日、このことだけにテーマを絞って書かせていただきます)

「立地」も、大きま重要ポイントです。

「駅近」「商業施設」「公園」「学区」・・・・

さらに、生活利便性がいい・悪い、交通アクセス

賃貸店舗が多く集まる地域は特にねらい目です

「はじめて大家さん」としては、都心部に限定しています。

東京なら高額家賃(20~30万)のねらい目としては

「港区」「品川区」「渋谷区」「新宿区」「中央区」「千代田区」

一般的な12~15万を狙うなら、23区でも比較的北部や環状線内のいわゆる下町に近い「北区」「板橋区」「足立区」「江戸川区」などなど


関西なら

「大阪市北区」「大阪市中央区」「大阪市西区」「大阪市福島区」
あと、「天王寺区」「浪速区」「都島区」「鶴見区」等も
江坂を狙った吹田市なども人気地域です。

西宮北口や阪神間でも東灘区など、もちろん神戸市の中央区も注目地域です。

京都はやはり「田の字」の中は、激選地域ですからぜひ検討いただきたい地域です。

賃貸需要だけでなく、「住みたい」と思ってもらえる地域は、価格が下がりにくいもの。

立地を間違えなければ売却時に購入金額を上回って売却できるケースはもちろんありますし、ローン残高は減少していきますから、売却時に数百から数千万円単位のお金が手元に残るのも、不動産投資の魅力です


次に「戸数」

ご存知の通り、分譲マンションには「管理費や修繕積立金」がかかります。
マンションを物質的にも経済的にも価値を維持するために必要なもので、非常に重要です。

こちらが、戸数が少ないマンションだと、築年数がたって費用がかかるようになった時に、戸数割になるケースがほとんどですので、戸数が少ないマンションは、大きく値上がりする可能性が高く、不利に働きます。

あと、エントランスなどの共用部の豪華さは、やはり大きなポイントです。

専用のマンションではまずありえない豪華さや開放感を持っているのが分譲マンションの特色の一つでもあるからです。

また、賃料に大きく影響するものとして「住宅設備機器」があります。

バルコニーもワイドスパンのものが好まれますし、ガーデニングに便利な「スロップシンク」等は、最近のマンションの特徴です。

浴室乾燥機や、食洗器、ディスポーザー、浄水器、耐震家具など様々なものが、賃料に影響します。


とは言え、中古物件をご購入される場合には注意点もございます。それは建物設備によっては改修するために追加資金が必要になる場合もあるからです。
購入する意図や目的によって「新築」「中古」どちらの物件を選ぶのかは異なってきます。
詳しい要件などは弊社までご相談いただければ親身に対応させて頂きます。

7月9日:物件が買えない人の特長(1)

日々、サイト見ている方で、気に入った物件があったら問い合わせて、売れている経験はありませんか?

自分の目的にあった、利回り(10%以上)、場所(市内)、築年数(残存年数の残っているもの)、構造(RC)など

あると思いますが、そういった好条件の物件は不動産屋も探していて、それを仕事にしています。ポータルサイト等に掲載して

最初に問い合わせがあるのは大抵同業者の方です。



実はライバルは不動産屋ではありませんか?



不動産屋に足を運んでますか?


電話の問い合わせ、メールの問い合わせのだけの人に、本当の好条件の物件は教えません。

そこに信頼がないので、教えることができないのが実情です。

今、売りに出されている物件も売主様がいるので、守秘義務がある物件も多数あります。

そういった物件は、表に出ることもなく、前に取引のあった信頼のあるお客様、もしくは業者様に売り出されています。


仲のいい不動産屋の担当者はいますか?



まずは、弊社に来て頂いてお話しませんか?

お問い合わせ お待ちしております。

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7月15日:サラリーマンの節税について~セルフメディケーション税制~

日本のサラリーマンは、税金に対する知識をあまり必要としません。

月に一度、給与明細で目にするかしないかといった程度でほとんど気に止めない方がほとんどでしょう。

当社にお越しいただく「はじめて大家さん」予備軍の方々に

「源泉徴収税はおいくらくらい納めてらっしゃいますか?」

とお聞きしても、ご存じない方が結構いらっしゃいます。
(源泉の取り戻しなど、節税効果のご提案なども考慮してアドバイスをさせて頂くための質問です)

なぜ、あまり意識をされないのか?

会社が手続きを代行。さらに加えて給与明細に記載してくれて、年末調整までしてくれるため知識がなくてもまったく困らないからなんです。

しかしこれから、大家さんになろうということであれば、現在10代でも60代でも、将来を考えると節税は常に考えておかないといけない課題の一つです。

特にまだ20代~30代であるなら、定年退職までに支払う税金は、少し関心を持って節税すれば、大きく違ってきます。

それこそ、思っているよりいい車が持てたり一部屋広いお家に住めたりできるかもしれない。

もちろん貯金額が増えることも。


「まだ、もうちょっと先のでいいや」と思われるかもしれませんが、サラリーマンなら節税対策は思い立ったが吉日!です。

少しでも早い方が良いです。
なぜなら所得税は毎月毎月払っているわけですから。


<サラリーマンの所得税>

給与-給与所得控除=給与所得

給与所得-各種所得控除=課税所得

課税所得×税率=所得税

給与が上がらなくても控除額を上げれば所得税は減りますよね?

減る=節税です

サラリーマンが給与を上げるのは並々ならぬ努力を伴いますが、控除額を増やすのは少しの関心で上げることが可能です。


控除には主に、

「社会保険料控除・基礎控除・配偶者控除・扶養控除・生命保険料控除・医療費控除」などがあります。

単身の独身者は該当項目は少なくなってしましますが、そんな方にも少しの関心で出来る節税が

「セルフメディケーション税制」

まだ聞きなれない方も多いこの税制、それもそのはず、まだ2017年1月からスタートしたばかり

薬局で購入した市販薬を対象とするので単身の独身者でも節税が可能というものです。

税込\12,000以上の金額が控除の対象で上限額はありますが、栄養ドリンクや鼻炎薬、風邪薬で年間\12,000を超える方は該当します。

どれくらい節税になるかと言えば一般家庭でも1万円足らずなので単身の独身者であれば微々たるものですが、

「不動産投資は、大きな節税効果」を


生み出すことも可能です。


新築分譲投資用マンションなどは、節税効果を大きくうたっている最たるものですよね?(当社では、あまりお勧めしていませんが・・・・)

小さな積み重ねも大事ですが、不動産ならではの節税方法が、ほかにもたくさんあります。


所得税だけでなく相続税もまた然りです。


弊社が不動産投資を通して節税する方法をお教え致します。

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7月16日:不動産投資にまつわる数字とデータ(1)

不動産投資で、一番に悩む問題は「はじめて大家さん」も「買いまし大家さん」も

【どんな物件を持てばいいのか】


都市圏で
駅に近くて、
安くて、
高利回りの 築浅物件
  ・
  ・
  ・
  ・
  ・

欲を言えばキリがありません(x_x;)シュン
そして、欲を出せば出すほど、物件は見つからず。。。。

欲というフィルターを通すと、本当の物件の実態が見えなくなってしまいます。


投資対象は不動産、当然、簡単に売ったり買ったりできません。


利回り・価格。。。。

そんな【数字】にばかり目がいきがちではありませんか?

ポータルサイトの作りこみがどうしても、そういった「数字」で絞り込みをさせようとしているため、お探しの皆さんの観点も、そこに注視してしまうのは致し方ないことなのかもしれません


「安くて、高利回り」=「本当に飛びついていい物件」?


「駅の力」(乗降者数)
「人口推移」(増加?減少)?
「時代の動向」(金融情勢、経済市況)など
「資産性」(総合的な価値判断)
「金利」(金融機関の選択=高いからダメというものでもありません※少し難しい話になるのでまた改めて)


たすかに【不動産投資】と【数字】は切っても切り離せない関係です。

【数字】と聞くと最初から拒否反応を起こしちゃう方もいらっしゃると思いますが

小難しい話ばかりでなく、広い視野から、
業者目線で最新の【数字やデータ】と【不動産投資】を絡めてお話していきます。

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【大阪本店】〒532-0002 大阪市淀川区東三国6-12-13エグゼマンション1F
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【東京店】〒106-0045 東【東京店】〒106-0045 東京都港区麻布十番2-4-15イラーレ麻布十番8階
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7月17日:原状回復工事について...。

昨今、賃貸人と賃借人の間において原状回復の負担割合について疑義が発生しています。


国土交通省の原状回復をめぐるガイドラインの平成23年8月から抜粋してお伝えします。


最高裁判例では、

「建物の賃貸借においては、賃借人が社会通念上通常の使用をした場合に生ずる賃借物件の劣化又は価値の減少を意味する通常損耗に係る投下資本の減価の回収は通常、減価償却費や修繕費等の必要経費分を賃料の中に含ませてその支払いを受ける事により行われている。そうすると建物の賃借人において生ずる通常損耗及び経年劣化についての原状回復義務を負わせるのは、賃借人に予期しない特別の負担を課す事になるから、賃借人に同義務が認められるためには、少なくとも賃借人が補修費用を負担する事になる通常損耗及び経年劣化の範囲が賃貸借契約書の条項自体に具体的に明記されているか、仮に賃貸借契約書では明らかでない場合には、賃貸人が口頭により説明し、賃借人がその旨を明確に認識し、それを合意の内容としたものと認められるなど、その旨の通常損耗補修特約が明確に合意されていることが必要であると解するのが相当である」


との判断が示されている。


したがって、明確に契約書面に定めた上で、賃借人の認識と了解をもって契約することが必要です。

弊社においては、上記の内容に留意して、賃貸借契約書の作成においては曖昧な表現をすることはありません。

収益物件を運営していく上で、賃貸借契約書の内容についても細心の注意が必要ですのでトータルでアドバイスを受けれる会社にご相談されることをお勧め致します。

by..リフォーム&管理部

7月18日:「メールでの問い合わせは失礼ですか?」~LINEやSkypeも可能

物件の問い合わせ方法に関してですが

「店舗に訪れる」
「電話で問い合わせする」
「メールで問い合わせる」

などの方法があります。

しかし、お客様の中には
「メールで物件のことを問い合わせては失礼にあたるのでは?」
という疑問を持ち、二の足を踏んで物件の問い合わせができない方も少なくありません。

ですが、弊社の「はじめて大家さん」を始め
物件を扱っている不動産屋からすれば、そのようなことはございません。
訪問であろうと、電話であろうと、メールであろうと。
どのような問い合わせ方法も含めて
真心を込めて物件の紹介やお客様からの問い合わせに対応をさせて頂きたいと考えております。

ですが、どうして「メールでは失礼にあたる」とお客様は考えるのでしょうか。 そこにあるのは問い合わせを考えるお客様が持つ「意欲」が十人十色で異なるからです。
購入することを前提に問い合わせたいお客様。
購入を考えているけどどんな物件があるか知りたいお客様。
物件を購入して収益化できると聴くけど詳しく知らないので教えて欲しいお客様。

問い合わせをされてくるお客様にも十人十色の購入意欲があり
そこまで購入意欲が高くないお客様が
メールという問い合わせを失礼に感じてしまうのかもしれません。

つまり購入意欲が異なれば、それだけお客様としては
問い合わせ方法に対しても敷居を感じてしまうわけです。

購入を検討しているお客様の場合には
さまざまな情報が欲しいから電話ではまどろっこしいので
訪問して営業マンと話し合いながらより良い物件を見つけたい訳です。
しかし、詳しく知らずまずは教えて欲しいという人が
わざわざ営業マンを捕まえて話を伺うというのに
申し訳無さを感じてしまう人も少なくはありません。

そういう時に「メールで問い合わせる」という方法があるわけです。
メールでの問い合わせというのは敷居が低く
お客様からの些細な質問にも丁寧にお答えさせて頂くことができます。

つまり、メールでの問い合わせを失礼だとは思うことは「はじめて大家さん」ではありません。
どのような問い合わせでも構いませんので
気になることがございましたらお気兼ねなくお問い合わせ頂ますようお願い致します。

そんなお問い合わせ方法ですが、最近ではより即応性の高いSNSやLINE。
Skypeなどを使っての問い合わせを希望されるお客様も少なくありません。

弊社としてはよりお客様からの問い合わせに答えて行きたいという考えから、

また、遠隔地のお客様で対面での面談を希望したいが、なかなかご来店が難しいと言うお客様などにも対応させて頂くべく、LINEやSkypeなどの問い合わせも行わせて頂いております。

お客様の問い合わせたい方法にて弊社「はじめて大家さん」へと
問い合わせしていただければ、真心を込めた対応を行わせて頂きます。

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7月19日:物件が買えない人の特長(2)

不動産屋に行って目的の物件以外を勧められた経験はありませんか?

例えば、一棟物を見に行って、区分を勧められたりとかないでしょうか?

不動産屋さんには特色があります。

区分物件の販売が得意な会社・戸建が得意な会社・一棟物が得意な会社・賃貸が得意な会社・ローンが得意な会社等々・・・

目的のあった物件を購入するのにあたり、物件選びと同様に不動産業者も選んでいますか?


ご自分の融資限度をご存じですか?

自分が、どれだけ借りられるか、どんな物件が買えるのか?

自分の身の丈以上のものを探していたり、もっと借りられるのに、小さい物件を探していたり・・・

金融機関の融資条件は日々刻々と変わります。

今のご自分が、属性は?

例えば、今までなら年収が500万以上あれば、借りられる金融機関が、年収700万以上にハードルが上がったり、1000万以上の方は、金利優遇が受けられるように変わっていたりします。

また、年収500万以下ではなかなか安い金利を利用して購入できなかったのが、新たに貸付可能な金融機関が登場したり。。。

他社で断られて、諦めていた方も、もっと買えたケースがいくらでもあります。

お気軽にご相談ください。


お問い合わせ お待ちしております。

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7月20日:サラリーマンの節税について-特定支出控除-

サラリーマンでも自営業者と同じように必要であると認められる支出が、「特定支出控除額の適用判定の基準となる金額」を超える時は、所得税が返ってくるという制度があります。

平成28年度分から範囲が拡大されるなどしたためより多くのサラリーマンが適用される可能性が高くなりました。

その内容は (国税庁HPより)

  • 通勤費
  • 転居費
  • 研修費
  • 資格取得費
  • 帰宅旅費
1.図書費 2.衣服費 3.交際費
上記3つの支出が給与支払者が必要だと証明されたものに限ります

転勤にかかる費用、単身赴任者が自宅に移動するための費用、職務に必要な知識などを得るための書籍代・研修代・資格取得代、スーツ代などなど。

給与支払者よりすでに全額支給されている場合は該当しませんが項目名を見る限りでは自分にも該当するのでは?と思う方も多いと思います。

とはいえ、控除を受けるためには領収書をしっかり保管し、給与支払者が職務に必要だと認める証明を発行する必要があります。

源泉徴収票も添付が必要です。

上記書類をそろえ、確定申告をするとキャッシュバックされるという制度です。

もっと手っ取り早く節税をとお考えの方、弊社が不動産投資を通じて節税する方法をお教え致します。
お気軽にお尋ねください。

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7月21日:数字とデータで読み解く不動産投資(2)~「住みたい街」と「住める街」~

毎年恒例の「住みたい街」ランキング。

関西の方には少し土地勘がない分、ピンと来ないかもしれませんが、関西と関東で分散投資ということも今後視野に入れていただくということで参考にしてください


吉祥寺= 庶民的だけどおしゃれなイメージ

恵比寿= スタイリッシュでブランド性が高い

長年一位の座を守り続けていた、吉祥寺が恵比寿に一位の座を奪われたのはやはり好景気から、少し上のランクを目指せる気分が出てきたことも影響があるかもしれません。

しかしながら、ランキングの上位にあがってくる街ベスト10はというと、毎年大きな変動はありません。

では、「住みたい街」と「住んでいる街」は必ずしもイコールではありません。

そこは、「理想」と「現実」・・・

今回は国政調査を元に都内主要6区、ターゲットは20〜30代女性、駅別での集計ランキングから動向を見て行きたいと思います。


なぜ20〜30代女性限定なのかは後ほど。

◆ 住みたい駅ランキング

  • 1位. 恵比寿
  • 2位. 新宿
  • 3位. 表参道
  • 4位. 品川
  • 5位. 渋谷
  • 6位. 秋葉原
  • 7位. 代々木上原
  • 8位. 銀座
  • 9位. 代官山
  • 10位. 神楽坂

◆ 20〜30代女性比率上位駅

  • 1位. 茅場町
  • 2位. 日本橋
  • 3位. 三越前
  • 4位. 人形町
  • 5位. 有楽町
  • 6位. 水天宮前
  • 7位. 神田
  • 8位. 小伝馬町
  • 9位. 新橋
  • 10位. 田町


上記のように、住みたい駅と住んでいる駅は全く別物になっています。

やはり現実は厳しい・・・・といったところでしょうか。

今の20〜30代は決してお金に余裕があるわけではありません。

景気は良くなったといわれるものの、その恩恵を受けている方は、結構限られます。

景気の上昇に影響を受けている大手企業の、家賃補助の上限が上がっているなどのプラスはあるものの、そんなに実感されていない方も多いのが現実です。

雇用情勢の悪化により、経済状況が厳しい人も多く[貧困女子]という言葉さえある時代。

しかしながら、そこは妙齢の女性、住んでいる場所を聞かれた時のネームブランドはもちろん、遊びや会社からの距離感や駅の乗り換え、街の環境、生活利便性、もちろん物件の質・・・譲れない条件はたくさんあります。

まさに[住める都心]を反映したランキングになっています。

若い女性が多く住めば、その層をターゲットにした飲食店や商業施設も増えていくのは必至です。

今後若い女性が住む街が、将来住みたい街ランキング上位にとなり、憧れの街に昇格する可能性は大いにあります。

[住める都心]。

これからの不動産選びのポイントの1つになるでしょう。

7月22日:資産組換えの有効性(2)

前回(7月6日更新)は、節税対策の一つとして、「資産組換えの有効性」の触りをお話しました。


いゃ!減価償却(定額法/定率法)では?

いゃ!購入時に按分(土地・建物割合)で、申告時に調整する事では?


と声が聞こえて来そうですが。。

確かに、これらの要素も重要ですが、今では、インターネットで、簡単に情報を入手できますから、ちょっとした知識くらいは、その気になれば、セミナー料やコンサルティング料を払わなくても、得られます。


余談ですが。。


現在、いろいろと開催されているセミナーは、
この物件を買ったら絶対失敗しない!
他社にはない高利回り物件を紹介します等々。

こんなセリフを平気で使っていたりします。

少し考えていただければご理解いただけると思いますが、売買において
売主側は少しでも高く売りたい
買主側は少しでも安く買いたい

お互いの思いは相反します

このバランス(神の見えざる手)で、少し大袈裟に言うと経済が成り立っています。

高額に成れば成るほど、適正価格として値段が決定します。(経済の摂理)
よくお話しするのですが、不動産にバーゲン商品やアウトレット商品はほとんどありません。


では、やはり不動産投資は掘り出し物件が無いから、りスクが高い?

答えはNOです。

あらゆる投資の中でリスクの少なさは群を抜いています。



本題に戻ります。。。。

資産組換え(「資産を生き返らせる」or「資産転換法」)を提案する場合、何を重要視するか?

意外に思われるかもしれませんが、実は建築費用に焦点を当てたりします

コストダウンの重要度に順位を付けると、

建築費用 > プラン > 節税

の順です。


皆さんは節税とか、間取りのプランとか、若しくはこの金利でこれ位のCFが見込めるかなど、本来、任せても良い部分に、大部分の時間割き、建築費用の減価/計算等はノータッチ(正確には入り込めない)。


大半の方が業者の言い値で、建築・建替え・リフォーム等をされてると思います。

しかし、原価を理解した上で、合い見積りを、常に3社くらいへ出されている堅実な大家さんも、いらっしゃいます。

「法に縛られない利益は、プロ、アマに関らず原価を熟知している当事者同士では、自然と薄利で決定」します

そういった、一般投資家が見えない部分のすべてが建築費のからくりとは言えないまでも、

プロが一般の方より大家業を失敗する確率が、断然低いのはこの建築費を抑える事が出来るから、と言っても過言ではありません!


「来週は建築費用の重要性」についてもっと切り込んで行きます。。T/K

7月23日:望まれる間取りや設備~なぜその物件なのか~

人口減少に伴い賃貸需要も年々減っていくと言われてる一方で、ハウスメーカーの賃貸住宅施工は減っていません。
(※ 人口は減少していきますが、未婚率の増加や核家族化、離婚の増加など、世帯数は増えるといわれています)

利回りやデザインを重視しがちですが、管理の立場からみると、立地に着目してもらいたいところです。

需要のないエリアだと新しい物件に人は移り..やがて賃料の下落が始まります。

負の連鎖が始まります。

注目すべきは、利回りより長期的な安定稼働です。

生涯未婚率(50歳の時点で一度も結婚した事がない割合)は、男性が23,37% 女性が14,06%(人口問題研究所2017年資料)

(男性に至っては、約4人に一人!)

今後生涯未婚率や熟年離婚率が上昇すれば、単身者の需要の増加が見込まれます。

構造別のシェアと空室率、間取り別空室率、築年数別空室率等、明確な市場調査をもとに物件の提案をしてもらえる不動産会社の選別をされることをお勧めします。

自分で調べることも大事ですが、やはり不動産業者というのは実際にお客様と対峙しているので、現状を肌で察知しています。

高利回りで地方の物件、都心部の安定利回りの物件、あなたはどちらを選びますか?


次回は、20年施行の民法改正の影響についてお伝えします。

byリフォーム&管理部

7月25日:出口戦略

投資において「出口戦略」は非常に重要です。

投資物件を購入することが「入口」、売却することが「出口」です。

高利回りの物件を購入し収益性が高いから成功しているという方もいます。

しかし、購入して何年か賃貸経営しているだけでは本当に成功したとはいえません。

たとえ今は高い収益を維持していても、近い将来、高額の改修費が必要になったり、空室が増えキャッシュフローがマイナスにならないとは限りません。


損失を最小限に抑え、収益を最大化できるかを考えることが「出口戦略」です。


出口の想定は購入段階で非常に重要です。

  • ・同じように収益物件が建てられる
  • ・高利回りのまま売れる
  • ・建売要地として売れる







購入後も、物件の状況やマーケットなどアンテナを張り巡らせ、出口を検討することが必要です。

物件価格は、景気同様に波があります。

もちろん、高騰しているときに売却すれば売却益は出ます。

売却のタイミングは人それぞれの出口戦略によって異なるでしょう。
税金の兼ね合いも出てきます。

今が売却するタイミング!! と判断したら、お気軽にご相談ください。

お問い合わせ お待ちしております。

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7月26日:サラリーマンの節税について③-確定拠出年金-

控除額を増やして所得税を抑える方法は、年末調整や確定申告で申告する事で後日返金されるシステムなので来年の生活に直結します。

それに対し、控除額も増え退職後の生活も豊かになるのが、確定拠出年金 です。

法改正により2017年からはほぼ全ての人が加入できるようになりました。

お得がいっぱいですが加入するには少しお勉強が必要かと思います。

多数の金融機関から多数のプランが出ていますが手数料も様々、株式・証券・投資信託などプランも様々、プランも一つを選択するのではなく複数を選択しその割合も自由に決められます。


定期預金のように月々の掛け金×積立期間≒給付金額となるようなローリスクローリターン

株のように日々変動するので運用によっては元本を大きく下回ったりまたは大きく上回ったりするハイリスクハイリターン


例えば上記2プランを50%50%とするのか、30%70%とするのかだけでも選択肢が多くて簡単には選ぶのたなかなか難しいですよね。

途中でプラン変更は可能ですがその度に手数料が発生してしまいます。


かといって元本割れしたまま定年を迎えると誰のために一生懸命積立したのかわからない事になります。

退職金を自分で積み立て、自由に運用する。

おおまかにいうと確定拠出年金とはそういう制度です。

普段から投資に興味があって株などの知識がある方なら、確定拠出年金制度を使って節税する事もたやすいけど、初心者には少しお勉強が必要となる節税方法なのです。

もっと手っ取り早く節税をとお考えの方、弊社が不動産投資を通じて節税する方法をお教え致します。

7月27日:セカンドハウス

『フラット35』の特徴として、「投資用ローン」があっても新たにローンは組めるのをご存知ですか?

住宅ローンの場合、借入額の上限は年収の8倍、返済比率は35%前後が基本です。
(年収が低ければ30%、高い方は40%となります=一般のサラリーマン)

『フラット35』の特徴はなんといっても、「最長35年長期固定金利」という点です。

『フラット35』は住宅金融支援機構と民間の金融機関が提携し提供している長期固定金利住宅ローンです。

審査では、収入に投資用物件の家賃収入を加算したものを収入としてみてくれます。
(例 :年収800万の場合、8倍の融資枠が可能)

投資用ローンがあっても、賃貸収入を確定申告をすることによって、返済と収益を相殺できます。

近年、豊かな時間と二つ目の拠点としてセカンドハウスの需要が増えています。

週末はセカンドハウスでゆっくり、優雅に過ごしたい!こんな夢をお持ちの方に…

憧れのセカンドハウス購入を実現するために『フラット35』をオススメします!

住宅ローンとは違い、住民票を移すことを条件とはしておらず、セカンドハウスだからと金利が上がったり、手数料が高くなるという不利な条件もありません。

【借入限度額】

  • 年収400万円未満 ⇒ 基準30%以下
  • 年収400万円以上 ⇒ 基準35%以下
(団信任意加入有料)


エグゼジャパンでは、資産価値を重視し、相続や今後の生活を見越した資産形成、計画を専門のスタッフがご提案をさせて頂きます。
まずはお気軽にお問合せ下さいませ。

次回はセカンドハウスの活用方法について掲載させて頂きます。

7月28日:数学とデータで読み解く不動産投資(3)~最寄りの駅まで徒歩何分?~

住居目的でも投資目的でも不動産を選ぶうえで外せない条件の一つ、駅からの距離。
できるだけ駅から近く!が本音ではありますが、環境や価格からそうもいかないのが現状。。
では一般的に最寄駅から徒歩何分までの距離に住む人が多いのでしょうか?

今回は総務省が5年ごとに発表する統計調査をもとにし、平成25年版 大阪のデータをご説明いたします。

【大阪府】
総数 約388.2万人

最寄駅からの距離
200m未満 約41.1万人(10.5%)
200m~500m 約91.1万人(23.5%)
500m~1000m 約123.6万人(32%)
1000m~2000m 約92.4万人(24%)
2000m~ 約40.0万人(10%)

不動産表記的には分速80mで計算をしますので、

200m以内→2.5分以内
500m以内→6.25分以内
1000m以内→12.5分以内
2000m以内→25分以内

このような時間計算となります。

全国的なデータを分析したところでは1000~2000m以内が中央値となりましたが、
都市圏ではたくさん駅があるということもあり、駅から1000m以内に住む人がほとんどです。
また市外・特別区部外を除くと、大阪市エリアでは約55%の人が最寄駅より500m圏内に住んでいるというデータとなりました。

このように駅チカと不動産ニーズとは切っても切り離せない関係です。

徒歩2分半(200m以内)、6分半(500m以内)。12分半(1000m以内)

インカムゲイン・キャピタルゲインの狙える【資産性のある不動産】をお持ちいただくためにも、ぜひ着目していただきたい数字です。

7月29日:資産組換えの有効性(3)~建築費の重要性について~

資産組換えのプランを考える場合、建築が絡むケースが多くあります。

と言うことで、建設業界の内情について・・・

多くの方は、小規模工事(リフォームなど)は別として、大規模修繕や建替え等の際は、テレビCMなどでお馴染みの会社(大手)等へ依頼される方が、多いかと思われます。(安心料として?)


しかし、ここに落とし穴が有ります。

大手さんだから特殊技能を持つ職人や、特別な機器を使っている訳ではなく、通常の平均的な設備を使っています

原価計算を熟知した上で詳細な見積り等を理解しているオーナーと、丸投げで業者任せにされているオーナーでは、約1.5倍ほどの価格差が生じるケースも。

(これが一般価格として流通しています)

建築費用でスタート時点(イニシャルコスト)から先ず差が付き、入居者の入退室時に掛かるリフォーム代や修繕費用等、積み重なればかなりの差額が生まれます。


中には中小企業の不動産屋(建設業も含む)でも、保証は中小企業並み、建築費用は大手さん並みという、笑えない会社も多々存在しますので、ご用心を。。
PS:この文をもし同業者さんが読まれたら、なんと言う事を言ってくれるんだ!と驚愕される業者さんも、いらっしゃるかも知れません。

しかし、商売の方法もリーマン後、特にここ5年くらいで急激に様変わりしています。これからのビジネスは、情報社会が後押しし、エンドユーザーが主役となって行く時代に間違いなく変わると言われてます。

分かり易く言えばプロだからと言って胡坐をかいていたら、顧客離れから、行き着くところ会社の存続に係る時代に、突入して来たと言っても過言ではありません。この時代を先読みし、既に実践し右肩上がりで成長している会社を最後にご紹介します。。

「フリーダムアーキテクツデザイン」こちらの会社、東テレWBSカイシャの鑑で一昨年紹介されましたが、東京の設計事務所です。会社の命とも言える設計データから材料費原価を敢えて社外へ公表し、クライアントには利益率まで公表してます。(粗利13%だったと思います/常識的には薄利ですよね)当初このドキュメントを見たとき、理想が高過ぎて会社として存続は難しいだろうな?と正直思ってました。しかし、現在は倍々ゲームで会社は大きく成長し、全国展開してます。

こちらの企業が示すように、これからはコンプライアンスを笠に着て、情報開示を渋る企業は、益々淘汰される時代になると思われます。。
そのようなことから、これから投資を始める方は特に、お付き合いをする業者はしっかりと選別されることが重要課題ともいえます。。

「次回は、最近の金融機関引き締め時に、敢えて行動を起こす、はじめて大家さん、その訳」をお知らせします。。T/K

7月30日:負うべき現状回復義務

賃貸の契約終了時に伴う現状回復義務の指針

① 賃借人の通常の使用により生ずる損耗

② 賃借人の通常の使用により生ずる損耗以外の損耗

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①については、賃借人は現状回復義務はない
②については賃借人に現状回復義務がある

つまり損耗等を補修・修繕する場合の費用について

①については賃貸人
②については賃借人

が負担することになります
現状回復の定義について...

では、まず基本的なところから
現状回復とはどういうことか?

賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、

  • 1.賃借人の故意・過失
  • 2.善管注意義務違反
  • 3.その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損
を復旧すること

(国土交通省H23年度ガイドラインより)
また、

経過年数を超えた設備等を含む賃借物件の場合も

賃借人は善良な管理者として注意払って使用する義務(善管注意義務)を、もちろん負っており、経過年数を超えた設備等であっても修繕の工事に伴う負担が必要となることがあり得ることを留意する必要があります

経過年数を超えた設備等であっても、継続して賃貸住宅の設備等として使用可能な場合があり、このような場合に賃借人が故意過失により設備等を破損し、使用不能としてしまった場合は、本来機能していた状態まで戻さなければなりません。

賃借人の負担となるなど、経過年数の考え方が明確になっています。

次回は、カラー賃貸リフォームの効果についてお話したいと思います。

byリフォーム&管理部

7月31日:物件選定基準例

全国各地にさまざまな物件があります。
その中から、どのように物件を選んでいけば良いのでしょう?

物件選びの考え方についての意見を様々な物件を見てきた専門家より、いろいろな条件について紹介頂きましたので参考にしてください。

◆専門家A

~資金計画重視~

購入後、リフォームが必要になったり、退去が出たりして、返済ができなくなり
結果的に物件を手放さないといけなくなることも考えられます。
しっかり資金計画を組んだうえで、物件探しをするエリアや間取りなどに進みましょう。

◆専門家B
~物件探しの基本重視~

物件を見れば見るほど目移りしてしまうものです。
そういう意味では物件探しの初心を忘れないことです。
エリアと価格、設備・需要など考え合わせて、マンションなのか戸建なのか、はたまたアパートなのか一棟のマンションなのか。
様々な物件を見る前に条件を一つずつ精査をし、自分の中で譲れないという物件探しの基本形を見つけて下さい。


◆専門家C
~事前物件条件、実物比較重視~

様々な物件から探し出そうと、資料請求ばかりを行い資料を集めがちです。
しかし、資料だけを集めても精査に膨大な時間を必要とします。
資料を片っ端から集めるのではなく、先にしっかりと必要と考える物件の条件を決めておき
資料請求する物件を絞ることで無駄な時間を削れます。

などの意見がございます。

物件選定のコツというほどのものではないですが、一つの判断基準とすることができるはずです。
物件選びで迷われている場合には、上記のような内容を参考に
選んでみてはいかがでしょうか?

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