はじめて大家さん 不動産の専門家が綴るブログ 2017年12月
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はじめて大家さん専門家の不動産投資ブログ
2017年12月記事
12月1日：活性化している注目の街！投資家として見逃すな！Part1
今、勢いのある神奈川県。
その中でも、川崎市は「武蔵小杉駅」周辺を「川崎第三都市」に指定。
「住・商・医」がコンパクトに整った街づくりをコンセプトに開発を進めてきました。
その結果、わずか10年余りで工場跡地がマンション用地となり、
タワーマンション11棟が林立し、大型商業施設、医療施設、銀行、総合オフィスビル、シティホテルが隣接する街へ生まれ変わりました。
その結果15,000人が武蔵小杉に移住したと言われています。
小さい市が一つ出来上がるほどの人口です。
長谷工アーベストが首都圏居住のモニターを対象に実施「住みたい街ランキング2017」
「吉祥寺」が2004年の調査開始以来13年連続で1位。
「武蔵小杉」が「横浜」を抜いて初の2位。
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「首都圏総合ランキング」
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1位「吉祥寺」
2位「武蔵小杉」
3位「横浜」
4位「自由が丘「恵比寿」
発展し続けているのは施設や住居だけではなく、地域コミュニティづくりを推進し「子育て世代にやさしい行政サービス」を進めている自治体としてもメディアで取り上げられています。
(明日に続きます)
12月2日：活性化している注目の街！投資家として見逃すな！Part2
計画された町の特徴であるゆったりした街づくりが魅力となり、特に子育て世代の人口が急増しました。
ファミリー向けマンションの供給が需要に追いついていないとも言われているくらいです。
現在、家賃相場は横浜に比べればまだ低価格ですが、横浜並みになることは時間の問題と予想され、今後も再開発や人口増加により盛り上がり、長期入居者で安定したキャッシュフローが見込める投資として価値が期待されます。
家賃が上がるという事は、当然不動産の価格や価値も上がるという事です。
居住者の満足が持続される、最も良い環境づくりは転居率も下がり投資として嬉しい仕組みと言えます。
関東エリアの収益物件は「はじめて大家さん東京支店」にてご対応させて頂きます。
関西や、他の地域にお住まいの方も全国的な視野でご検討ください。
金融動向はじめ、投資目線など、適切な不動産経営をトータルにサポート致します。
是非、一度お気軽にご連絡、ご相談お待ちしております。
12月3日：はじめての不動産投資はどの価格帯で考えるべきか？
初めて不動産投資をする場合、属性的に高額物件を購入可能な方でも
「最初から何億円もの一棟マンションの購入には抵抗がある」
という方は少なくありません。
「小ぶりなアパートのほうが、低価格で投資するなら安心」というイメージがあるようです。
そこで市場に流通している一棟アパートと一棟マンションの平均値を、ご紹介させて頂きます。
はたして皆さんはこの数字から何を感じ取られますか？
（東京都内・ノムコム調べ）
最初に利回りはというと
一棟アパートが平均約6.8％、一棟マンションが約6.4％
と一棟アパートのほうが少し高めです。
平均価格については、
一棟アパートが約1.1億円、一棟マンションが約2.4億円です。
しかし、郊外のアパートの中には3000万円以下の物件も少なくありません。
一棟マンションについても、1億円以下で売り出されている物件もたくさんあります。
とはいえ、同じエリア、同じ規模で比べてみると・・・・
一棟アパートのほうが、利回りが高く、価格は低めというざっくりとしたイメージが皆さんお持ちだと思われます。
しかし、立地や環境の条件、建物の規模やそれから同じ築年数でも、建て方によっては、かなりその後の修繕費がかかるような物件も少なくありません。
また入口も大事ですが、出口戦略、そして資産形成の目標まで、トータルで考えないと、数字だけでは、どちらが有利かどうかの判断は出来ないといえます。
「はじめて大家さん」エグゼにご来店して頂いたお客様には、もっと納得して頂けるよう詳細を解り易く解説させて頂いております。
ご来店お待ちしております。
12月4日：旧耐震物件について考えるPart1
中古物件の選定基準のひとつに「1981年(昭和56)6月1日 以降に建てられているかをチェックする」という事があります。
理由は、1981年6月1日の建築基準法に伴い耐震基準も大きく変わったことにあります。
既に不動産をご所有の方は、重要事項説明の際に耳にされた方も多いのではないかと思います。
前(S56年5月31日)の耐震基準を「旧耐震」、改正後の耐震基準を「新耐震」と言います。
旧耐震の物件に対する助成制度と助成制度を活用した投資について考えてみます。
「旧耐震」への助成制度とは
1981年6月1日に行われた建築基準法改正により、構造計算上で必要な体力壁の量や軸組みの種類と倍率についての改正が行われました。
この新しい耐震設計基準(新耐震)による建物は、阪神大震災に措いても被害が少なかったと言われています。
このため、不動産投資に関する書籍や情報サイトでは「新耐震基準で建てられている建物であること」を中古物件の選定基準としています。
また、金融機関も「旧耐震のものは融資対象外」としているところもあります。
ここまでの内容については、ご存じの方も多いと思います。
（明日に続きます）
12月5日：旧耐震物件について考えるPart2
補助制度の活用方法について。
あえて旧耐震の物件を購入し、耐震基準を満たすために大規模なリフォームをするという選択肢。
旧耐震の物件は、築年数が経っておりローンも付きづらいため物件価格もリーズナブルな場合が多くあります。
この安く仕入れることのできる物件、助成金を活用したリフォームを行うことができれば、築年数を感じさせない賃貸物件として貸し出すことができます。
＜助成金を建て替え費用として＞
行政によっては、旧耐震の物件の撤去や建て替え費用を助成してくれる地域もあります。
土地から取得して新築アパートを建てたい方は、あえて旧耐震の築古物件を購入し、助成金を新築費用に充てるのもひとつの方法です。
物件として弱みだった内容が、助成制度により強みに転じることがあります。
現在の助成制度には、どのようなものがあるかを確認し、上手に活用した投資を行うことが大切です。
利用できる助成制度は、どんどん活用して物件の価値高めていただければと思います。
はじめて大家さんまでご相談下さい。
byリフォーム&管理部
12月6日：不動産投資は購入だけではないPart1
不動産投資において買いのことだけを考えていては正しく片手落ち。
なぜなら不動産投資では不動産を購入するだけでなく、不動産を売ることも考えなければなりません。
昔のように「土地神話」が健在であれば、何も考えなくても大丈夫ですが、今は、購入時より価格が下がる地域もあるので出口戦略は非常に重要です。
毎月数万円儲かったとしても、売却時に何百万も下がったのでは、何のための不動産投資かわからなくなってしまいます。
不動産投資初心者の方が読むブログでは特に物件の購入を勧める記事などは多くあり幾つかの情報をまとめて読むこともできます。
ですが、売る場合の状況についてはなかなか情報が出てこないものです。
そこで不動産投資において知っておきたい不動産物件の売却について今回は紹介していきたいと思います。
不動産の売却についてはいくつかのポイントがあります。
その中で売却しにくい物件のポイントを紹介したいと思います。
1.生活利便性が低い物件
不動産とは衣食住の「住」にあたる生活をするための拠点でもあります。
つまり、価格や築年数だけでなく生活利便性についても重要視されます。
駅から何分、バスでの移動などなど。
ですが、利便性とは交通機関だけではありません。
商業施設があるか、飲食店は？スーパーやコンビニは？
様々な点を踏まえてユーザーが見てくることになります。
例えばアパートでエレベーター無しの上階となると、会社終わりに階段を登らなければならず、これもまた利便性が良いとはいえないわけです。
売りを考えるだけでなく、大家業するにしても重要な要素となります。
(明日に続きます)
12月7日：不動産投資は購入だけではないPart2
2.築古物件は注意
築年数が古いという物件も厳しくなるのは言うまでもありません。
築年数が20年以上のマンションや、30～40年以上のアパートとなると厳しくなる傾向が少なくありません。
それまでに売りを検討するなどの対策を用いることでより良い対応もできます。
などがあります。
物件を売る場合、誰しも高値で売りたいと思うのは当然です。
しかしながら、それはあくまで売る側の心理であり、買う側は当然、逆で、出来るだけ安く買いたい訳です。
では、そうなった時。最初から高額で売ろうとし売れないことでズルズルと値下げを検討するようなのはあまり効果的と言えません。
というのも買い手は自分が許容できる金額の範囲を設けています。
(明日に続きます)
12月8日：幾らくらいの物件を買おうとしているのか？
幾らくらいの物件を買おうとしているのか？
例えば、一億円の物件を主に探すのか、5000万円程度の物件を探すのか。
そういう条件を設けて物件を探しています。
当然、高額すぎる物件は買い手の目にも止まりません。
ズルズルと値下げしていては、バラバラの買い手にしか見てもらえません。
また、注意深く見ている方から見ると「売れなくてずるずる下げていってるな」という印象を与えてしまいます。「もう少し待っていれば、もっと下がるかも・・・」と思わせてしまう可能性もあります。
なので値下げする時にはある程度まとめた金額を引き下げて多くの買い手の目の留まるようにしてみる方が、効果的です。
また、何千万円という風に値段をつけるのではなく「1980万円」という風に端数をうまく設定することで格安感を演出して価格帯を決めてみる。というのも効果的かもしれません。
検索機能の関係から、2001万より1999万のほうが検索にかかる可能性は高くなります。
不動産投資はただ購入するだけでなくその後の売る(出口戦略)、にも注目してみては如何でしょうか？
12月9日：【物件価格が下がりにくい物件】を買いましょう！
固定資産は、一般的に年数が経てば建物の部分が減価するので価格が落ちていきます。
土地の価値は、時間の経過では減価しません。
地域の魅力や、人気を反映して変動します。
そして、都心部のマンション、特に価格帯が高いマンション程、土地の価格が高いです。
人気が高まっていく地域では、むしろマンション価格が高くなって行くことが起こってます
ただし、ここで注意が必要です。
不動産の値上がりを期待した購入をお勧めしているわけではありません。
なぜなら、昔と違って今の時代、不動産価格が上がり続けるということは考えにくいです。
(都心部の希少な地域一部は例外)
人気エリアといっても、もちろん全ての物件が値上がりするわけでもないです。
購入時期の違いによって、異なった影響がでるはずです。
大事なのは、【価値が下がりにくい物件】を購入するということです。
マンション投資の場合、価格が下がりにくければローンの残高を減らせる分、早期に良い物件を購入して保有期間を長くすることが大切となります。
一般的に今の時代、不動産投資というと、「毎月いくら儲かる？」が注目されがちですが、不動産投資には、「転売利益」という、魅力もあります。
まずは、マイホームから始められたらいかがでしょうか？
お問い合わせ お待ちしております。
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12月10日：「金融機関も積極融資のワンルームマンション！」
ワンルームマンションに融資が出やすい理由として、建物構造が大きく影響しています。
木造物件であれば耐用年数が22年であるため、20年経過した木造収益アパートの長期融資を出すことは難しく、その場合多額の頭金が必要になることが多く、自己資金をしっかりお持ちの一部の方の参入しかできないマーケットと言えます。
※戸建の築古物件でも融資してくれる金融期間も出てきていますが、まだまだ区分限定の金融機関のほうが多いのが現状です。
また、ＲＣ造のマンションの場合、築20年前後の物件は頭金も少額の上、35年ローンを組むことが出来るので、サラリーマンの副業として始めやすい投資となり、マーケットが活発ということは売却もしやすい環境と言えます。
不動産投資における大きなリスクは「空室・家賃下落・修繕費」ですが、空室と家賃下落は立地に左右されますので、やはり都心のワンルームマンションが人気を集めています。
都心のワンルーム系のマンションは、年間８万件の流通量があります。
収益を持続させつつ、運用を高めてい来ましょう。
対策案をお求めの方は是非、この機会に「はじめて大家さん」までお問合せ下さい。
弊社専門アドバイザーが親身にご対応させて頂きます。
12月11日：良くある質問～はじめて大家さん～
マイホームじゃないから、贅沢は言いません・・
最初の投資は、相場よりも安い「掘り出しもの」をじっくり時間をかけて見つけて、始めたいの！
と言う要望をたまに頂きますが、プロの目からみれば、マーケットには沢山の掘り出し物件が有ります。
言葉を変えるとお宝が、そこらいっぱい眠っています。
しかし、一般の方から見たらその物件は、掘り出し物件には見えていません。
あるお客様からすると、良いことを言って騙そうとしてるんじゃない？？
などと実際、口に出して、おっしゃって頂くお客さまは、意外と本音で話して下さいますので、最終的には理解いただき、
「なるほど。。こんな目線で探せば良かったんですね！」と喜んで頂けることがほとんどです。
しかし、どうしても懇意にして親身に相談できる営業マンを作っておらず、会社にご訪問頂いてご相談頂いても、まだ探し始めて日が浅い為、1.2件目と言われる方は、なかなか分かって頂けないことも有ります。
そういった方は、例に漏れないくらいに、書物等でかなり勉強されてたり、かなりの数のセミナーに顔を出されて、勉強熱心な方が多かったりします。
セミナーは決して、悪いとは言いませんが、質疑応答に時間を掛けるところが少なく、一方的なお話しが多い為に、意外と初心者の方には不向きかもしれません。
そして、セミナーのほとんどは、その会社が売りたいものを良いように言う傾向があるという事です。
ワンルーム系を売りたいところはワンルーム系がいいと言いますし、新築のアパートを売りたければ、新築アパートが最上の投資物件とばかりに勧めるのは当然と言えば当然です。
話しを戻しますと、購入になかなか踏み切れない方がイメージする掘り出し物件とは、大体考え方は共通しています。
例えば、どこから見ても、周辺の相場から算出すると5000万はするであろう物件を3000万位で無いか？と、一生懸命かつ真剣に物色されています。
時間をかけて探したら絶対に見つかると思われています。
得てして、こういった方々は、探される前は100％の希望と自信に満ち溢れていらっしゃるのですが、間違った物件探し、間違った思考の掘り出し物件を勘違いされすっかり疲弊し途中リタイアされる方も少なくありません。
先ずそんな価格間違いのような物件は出てきませんし、もし、それに近いくらいの、そんな格安の掘り出し物件があればもっと上流で売れてしまいます。
やはり数件の物件を所有し、セミプロとして銀行さんから太鼓判を貰うまでは、本音で相談できるパートナー探しからはじめられたら如何でしょう。
12月12日：世界共通の通貨は「お金」？Part1
世界共通の通貨は「金」というのが一昔前の常識とされていました。
金は、国外に持ち出しても現物資産として世界中で換金が可能だったので戦争や経済危機、国の破綻などの有事の際には重宝されていたのです。
、金は発掘量がほぼ限られて居るという希少性から、人気は衰えることなく年々購入者が増えてきているのが現状です。
しかし、ここにきて金に代わって世界共通の資産として注目されているのが「仮想通貨」になります。
仮想通貨のなかでも１番ポピュラーな「ビットコイン」について今日から述べていきたいと思います。
コインはWEB上の通貨で、現物ではありません。
しかし本物の通貨よりも利便性が高いと言われています。
特性から、企業が続々とビットコインを採用し始めています。
1.仮想通貨って？
仮想通貨とは「暗号通貨」とも呼ばれている通貨のことで、実在する通貨ではありません。ウェブ上に存在する通貨になります。
仮想通貨は現在700種類以上存在していると言われていて、その中でも特に有名なのが「ビットコイン」や「イーサリアム」、「リップル」などになります。
この仮想通貨は、通貨として買い物などの決済用として利用されることもありますが、投資に利用するために保有する方が多いです。
（明日に続きます）
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12月13日：世界共通の通貨は「お金」？Part2
現在、仮想通貨市場は盛り上がっています。
まさに仮想通貨バブルと言っても過言ではないほどです。
そして多くの投資家が仮想通貨投資に行なっています。
それはロシア、中国、インドなどの超大国だけでなく、自国通貨が不安定なアフリカなどでも非常に需要が伸びています。
2.ビットコインが人気の理由
ビットコインが人気の理由は、本物の通貨に比べ、手数料や為替手数料、送金時間などが格段に少なくて済むところにあります。
海外の企業や個人と取引をした場合、通常は銀行を経由して送金します。
その際には高額な為替手数料や送金手数料がかかり、着金や受取にも数日～数週間かかることもあります。
コインであれば、わずかな手数料でリアルタイムで送金が完了するため、コストダウンを図りたい企業や店舗、個人が続々と利用し始めています。
そのため、実際に利用できる店舗や飲食店なども年々増えてきています。
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12月14日：世界共通の通貨は「お金」？Part3
★ビットコインの今後
ビットコインを購入するメリットは、ずばり価格の高騰が見込める点にあります。
ビットコインの価格ですが、今年の初めに１ビットコインあたり10万円前後であったものが、現在は40～50万円程度にまで値上がりをしていることにあります。
投資には株やFX、債券などのさまざまな種類がありますが、ここまで高騰している投資先はビットコイン以外には考えられないでしょう。
さらに、多くの国や企業がビットコインを始めとする通貨の採用を検討していることを踏まえると、今後の需要が伸びていくことも簡単に予想できます。
したがって当分ビットコインバブルは続くと簡単に予想が付くため、投資初心者でも利益を出せる確率が非常に高いと言えます。
3.ビットコインの購入の手順
ビットコインを購入するには、個人や企業などから獲得する方法と取引所で購入する方法があります。
基本的に取引所で購入する人が多いので、おすすめの取引所を紹介していきます。
①ビットフライヤー
国内で最大の取引高を誇る取引所になります。
取引はビットフライヤーを経由して投資家同士が売買する方法になります。
取扱通貨はビットコインとイーサリアムになり、口座開設や口座維持に費用はかかりません。
売買手数料は0.01％～0.15%になっており、最低取引単位は0.00000001BTCと少額から取引を行うことができます。
②コインチェック
国内の取引所の中では取引通貨数が１番多い取引所になります。
ビットコインやイーサリアムを始めとする12種類もの通貨を売買することができます。
このコインチェックの長所は、ビットコインの売買手数料が無料な点になります。
その他にも、国内業者で初の「不正ログインにかかる損失補償」が限度額100万円まである点が挙げられます。
ビットコインを始めとする暗号通貨取引で一番懸念されるのが、システム上のセキュリティー問題になります。
このような補償制度があると、トレーダーは安心して取引を行うことができます。
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12月15日：ビットコインの購入方法
購入までの手順
取引所の口座開設を申し込みます。
取引所のHP上の申込をクリックして、基本情報を入力します。
その後、本人確認書類を提出し口座開設の通知が来たら入金を行います。
口座に入金が反映されたら、ビットコインを購入することができます。
4.ビットコインを採用している企業
ビットコインの採用を開始した企業をまとめてみました。
VISAカード
VISAカードのVISAプリペイドカードはビットコインでチャージをすることができます。
のプリペイドである「バンドルカード」になります。
バンドルカードとは、200カ国、4000万店以上あるVISA加盟店で利用することができるカードになります。
都市ではVISA加盟店はまだまだ少ないですが、首都圏や大都市ではほとんど利用できるため、将来的にビットコインで全ての買い物を済ますことも可能になるでしょう。
バンドルカードでビットコインを利用するには、アプリをダウンロードして利用登録を行います。
登録するとネット決済専用のカード番号が発行され、それを利用してオンラインショッピングができます。
店舗で利用するための実物のカードを発行することもできます。
ビットコインで決済できる店舗は、日本国内では4200店舗になっています。
多いように思われますが、買い物の際には限られた店でしか購入できません。
バンドルカードなら、楽天やアマゾンなどでも売買利益になったビットコインを利用することができます。
１回に３万円まで入金でき、１ヶ月には最大で12万円になります。
ただし、ビットフライヤーに口座を持つことが条件となっており、抽選で1000人しか選ばれません。
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12月16日：ビットコインの取引方法
5.ビットコインの取引方法
ビットコインには、株式取引のように現物取引、信用取引、先物取引を行うことができます。
それぞれの取引所によって条件は異なります。
◆「現物取引」
通常の売買のことを言います。
つまり、その時の時価で行う売買のことを指します。
◆「信用取引」
一定の担保（証拠金）預けることで、自己資金の何倍もの取引を行うことを言います。
売りからエントリーすることができるのでどのような状況でも利益を得ることができます。
しかしながら、ハイリスク・ハイリターンの取引になります野で、注意が必要です。
◆「先物取引」
あらかじめ決めた決済の日に現在決めた価格で売買する取引になります。
先物には、ビットコイン以外に商品取引や株価指数といったものを取引することができます。
このように、ビットコインは他の金融商品と同様にトレードすることができます。
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12月17日：知って得する「お金の知識」Part1
保険や税金の知識があるだけで、お金に余裕が生まれ、収入がアップや日頃の節約をしなくても、毎月のお小遣いが増やせるかもしれません。
今まで、日本人はどちらかというと、お金の話はあまりしてはいけないような風潮がありました。
しかし、最近は積極的にお金の勉強をされるように変わってきています。
なぜなら、お金にまつわることは、知っているのと知らないのでは大きな差が生まれるからです。
人生には様々なことがあり、その都度、大切になってくるのが「お金」です。
老後にかかるお金は、毎月35万くらい、総額では平均、夫婦で5000万とも言われています。
今の自分の収入を考えて、将来に向け十分に備え、早くからお金について考えることは大事なことです。
では切り詰める以外で方法はあるのでしょうか？
「お金の知識」があれば節約もでき、お金も取り戻せます。
例えば、毎月の保険。
保険会社がオススメするプランに毎月少額なので、深く考えず加入していませんか？
保険は住宅に次いで人生で2番目に高い買い物とも言われています。
深く考え吟味することにより、保険料を抑え十分な保障が受けられ、保険の種類によってはお金が戻ってくることもあります。
また、不動産の投資を借り入れて行う場合、団体信用生命保険というものがついてくるものもあります。
家賃をもらいながら、保険までついてくる非常にメリットの高いものです。
詳細は、「はじめて大家さん」までお尋ねください。
(明日に続く)
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12月18日：知って得する「お金の知識」Part2
また、税金も制度を利用し安くしたり、お金を取り戻したりすることもできます。
サラリーマンであれば年末調整でお金が戻ってきたことがあると思います。
生命保険控除などは、税金が安くなる制度で最大12万円の控除が受けられます。
年間10万円以上の医療費が発生した場合は医療控除が受けられ、住宅ローンであれば10年間で400万の住宅ローン控除が受けられます。
以外にふるさと納税、シングルマザーであれば、受けられる控除など多くの制度があります。
控除には、条件が細かく定められているため、自分の条件に合っているか、申告によりいくら戻ってくるか、
どのような手続きが必要か把握する必要があります。
控除を上手く利用し、年間数万円～数十万円お金を浮かせることが出来るのですから、
知らないのは最大の無駄使いではないでしょうか？
知って得する知らないと損するお金の知識です。
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12月19日：物件の見分け方～ はじめての不動産投資はマイホームから！
「価格のあまり下がらない物件は、素人には見つけられない」
「不動産の良し悪しは、限られたプロにしかわからない」
と思われている方は多いと思います。
さて本当は？
正解でもあり、不正解でもあります。
ご自身が住まれる不動産、つまりマイホームに関する知識は、皆さんかなり持っているはずです。
そして、居住用マンションの良し悪しを評価するポイントについては、実生活で経験しているはずです。
住居の良し悪しの見極めポイントはそれが重要になってきます。
自分が住みたいと思う理想に近いほど、需要のある良い物件となる可能性が高くなります。
そう考えると、不動産に対する経験は誰にでもありますよね。
賃貸でも、家を選ぶ際は以下を検討すると良いでしょう。
・駅への近さ(徒歩何分？バス利用はある?)
・市内へのアクセス（通勤時間）
・利用できる鉄道沿線は？いくつの路線が使えるか？
・近隣に子供を入れたい良い学校がある(学校区)
・周辺の住環境が良い（公園、緑、海に近いなど）
・ショッピングセンターや、大型スーパーなどが近隣にあり買い物が便利
・おしゃれな街(ネームバリューにこだわる方もいますよね)
・窓から見える景色 等々
皆さんにとって、住居は身近なものだと言えます。
実際に生活しているなかで、「どんな住居に住みたい」といった願望や現状の不満、日頃から感じている想いはありますよね。
住宅への投資においても、実体験を活かすことができるのです。
(明日に続く)
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12月20日：物件の見分け方Part2
人が生活するのにおいて当然、住居は必要なものです。
まず無くなることは考えられません。
そして、人口が増加している地域では、住宅物件の需要が無くなることは考えにくいものです。
では、特にお勧めのエリアは？
実際にお勧めのマンション購入エリアはどこになるのでしょうか。
マンション価格の上昇などのデータから考えれば、やはり大阪市内が最も安全です。
その中でも特に北区や中央区などが最初に挙げられます。
あるファイナンス会社などは、その地域であれば優遇した内容で貸し付けをしています。
他のお勧めだと、そういった問題をクリアできる「御堂筋沿線の江坂駅～なんば駅」です。
このあたりは、サラリーマンでも手の届く範囲の物件が豊富です。
まずはマイホームから不動産投資をはじめてはいかがでしょうか？
お問い合わせ お待ちしております。
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12月21日：「頭金はいくらが妥当なのか？」
「頭金はいくらが妥当なのか？」
物件を購入する際に、頭金をいったい、いくらくらい投入するべきなのか？
最近では金融機関の動向(融資基準)に一番左右されますが、個人レベルに焦点を当てて考えてみると・・・
・毎月のキャッシュフローはどうか？
・売却が必要になった時、売却はできるのか？
などによっても投入額は変わってきます。
物件で見る時は利回りや、借入金の割合、ローン金利などにより左右されます。
借入比率や金利水準が高いと、キャッシュフローがプラスにならないケースも出てきます。
ではどうすればいいか？
頭金を増やす(借り入れを減らす)方がいいと言えます。
また、利回りが高い場合は、頭金が少なくてもキャッシュフローがプラスになることもあります。
キャッシュフローの観点からどの位の頭金が必要なのかは、収支シュミレーションをした上でご検討されることをオススメ致します。
少ない頭金で購入していた場合、投資物件の価格が下がり気味の時期に、売却しようとしても、物件価格がローン残債を下回るおそれがあります。
どの程度の頭金を投入しておけば、担保割れにならないかは物件により異なりますが、将来売却できないリスク回避の為にも、専門のアドバイザーのサポートが必要と言えます。
バランスをどうすべきか、お客様の考え方、購入する物件や融資条件によっても変わり、誰にでも当てはまる一般的な方法がないのと、検討するべき事項が非常に多岐に渡ります。
物件の条件、金融姿勢など個人ではなかなか判断しにくいところを「はじめて大家さん」では専門アドバイザーがご提案させて頂きます。
正確な判断で不動産投資を進めたいとお考えの方は、お問合せ下さい。
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12月22日：なぜ新築マンションはオススメ出来ないのか？ ～2回目～Part1
新築ワンルームマンション投資のリスクが高いといわれる最初の理由は、なんといっても価格が高いことです。
節税対策として有効な点ももちろんあるのですが、大きな節税効果が得られない方や完済前に退職になる方にはおすすめできません。
退職金がすべて、借金の穴埋めになりかねない物件もあるのでご注意ください。
しかしながら、知名度の高いワンルーム系のマンション販売会社の中には、株式上場をしている会社も少なくありません。
公表されている財務表を調べると、販売会社だけの粗利（売上利益）が3割近いことが分かります。
ファミリータイプのマンションの粗利は、一般的に15～18％程度ですので、4000万円のファミリータイプマンションと2000万円のワンルームマンションの粗利額面は約600万とそれほど変わらないのです。
また、これはワンルームマンションに限ったことではありませんが、海外と違い「日本人は新築が好き」なので、新築と中古には大きな価格差が生じます。
（これを付加価値と言い切る業者さんも存在しますが？）
賃貸でも、「新築プレミアム」なる、言葉があるくらい。。。
「誰も入居していない！」に価値を見出すのは、木造建築だったからこそかと思います。
国土交通省の住宅市場動向調査から引用しますと、一次取得者のマンション購入価格の平均額は、新築が3467万円なのに対し、中古（築７年～15年）では2112万円となっています。
中古マンションは、新築マンションよりも実に4割近くも安いのです。
(明日に続く)
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12月23日：なぜ新築マンションはオススメ出来ないのか？ ～2回目～Part2
つまり、新築ワンルームマンションを2000万円で購入した時点で500万～600万円程度の販売者の利益が乗っているため、実際に売却（出口）するまで損失は確定しないので実感しないですが、実は買った時点で大幅な含み損を抱えている可能性が高いということです。
（確定していると言っても過言ではないのです）
これがいわゆる、間違った認識の「区分マンションは信用毀損になる」という風潮になりました。
のため申し上げますが、通常の流通価格で買った中古マンションは決して信用毀損にはなりませんから、ご安心ください
ここまで説明しても、納得されない方は節税重視で考えている方ですが、納めるべき税額を減らすことは確かに重要なことですが、それ以上に重要なことは、稼ぐ力が高い不動産を購入するということです。
なぜなら、投資商品の本質は収益力だからです。
減価償却は副次的な効果にとどまっていることを強く認識するようにしましょう。
また、不動産を購入するということは、資産リスクを抱え込むということに他なりません。
節税目的で不動産を購入することは根本的に間違っているということを認識することが大事です。
赤字になって損をしているから、税金が戻ってくるのです。
そして、家賃収入から保有コストを引いた実際のキャッシュ・フローがマイナスのケースが多いというい事は、保有期間中は少しずつお金が減って（インカム・ロス）いき、売却時（出口）には、当初説明を受けていた金額より、まとまった損失が確定というケースは珍しくありません。
そう言ったことから、「新築ワンルームマンションは、投資対象としてはリスクが大きい」ものだという事を認識されることです。
「はじめて大家さん」ではご購入をされる前には、時間をかけてできるだけ客観的な調査を依頼された上で、ご決断して頂くことをお勧めします。
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12月24日：利回りだけ見てはいけませんPart1
投資物件を選ぶ時の判断材料として「利回り」を重視される方が非常に多いです。
ですが、あくまで「利回り」は、投資の結果として現れてくるものです。
その重視している「利回り」。高利回りであればあるほど、実は「想定利回り」がほとんどです。
一口に利回りと言っても、そこにはいろいろなことが含まれています。
利回りに表現されているものは何か。。。？
表現されていないものは何か。。。？
を考えましょう。
①利回りには種類があります。
利回りには、
・表面利回り
と
・実質利回り
の2つがあります。
◆ 表面利回り(％)＝年間家賃収入÷物件価格
◆ 実質利回り(％)＝(年間家賃収入－諸経費)÷(物件価格＋諸経費)
表面利回りでは家賃収入だけ見て計算します。
それに対し、実質利回りには家賃収入と諸経費(ランニングコスト)を考慮します。
(明日に続きます)
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12月25日：利回りだけ見てはいけませんPart2
②建物価格の割合も注目
不動産投資の物件価格は、土地価格と建物価格を足した合計で決まります。
建物価格の割合を増やせないかも検討しましょう。
なぜなら、「減価償却費」に影響するからです。
減価償却費は税務上、経費として認められますがキャッシュで出ていくものではありません。
そのため、「キャッシュフロー」に影響してきます。
固定資産税は毎年発生しますが、所得税や法人税は利益という結果に課税される税金です。
注意が必要なのは、ローンの支払いが残っていなくても税務上で利益が出ていると課税されることです。
③出口戦略を忘れない
1棟物件のメリットは、出口戦略の豊富さです。
土地建物を、そのまま売却する。
建物をリノベーションして売却する。
建物を取り壊して土地として売却するなどさまざまな出口が考えられます。
がすべてではない。
利回りは結果です。
購入後は、空室が出たり修繕費がかかったりして、収入も諸費用も常に変動します。
数字に一喜一憂しないようにしましょう。
目標利回りを、具体的に設定してみることで、家賃収入、諸経費、物件価格、購入時の諸経費、それぞれについて何をすべきかを考えることにもなります。
の数字を正しく見る目を持って物件を購入し、投資リスクやキャッシュフローを意識しながら不動産投資経費をすることが成功するカギとなるでしょう。
「はじめて大家さん」に、ご相談下さい。
byリフォーム&管理部
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12月26日：住宅ローンの支援型融資について。Part1
住宅ローンは「国民全世帯に家を持ってもらおう!」という政策を基に、住宅の取得を支援するためのものです。
ですから、融資する金融機関には国から優遇する形がとられているため、もともと金利も低めに設定されています。
の借入金利が「史上最低を更新し続ける」という、非常に低いレベルで推移する中、住宅取得以外の目的を合わせて支援するタイプの住宅ローン各種登場しています。
★ フラット35に、子育て支援と地域活性化型が登場。
住宅ローンの中でも金利が変動しない魅力があるので、利用者が多い「フラット35」があります。
民間の金融機関と共同で提供する人気の高い住宅ローン商品ですが、そのフラット35に子育て支援型と地域活性化型の住宅ローンが登場しています。
子育て支援型は、子育て世帯が親世帯と近居、同居などをする場合
当初５年間の金利を0,25％引き下げるというものです。
地域活性化型は、地方に移住する場合などに同じく当初５年間の金利を0,25％引き下げるというものです。
例えば、大阪を本拠点とする池田泉州銀行は、主な営業エリアである自治体と連携して住宅ローンの金利割引きを提供しています。
「親元近居住宅ローン」と呼ばれる商品で店頭金利から最大２％以上割引かれるとのことです。
(明日に続きます)
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12月27日：住宅ローンの支援型融資について。Part2
[太陽光発電量支援・ライフステージ応援も]
【ライフステージ応援】
みずほ銀行が提供する商品で、ライフステージごとの経済的な余裕度合いに応じて返済額を変えられるというプランです。
収入が減少したり支出が増加したりするライフステージには返済額を減らすことができます。
つまり「配偶者の産休、育休時期」や、「子供が大学に通う時期」などライフプランに合わせて無理なく生活をしていけるようにというものです。
【太陽光発電量支援】
太陽光発電を導入する人には、りそな銀行が提供する日照補償付きの住宅ローン「晴れたらいいね」です。
金利の住宅ローンで太陽光発電設備の設置費用を賄える上、日照補償サービスを無償で提供してもらえるというものです。
住宅ローンは、大きなお金を長期的に支払っていくものだけに付帯する支援サービスによって大きな経済的メリットが発生します。
商品一つとっても、各金融機関いろいろと開発してきてます。
に応じて上手く活用しましょう。
byリフォーム&管理部
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「来年が皆様にとってより飛躍の年になりますように」
そのお手伝いが出来れば幸甚です。
よいお年をお迎えください！
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12月1日：活性化している注目の街！投資家として見逃すな！Part1
今、勢いのある神奈川県。
その中でも、川崎市は「武蔵小杉駅」周辺を「川崎第三都市」に指定。
「住・商・医」がコンパクトに整った街づくりをコンセプトに開発を進めてきました。
その結果、わずか10年余りで工場跡地がマンション用地となり、
タワーマンション11棟が林立し、大型商業施設、医療施設、銀行、総合オフィスビル、シティホテルが隣接する街へ生まれ変わりました。
その結果15,000人が武蔵小杉に移住したと言われています。
小さい市が一つ出来上がるほどの人口です。
長谷工アーベストが首都圏居住のモニターを対象に実施「住みたい街ランキング2017」
「吉祥寺」が2004年の調査開始以来13年連続で1位。
「武蔵小杉」が「横浜」を抜いて初の2位。
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「首都圏総合ランキング」
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1位「吉祥寺」
2位「武蔵小杉」
3位「横浜」
4位「自由が丘「恵比寿」
発展し続けているのは施設や住居だけではなく、地域コミュニティづくりを推進し「子育て世代にやさしい行政サービス」を進めている自治体としてもメディアで取り上げられています。
(明日に続きます)
12月2日：活性化している注目の街！投資家として見逃すな！Part2
計画された町の特徴であるゆったりした街づくりが魅力となり、特に子育て世代の人口が急増しました。
ファミリー向けマンションの供給が需要に追いついていないとも言われているくらいです。
現在、家賃相場は横浜に比べればまだ低価格ですが、横浜並みになることは時間の問題と予想され、今後も再開発や人口増加により盛り上がり、長期入居者で安定したキャッシュフローが見込める投資として価値が期待されます。
家賃が上がるという事は、当然不動産の価格や価値も上がるという事です。
居住者の満足が持続される、最も良い環境づくりは転居率も下がり投資として嬉しい仕組みと言えます。
関東エリアの収益物件は「はじめて大家さん東京支店」にてご対応させて頂きます。
関西や、他の地域にお住まいの方も全国的な視野でご検討ください。
金融動向はじめ、投資目線など、適切な不動産経営をトータルにサポート致します。
是非、一度お気軽にご連絡、ご相談お待ちしております。
12月3日：はじめての不動産投資はどの価格帯で考えるべきか？
初めて不動産投資をする場合、属性的に高額物件を購入可能な方でも
「最初から何億円もの一棟マンションの購入には抵抗がある」
という方は少なくありません。
「小ぶりなアパートのほうが、低価格で投資するなら安心」というイメージがあるようです。
そこで市場に流通している一棟アパートと一棟マンションの平均値を、ご紹介させて頂きます。
はたして皆さんはこの数字から何を感じ取られますか？
（東京都内・ノムコム調べ）
最初に利回りはというと
一棟アパートが平均約6.8％、一棟マンションが約6.4％
と一棟アパートのほうが少し高めです。
平均価格については、
一棟アパートが約1.1億円、一棟マンションが約2.4億円です。
しかし、郊外のアパートの中には3000万円以下の物件も少なくありません。
一棟マンションについても、1億円以下で売り出されている物件もたくさんあります。
とはいえ、同じエリア、同じ規模で比べてみると・・・・
一棟アパートのほうが、利回りが高く、価格は低めというざっくりとしたイメージが皆さんお持ちだと思われます。
しかし、立地や環境の条件、建物の規模やそれから同じ築年数でも、建て方によっては、かなりその後の修繕費がかかるような物件も少なくありません。
また入口も大事ですが、出口戦略、そして資産形成の目標まで、トータルで考えないと、数字だけでは、どちらが有利かどうかの判断は出来ないといえます。
「はじめて大家さん」エグゼにご来店して頂いたお客様には、もっと納得して頂けるよう詳細を解り易く解説させて頂いております。
ご来店お待ちしております。
12月4日：旧耐震物件について考えるPart1
中古物件の選定基準のひとつに「1981年(昭和56)6月1日 以降に建てられているかをチェックする」という事があります。
理由は、1981年6月1日の建築基準法に伴い耐震基準も大きく変わったことにあります。
既に不動産をご所有の方は、重要事項説明の際に耳にされた方も多いのではないかと思います。
前(S56年5月31日)の耐震基準を「旧耐震」、改正後の耐震基準を「新耐震」と言います。
旧耐震の物件に対する助成制度と助成制度を活用した投資について考えてみます。
「旧耐震」への助成制度とは
1981年6月1日に行われた建築基準法改正により、構造計算上で必要な体力壁の量や軸組みの種類と倍率についての改正が行われました。
この新しい耐震設計基準(新耐震)による建物は、阪神大震災に措いても被害が少なかったと言われています。
このため、不動産投資に関する書籍や情報サイトでは「新耐震基準で建てられている建物であること」を中古物件の選定基準としています。
また、金融機関も「旧耐震のものは融資対象外」としているところもあります。
ここまでの内容については、ご存じの方も多いと思います。
（明日に続きます）
12月5日：旧耐震物件について考えるPart2
補助制度の活用方法について。
あえて旧耐震の物件を購入し、耐震基準を満たすために大規模なリフォームをするという選択肢。
旧耐震の物件は、築年数が経っておりローンも付きづらいため物件価格もリーズナブルな場合が多くあります。
この安く仕入れることのできる物件、助成金を活用したリフォームを行うことができれば、築年数を感じさせない賃貸物件として貸し出すことができます。
＜助成金を建て替え費用として＞
行政によっては、旧耐震の物件の撤去や建て替え費用を助成してくれる地域もあります。
土地から取得して新築アパートを建てたい方は、あえて旧耐震の築古物件を購入し、助成金を新築費用に充てるのもひとつの方法です。
物件として弱みだった内容が、助成制度により強みに転じることがあります。
現在の助成制度には、どのようなものがあるかを確認し、上手に活用した投資を行うことが大切です。
利用できる助成制度は、どんどん活用して物件の価値高めていただければと思います。
はじめて大家さんまでご相談下さい。
byリフォーム&管理部
12月6日：不動産投資は購入だけではないPart1
不動産投資において買いのことだけを考えていては正しく片手落ち。
なぜなら不動産投資では不動産を購入するだけでなく、不動産を売ることも考えなければなりません。
昔のように「土地神話」が健在であれば、何も考えなくても大丈夫ですが、今は、購入時より価格が下がる地域もあるので出口戦略は非常に重要です。
毎月数万円儲かったとしても、売却時に何百万も下がったのでは、何のための不動産投資かわからなくなってしまいます。
不動産投資初心者の方が読むブログでは特に物件の購入を勧める記事などは多くあり幾つかの情報をまとめて読むこともできます。
ですが、売る場合の状況についてはなかなか情報が出てこないものです。
そこで不動産投資において知っておきたい不動産物件の売却について今回は紹介していきたいと思います。
不動産の売却についてはいくつかのポイントがあります。
その中で売却しにくい物件のポイントを紹介したいと思います。
1.生活利便性が低い物件
不動産とは衣食住の「住」にあたる生活をするための拠点でもあります。
つまり、価格や築年数だけでなく生活利便性についても重要視されます。
駅から何分、バスでの移動などなど。
ですが、利便性とは交通機関だけではありません。
商業施設があるか、飲食店は？スーパーやコンビニは？
様々な点を踏まえてユーザーが見てくることになります。
例えばアパートでエレベーター無しの上階となると、会社終わりに階段を登らなければならず、これもまた利便性が良いとはいえないわけです。
売りを考えるだけでなく、大家業するにしても重要な要素となります。
(明日に続きます)
12月7日：不動産投資は購入だけではないPart2
2.築古物件は注意
築年数が古いという物件も厳しくなるのは言うまでもありません。
築年数が20年以上のマンションや、30～40年以上のアパートとなると厳しくなる傾向が少なくありません。
それまでに売りを検討するなどの対策を用いることでより良い対応もできます。
などがあります。
物件を売る場合、誰しも高値で売りたいと思うのは当然です。
しかしながら、それはあくまで売る側の心理であり、買う側は当然、逆で、出来るだけ安く買いたい訳です。
では、そうなった時。最初から高額で売ろうとし売れないことでズルズルと値下げを検討するようなのはあまり効果的と言えません。
というのも買い手は自分が許容できる金額の範囲を設けています。
(明日に続きます)
12月8日：幾らくらいの物件を買おうとしているのか？
幾らくらいの物件を買おうとしているのか？
例えば、一億円の物件を主に探すのか、5000万円程度の物件を探すのか。
そういう条件を設けて物件を探しています。
当然、高額すぎる物件は買い手の目にも止まりません。
ズルズルと値下げしていては、バラバラの買い手にしか見てもらえません。
また、注意深く見ている方から見ると「売れなくてずるずる下げていってるな」という印象を与えてしまいます。「もう少し待っていれば、もっと下がるかも・・・」と思わせてしまう可能性もあります。
なので値下げする時にはある程度まとめた金額を引き下げて多くの買い手の目の留まるようにしてみる方が、効果的です。
また、何千万円という風に値段をつけるのではなく「1980万円」という風に端数をうまく設定することで格安感を演出して価格帯を決めてみる。というのも効果的かもしれません。
検索機能の関係から、2001万より1999万のほうが検索にかかる可能性は高くなります。
不動産投資はただ購入するだけでなくその後の売る(出口戦略)、にも注目してみては如何でしょうか？
12月9日：【物件価格が下がりにくい物件】を買いましょう！
固定資産は、一般的に年数が経てば建物の部分が減価するので価格が落ちていきます。
土地の価値は、時間の経過では減価しません。
地域の魅力や、人気を反映して変動します。
そして、都心部のマンション、特に価格帯が高いマンション程、土地の価格が高いです。
人気が高まっていく地域では、むしろマンション価格が高くなって行くことが起こってます
ただし、ここで注意が必要です。
不動産の値上がりを期待した購入をお勧めしているわけではありません。
なぜなら、昔と違って今の時代、不動産価格が上がり続けるということは考えにくいです。
(都心部の希少な地域一部は例外)
人気エリアといっても、もちろん全ての物件が値上がりするわけでもないです。
購入時期の違いによって、異なった影響がでるはずです。
大事なのは、【価値が下がりにくい物件】を購入するということです。
マンション投資の場合、価格が下がりにくければローンの残高を減らせる分、早期に良い物件を購入して保有期間を長くすることが大切となります。
一般的に今の時代、不動産投資というと、「毎月いくら儲かる？」が注目されがちですが、不動産投資には、「転売利益」という、魅力もあります。
まずは、マイホームから始められたらいかがでしょうか？
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12月10日：「金融機関も積極融資のワンルームマンション！」
ワンルームマンションに融資が出やすい理由として、建物構造が大きく影響しています。
木造物件であれば耐用年数が22年であるため、20年経過した木造収益アパートの長期融資を出すことは難しく、その場合多額の頭金が必要になることが多く、自己資金をしっかりお持ちの一部の方の参入しかできないマーケットと言えます。
※戸建の築古物件でも融資してくれる金融期間も出てきていますが、まだまだ区分限定の金融機関のほうが多いのが現状です。
また、ＲＣ造のマンションの場合、築20年前後の物件は頭金も少額の上、35年ローンを組むことが出来るので、サラリーマンの副業として始めやすい投資となり、マーケットが活発ということは売却もしやすい環境と言えます。
不動産投資における大きなリスクは「空室・家賃下落・修繕費」ですが、空室と家賃下落は立地に左右されますので、やはり都心のワンルームマンションが人気を集めています。
都心のワンルーム系のマンションは、年間８万件の流通量があります。
収益を持続させつつ、運用を高めてい来ましょう。
対策案をお求めの方は是非、この機会に「はじめて大家さん」までお問合せ下さい。
弊社専門アドバイザーが親身にご対応させて頂きます。
12月11日：良くある質問～はじめて大家さん～
マイホームじゃないから、贅沢は言いません・・
最初の投資は、相場よりも安い「掘り出しもの」をじっくり時間をかけて見つけて、始めたいの！
と言う要望をたまに頂きますが、プロの目からみれば、マーケットには沢山の掘り出し物件が有ります。
言葉を変えるとお宝が、そこらいっぱい眠っています。
しかし、一般の方から見たらその物件は、掘り出し物件には見えていません。
あるお客様からすると、良いことを言って騙そうとしてるんじゃない？？
などと実際、口に出して、おっしゃって頂くお客さまは、意外と本音で話して下さいますので、最終的には理解いただき、
「なるほど。。こんな目線で探せば良かったんですね！」と喜んで頂けることがほとんどです。
しかし、どうしても懇意にして親身に相談できる営業マンを作っておらず、会社にご訪問頂いてご相談頂いても、まだ探し始めて日が浅い為、1.2件目と言われる方は、なかなか分かって頂けないことも有ります。
そういった方は、例に漏れないくらいに、書物等でかなり勉強されてたり、かなりの数のセミナーに顔を出されて、勉強熱心な方が多かったりします。
セミナーは決して、悪いとは言いませんが、質疑応答に時間を掛けるところが少なく、一方的なお話しが多い為に、意外と初心者の方には不向きかもしれません。
そして、セミナーのほとんどは、その会社が売りたいものを良いように言う傾向があるという事です。
ワンルーム系を売りたいところはワンルーム系がいいと言いますし、新築のアパートを売りたければ、新築アパートが最上の投資物件とばかりに勧めるのは当然と言えば当然です。
話しを戻しますと、購入になかなか踏み切れない方がイメージする掘り出し物件とは、大体考え方は共通しています。
例えば、どこから見ても、周辺の相場から算出すると5000万はするであろう物件を3000万位で無いか？と、一生懸命かつ真剣に物色されています。
時間をかけて探したら絶対に見つかると思われています。
得てして、こういった方々は、探される前は100％の希望と自信に満ち溢れていらっしゃるのですが、間違った物件探し、間違った思考の掘り出し物件を勘違いされすっかり疲弊し途中リタイアされる方も少なくありません。
先ずそんな価格間違いのような物件は出てきませんし、もし、それに近いくらいの、そんな格安の掘り出し物件があればもっと上流で売れてしまいます。
やはり数件の物件を所有し、セミプロとして銀行さんから太鼓判を貰うまでは、本音で相談できるパートナー探しからはじめられたら如何でしょう。
12月12日：世界共通の通貨は「お金」？Part1
世界共通の通貨は「金」というのが一昔前の常識とされていました。
金は、国外に持ち出しても現物資産として世界中で換金が可能だったので戦争や経済危機、国の破綻などの有事の際には重宝されていたのです。
、金は発掘量がほぼ限られて居るという希少性から、人気は衰えることなく年々購入者が増えてきているのが現状です。
しかし、ここにきて金に代わって世界共通の資産として注目されているのが「仮想通貨」になります。
仮想通貨のなかでも１番ポピュラーな「ビットコイン」について今日から述べていきたいと思います。
コインはWEB上の通貨で、現物ではありません。
しかし本物の通貨よりも利便性が高いと言われています。
特性から、企業が続々とビットコインを採用し始めています。
1.仮想通貨って？
仮想通貨とは「暗号通貨」とも呼ばれている通貨のことで、実在する通貨ではありません。ウェブ上に存在する通貨になります。
仮想通貨は現在700種類以上存在していると言われていて、その中でも特に有名なのが「ビットコイン」や「イーサリアム」、「リップル」などになります。
この仮想通貨は、通貨として買い物などの決済用として利用されることもありますが、投資に利用するために保有する方が多いです。
（明日に続きます）
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12月13日：世界共通の通貨は「お金」？Part2
現在、仮想通貨市場は盛り上がっています。
まさに仮想通貨バブルと言っても過言ではないほどです。
そして多くの投資家が仮想通貨投資に行なっています。
それはロシア、中国、インドなどの超大国だけでなく、自国通貨が不安定なアフリカなどでも非常に需要が伸びています。
2.ビットコインが人気の理由
ビットコインが人気の理由は、本物の通貨に比べ、手数料や為替手数料、送金時間などが格段に少なくて済むところにあります。
海外の企業や個人と取引をした場合、通常は銀行を経由して送金します。
その際には高額な為替手数料や送金手数料がかかり、着金や受取にも数日～数週間かかることもあります。
コインであれば、わずかな手数料でリアルタイムで送金が完了するため、コストダウンを図りたい企業や店舗、個人が続々と利用し始めています。
そのため、実際に利用できる店舗や飲食店なども年々増えてきています。
（明日に続きます）
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12月14日：世界共通の通貨は「お金」？Part3
★ビットコインの今後
ビットコインを購入するメリットは、ずばり価格の高騰が見込める点にあります。
ビットコインの価格ですが、今年の初めに１ビットコインあたり10万円前後であったものが、現在は40～50万円程度にまで値上がりをしていることにあります。
投資には株やFX、債券などのさまざまな種類がありますが、ここまで高騰している投資先はビットコイン以外には考えられないでしょう。
さらに、多くの国や企業がビットコインを始めとする通貨の採用を検討していることを踏まえると、今後の需要が伸びていくことも簡単に予想できます。
したがって当分ビットコインバブルは続くと簡単に予想が付くため、投資初心者でも利益を出せる確率が非常に高いと言えます。
3.ビットコインの購入の手順
ビットコインを購入するには、個人や企業などから獲得する方法と取引所で購入する方法があります。
基本的に取引所で購入する人が多いので、おすすめの取引所を紹介していきます。
①ビットフライヤー
国内で最大の取引高を誇る取引所になります。
取引はビットフライヤーを経由して投資家同士が売買する方法になります。
取扱通貨はビットコインとイーサリアムになり、口座開設や口座維持に費用はかかりません。
売買手数料は0.01％～0.15%になっており、最低取引単位は0.00000001BTCと少額から取引を行うことができます。
②コインチェック
国内の取引所の中では取引通貨数が１番多い取引所になります。
ビットコインやイーサリアムを始めとする12種類もの通貨を売買することができます。
このコインチェックの長所は、ビットコインの売買手数料が無料な点になります。
その他にも、国内業者で初の「不正ログインにかかる損失補償」が限度額100万円まである点が挙げられます。
ビットコインを始めとする暗号通貨取引で一番懸念されるのが、システム上のセキュリティー問題になります。
このような補償制度があると、トレーダーは安心して取引を行うことができます。
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12月15日：ビットコインの購入方法
購入までの手順
取引所の口座開設を申し込みます。
取引所のHP上の申込をクリックして、基本情報を入力します。
その後、本人確認書類を提出し口座開設の通知が来たら入金を行います。
口座に入金が反映されたら、ビットコインを購入することができます。
4.ビットコインを採用している企業
ビットコインの採用を開始した企業をまとめてみました。
VISAカード
VISAカードのVISAプリペイドカードはビットコインでチャージをすることができます。
のプリペイドである「バンドルカード」になります。
バンドルカードとは、200カ国、4000万店以上あるVISA加盟店で利用することができるカードになります。
都市ではVISA加盟店はまだまだ少ないですが、首都圏や大都市ではほとんど利用できるため、将来的にビットコインで全ての買い物を済ますことも可能になるでしょう。
バンドルカードでビットコインを利用するには、アプリをダウンロードして利用登録を行います。
登録するとネット決済専用のカード番号が発行され、それを利用してオンラインショッピングができます。
店舗で利用するための実物のカードを発行することもできます。
ビットコインで決済できる店舗は、日本国内では4200店舗になっています。
多いように思われますが、買い物の際には限られた店でしか購入できません。
バンドルカードなら、楽天やアマゾンなどでも売買利益になったビットコインを利用することができます。
１回に３万円まで入金でき、１ヶ月には最大で12万円になります。
ただし、ビットフライヤーに口座を持つことが条件となっており、抽選で1000人しか選ばれません。
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12月16日：ビットコインの取引方法
5.ビットコインの取引方法
ビットコインには、株式取引のように現物取引、信用取引、先物取引を行うことができます。
それぞれの取引所によって条件は異なります。
◆「現物取引」
通常の売買のことを言います。
つまり、その時の時価で行う売買のことを指します。
◆「信用取引」
一定の担保（証拠金）預けることで、自己資金の何倍もの取引を行うことを言います。
売りからエントリーすることができるのでどのような状況でも利益を得ることができます。
しかしながら、ハイリスク・ハイリターンの取引になります野で、注意が必要です。
◆「先物取引」
あらかじめ決めた決済の日に現在決めた価格で売買する取引になります。
先物には、ビットコイン以外に商品取引や株価指数といったものを取引することができます。
このように、ビットコインは他の金融商品と同様にトレードすることができます。
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12月17日：知って得する「お金の知識」Part1
保険や税金の知識があるだけで、お金に余裕が生まれ、収入がアップや日頃の節約をしなくても、毎月のお小遣いが増やせるかもしれません。
今まで、日本人はどちらかというと、お金の話はあまりしてはいけないような風潮がありました。
しかし、最近は積極的にお金の勉強をされるように変わってきています。
なぜなら、お金にまつわることは、知っているのと知らないのでは大きな差が生まれるからです。
人生には様々なことがあり、その都度、大切になってくるのが「お金」です。
老後にかかるお金は、毎月35万くらい、総額では平均、夫婦で5000万とも言われています。
今の自分の収入を考えて、将来に向け十分に備え、早くからお金について考えることは大事なことです。
では切り詰める以外で方法はあるのでしょうか？
「お金の知識」があれば節約もでき、お金も取り戻せます。
例えば、毎月の保険。
保険会社がオススメするプランに毎月少額なので、深く考えず加入していませんか？
保険は住宅に次いで人生で2番目に高い買い物とも言われています。
深く考え吟味することにより、保険料を抑え十分な保障が受けられ、保険の種類によってはお金が戻ってくることもあります。
また、不動産の投資を借り入れて行う場合、団体信用生命保険というものがついてくるものもあります。
家賃をもらいながら、保険までついてくる非常にメリットの高いものです。
詳細は、「はじめて大家さん」までお尋ねください。
(明日に続く)
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12月18日：知って得する「お金の知識」Part2
また、税金も制度を利用し安くしたり、お金を取り戻したりすることもできます。
サラリーマンであれば年末調整でお金が戻ってきたことがあると思います。
生命保険控除などは、税金が安くなる制度で最大12万円の控除が受けられます。
年間10万円以上の医療費が発生した場合は医療控除が受けられ、住宅ローンであれば10年間で400万の住宅ローン控除が受けられます。
以外にふるさと納税、シングルマザーであれば、受けられる控除など多くの制度があります。
控除には、条件が細かく定められているため、自分の条件に合っているか、申告によりいくら戻ってくるか、
どのような手続きが必要か把握する必要があります。
控除を上手く利用し、年間数万円～数十万円お金を浮かせることが出来るのですから、
知らないのは最大の無駄使いではないでしょうか？
知って得する知らないと損するお金の知識です。
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12月19日：物件の見分け方～ はじめての不動産投資はマイホームから！
「価格のあまり下がらない物件は、素人には見つけられない」
「不動産の良し悪しは、限られたプロにしかわからない」
と思われている方は多いと思います。
さて本当は？
正解でもあり、不正解でもあります。
ご自身が住まれる不動産、つまりマイホームに関する知識は、皆さんかなり持っているはずです。
そして、居住用マンションの良し悪しを評価するポイントについては、実生活で経験しているはずです。
住居の良し悪しの見極めポイントはそれが重要になってきます。
自分が住みたいと思う理想に近いほど、需要のある良い物件となる可能性が高くなります。
そう考えると、不動産に対する経験は誰にでもありますよね。
賃貸でも、家を選ぶ際は以下を検討すると良いでしょう。
・駅への近さ(徒歩何分？バス利用はある?)
・市内へのアクセス（通勤時間）
・利用できる鉄道沿線は？いくつの路線が使えるか？
・近隣に子供を入れたい良い学校がある(学校区)
・周辺の住環境が良い（公園、緑、海に近いなど）
・ショッピングセンターや、大型スーパーなどが近隣にあり買い物が便利
・おしゃれな街(ネームバリューにこだわる方もいますよね)
・窓から見える景色 等々
皆さんにとって、住居は身近なものだと言えます。
実際に生活しているなかで、「どんな住居に住みたい」といった願望や現状の不満、日頃から感じている想いはありますよね。
住宅への投資においても、実体験を活かすことができるのです。
(明日に続く)
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12月20日：物件の見分け方Part2
人が生活するのにおいて当然、住居は必要なものです。
まず無くなることは考えられません。
そして、人口が増加している地域では、住宅物件の需要が無くなることは考えにくいものです。
では、特にお勧めのエリアは？
実際にお勧めのマンション購入エリアはどこになるのでしょうか。
マンション価格の上昇などのデータから考えれば、やはり大阪市内が最も安全です。
その中でも特に北区や中央区などが最初に挙げられます。
あるファイナンス会社などは、その地域であれば優遇した内容で貸し付けをしています。
他のお勧めだと、そういった問題をクリアできる「御堂筋沿線の江坂駅～なんば駅」です。
このあたりは、サラリーマンでも手の届く範囲の物件が豊富です。
まずはマイホームから不動産投資をはじめてはいかがでしょうか？
お問い合わせ お待ちしております。
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12月21日：「頭金はいくらが妥当なのか？」
「頭金はいくらが妥当なのか？」
物件を購入する際に、頭金をいったい、いくらくらい投入するべきなのか？
最近では金融機関の動向(融資基準)に一番左右されますが、個人レベルに焦点を当てて考えてみると・・・
・毎月のキャッシュフローはどうか？
・売却が必要になった時、売却はできるのか？
などによっても投入額は変わってきます。
物件で見る時は利回りや、借入金の割合、ローン金利などにより左右されます。
借入比率や金利水準が高いと、キャッシュフローがプラスにならないケースも出てきます。
ではどうすればいいか？
頭金を増やす(借り入れを減らす)方がいいと言えます。
また、利回りが高い場合は、頭金が少なくてもキャッシュフローがプラスになることもあります。
キャッシュフローの観点からどの位の頭金が必要なのかは、収支シュミレーションをした上でご検討されることをオススメ致します。
少ない頭金で購入していた場合、投資物件の価格が下がり気味の時期に、売却しようとしても、物件価格がローン残債を下回るおそれがあります。
どの程度の頭金を投入しておけば、担保割れにならないかは物件により異なりますが、将来売却できないリスク回避の為にも、専門のアドバイザーのサポートが必要と言えます。
バランスをどうすべきか、お客様の考え方、購入する物件や融資条件によっても変わり、誰にでも当てはまる一般的な方法がないのと、検討するべき事項が非常に多岐に渡ります。
物件の条件、金融姿勢など個人ではなかなか判断しにくいところを「はじめて大家さん」では専門アドバイザーがご提案させて頂きます。
正確な判断で不動産投資を進めたいとお考えの方は、お問合せ下さい。
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12月22日：なぜ新築マンションはオススメ出来ないのか？ ～2回目～Part1
新築ワンルームマンション投資のリスクが高いといわれる最初の理由は、なんといっても価格が高いことです。
節税対策として有効な点ももちろんあるのですが、大きな節税効果が得られない方や完済前に退職になる方にはおすすめできません。
退職金がすべて、借金の穴埋めになりかねない物件もあるのでご注意ください。
しかしながら、知名度の高いワンルーム系のマンション販売会社の中には、株式上場をしている会社も少なくありません。
公表されている財務表を調べると、販売会社だけの粗利（売上利益）が3割近いことが分かります。
ファミリータイプのマンションの粗利は、一般的に15～18％程度ですので、4000万円のファミリータイプマンションと2000万円のワンルームマンションの粗利額面は約600万とそれほど変わらないのです。
また、これはワンルームマンションに限ったことではありませんが、海外と違い「日本人は新築が好き」なので、新築と中古には大きな価格差が生じます。
（これを付加価値と言い切る業者さんも存在しますが？）
賃貸でも、「新築プレミアム」なる、言葉があるくらい。。。
「誰も入居していない！」に価値を見出すのは、木造建築だったからこそかと思います。
国土交通省の住宅市場動向調査から引用しますと、一次取得者のマンション購入価格の平均額は、新築が3467万円なのに対し、中古（築７年～15年）では2112万円となっています。
中古マンションは、新築マンションよりも実に4割近くも安いのです。
(明日に続く)
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12月23日：なぜ新築マンションはオススメ出来ないのか？ ～2回目～Part2
つまり、新築ワンルームマンションを2000万円で購入した時点で500万～600万円程度の販売者の利益が乗っているため、実際に売却（出口）するまで損失は確定しないので実感しないですが、実は買った時点で大幅な含み損を抱えている可能性が高いということです。
（確定していると言っても過言ではないのです）
これがいわゆる、間違った認識の「区分マンションは信用毀損になる」という風潮になりました。
のため申し上げますが、通常の流通価格で買った中古マンションは決して信用毀損にはなりませんから、ご安心ください
ここまで説明しても、納得されない方は節税重視で考えている方ですが、納めるべき税額を減らすことは確かに重要なことですが、それ以上に重要なことは、稼ぐ力が高い不動産を購入するということです。
なぜなら、投資商品の本質は収益力だからです。
減価償却は副次的な効果にとどまっていることを強く認識するようにしましょう。
また、不動産を購入するということは、資産リスクを抱え込むということに他なりません。
節税目的で不動産を購入することは根本的に間違っているということを認識することが大事です。
赤字になって損をしているから、税金が戻ってくるのです。
そして、家賃収入から保有コストを引いた実際のキャッシュ・フローがマイナスのケースが多いというい事は、保有期間中は少しずつお金が減って（インカム・ロス）いき、売却時（出口）には、当初説明を受けていた金額より、まとまった損失が確定というケースは珍しくありません。
そう言ったことから、「新築ワンルームマンションは、投資対象としてはリスクが大きい」ものだという事を認識されることです。
「はじめて大家さん」ではご購入をされる前には、時間をかけてできるだけ客観的な調査を依頼された上で、ご決断して頂くことをお勧めします。
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12月24日：利回りだけ見てはいけませんPart1
投資物件を選ぶ時の判断材料として「利回り」を重視される方が非常に多いです。
ですが、あくまで「利回り」は、投資の結果として現れてくるものです。
その重視している「利回り」。高利回りであればあるほど、実は「想定利回り」がほとんどです。
一口に利回りと言っても、そこにはいろいろなことが含まれています。
利回りに表現されているものは何か。。。？
表現されていないものは何か。。。？
を考えましょう。
①利回りには種類があります。
利回りには、
・表面利回り
と
・実質利回り
の2つがあります。
◆ 表面利回り(％)＝年間家賃収入÷物件価格
◆ 実質利回り(％)＝(年間家賃収入－諸経費)÷(物件価格＋諸経費)
表面利回りでは家賃収入だけ見て計算します。
それに対し、実質利回りには家賃収入と諸経費(ランニングコスト)を考慮します。
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12月25日：利回りだけ見てはいけませんPart2
②建物価格の割合も注目
不動産投資の物件価格は、土地価格と建物価格を足した合計で決まります。
建物価格の割合を増やせないかも検討しましょう。
なぜなら、「減価償却費」に影響するからです。
減価償却費は税務上、経費として認められますがキャッシュで出ていくものではありません。
そのため、「キャッシュフロー」に影響してきます。
固定資産税は毎年発生しますが、所得税や法人税は利益という結果に課税される税金です。
注意が必要なのは、ローンの支払いが残っていなくても税務上で利益が出ていると課税されることです。
③出口戦略を忘れない
1棟物件のメリットは、出口戦略の豊富さです。
土地建物を、そのまま売却する。
建物をリノベーションして売却する。
建物を取り壊して土地として売却するなどさまざまな出口が考えられます。
がすべてではない。
利回りは結果です。
購入後は、空室が出たり修繕費がかかったりして、収入も諸費用も常に変動します。
数字に一喜一憂しないようにしましょう。
目標利回りを、具体的に設定してみることで、家賃収入、諸経費、物件価格、購入時の諸経費、それぞれについて何をすべきかを考えることにもなります。
の数字を正しく見る目を持って物件を購入し、投資リスクやキャッシュフローを意識しながら不動産投資経費をすることが成功するカギとなるでしょう。
「はじめて大家さん」に、ご相談下さい。
byリフォーム&管理部
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12月26日：住宅ローンの支援型融資について。Part1
住宅ローンは「国民全世帯に家を持ってもらおう!」という政策を基に、住宅の取得を支援するためのものです。
ですから、融資する金融機関には国から優遇する形がとられているため、もともと金利も低めに設定されています。
の借入金利が「史上最低を更新し続ける」という、非常に低いレベルで推移する中、住宅取得以外の目的を合わせて支援するタイプの住宅ローン各種登場しています。
★ フラット35に、子育て支援と地域活性化型が登場。
住宅ローンの中でも金利が変動しない魅力があるので、利用者が多い「フラット35」があります。
民間の金融機関と共同で提供する人気の高い住宅ローン商品ですが、そのフラット35に子育て支援型と地域活性化型の住宅ローンが登場しています。
子育て支援型は、子育て世帯が親世帯と近居、同居などをする場合
当初５年間の金利を0,25％引き下げるというものです。
地域活性化型は、地方に移住する場合などに同じく当初５年間の金利を0,25％引き下げるというものです。
例えば、大阪を本拠点とする池田泉州銀行は、主な営業エリアである自治体と連携して住宅ローンの金利割引きを提供しています。
「親元近居住宅ローン」と呼ばれる商品で店頭金利から最大２％以上割引かれるとのことです。
(明日に続きます)
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12月27日：住宅ローンの支援型融資について。Part2
[太陽光発電量支援・ライフステージ応援も]
【ライフステージ応援】
みずほ銀行が提供する商品で、ライフステージごとの経済的な余裕度合いに応じて返済額を変えられるというプランです。
収入が減少したり支出が増加したりするライフステージには返済額を減らすことができます。
つまり「配偶者の産休、育休時期」や、「子供が大学に通う時期」などライフプランに合わせて無理なく生活をしていけるようにというものです。
【太陽光発電量支援】
太陽光発電を導入する人には、りそな銀行が提供する日照補償付きの住宅ローン「晴れたらいいね」です。
金利の住宅ローンで太陽光発電設備の設置費用を賄える上、日照補償サービスを無償で提供してもらえるというものです。
住宅ローンは、大きなお金を長期的に支払っていくものだけに付帯する支援サービスによって大きな経済的メリットが発生します。
商品一つとっても、各金融機関いろいろと開発してきてます。
に応じて上手く活用しましょう。
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「来年が皆様にとってより飛躍の年になりますように」
そのお手伝いが出来れば幸甚です。
よいお年をお迎えください！
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