はじめて大家さん 不動産の専門家が綴るブログ 2017年8月
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はじめて大家さん専門家の不動産投資ブログ
2017年8月記事
8月2日：賃貸併用住宅
賃貸併用住宅とは、その名が表すとおり、一部を賃貸として貸し出しすることを目的として建てる住宅のことです。
賃貸併用住宅を建てたとしたなら、あなたは家の持ち主になると同時に「賃貸物件のオーナー」にもなります。
住宅ローンを支払う必要はありながらも、賃貸から得られる収入も発生する…このことで、
財産を生む可能性が高まるのも、賃貸併用住宅の魅力のひとつです。
賃貸併用住宅で儲けられるかどうかによって、運用を検討されている方も多くいらっしゃると思いますが、
大きく儲けが出る運用法ではないということを覚えておきましょう。
併用住宅を建設する場合は、一般的にアパートやマンションを経営するよりも、
数自体は少なくなるケースが多いのです。
そのためそれほど毎月大きな家賃収入がはいってくるわけではないため、大きな利益を上げることが難しいのです。
しかしながら入居者が確保できている限りは毎月安定した収入が得られますので、
結果的に月々のローン返済額を圧縮することができます。
作り方や貸し出し状況によっては、返済額をゼロに近づけることも、むしろプラスにできることも考えられます。
賃貸併用住宅は、家賃収入でローンを賄える家です。
その資産を長く保つためには、しっかりとしたビジョンとそのビジョンを実現するための建物が必要です。
弊社で賃貸併用住宅を実現して下さい。
お問い合わせ お待ちしております。
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はじめて大家さん
(有) エグゼジャパン
〒532-0002 大阪市淀川区東三国6-12-13
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8月2日：サラリーマンの節税－副業編－
少し前の話題として、ふるさと納税を利用しようというのがありましたよね？
この制度、所得が多いとよりお得になる制度ですが、単身者の場合だと、例えば海産物や肉など、そんなに一度にたくさん送ってこられても食べきれないし冷蔵庫にも入りきらない・・・困っちゃいますよね。
◆お金を増やすには？
①収入を増やす
②支出を減らす
③使わない
基本的には、この3つになりますが、せっかくの人生、やはり潤いや余裕も必要です。
ということで、やはり入ってくるお金を増やす「副業」をここでは考えてみましょう。
自分の得意な事や、今までに培ってきた知識で副業を始めると、個人事業主として確定申告をしないといけなくなります。
この確定申告で認められているのが『経費』です。
家賃を払っておられるサラリーマンの方なら家賃の一部を副業にかかる必要経費として計上すれば節税になります。
電気・ガス・水道代も経費として計上できます。(もちろん全額にはなりません)
パソコンの購入費用、インターネット代も経費計上できますので、サラリーマンとしてただただ出ていく支出も個人事業主として確定申告すれば『経費』となるのです。(高額の物は認められないケースが多いようです)
個人事業主として届け出はが必要ですし、毎年毎年確定申告が必要となったり少し面倒は増えますが、それくらいの労力に余りある見返りはあります。
やはり知っているのと知らないのとでは節税額が大きく違ってきます。
そして、ローンからも節税は可能なんです。
この続きは、弊社が不動産投資を通じて節税する方法をお教え致します。
8月3日：セカンドハウスの活用
今まで別荘やセカンドハウスは、富裕層向けであったため、高価格帯が中心でした。
しかし最近は、リノベーション済みのお手頃価格帯のものも増えてきてます。
また、空家となっている古民家や築古のマンションを購入し、賃貸物件やレンタル物件として収益を得る不動産投資も普及しはじめてます。
＜参考＞
Ａｉｒｂｎｂのようなバケーションレンタル仲介サービスを利用して、セカンドハウスを収益化される方も増えてきてます
（https://www.airbnb.jp）
ローン返済をレンタル収入でカバーすることも可能で、ノウハウを習得すれば、副収入を得る不動産投資のステップとなります。
資産形成という点から、今後のライフスタイルを考えて、セカンドハウスの購入をご検討してみませんか？
急増する空家対策とセカンドハウスの有効活用投資、資産形成など、ご相談はエグゼジャパンにお任せ下さい。
専門スタッフが親身にご案内させていただきます。
お気軽にお問合せ下さいませ。
8月4日：数字とデータで読み解く不動産投資(4)～通勤時間はどれくらい？～
前回は、大阪に住む人の最寄駅から自宅までの距離を紹介させて頂きました。
今回は、【主に家計を支える人の通勤時間】をお伝えしたいと思います。
今回のデータは大阪市の平成25年度の国勢調査を元にし、自宅・住み込みで仕事をしている方、不詳分を省いたものとなります。
【大阪市】
- 15分未満 17%
- 15～30分 27%
- 30～45分 23%
- 45～1時間 18%
- 1～1.5時間 8%
- 1.5～2時間 1.5%
- 2時間以上 0.3%
平均値 32.0分
また、平均値が1番短いのは宮城県の17.7分、1番長いのは横浜市の51.6分でした。
的に見ると、やはり都市部では長時間通勤の割合が高くなっています。
横浜市が特別区部よりも通勤平均時間が長いのは、都内まで長距離通勤をする人の割合が高いのが原因の１つです。
最寄駅までの近さはもちろんのこと、勤め先までのドアtoドアの時間も、物件を選ぶ上で特に重要な項目となります。
単純に距離だけの問題でなく、急行や特急が停車する駅か？、複数の路線が走る駅か？などでも通勤時間の違いが生まれます。
オフィス街・都心部までどのくらいの時間で到着できるのか？
こちらもぜひ着目していただきたいです。
はじめて大家さんでは、都心部、また都心部へのアクセスの良いエリアの物件を積極的にご紹介させて頂いております。
ぜひお気軽にご相談・お問い合わせくださいませ。
8月5日：金融機関引き締め時、あえて行動を起こす、はじめて大家さん（4）
今年に入って(動きは昨年後半からありましたが・・・)、不動産投資の難しい時期が来てると言われ始めています。
その理由として、新聞紙上も賑わしましたが、金融庁が特にアパートローンを監視強化し、審査手法も含め調査に乗り出すとの報道（貸出過剰の引き締め）が相次いでいるために、融資に対して各金融機関も慎重な姿勢を見せ始めたためです。
来店いただく「はじめて大家さん」も、「融資が厳しくなってきているがどうしたらいいでしょう？」という相談が増えております。
では、今、不動産投資を始めるのはどうなのか?
私共の考えは、収支が回る物件であれば、積極的に買いに走って良い時期だと判断しています。
その根拠として基本的に、不動産は金融機関の融資姿勢によって値段が変動します。
積極的に融資されている時期は価格も上がります。
逆に融資引締め時は価格は一旦落ち着きます。
経験則から、この現象は過去に何度も起きてます。
不動産だけに限らず、価格には波があります。
大原則である「安くで買って高くで売る」が実現できる時期が来ているということです。
理由は至ってシンプル！
融資が付かなければ、売買が停滞、売買戸数は減少、買い手市場になり価格競争がそこに生じるからです。
金融の貸し渋りによる不動産市場の低調は、大きなチャンス到来と読むべきなんです。
金融機関も貸し渋りといいながらも、属性の良い消費者を低迷時期は特に選別し、ここには積極的に融資しています。
他行が貸し出しを積極的に行ってた時期にあえて抑え、逆に今がチャンスとばかりに積極的に貸し出す、逆転の発想を地で行く銀行も現に存在します。
大部分の銀行が金融庁の引き締めに依る貸し渋りで、一部の属性の良い消費者が、世論の風潮に飲まれ、少しの間、投資を控えたい。。と言う方がどれだけ多いことか。。
属性が良いエンドユーザーに限って、周りと余り比較された事がなく、不動産投資を始めたいのに、ご自身の属性に自信を持てず、購入前から諦めモードの方が意外と多いのです。
今、躊躇されている方は、ご自身はどの程度の物件が購入可能か？
またやり方次第で、如何に不動産投資が安定しているか？
等を、来社して頂いた方には、パーソナルセミナーを実地させて頂いております。。
「次回は、収益不動産の利回りはどのようにして決まるか？」をお知らせします。。T/K
8月6日：「お部屋の差別化」
他の物件と差別化する一つの方法として、クロスやフローリングの「色」というものがあります。
アクセントクロスを使ったり、フローリングやカーペットの色を変えると、雰囲気がガラリと変わります。
スタイリッシュな黒をベースにするとか、淡いパステルカラーを使うとか・・・
単身者向けなのか？ファミリー向けか？部屋の間取りもそうですし、都心部なのかおしゃれな街なのか、落ち着いた地域性なのか？立地条件からターゲットを考え、そのターゲットが好む雰囲気に内装を変えることで客付きが変わります。
「はじめて大家さん」へのアドバイスとして、入居者にクロスを選んでいただける「選べるクロス」プランも人気です。
リフォームにひと手間加えるだけのカラーリング。
このカラーリング次第で効果的な演出が可能になります。
「カフェが大好きな20代女性」をターゲットにする物件なら、郊外にあるカフェのようなナチュラルな雰囲気をイメージして、壁・床はオフホワイトを基調とする色合いにするといいでしょう。
「ガーリーな雰囲気」のパステルカラー
「スタイリッシュ」な黒
いろいろあります。
都心部などで「仕事に忙しい30代男性」向けなら、仕事がはかどる書斎をイメージしてみましょう。
床はブラウン、アクセントクロスに紺系を使うと、大人の落ち着いた部屋に仕上がります。
ご存じのとおり、色の効力として、人の気持ちを高揚させたり落ち着かせたりする力があります。
つまり、住まいの居心地を向上させます。
この色の力を「賃貸リフォーム」に上手く活用すると経費をあまりかけずに「住みたい」と思わせる魅力的な空間にできるのです。
部屋の色の工夫は、賃貸営業マンがお客様をお連れしたい！と思わせます。
内覧率、成約率、入居者満足度と共に家賃収入としての利益率を高める可能性に繋がるリフォーム、提案いたします。
byリフォーム＆管理部
8月7日：中古物件購入のメリット・デメリット
今回は「中古物件」を購入する場合のメリット・デメリットについて。
新築物件は、未入居という「プレミア」があるわけです。
「だれも住んでない」「自分が作った」という満足感や優越感の為に、少々割高ということは分かっていても人々は新築を選ぶわけです。
また、建物の価値が高いので、減価償却で落とせる金額が増えますので、投資などの場合、節税効果を得られるケースがあります。
住むということを考えると、誰かがそこに鍵を開けて住んでしまうと「新築 → 中古」へと評価が変わります。
価格も一気に下がってしまう訳です。
新築の物件にちょっとだけ入居し、すぐに売りに出す・・・・ということはないでしょうが・・・。
しかし、中古住宅の場合にはそういう「買った瞬間、価格が下がる」という心配はありません。
後に、買い替えて、より良い物件へと住み替えする選択もしやすいと言えます。
簡単に中古住宅の利点・メリットを列記してみたいと思います。
- ・販売価格が安くコストが抑えられる
- ・物件の実物を見れるため居住した時や家具の置き方などイメージしやすい
- ・中古ということもあり汚れも気にならない
- ・建設済みであるため即入居が可能
- ・住宅ローン審査を通りやすい
対して中古住宅の欠点・デメリットを列記してみます。
- ・目立たないところなどにキズや汚れなどがある場合も
- ・以前の利用状況によるがリフォームなどを行う必要がある
- ・リフォーム費用が必要になる
- ・古い物件などになると構造や耐震性などに不安が残る
- ・物件購入時、不動産会社へと仲介手数料が発生する
などがあります。
※ メリットのところで紹介した「住宅ローン審査が通りやすい」ですが少し付け足して紹介すると
●理由１：借入金額を抑えることができる
中古住宅は新築に比べ、販売価格も安いですから、その分のローン借入れしないといけない金額も抑えられます。
つまり、借入金額が少なくて済むから住宅ローンの審査が通り安くなります。
●理由2：中古住宅では価値の減少が発生しにくい
先に紹介したように新築住宅の場合には住むことで中古住宅となり価値が減少してしまいます。
ですが、中古住宅は購入したあともそれほど住宅価値が減少するわけではないので、貸し出す銀行などのリスクが少なくてすむわけです。
新築・中古、区分分譲・戸建て・・・どんな物件でも購入する場合はメリット・デメリットがあります。
自分に合った物件を購入しましょう。
8月8日：投資条件と借入金利が不動産投資においては重要なポイント
有利な条件で借り入れができればできるほど、実質の投資効率もよくなります。
レバレッジを効かせた投資を行う方においては、自己資金（頭金）を少なくし、借入期間を長く取りたいところです。
機関が判断する物件の担保価値により、物件価格に対しどれくらいまで借り入れを行えるのか、その割合は変わってきます。
、サラリーマンと違い、既に製造業なり小売業なり企業経営をされていてメインバンクをお持ちの方や、今までに複数の不動産を購入している実績や経験があるなど、それまでの金融機関とのお付き合いがある場合は、大きく変わります。
方、同じ物件であっても、金融機関ごとに違う融資スタンスで借入条件は変わってきます。
がない場合はどうしたらいいの？」
「はじめて大家さん」でも、弊社が完全サポートさせていただきますのでご安心ください。
金融機関により融資スタンスは異なりますので、投資の借入をする際には、担当者から適切なアドバイスをさせて頂きます。
低金利は依然続いていますが、昨年秋ごろから金利は少し上昇基調になっています。
上昇基調は、また、ここに来て止まりつつありますが、景気が良くなれば、経済の原則からすれば、金利は上がっていきます。
借入は出来れば「低金利のうちに・・」という理由で購入を検討されている方は、早めのご相談下さい。
お問い合わせ お待ちしております。
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8月9日：不動産投資の収益物件とは？
不動産投資においての「収益物件」の本来の意味は、ご存知ですか？
利益と収益はもちろん違います。
一般の商売でいう「売上」と言った方が耳なじみがあるかと思います。
この「売上」に近いのが「収益」です。
「収益」から「費用」(ランニングコストや税金など)を引いたものが「利益」です。
「収益物件」とは、家賃収入を得る事を目的とした不動産の事です。
戸建でも、分譲マンションでも、家賃収入を目的とするなら、「収益物件」となります
毎月定期的に途切れる事無く家賃収入を得るために、好立地・充実の内容の「収益」物件を望まれますが、人気物件であっても経費のかさむ物件は、「利益」が少なくなることもあります。
不動産投資をお考えの方は長い目で見ておられるとは思いますが、毎月必要な経費(ランニングコスト)もあれば突発的に出る経費(リフォーム代、改装費、屋上防水、設備機器の故障、経年劣化による取り替えなど)もあり、毎月安定した「収益」があったとしても「利益」が安定しているとは限りません。
どの物件を買うのか、基準をどこに置くか、ご自身の生活スタイルに見合った収益物件はどのようなものか、人それぞれで変わるという難しさがあります。
そんな時は弊社のセミナーへお越し下さい。
パーソナルセミナーでは、一般論ではなく、あなたにあったぴったりの答えをお教え致します。
時には厳しいお答えをさせて頂く事もありますがそれが現状でのお答えです。
どんなことでも弊社までご相談下さい。
8月10日：リゾートマンションをセカンドハウスで利用
リゾート地に行くと「立派なマンションガ、こんなところに！？」と不思議に思われた方も多いと思います。
リゾートマンションの多くは約30年前の「バブル時期」に建てられたものが多く、当時は数千万から1億という今では驚くような価格で販売されていたものが多いのですが、現在では大きく値崩れしています。
但し、安いからと飛びつくのは危険です！
マンション価格が妥当であるか、管理費用以外にも築20年以上のマンションであれば大規模修繕が行われているか、修繕積立金が適正であるか等、確認する必要があります。
管理費と修繕積立金が数万！というような物件も多数あります。
しかしながら、今のリゾートマンションは、価格も下がり、お手頃なものが多いので、投資目的(インカム狙いというよりキャピタルゲイン狙い)だけでなく、セカンドハウスとしての活用や、老後の終の棲家等、検討して見られてはいかがでしょう？
不動産を購入すると「不動産取得税」というのが課税されてきます。
通常、2件目の家であるセカンドハウスは高い税率が適用されます。
しかしながら、週末に利用している証明ができれば住宅同様の「軽減措置」が受けることができます。
通常4％の不動産取得税が3％に引き下げられ、2000万の住宅なら20万の節税となります。
や不動産投資で利益を得るには、豊富な知識と経験が必要となります。
上級者向けの投資をご検討の方はエグゼジャパンにご相談ください。
専門スタッフがお待ちしております。
8月11日：数字とデータで読み解く不動産投資(5)～引っ越しをした回数は？(1)～
賃貸業において切っても切れない大きな悩みの一つが「空室」と「その対策」。
賃貸物件に住む過去3年以内に引っ越しをした10代～50代の方々に対し
【18歳以降今まで何回引っ越しをしましたか？】
というアンケート結果から傾向を考察していきたいと思います。
アンケート結果、一番回答数が多かったのが
【3回】で全体の20.3％、
次いで
【2回】が19.5％。
2回以上の引っ越しを経験しているのは
20～30代が56％と圧倒的に多い結果となりました。
敷金がいらなくなったり仲介手数料が「０円」になったり、引っ越しが安くできるようになったという最近の傾向が大きく影響しているかもしれませんね。
年代別に見ていくと引っ越し回数の最多回答は
20代【1回】
30代【3回】
40代【5回】
50代【3回】
(HOME'S調べ)
年齢が上がるにつれ必然的に引っ越しの回数も多くなりますが、50代よりも40代が【5回】と多い結果になりました。
また、男女比では、男性【2回】女性【3回】が最多回答となっており、女性の方が回数が多くなっています。
お部屋に関して、男性のほうが、少し無頓着なところがあるのかもしれません。
また、全体の5.2％、つまり、20人に一人は「10回以上！」という結果となりました。
驚くことに20～30代がそのうちの47％を占める結果となりました。
多く引っ越しを経験している人の【引っ越しをした理由】を見てみると、
1位は【転勤】で47.4％。
2位が【更新のタイミングで住み替えるから】で26.3％、
次いで【住んでいるところが気に入らなくなるから】が15.8％となりました。
別にみてみると、共に1位は【転勤】。
女性2位は【更新のタイミング】、
男性は【住んでいるところが気に入らなくなる】でした。
転勤は、オーナーサイドからすると、仕方のないことですが、「更新のタイミング」での引っ越し。
関西では京都の更新料が最高裁まで行ったくらい有名ですが、東京でも、この「更新料」が二年に一度やってきます。
のように、お部屋の入れ替わりがあればあるほど儲かるのであれば、有りですが、今の時期、更新料を頂くことで、空室期間が発生し、募集に広告料や仲介料を支払い、リフォームやハウスクリーニングの費用をと考えると、更新料をなくして長く住んでいただくという選択を「はじめて大家さん」にはオススメしています。
賃貸物件の更新には一般的に1ヵ月分の家賃や更新手数料、保険の更新料とその月の家賃がかかることから、堅実志向の女性は【引っ越した方が得】と考える人が多いのかもしれません。
TASの調べによると、更新をしない【中途解約率】は全体の約4割となっており、いかに借主に更新をしてもらうか、ということが回転率の鈍化への大きな課題になっていきます。
は【引っ越した理由】【長く住み続ける理由】を細かく見ていくことで、対策へと目を向けていきたいと思います。
8月17日：家賃が決まる仕組み～利回りとの関連性～
物件を購入する時、不動産会社は、先ず家賃（満室想定）を検討します。
のニーズに基づいた家賃を調査の上、仮に設定、月々のローン返済額と調整して最低家賃を算出します。
さらに、将来かかってくると予想できるメンテナンス費用や修繕費などの諸経費を加味し、最終的に、近隣の賃料相場や賃貸状況を考慮し、想定賃料を設定します。
＜個人オーナーが注意すべき点＞
特に個人の場合、慎重に考慮すべき注意点は、賃料設定と空室期間のバランス。
需要が高いエリアの物件で、直ぐに新規の入居者の見込みがあれば、前回の賃料を維持することも可能ですが、近隣物件と競合し、空室が長引くと予想される物件は、管理会社から家賃を下げる提案が出てきます。
わずか1000円高い設定の為に半年も空室になるなら、少し家賃を下げてでも、早く決めてしまったほうが損失が少なくて済みます。
ここで難しいのは、入居中の部屋が相場より低いからといって、値上げしたいと増額を主張しても、合意が得られない場合、勝手に上げる事は出来ません。
また、合意しないことを事由に退去させることも出来ません。
(裁判になります。賃借人側からすると「供託】などの対抗手段が考えられます。)
≪具体的にオーナーが賃料で頭を悩ます事態とは、どのような場合が考えられるでしょうか？≫
空室になってから、中々次の入居者が決まらない。
当然のことながら値下げを検討する必要が出て来た。
しかし、一度値下げをすると、次の値上げ時にハードルが高く成る為、慎重な判断が必要です。
管理会社とよく相談し、先ずは、礼金・敷金を下げるなど、家賃以外の条件で譲歩を求める事が重要です。
一時の気の迷いで、相場より下回る家賃設定をすると、後に苦労することに成ります。
<家賃を上げるには？>
また、家賃を上げる際には、リノベーションを施工したり、設備を追加する場合が考えられますが、上げる目算で施工をしてみたが、近隣の競合物件と比較し、さほど価格競争に影響力が無かった等の事態に陥らない様、事前によく不動産会社を交え調査（企画）をすることが大切です。
このように、家賃設定により利回りが決定し、延いては物件の資産価値（収益還元率）が決定してしまいます。
実需（居住用）の不動産と違い、収益不動産の場合、安易に決めた家賃こそ、生命線に成り兼ねません。
家賃設定には、未来を見据え出口まで考慮した、情報収集が重要なことは言うまでもありません。
「次回は、投資不動産！収益性と資産価値！どちらが重要？」をお報せします。
8月18日：海外で採用され始める家賃を入札で！
「家賃を入札で決める」というサービスが、アメリカやカナダでは採用されつつあります。
賃貸需要の増加により、希望する物件に適正な家賃で入居できるシステムとして、家賃入札の人気が高まっています。
日本人はもともと持ち家志向が高めですが、近年は雇用の安定性(終身雇用制など)が低下していることなどを理由に欧米人のように、ジワジワと下がりつつあります。
代わって賃貸を指向する人が増えており、2013年に行われた「土地問題に関する国民の意識調査」では、「賃貸住宅でかまわない」という人が過去最多となる12.5％に達しています。
大きなメリットが期待される「家賃入札」ですが、物件間の格差はより大きく広がると考えられます。
は、インターネットなどの普及で、誰もが、比較検討しやすくなったため、以前ほどではなくなってきましたが、需要が少ない地域の物件や、魅力の小さい物件でも、オーナーの「このくらいは欲しい」という要望で家賃が決められているケースがまだまだ、多い状況です。
<家賃入札制による影響>
入札が一般的になれば、人気の高いエリアや物件では、オーナーが希望する価格を超えて、高い家賃設定が可能になるものと考えられます。
一方、需要がなく人気が低い物件の家賃は、市場により低く設定される可能性が高まります。
物件間の格差が大きくなり、アパート投資を手がけるオーナーも勝ち組と負け組に二分化される傾向が強くなることが予想されるのはご理解いただけると思います。
他の物件との比較検討されても負けない物件＝賃貸営業マンが走りたくなる物件
競争力の高い物件を選びましょう
..次回は、住居のloTについて。
byリフォーム&管理部
8月19日：「収益性」と「資産価値」どちらを重視？
融資する金融機関とすれば、一棟物件の場合、所謂、積算価格な場合、路線価（相続・贈与課税/基準評価）を元に評価をします
しかし、実勢価格も押さえておかないといけません。
今後の見通しとして、価格が下落方向に行く地位かどうかを調査します。
融資の際の担保として取るわけですから物件の価格(評価)、今後の見通しは重要です。
皆様から、お預けいただいた預金を貸し付けるわけですから、万一、不良債権化したときにきちんと全額回収できるかどうかが重要なポイントとなります。
路線価（公示価格で算出する金融機関もあるようです）が坪30万と設定されている物件を例に考えてみましょう。
8月20日：アパートの不動産投資にloTを
「loT」は「Internet of Things」の略で「モノ（＝Things）」のインターネット化を意味する言葉です。
インターネットで繋がることが前提のパソコンやスマートフォンといったモノだけではなく、最近では家電製品や自動車などあらゆるモノが、インターネットで繋がることで新しい価値が生み出されてきています。
【カギのIoTが賃貸経営を変える】
住まいのIoT化で今もっとも注目されているものに錠前があります。
とリンクすることで、さまざまな新しい機能を持つカギが開発されているのです。
例えば、玄関のドア錠がIoT化されれば、スマートホンを使い、遠隔で施錠・解錠が出きるほか、カギの状態確認をすることも可能です。
誰がいつカギを開け締めしたか、データを後から調べることができます。
子供が帰ってきたときに確認できたりして安心ですよね。
暗号化されたデータが「キー」になるので、メールで瞬時に送ることも可能です。
暗号化されたキーを使える回数や時間帯を制限することもできるので、アパート投資においても利用価値の高い技術です。
アパート投資では、入居づけの際、賃貸仲介会社の担当者とカギのやりとりをする手間がかかります。
IoT化された錠前なら、「見学希望者がいる」という電話を受けたオーナーは、どこにいてもすぐに暗号化されたキーを賃貸仲介会社の営業マンに送ることができるのです。
また錠前交換のコストを削減することもできます。
入居者が入れ替わる際には錠前の交換が必要になることが多いが、IoT化された錠前なら、キーのデータを変えればいいだけなので、交換は不要です。
投資においてもそういった技術をいち早く取り入れることで、カギの管理が楽になるといった管理面のメリットが生まれるだけではなく他の物件にない魅力をアピールできるかもしれません。
他の物件との差別化は大きな武器です。
次回は、コストを抑えて入居者好みのリフォームについて。
byリフォーム&管理部
8月21日：初心者向け「不動産投資で失敗しない」３つの重要項目！
様々な投資がある中、不動産投資は、堅実な投資として多くの方が対象とされています。
今まで、まったく投資など考えた事もなかった方が、友人や知人から話を聞いて、興味や関心を持ち、全くの白紙状態から勉強して参入されることも少なくありません。
初心者の人が不動産投資にて最初にハマってしまいそうな事柄を「３つの重要項目」として紹介させて頂きます。
- ★不動産投資がほとんど分からない
- ★これからもっと勉強して行きたい。
- ★若葉マークを脱したい。
という方々向けの記事となっております。
１．自分の返済能力に合った物件を選ぶ
他の投資と違い、レバレッジを効かすことができる不動産投資。
しかしながら、不動産を購入するには、ある程度の元金が必要です。
不足分は金融機関を利用し、ローンを組んで物件を購入するわけですが、当然、借入をすれば返済をしなければなりません。
となると、月々の返済能力がどこまであるかをしっかりと見極めなければなりません。
(※実際は、身分不相応な高額物件はいくら買おうと思っても、普通の金融機関の審査では通りませんので、ご安心を(^^;)
どれだけ良い物件であろうと、お客様である投資家の皆さんの返済能力に見合っているのかどうか。
そこまでしっかりと把握し、負担できる中でお客様の要望に近い物件を選ばせて頂くか！、ここが不動産仲介の腕の見せどころです。
２．出口戦略（将来の売却）も考えて購入する。
物件を購入すると愛着が湧くものです。（最初に購入した物件は特に）
しかし、賃貸業という事業である以上、物件を入れ替えながら、より良い収益物件を手にしていくべきです。
物件も同じように年を取っていきます。
その時代、自分が持てうる最高の物件に入れ替えていきたいものです。
つまり、「持っている物件を売って、その元手で次の良い物件を購入する」ということです。
お分かりのとおり重要になってくるのが持っている物件がいくらで売れるのかという事です。
購入した時よりも半値以下に下がってしまうような物件では元手にすることも難しくなります。
物件価格の下落が少なく、借入の残高が常に、物件価格を下回っている物件であれば、どの時点で売却しても、手元に資金が残ります。
弊社ではしっかりとお客様である投資家の皆さんへ現状や将来の展望、出口戦略を説明させていただきますのでご安心ください。
３．不動産投資を始めたいがアドバイスを受ける人がいない。
不動産投資に興味を持ち、いろいろなアドバイスや話し、実例を聞きたい、相談したいと思ってもなかなか身近にはいないものです。
既に不動産投資である程度成功して、いろいろアドバイスしたがる方はいらっしゃいますが、その方と全く同じ背景という事はありませんから、その方が成功したからと言って、その方法が正しいという事はありません。
逆に、違うアドバイスになっている、もしくは現状に合っていないアドバイスの場合がほとんどです。
必要なのは尋ねる相手が信頼できる相手なのか。という部分です。
大きなお金が動く投資ですから、誰しも失敗したくはありません。
そうなると不動産について明確な情報を持っており的確なアドバイスを貰える信頼できる相手というのが必要になってきます。
「信頼できる相手を見つける」ある意味一番成功への近道です。
そんな時に覚えておいて頂きたいのが弊社の「はじめて大家さん」です。
名前からもわかるとおり、不動産投資の初心者の方へとわかりやすく、そして適切な対応ができるようにと「初めての大家さん業」を成功させるために付けた名前となっております。
分からないことをまずは弊社へとぶつけていただければと思います。
8月22日：不動産投資の住宅ローンとアパートローン
賃貸併用住宅を建てる場合、全てを現金で建てるとすると多くの自己資金が必要となります。
通常、住宅ローンやアパートローンを利用して建築資金を借り入れることになります。
賃貸併用住宅では、一定の条件を満たせば住宅ローンの借入れが可能です。
住宅ローンの融資額だけでは建築資金が足りない場合や、住宅ローンの基準を満たせない場合、アパートローンと住宅ローンを併用した資金計画を組むことになります。
一般的にアパートローンと比べ、住宅ローンのほうが、低金利で、しかも、融資の審査が比較的緩いというメリットが挙げられます。
■ アパートローンの特徴
アパートローンとは、賃貸(収益)物件を建築したり購入するためのローンです。
一言でいえば金融機関からの賃貸業という業種に対する事業性融資のことです。
賃料収入からローンを返済していく返済計画になります。
基準としては【物件の収益性】・【物件の担保力】・【申込者の属性や返済能力】
を審査し、金利や貸付額が決まります。
■ 賃貸経営とローンの活用法
賃貸経営を行う場合、経営上の観点(対投下資本に対しての利益率など)から、収益物件の建築を全て自己資金で賄うということがほとんどありません。
経営の観点から見れば金利も経費です。
また、全額現金という事になれば税金の面でも、支払い利子割引料などの経費計上ができず、税金ばかり取られてしまうというデメリットも出てきます。
したがって、多くの場合にはローンを活用します。ローンが使えるのは不動産投資のメリットの一つです。
ただし、月々のローン返済を考えると長い期間安定した収益が得られることが前提条件になります。
したがって、その物件から得られる収益がローン返済金を下回るようなことになれば赤字になってしまいます。
収益が出ている際はその金額を貯めておき、空室が出た際の補填を行なったり、
金利が高くなってきたときには返済期間を短縮する繰り上げ返済の実施なども視野に入れながら、長期的な視点でローンを上手く活用することが大切です。
月々、資金的なゆとりを持たないまま返済を続けるのではなく、突発で発生する可能性があるリスクに備えたキャッシュを手元に貯めておきながら返済を続けることが安定した賃貸経営を行う最大のポイントです。
■ 「ローン破綻」を回避する賃貸併用住宅
賃貸併用住宅を建築する際、【ローン破綻】を回避するために最低限守るべき重要な公式があります。
それは、
自宅部分も貸した時の総家賃収入 ＞ 月々のローンの返済額
この公式を守ることで、どんな効果があり、どんなリスクを回避できるのでしょうか？
この公式は、いざというときは自宅部分も貸し出すことで、返済が滞ることがなくなるという式(ルール)です。
さらに、常に家賃収入の方が多いように賃貸経営を続けると、その差額は月々の利益として働かなくても入ってきます。
このような状況を作っておくことで、最悪の事があってもローンの返済が滞ったり、自宅を競売にかけられるような事態には陥りにくいのです。
つまり、賃貸併用住宅は【タダで自宅が手に入る】というメリットだけではなく、ローン破綻リスクから生活を守る、という面でも重宝されています。
問い合わせ お待ちしております。
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8月23日：不動産投資における広告料
空室は、不動産投資の賃貸業を営む上で非常に頭を悩ます問題ですが、空室を減らす（＝賃貸付を早く進める）方法の一つに「広告料」があります。
（広告料の法律的な是非はもちろんあるのですが・・・）
広告料は、仲介手数料とは別に、仲介業者に入居者を紹介して頂けたらお支払いしますよというものです。
当然広告料が高い物件はみなさま我先にと仲介頂けるので入居者が早く決まるケースが多いです。
賃貸営業マンは歩合の方が多いので、当然たくさんの売り上げが上がる物件をお客様に紹介しようとします。
、お問い合わせ（反響）も多く頂けます。
オーナー自ら入居者を探されるケースもありますが、これはごく稀なケースで、ほとんどのオーナーは、不動産業者に顧客を探してもらって、紹介頂き仲介して頂くケースがほとんどです。
業者も、場所・間取りなどお客様のご希望条件の中で該当物件が多数ある場合、広告料が多い順に紹介されるようです。
する手間はどの物件でもほぼ同じですので、同じ手間をかけるなら広告料が多い方が割が良いというわけです。
に空室が埋まるような人気のエリアや特徴があったり、ポテンシャルの高い物件ではなく、あまりに長期間空室が続くなら広告料を見直してみるというのも一つの方法と思います。
広告料を上げると初期投資は上がりますが長い目で見ると空室が埋まり安定的に家賃収入が見込めます。
二か月空室のままなら、一か月余分に払っても結果的には特になるという事です。
長期間空室で不安な日々を送る事は精神的にも負担になります。
インターネットが普及してなかった昔ならいざ知らず、今は、顧客のほうもいろいろと刈りたいお部屋の情報がネット上で集められます。
家賃が適正でなければ、広告料がいくら高くても決まらないのも事実です。
広告料を上げれば解決する問題なのか、賃料自体が問題なのか、広告料はいくらが適正なのか判断が難しいと思います。
そんな時は弊社の不動産投資セミナーへお越し下さい。
一般論ではなく、パーソナルセミナーは、あなたにあったぴったりの答えをお教え致します。
時には厳しいお答えをさせて頂く事もありますがそれが現状でのお答えです。
ご興味御座いましたら弊社までご連絡下さい。
8月24日：住みたいエリアと不動産投資エリアは分けて考える
収益物件を購入する際に、とりわけ陥りやすいのが自分が住みたいエリアに狙いを定めて物件を探してしまうことです。
自分が住むための物件を探すには、好条件を絞り込んで問題はないのですが収益物件の場合は別の視点も必要です。
人気のあるエリアは物件価格も高くなる傾向があります。
価格と比例して家賃も高くなれば投資対象と考えられますが、人気のないエリアで5000万円の物件が、人気エリアで倍の1億円だとして家賃も同じように2倍になるとはいえません。
例えば東京において、品川区や港区は、人気エリアは言うまでもありません。ベイエリアも新築マンションがどんどん建築されていってます。
しかし、賃貸に限って言えば、ベイエリアは、同区の環状線内に比べると、賃料水準が少し低くなり、投資対象とするなら、少し基準が変わってきます。
価格が高いわりに家賃収入が少ないと低利回りと効率が悪くなりキャッシ ュフローが出ないのです。
投資物件の選定は、自分の住みたいエリアと投資エリアは分けて考えることが大切です。
失敗しない資産形成のアドバイスとサポートはエグゼジャパンにお任せ下さい。
不動産投資の専門アドバイザーが丁重に相談にお答えいたします。
8月25日：「人口減少による投資への影響」
人口減少の問題を抱える日本の現状は海外から見ても不動産投資には不利ではないか？
では若年人口が多く経済成長が著しいアジア諸国や、人口増加が続いて経済活動が旺盛な米国で、不動産投資を行うほうが有利ではないかという考えもあります。
しかし、諸外国に比べると日本は金利が低いため、投資資金を借りやすく、効率的な投資ができる点で大きなメリットが有る為、海外から見ると投資国家と言えるのです。
不動産投資は他の投資対象に比べると利回りが高いため、借入金の金利を差し引いても利益が期待できます。
また、長期的に見ればキャピタル・ゲインが期待できるのも魅力です。
インカムゲイン、キャピタルゲイン共に狙える数少ない国、それが日本です。
もちろん、これはあくまでも現在の経済政策が継続されることを前提にした考え方で、将来、政策が変われば、低金利という優位性がなくなる可能性もゼロではありません。
、不動産投資では、日頃から金利の動きに関心を持つことが重要になります。
≪不動産ニーズの高いエリアを見極めることが大切≫
いままでの政策では人口減少に、歯止めは現実に掛かってませんが、しかし、優秀な日本人ですから、必ず近い将来、長期的視点での政策を立案し、安定（減少に歯止メ）した時代が到来するという著名な人口経済学者の意見もあります。
投資は不動産に限らず、いつの世も安定した時には既に遅し、と言われてます。
不安定な時代を生き抜くには、人口減少の傾向の中でも、都道府県別に見ると実際に人口が増加している所もあります。
近年のデータでは、首都圏（東京都、埼玉県、神奈川県、千葉県）や愛知県、大阪府、福岡県、沖縄県などで人口の増加が見られます。
当然これらの都府県のすべてのエリアで、人口が増加しているわけではありませんが、市街地への利便性が高いエリアや住環境のよいエリアでは相対的に居住ニーズが高く、不動産投資に適した条件が整っていると言えます。
このような事から現在、国内で不動産投資に失敗しないためには、これまで以上にエリアごとの人口推移を察知し、情報収集を怠らず、不動産ニーズの高いエリアを探し出すことが、最も重要で、これからの投資方法とも言えるかも知れません。
8月26日：賃貸なのに「ＤＩＹ～♪」
コストを抑え、入居者の好みのリフォームを可能に～
以前は「壁にポスターを貼るのもＮＧ！」
画鋲の穴さえ開けたらダメ！と賃貸住宅では当たり前でした。
しかし、最近では「DIY」を楽しめる物件も、そういった発想の物件も増えてきているのをご存知ですか？
などの影響で「DIY」がブームになっていることもあり、素人？でも簡単に使いこなせる安価で便利な使いやすい道具とか材料も登場してきています。
例えば、クロス。
既に貼られているクロスの上に、そのまま重ねて貼ることができる壁紙があるんです。
これを使うことで簡単に施行する事ができます。
「アクセントウォール」も簡単にできます。このクロスを貼りつければ部屋のイメージが大きく変わります。
又、タイルカーペットをパズルのように貼っていくだけで床面を簡単にアレンジできるものもあります。
近年、国土交通省も、賃貸住宅におけるDIYを推奨しています。
古い賃貸住宅は、新築や新しいお部屋に比べ、どうしても魅力が低くなるため、空室率が上昇してしまいます。
そこで、通常ですと、リノベーションを行って、入居者にアピールするわけですが、費用の負担という問題が発生します。
これを一気にＷｉｎＷｉｎに持っていくのが、賃貸借契約で「DIY可」にすること。
入居者は自分好みの部屋にDIYできることから入居率の上昇が見込めます。
注意する点としては、費用負担や原状回復義務の範囲などについて。
後々のトラブルを避けるためにも、契約で定めておきましょう。
契約書の書式例もＷＥＢ上で、取り込めます。国土交通省が推奨しているのでひな形を提供しているんです。
今までは、当たり前だった「原状回復義務」
発想の転換で、DIY可とすることで入居者・オーナー双方に新たなメリットが生まれ、賃貸住宅市場が活性化されることでしょう。
by 管理部&リフォーム
8月27日：「不動産投資の成功率」
不動産投資が気になり始めて勉強されている初心者【はじめて大家さん】の皆さん。
不動産投資に踏み出す前に「不動産投資の成功率」、知りたいですよね？
不動産投資を始めてみたい。
不動産でお金を稼ぐことができれば・・・今よりもっと収入が得られる！
ゆくゆくは、「アーリーリタイア」して悠々自適の生活を。。。という風に考える投資家さんも少なくありません。
ですが、そんな、はじめて大家さんになるみなさんが気になるのが不動産投資を初めて、果たして成功することができるのか？ということです。
成功率を数値化するのは、何を以て成功とするかは人それぞれの価値観の違いなので実数を計測するのは難しいとは思います。
そこで、統計としてわかりやすい「賃貸空室率」から考えてみましょう。
総務省がまとめている調査報告に全国の「賃貸空室率：18％」という報告があります
つまり18％は空室があるわけでオーナーとなった大家さんが辛酸を舐めている厳しい状況があると言わざるをえません。
じゃーすべてのオーナーの賃貸物件が2割空いているのか？というと、もちろん、そうではありません。
満室経営で儲けていらっしゃるオーナー、空室ばかりで頭を悩ませオーナー業を辞めようとさえ考えているオーナー。。。。いろいろです。
、しっかりと物件を見極め、きちんと対策を行うことで空室が少ない運営ができている勝ち組の大家さんへとなることは難しくありません。
では、不動産投資で成功する為に、はじめて大家さんはどうすれば良いのか？
初心者の皆さまは、どうすれば成功する道を歩めるのか。
いくら本を読んでも、ネットで調べても、自分だけで考えていては、また、大人数を相手にした一般論のセミナーでは簡単には正解を導き出すこともできません。
そんな時に必要になるのが、不動産投資の相談をすることができる相手を見つけることです。
どんな不動産が良く、どんな不動産が買い時なのか？簡単には見極めることができません。
その時の金融情勢や今後の流れ、インフレに振るのかデフレになるのか？上げ基調なのか下げ基調なのか？
8月28日：空室リスクが少ない物件を選ぶポイント
★ 徹底的に空室リスクが少ない立地を選ぶ
★ 借入割合40％維持してローンを徹底活用し物件を増やしていく
★ 入居者募集に強くトラブル解決力を持つ賃貸管理会社を選ぶことが重要
知識や経験、ノウハウがなくても、前述の3つのポイントをきちんと押さえれば、はじめて大家さんでも不動産投資で確実に家賃収入を得ることができます。
しかし、逆に、このポイントを押さてないと堅実に成功するのは非常に難しくなります。
一口に不動産投資と言っても、「エリア」、「建物の種別」など、どんな物件を購入するか、また新築物件案なのか、中古物件なのか、一室なのか複数なのか、それぞれの組み合わせによって種類は多彩です。
【「1棟買いより、まずは、１部屋買い」】
投資初心者にはアパート経営よりも区分マンションがおすすめです。
不動産投資には「1棟まるごと投資をする1棟アパート・マンション投資」と、「マンションの1室に投資をする区分マンション投資(戸建も含みます)」のやり方があります。
これからはじめて不動産投資を始める「はじめて大家さん」であれば、1棟アパート・マンション投資よりも、一部屋ごとの区分マンション投資を複数室持つことをオススメします。
【少額の自己資金でスタートできる】
不動産投資初心者が区分マンション投資を選ぶべき理由の一つとして、区分マンションの価格は、中古であれば1,000万円から2,500万円程度です。
そして、購入価格の10％ほどの自己資金があればローンを活用して不動産投資をスタートすることが可能です。
これが1棟アパート・マンションへの投資になった場合、アパートは平均5,000万円以上、自己資金が1割を用意すると500万円＋諸経費(物件価格の7～8%)つまり二割くらいの資金が必要で、スタートするためのハードルは、少し高くなります。
【多額のローンを組む必要がない】
過度な借金は不動産投資の最大のリスクです。
一般的なサラリーマンが不動産投資で収入に見合わない借り入れをすることは、おすすめできません。
いくら家賃収入だけで毎月のローンを返済できるといっても、金利が上昇したり、空室が長期化することも考えられます。
また、多額の補修費用や大規模修繕が必要になるケースもあります。
その、想定をしてすべての資金契約をしてくれる不動産業者であればいいですが、今、この物件を買わそうとだけする不動産業者は避けるべきです。
家賃が少なくなったからといっても、ローンの返済は待ってはくれません。
あなた自身の給料から多額のローンを返済する必要があるのです。
区分マンションであれば、物件を選定すれば、空室リスクは少なく、また、一度に多額のローンを組む必要もないので、健全な不動産経営が可能です。
【リスク分散になる】
複数の場所に分けて不動産投資を行ったほうが、リスクを分散になることはご理解いただけると思います。
1棟アパートの場合、近くにある大学や工場が移転してしまうと、アパート経営に大きな痛手となります。
関西の場合だと、数年前の「神戸学院」の神戸市西区、近年ですと「同志社」の京田辺、「立命館」の草津などがまさにその典型です。
している物件に火災があった際でも1棟アパートの場合は、全部屋に影響を及ぼしますが、区分マンションを各エリアに分散して所有している場合、
火災の被害の影響は1部屋のみとなります。
このように区分マンションに投資をして、エリアを分散した方が、万が一の場合でもリスクを分散することが可能です。
東京と大阪といった大きくエリアを変える場合もあれば、大阪市内で梅田と難波、京橋、江坂、西区、福島区などの場合もあります。
【管理の手間がかからない】
区分マンションの場合、建物自体の管理・修繕計画は管理組合が主導して作成し、日々メンテナンスが行われます。
そのため、区分マンションのオーナー自身は管理費と修繕積立金を毎月支出する程度です。
マンションの価値を維持してくれますし、物件購入後、建物に多額の費用が掛かることはありません。
8月29日：保証会社
オーナーにとって、頭の痛い問題の一つが「家賃の滞納」があります。
入居者が、支払い期限までに家賃を払ってくれないという困った問題です。
数日遅れる程度ならまだしも数か月遅れると、その入居者様には退去頂き新しい入居者様を探す事も検討しなければならない。
すぐに新しい入居者が決まるとも限らないし新しい入居者が滞納しないとも限らない。
一日の遅れを、「一日くらい、まーいいか」と許していると、それが二日、三日、一週間…やがて一か月となりかねません。
「この大家は、払わなくても、あまり強く言ってこないな！」となると、ほかの支払いを優先するという心理が働きます。
くどいくらい督促を初期にすることが大事です。
【保証会社】
しかし、性格的なものもあるし、まして「はじめて大家さん」、なかなか、家賃の督促も難しいところがあります。
そんな方には『保証会社』を利用することをお勧めします。
入居申し込みの時点で、支払い能力があるか、不安なら、保証人で補てんできるか、保証会社が審査し、承認がおりれば、たとえ入居者の支払いが遅れても、保証会社が立て替えて、毎月の家賃を支払ってくれます。
もちろん保証会社にも様々あり、補償内容・プランにより補償費用も変わってきます。
様々なリスクを想定されているとは思いますがカバーしきれないことも多々あります。
安心できる内容の保証会社を使えば、毎月の家賃の滞納はもちろん、夜逃げなどにも対応したプランを出している保証会社もあります。
投資物件の購入は大半の大家さんにとって大きな買い物です。
まして「はじめて大家さん」ともなれば、何事も初めてのことばかり。
家賃収入は期日に予定通り、口座に入金されるのが理想です。
滞納があると、現実的な問題だけでなく精神的にもよくありません。
物件購入までに相当の労力を費やし疲れ切っているところにハラハラドキドキの大家暮らしでは安心できませんよね。
ぜひ様々な保証会社の比較検討をしてみて下さい。
弊社で主に利用しているのが、安心の【日本賃貸保証】。通称JID。
入居者様からの家賃振込の有無に関わらず、前月末には先に入金してくれます。
その後の家賃回収もJIDが行うので大家さんは数カ月先まで回収計画を立てることが出来ます。
仮にずっと家賃の支払いがなくても、10か月間支払してくれます。
保証会社もそのまま支払い続けるのは、もちろん大変なことなので、裁判による手続きに入ってくれます。
つまり法的に強制退去など強制執行の手続きまで代行してくれます。
ほかにも多数の保証会社があります。
審査が厳しいところもあればそうでないところもあります。
毎月滞りなく家賃を支払う能力のある入居者さま、手厚い補償内容の保証会社に入っていれば安心ですが、はじめて大家さんの目で判断するのは難しいものがあります。
投資目的の大家さんは、できれば入居者様と顔を合わせたり直接交渉したりすることをほとんどの方は希望されません。
そういった安心ならぜひ弊社にお任せ下さい。ベテランの経験で安心の大家生活をサポートします。
またセミナーも開催しておりますので はじめて大家さん 始めるならいつでも御問い合わせ下さい。
一般論ではなく、あなたにあったぴったりの答えをお教え致します。
8月30日：賃貸需要が見込めるエリア
近年、アベノミクスや、オリンピックの決定などで東京を中心に地価が上がり、それに伴い収益物件の価格も上昇傾向です。
不動産価格が高騰するなか、中古マンションの流通も活気を帯びてきています。
実需不動産と収益物件の動向から、首都圏エリアの物件はキャピタルゲイン狙いとして期待が持てますが、逆に、インカム重視、安定収入を目的とした投資には低利回りで投資効率は悪くなります。
の傾向として、高値水準の首都圏ではなく、一定の賃貸需要が見込めるという判断で、札幌/名古屋/福岡/大阪（関西）などの地方都市に新しい活路を見いだして来ています。
リスク分散の意味も含め、東京と大阪という選択をされている投資家が増えているのです。
中で、経済力、人口、不動産市況から見ると、メリットが大きいエリアとして大阪をはじめとした兵庫、京都は今後も期待できるといえます。
、将来的には東京とリニアで50数分で結ばれるという大きなプラス材料もあります。
エリアとマーケットで見極め、資産形成を図える投資をすれば一定の成果が得られます。
ただ、全然知らない地域というのは不安も大きいものです。
その地域における現地のマーケッティングや賃貸需要を、熟知した不動産パートナーを得ることがリスク回避に繋がります。
関西圏で収益物件をお探しの方は、エグゼジャパンにご連絡ください。
8月31日：「不動産投資」で成功する為に
投資といってもいろいろな種類があります。
不動産投資、株式投資、FX、先物、カバード・ワラント・・・・など、多種にわたります。
また、その中でもいろんな種類に分かれます。
ここでは「不動産投資」に関する知識を中心にお話していきたいと思います。
不動産投資は今、ローンの多様化から、「お金持ちの投資」から「サラリーマンでも行えるもの」に変化してきました。
最近では、以前なら住宅ローンを組むことさえ難しかった20代の若い世代の方も増えてきています。
不動産投資は安全といわれます。
しかし、そこは投資ですから、100％収益を得る事ができるのか？と聞かれればそれは「NO」です。
ほかの投資に比べれば格段にリスクは少ないですが、全く「0」ではありません。
しかし、100％に近づける事は十分可能です。その為に必要な事を順番に説明していこうと思います。
不動産投資を行う上で絶対に理解しておかなければいけないのが、決して投資をマネーゲームと勘違いしない事です。
この点を見誤ってしまうと高い確率で失敗に終わる可能性が高くなります。
＜ 投資と投機の違い ＞
【投資】
投資 ＝ 将来的な収益が見込めるものに対して資本を投じる事。
投資は長期的に資産を増やす為に、資本を投じて運用していく事です。
「あなた（社長）に投資するよ！」と聞いた事があるかもしれませんが、これは社長及び会社が成長する期待に対して資本を投じてくれています。
もちろんリスクも伴いますが、投機に比べると消滅するリスクはあまり考えないで行います。
【投機】
投機 ＝ 短期的な予測で価格の変動に対して機会を投じる事。
投機を表す「Speculation」という英語がありますが、「思索・推測」といった意味を持っており、マネーゲームの一種とも言われギャンブルに含め考えている人も多いです。
8月2日：賃貸併用住宅
賃貸併用住宅とは、その名が表すとおり、一部を賃貸として貸し出しすることを目的として建てる住宅のことです。
賃貸併用住宅を建てたとしたなら、あなたは家の持ち主になると同時に「賃貸物件のオーナー」にもなります。
住宅ローンを支払う必要はありながらも、賃貸から得られる収入も発生する…このことで、
財産を生む可能性が高まるのも、賃貸併用住宅の魅力のひとつです。
賃貸併用住宅で儲けられるかどうかによって、運用を検討されている方も多くいらっしゃると思いますが、
大きく儲けが出る運用法ではないということを覚えておきましょう。
併用住宅を建設する場合は、一般的にアパートやマンションを経営するよりも、
数自体は少なくなるケースが多いのです。
そのためそれほど毎月大きな家賃収入がはいってくるわけではないため、大きな利益を上げることが難しいのです。
しかしながら入居者が確保できている限りは毎月安定した収入が得られますので、
結果的に月々のローン返済額を圧縮することができます。
作り方や貸し出し状況によっては、返済額をゼロに近づけることも、むしろプラスにできることも考えられます。
賃貸併用住宅は、家賃収入でローンを賄える家です。
その資産を長く保つためには、しっかりとしたビジョンとそのビジョンを実現するための建物が必要です。
弊社で賃貸併用住宅を実現して下さい。
お問い合わせ お待ちしております。
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8月2日：サラリーマンの節税－副業編－
少し前の話題として、ふるさと納税を利用しようというのがありましたよね？
この制度、所得が多いとよりお得になる制度ですが、単身者の場合だと、例えば海産物や肉など、そんなに一度にたくさん送ってこられても食べきれないし冷蔵庫にも入りきらない・・・困っちゃいますよね。
◆お金を増やすには？
①収入を増やす
②支出を減らす
③使わない
基本的には、この3つになりますが、せっかくの人生、やはり潤いや余裕も必要です。
ということで、やはり入ってくるお金を増やす「副業」をここでは考えてみましょう。
自分の得意な事や、今までに培ってきた知識で副業を始めると、個人事業主として確定申告をしないといけなくなります。
この確定申告で認められているのが『経費』です。
家賃を払っておられるサラリーマンの方なら家賃の一部を副業にかかる必要経費として計上すれば節税になります。
電気・ガス・水道代も経費として計上できます。(もちろん全額にはなりません)
パソコンの購入費用、インターネット代も経費計上できますので、サラリーマンとしてただただ出ていく支出も個人事業主として確定申告すれば『経費』となるのです。(高額の物は認められないケースが多いようです)
個人事業主として届け出はが必要ですし、毎年毎年確定申告が必要となったり少し面倒は増えますが、それくらいの労力に余りある見返りはあります。
やはり知っているのと知らないのとでは節税額が大きく違ってきます。
そして、ローンからも節税は可能なんです。
この続きは、弊社が不動産投資を通じて節税する方法をお教え致します。
8月3日：セカンドハウスの活用
今まで別荘やセカンドハウスは、富裕層向けであったため、高価格帯が中心でした。
しかし最近は、リノベーション済みのお手頃価格帯のものも増えてきてます。
また、空家となっている古民家や築古のマンションを購入し、賃貸物件やレンタル物件として収益を得る不動産投資も普及しはじめてます。
＜参考＞
Ａｉｒｂｎｂのようなバケーションレンタル仲介サービスを利用して、セカンドハウスを収益化される方も増えてきてます
（https://www.airbnb.jp）
ローン返済をレンタル収入でカバーすることも可能で、ノウハウを習得すれば、副収入を得る不動産投資のステップとなります。
資産形成という点から、今後のライフスタイルを考えて、セカンドハウスの購入をご検討してみませんか？
急増する空家対策とセカンドハウスの有効活用投資、資産形成など、ご相談はエグゼジャパンにお任せ下さい。
専門スタッフが親身にご案内させていただきます。
お気軽にお問合せ下さいませ。
8月4日：数字とデータで読み解く不動産投資(4)～通勤時間はどれくらい？～
前回は、大阪に住む人の最寄駅から自宅までの距離を紹介させて頂きました。
今回は、【主に家計を支える人の通勤時間】をお伝えしたいと思います。
今回のデータは大阪市の平成25年度の国勢調査を元にし、自宅・住み込みで仕事をしている方、不詳分を省いたものとなります。
【大阪市】
- 15分未満 17%
- 15～30分 27%
- 30～45分 23%
- 45～1時間 18%
- 1～1.5時間 8%
- 1.5～2時間 1.5%
- 2時間以上 0.3%
また、平均値が1番短いのは宮城県の17.7分、1番長いのは横浜市の51.6分でした。
的に見ると、やはり都市部では長時間通勤の割合が高くなっています。
横浜市が特別区部よりも通勤平均時間が長いのは、都内まで長距離通勤をする人の割合が高いのが原因の１つです。
最寄駅までの近さはもちろんのこと、勤め先までのドアtoドアの時間も、物件を選ぶ上で特に重要な項目となります。
単純に距離だけの問題でなく、急行や特急が停車する駅か？、複数の路線が走る駅か？などでも通勤時間の違いが生まれます。
オフィス街・都心部までどのくらいの時間で到着できるのか？
こちらもぜひ着目していただきたいです。
はじめて大家さんでは、都心部、また都心部へのアクセスの良いエリアの物件を積極的にご紹介させて頂いております。
ぜひお気軽にご相談・お問い合わせくださいませ。
8月5日：金融機関引き締め時、あえて行動を起こす、はじめて大家さん（4）
今年に入って(動きは昨年後半からありましたが・・・)、不動産投資の難しい時期が来てると言われ始めています。
その理由として、新聞紙上も賑わしましたが、金融庁が特にアパートローンを監視強化し、審査手法も含め調査に乗り出すとの報道（貸出過剰の引き締め）が相次いでいるために、融資に対して各金融機関も慎重な姿勢を見せ始めたためです。
来店いただく「はじめて大家さん」も、「融資が厳しくなってきているがどうしたらいいでしょう？」という相談が増えております。
では、今、不動産投資を始めるのはどうなのか?
私共の考えは、収支が回る物件であれば、積極的に買いに走って良い時期だと判断しています。
その根拠として基本的に、不動産は金融機関の融資姿勢によって値段が変動します。
積極的に融資されている時期は価格も上がります。
逆に融資引締め時は価格は一旦落ち着きます。
経験則から、この現象は過去に何度も起きてます。
不動産だけに限らず、価格には波があります。
大原則である「安くで買って高くで売る」が実現できる時期が来ているということです。
理由は至ってシンプル！
融資が付かなければ、売買が停滞、売買戸数は減少、買い手市場になり価格競争がそこに生じるからです。
金融の貸し渋りによる不動産市場の低調は、大きなチャンス到来と読むべきなんです。
金融機関も貸し渋りといいながらも、属性の良い消費者を低迷時期は特に選別し、ここには積極的に融資しています。
他行が貸し出しを積極的に行ってた時期にあえて抑え、逆に今がチャンスとばかりに積極的に貸し出す、逆転の発想を地で行く銀行も現に存在します。
大部分の銀行が金融庁の引き締めに依る貸し渋りで、一部の属性の良い消費者が、世論の風潮に飲まれ、少しの間、投資を控えたい。。と言う方がどれだけ多いことか。。
属性が良いエンドユーザーに限って、周りと余り比較された事がなく、不動産投資を始めたいのに、ご自身の属性に自信を持てず、購入前から諦めモードの方が意外と多いのです。
今、躊躇されている方は、ご自身はどの程度の物件が購入可能か？
またやり方次第で、如何に不動産投資が安定しているか？
等を、来社して頂いた方には、パーソナルセミナーを実地させて頂いております。。
「次回は、収益不動産の利回りはどのようにして決まるか？」をお知らせします。。T/K
8月6日：「お部屋の差別化」
他の物件と差別化する一つの方法として、クロスやフローリングの「色」というものがあります。
アクセントクロスを使ったり、フローリングやカーペットの色を変えると、雰囲気がガラリと変わります。
スタイリッシュな黒をベースにするとか、淡いパステルカラーを使うとか・・・
単身者向けなのか？ファミリー向けか？部屋の間取りもそうですし、都心部なのかおしゃれな街なのか、落ち着いた地域性なのか？立地条件からターゲットを考え、そのターゲットが好む雰囲気に内装を変えることで客付きが変わります。
「はじめて大家さん」へのアドバイスとして、入居者にクロスを選んでいただける「選べるクロス」プランも人気です。
リフォームにひと手間加えるだけのカラーリング。
このカラーリング次第で効果的な演出が可能になります。
「カフェが大好きな20代女性」をターゲットにする物件なら、郊外にあるカフェのようなナチュラルな雰囲気をイメージして、壁・床はオフホワイトを基調とする色合いにするといいでしょう。
「ガーリーな雰囲気」のパステルカラー
「スタイリッシュ」な黒
いろいろあります。
都心部などで「仕事に忙しい30代男性」向けなら、仕事がはかどる書斎をイメージしてみましょう。
床はブラウン、アクセントクロスに紺系を使うと、大人の落ち着いた部屋に仕上がります。
ご存じのとおり、色の効力として、人の気持ちを高揚させたり落ち着かせたりする力があります。
つまり、住まいの居心地を向上させます。
この色の力を「賃貸リフォーム」に上手く活用すると経費をあまりかけずに「住みたい」と思わせる魅力的な空間にできるのです。
部屋の色の工夫は、賃貸営業マンがお客様をお連れしたい！と思わせます。
内覧率、成約率、入居者満足度と共に家賃収入としての利益率を高める可能性に繋がるリフォーム、提案いたします。
byリフォーム＆管理部
8月7日：中古物件購入のメリット・デメリット
今回は「中古物件」を購入する場合のメリット・デメリットについて。
新築物件は、未入居という「プレミア」があるわけです。
「だれも住んでない」「自分が作った」という満足感や優越感の為に、少々割高ということは分かっていても人々は新築を選ぶわけです。
また、建物の価値が高いので、減価償却で落とせる金額が増えますので、投資などの場合、節税効果を得られるケースがあります。
住むということを考えると、誰かがそこに鍵を開けて住んでしまうと「新築 → 中古」へと評価が変わります。
価格も一気に下がってしまう訳です。
新築の物件にちょっとだけ入居し、すぐに売りに出す・・・・ということはないでしょうが・・・。
しかし、中古住宅の場合にはそういう「買った瞬間、価格が下がる」という心配はありません。
後に、買い替えて、より良い物件へと住み替えする選択もしやすいと言えます。
簡単に中古住宅の利点・メリットを列記してみたいと思います。
- ・販売価格が安くコストが抑えられる
- ・物件の実物を見れるため居住した時や家具の置き方などイメージしやすい
- ・中古ということもあり汚れも気にならない
- ・建設済みであるため即入居が可能
- ・住宅ローン審査を通りやすい
対して中古住宅の欠点・デメリットを列記してみます。
- ・目立たないところなどにキズや汚れなどがある場合も
- ・以前の利用状況によるがリフォームなどを行う必要がある
- ・リフォーム費用が必要になる
- ・古い物件などになると構造や耐震性などに不安が残る
- ・物件購入時、不動産会社へと仲介手数料が発生する
などがあります。
※ メリットのところで紹介した「住宅ローン審査が通りやすい」ですが少し付け足して紹介すると
●理由１：借入金額を抑えることができる
中古住宅は新築に比べ、販売価格も安いですから、その分のローン借入れしないといけない金額も抑えられます。つまり、借入金額が少なくて済むから住宅ローンの審査が通り安くなります。
●理由2：中古住宅では価値の減少が発生しにくい
先に紹介したように新築住宅の場合には住むことで中古住宅となり価値が減少してしまいます。ですが、中古住宅は購入したあともそれほど住宅価値が減少するわけではないので、貸し出す銀行などのリスクが少なくてすむわけです。
新築・中古、区分分譲・戸建て・・・どんな物件でも購入する場合はメリット・デメリットがあります。
自分に合った物件を購入しましょう。
8月8日：投資条件と借入金利が不動産投資においては重要なポイント
有利な条件で借り入れができればできるほど、実質の投資効率もよくなります。
レバレッジを効かせた投資を行う方においては、自己資金（頭金）を少なくし、借入期間を長く取りたいところです。
機関が判断する物件の担保価値により、物件価格に対しどれくらいまで借り入れを行えるのか、その割合は変わってきます。
、サラリーマンと違い、既に製造業なり小売業なり企業経営をされていてメインバンクをお持ちの方や、今までに複数の不動産を購入している実績や経験があるなど、それまでの金融機関とのお付き合いがある場合は、大きく変わります。
方、同じ物件であっても、金融機関ごとに違う融資スタンスで借入条件は変わってきます。
がない場合はどうしたらいいの？」
「はじめて大家さん」でも、弊社が完全サポートさせていただきますのでご安心ください。
金融機関により融資スタンスは異なりますので、投資の借入をする際には、担当者から適切なアドバイスをさせて頂きます。
低金利は依然続いていますが、昨年秋ごろから金利は少し上昇基調になっています。
上昇基調は、また、ここに来て止まりつつありますが、景気が良くなれば、経済の原則からすれば、金利は上がっていきます。
借入は出来れば「低金利のうちに・・」という理由で購入を検討されている方は、早めのご相談下さい。
お問い合わせ お待ちしております。
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はじめて大家さん
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8月9日：不動産投資の収益物件とは？
不動産投資においての「収益物件」の本来の意味は、ご存知ですか？
利益と収益はもちろん違います。
一般の商売でいう「売上」と言った方が耳なじみがあるかと思います。
この「売上」に近いのが「収益」です。
「収益」から「費用」(ランニングコストや税金など)を引いたものが「利益」です。
「収益物件」とは、家賃収入を得る事を目的とした不動産の事です。
戸建でも、分譲マンションでも、家賃収入を目的とするなら、「収益物件」となります
毎月定期的に途切れる事無く家賃収入を得るために、好立地・充実の内容の「収益」物件を望まれますが、人気物件であっても経費のかさむ物件は、「利益」が少なくなることもあります。
不動産投資をお考えの方は長い目で見ておられるとは思いますが、毎月必要な経費(ランニングコスト)もあれば突発的に出る経費(リフォーム代、改装費、屋上防水、設備機器の故障、経年劣化による取り替えなど)もあり、毎月安定した「収益」があったとしても「利益」が安定しているとは限りません。
どの物件を買うのか、基準をどこに置くか、ご自身の生活スタイルに見合った収益物件はどのようなものか、人それぞれで変わるという難しさがあります。
そんな時は弊社のセミナーへお越し下さい。
パーソナルセミナーでは、一般論ではなく、あなたにあったぴったりの答えをお教え致します。
時には厳しいお答えをさせて頂く事もありますがそれが現状でのお答えです。
どんなことでも弊社までご相談下さい。
8月10日：リゾートマンションをセカンドハウスで利用
リゾート地に行くと「立派なマンションガ、こんなところに！？」と不思議に思われた方も多いと思います。
リゾートマンションの多くは約30年前の「バブル時期」に建てられたものが多く、当時は数千万から1億という今では驚くような価格で販売されていたものが多いのですが、現在では大きく値崩れしています。
但し、安いからと飛びつくのは危険です！
マンション価格が妥当であるか、管理費用以外にも築20年以上のマンションであれば大規模修繕が行われているか、修繕積立金が適正であるか等、確認する必要があります。
管理費と修繕積立金が数万！というような物件も多数あります。
しかしながら、今のリゾートマンションは、価格も下がり、お手頃なものが多いので、投資目的(インカム狙いというよりキャピタルゲイン狙い)だけでなく、セカンドハウスとしての活用や、老後の終の棲家等、検討して見られてはいかがでしょう？
不動産を購入すると「不動産取得税」というのが課税されてきます。
通常、2件目の家であるセカンドハウスは高い税率が適用されます。
しかしながら、週末に利用している証明ができれば住宅同様の「軽減措置」が受けることができます。
通常4％の不動産取得税が3％に引き下げられ、2000万の住宅なら20万の節税となります。
や不動産投資で利益を得るには、豊富な知識と経験が必要となります。
上級者向けの投資をご検討の方はエグゼジャパンにご相談ください。
専門スタッフがお待ちしております。
8月11日：数字とデータで読み解く不動産投資(5)～引っ越しをした回数は？(1)～
賃貸業において切っても切れない大きな悩みの一つが「空室」と「その対策」。
賃貸物件に住む過去3年以内に引っ越しをした10代～50代の方々に対し
【18歳以降今まで何回引っ越しをしましたか？】
というアンケート結果から傾向を考察していきたいと思います。
アンケート結果、一番回答数が多かったのが
【3回】で全体の20.3％、
次いで
【2回】が19.5％。
2回以上の引っ越しを経験しているのは
20～30代が56％と圧倒的に多い結果となりました。
敷金がいらなくなったり仲介手数料が「０円」になったり、引っ越しが安くできるようになったという最近の傾向が大きく影響しているかもしれませんね。
年代別に見ていくと引っ越し回数の最多回答は
20代【1回】
30代【3回】
40代【5回】
50代【3回】
(HOME'S調べ)
年齢が上がるにつれ必然的に引っ越しの回数も多くなりますが、50代よりも40代が【5回】と多い結果になりました。
また、男女比では、男性【2回】女性【3回】が最多回答となっており、女性の方が回数が多くなっています。
お部屋に関して、男性のほうが、少し無頓着なところがあるのかもしれません。
また、全体の5.2％、つまり、20人に一人は「10回以上！」という結果となりました。
驚くことに20～30代がそのうちの47％を占める結果となりました。
多く引っ越しを経験している人の【引っ越しをした理由】を見てみると、
1位は【転勤】で47.4％。
2位が【更新のタイミングで住み替えるから】で26.3％、
次いで【住んでいるところが気に入らなくなるから】が15.8％となりました。
別にみてみると、共に1位は【転勤】。
女性2位は【更新のタイミング】、
男性は【住んでいるところが気に入らなくなる】でした。
転勤は、オーナーサイドからすると、仕方のないことですが、「更新のタイミング」での引っ越し。
関西では京都の更新料が最高裁まで行ったくらい有名ですが、東京でも、この「更新料」が二年に一度やってきます。
のように、お部屋の入れ替わりがあればあるほど儲かるのであれば、有りですが、今の時期、更新料を頂くことで、空室期間が発生し、募集に広告料や仲介料を支払い、リフォームやハウスクリーニングの費用をと考えると、更新料をなくして長く住んでいただくという選択を「はじめて大家さん」にはオススメしています。
賃貸物件の更新には一般的に1ヵ月分の家賃や更新手数料、保険の更新料とその月の家賃がかかることから、堅実志向の女性は【引っ越した方が得】と考える人が多いのかもしれません。
TASの調べによると、更新をしない【中途解約率】は全体の約4割となっており、いかに借主に更新をしてもらうか、ということが回転率の鈍化への大きな課題になっていきます。
は【引っ越した理由】【長く住み続ける理由】を細かく見ていくことで、対策へと目を向けていきたいと思います。
8月17日：家賃が決まる仕組み～利回りとの関連性～
物件を購入する時、不動産会社は、先ず家賃（満室想定）を検討します。
のニーズに基づいた家賃を調査の上、仮に設定、月々のローン返済額と調整して最低家賃を算出します。
さらに、将来かかってくると予想できるメンテナンス費用や修繕費などの諸経費を加味し、最終的に、近隣の賃料相場や賃貸状況を考慮し、想定賃料を設定します。
＜個人オーナーが注意すべき点＞
特に個人の場合、慎重に考慮すべき注意点は、賃料設定と空室期間のバランス。
需要が高いエリアの物件で、直ぐに新規の入居者の見込みがあれば、前回の賃料を維持することも可能ですが、近隣物件と競合し、空室が長引くと予想される物件は、管理会社から家賃を下げる提案が出てきます。
わずか1000円高い設定の為に半年も空室になるなら、少し家賃を下げてでも、早く決めてしまったほうが損失が少なくて済みます。
ここで難しいのは、入居中の部屋が相場より低いからといって、値上げしたいと増額を主張しても、合意が得られない場合、勝手に上げる事は出来ません。
また、合意しないことを事由に退去させることも出来ません。
(裁判になります。賃借人側からすると「供託】などの対抗手段が考えられます。)
≪具体的にオーナーが賃料で頭を悩ます事態とは、どのような場合が考えられるでしょうか？≫
空室になってから、中々次の入居者が決まらない。
当然のことながら値下げを検討する必要が出て来た。
しかし、一度値下げをすると、次の値上げ時にハードルが高く成る為、慎重な判断が必要です。
管理会社とよく相談し、先ずは、礼金・敷金を下げるなど、家賃以外の条件で譲歩を求める事が重要です。
一時の気の迷いで、相場より下回る家賃設定をすると、後に苦労することに成ります。
<家賃を上げるには？>
また、家賃を上げる際には、リノベーションを施工したり、設備を追加する場合が考えられますが、上げる目算で施工をしてみたが、近隣の競合物件と比較し、さほど価格競争に影響力が無かった等の事態に陥らない様、事前によく不動産会社を交え調査（企画）をすることが大切です。
このように、家賃設定により利回りが決定し、延いては物件の資産価値（収益還元率）が決定してしまいます。
実需（居住用）の不動産と違い、収益不動産の場合、安易に決めた家賃こそ、生命線に成り兼ねません。
家賃設定には、未来を見据え出口まで考慮した、情報収集が重要なことは言うまでもありません。
「次回は、投資不動産！収益性と資産価値！どちらが重要？」をお報せします。
8月18日：海外で採用され始める家賃を入札で！
「家賃を入札で決める」というサービスが、アメリカやカナダでは採用されつつあります。
賃貸需要の増加により、希望する物件に適正な家賃で入居できるシステムとして、家賃入札の人気が高まっています。
日本人はもともと持ち家志向が高めですが、近年は雇用の安定性(終身雇用制など)が低下していることなどを理由に欧米人のように、ジワジワと下がりつつあります。
代わって賃貸を指向する人が増えており、2013年に行われた「土地問題に関する国民の意識調査」では、「賃貸住宅でかまわない」という人が過去最多となる12.5％に達しています。
大きなメリットが期待される「家賃入札」ですが、物件間の格差はより大きく広がると考えられます。
は、インターネットなどの普及で、誰もが、比較検討しやすくなったため、以前ほどではなくなってきましたが、需要が少ない地域の物件や、魅力の小さい物件でも、オーナーの「このくらいは欲しい」という要望で家賃が決められているケースがまだまだ、多い状況です。
<家賃入札制による影響>
入札が一般的になれば、人気の高いエリアや物件では、オーナーが希望する価格を超えて、高い家賃設定が可能になるものと考えられます。
一方、需要がなく人気が低い物件の家賃は、市場により低く設定される可能性が高まります。
物件間の格差が大きくなり、アパート投資を手がけるオーナーも勝ち組と負け組に二分化される傾向が強くなることが予想されるのはご理解いただけると思います。
他の物件との比較検討されても負けない物件＝賃貸営業マンが走りたくなる物件
競争力の高い物件を選びましょう
..次回は、住居のloTについて。
byリフォーム&管理部
8月19日：「収益性」と「資産価値」どちらを重視？
融資する金融機関とすれば、一棟物件の場合、所謂、積算価格な場合、路線価（相続・贈与課税/基準評価）を元に評価をします
しかし、実勢価格も押さえておかないといけません。
今後の見通しとして、価格が下落方向に行く地位かどうかを調査します。
融資の際の担保として取るわけですから物件の価格(評価)、今後の見通しは重要です。
皆様から、お預けいただいた預金を貸し付けるわけですから、万一、不良債権化したときにきちんと全額回収できるかどうかが重要なポイントとなります。
路線価（公示価格で算出する金融機関もあるようです）が坪30万と設定されている物件を例に考えてみましょう。
8月20日：アパートの不動産投資にloTを
「loT」は「Internet of Things」の略で「モノ（＝Things）」のインターネット化を意味する言葉です。
インターネットで繋がることが前提のパソコンやスマートフォンといったモノだけではなく、最近では家電製品や自動車などあらゆるモノが、インターネットで繋がることで新しい価値が生み出されてきています。
【カギのIoTが賃貸経営を変える】
住まいのIoT化で今もっとも注目されているものに錠前があります。
とリンクすることで、さまざまな新しい機能を持つカギが開発されているのです。
例えば、玄関のドア錠がIoT化されれば、スマートホンを使い、遠隔で施錠・解錠が出きるほか、カギの状態確認をすることも可能です。
誰がいつカギを開け締めしたか、データを後から調べることができます。
子供が帰ってきたときに確認できたりして安心ですよね。
暗号化されたデータが「キー」になるので、メールで瞬時に送ることも可能です。
暗号化されたキーを使える回数や時間帯を制限することもできるので、アパート投資においても利用価値の高い技術です。
アパート投資では、入居づけの際、賃貸仲介会社の担当者とカギのやりとりをする手間がかかります。
IoT化された錠前なら、「見学希望者がいる」という電話を受けたオーナーは、どこにいてもすぐに暗号化されたキーを賃貸仲介会社の営業マンに送ることができるのです。
また錠前交換のコストを削減することもできます。
入居者が入れ替わる際には錠前の交換が必要になることが多いが、IoT化された錠前なら、キーのデータを変えればいいだけなので、交換は不要です。
投資においてもそういった技術をいち早く取り入れることで、カギの管理が楽になるといった管理面のメリットが生まれるだけではなく他の物件にない魅力をアピールできるかもしれません。
他の物件との差別化は大きな武器です。
次回は、コストを抑えて入居者好みのリフォームについて。
byリフォーム&管理部
8月21日：初心者向け「不動産投資で失敗しない」３つの重要項目！
様々な投資がある中、不動産投資は、堅実な投資として多くの方が対象とされています。
今まで、まったく投資など考えた事もなかった方が、友人や知人から話を聞いて、興味や関心を持ち、全くの白紙状態から勉強して参入されることも少なくありません。
初心者の人が不動産投資にて最初にハマってしまいそうな事柄を「３つの重要項目」として紹介させて頂きます。
- ★不動産投資がほとんど分からない
- ★これからもっと勉強して行きたい。
- ★若葉マークを脱したい。
１．自分の返済能力に合った物件を選ぶ
他の投資と違い、レバレッジを効かすことができる不動産投資。
しかしながら、不動産を購入するには、ある程度の元金が必要です。
不足分は金融機関を利用し、ローンを組んで物件を購入するわけですが、当然、借入をすれば返済をしなければなりません。
となると、月々の返済能力がどこまであるかをしっかりと見極めなければなりません。
(※実際は、身分不相応な高額物件はいくら買おうと思っても、普通の金融機関の審査では通りませんので、ご安心を(^^;)
どれだけ良い物件であろうと、お客様である投資家の皆さんの返済能力に見合っているのかどうか。
そこまでしっかりと把握し、負担できる中でお客様の要望に近い物件を選ばせて頂くか！、ここが不動産仲介の腕の見せどころです。
２．出口戦略（将来の売却）も考えて購入する。
物件を購入すると愛着が湧くものです。（最初に購入した物件は特に）
しかし、賃貸業という事業である以上、物件を入れ替えながら、より良い収益物件を手にしていくべきです。
物件も同じように年を取っていきます。
その時代、自分が持てうる最高の物件に入れ替えていきたいものです。
つまり、「持っている物件を売って、その元手で次の良い物件を購入する」ということです。
お分かりのとおり重要になってくるのが持っている物件がいくらで売れるのかという事です。
購入した時よりも半値以下に下がってしまうような物件では元手にすることも難しくなります。
物件価格の下落が少なく、借入の残高が常に、物件価格を下回っている物件であれば、どの時点で売却しても、手元に資金が残ります。
弊社ではしっかりとお客様である投資家の皆さんへ現状や将来の展望、出口戦略を説明させていただきますのでご安心ください。
３．不動産投資を始めたいがアドバイスを受ける人がいない。
不動産投資に興味を持ち、いろいろなアドバイスや話し、実例を聞きたい、相談したいと思ってもなかなか身近にはいないものです。
既に不動産投資である程度成功して、いろいろアドバイスしたがる方はいらっしゃいますが、その方と全く同じ背景という事はありませんから、その方が成功したからと言って、その方法が正しいという事はありません。
逆に、違うアドバイスになっている、もしくは現状に合っていないアドバイスの場合がほとんどです。
必要なのは尋ねる相手が信頼できる相手なのか。という部分です。
大きなお金が動く投資ですから、誰しも失敗したくはありません。
そうなると不動産について明確な情報を持っており的確なアドバイスを貰える信頼できる相手というのが必要になってきます。
「信頼できる相手を見つける」ある意味一番成功への近道です。
そんな時に覚えておいて頂きたいのが弊社の「はじめて大家さん」です。
名前からもわかるとおり、不動産投資の初心者の方へとわかりやすく、そして適切な対応ができるようにと「初めての大家さん業」を成功させるために付けた名前となっております。
分からないことをまずは弊社へとぶつけていただければと思います。
8月22日：不動産投資の住宅ローンとアパートローン
賃貸併用住宅を建てる場合、全てを現金で建てるとすると多くの自己資金が必要となります。
通常、住宅ローンやアパートローンを利用して建築資金を借り入れることになります。
賃貸併用住宅では、一定の条件を満たせば住宅ローンの借入れが可能です。
住宅ローンの融資額だけでは建築資金が足りない場合や、住宅ローンの基準を満たせない場合、アパートローンと住宅ローンを併用した資金計画を組むことになります。
一般的にアパートローンと比べ、住宅ローンのほうが、低金利で、しかも、融資の審査が比較的緩いというメリットが挙げられます。
■ アパートローンの特徴
アパートローンとは、賃貸(収益)物件を建築したり購入するためのローンです。
一言でいえば金融機関からの賃貸業という業種に対する事業性融資のことです。
賃料収入からローンを返済していく返済計画になります。
基準としては【物件の収益性】・【物件の担保力】・【申込者の属性や返済能力】
を審査し、金利や貸付額が決まります。
■ 賃貸経営とローンの活用法
賃貸経営を行う場合、経営上の観点(対投下資本に対しての利益率など)から、収益物件の建築を全て自己資金で賄うということがほとんどありません。
経営の観点から見れば金利も経費です。
また、全額現金という事になれば税金の面でも、支払い利子割引料などの経費計上ができず、税金ばかり取られてしまうというデメリットも出てきます。
したがって、多くの場合にはローンを活用します。ローンが使えるのは不動産投資のメリットの一つです。
ただし、月々のローン返済を考えると長い期間安定した収益が得られることが前提条件になります。
したがって、その物件から得られる収益がローン返済金を下回るようなことになれば赤字になってしまいます。
収益が出ている際はその金額を貯めておき、空室が出た際の補填を行なったり、
金利が高くなってきたときには返済期間を短縮する繰り上げ返済の実施なども視野に入れながら、長期的な視点でローンを上手く活用することが大切です。
月々、資金的なゆとりを持たないまま返済を続けるのではなく、突発で発生する可能性があるリスクに備えたキャッシュを手元に貯めておきながら返済を続けることが安定した賃貸経営を行う最大のポイントです。
■ 「ローン破綻」を回避する賃貸併用住宅
賃貸併用住宅を建築する際、【ローン破綻】を回避するために最低限守るべき重要な公式があります。
それは、
自宅部分も貸した時の総家賃収入 ＞ 月々のローンの返済額
この公式を守ることで、どんな効果があり、どんなリスクを回避できるのでしょうか？
この公式は、いざというときは自宅部分も貸し出すことで、返済が滞ることがなくなるという式(ルール)です。
さらに、常に家賃収入の方が多いように賃貸経営を続けると、その差額は月々の利益として働かなくても入ってきます。
このような状況を作っておくことで、最悪の事があってもローンの返済が滞ったり、自宅を競売にかけられるような事態には陥りにくいのです。
つまり、賃貸併用住宅は【タダで自宅が手に入る】というメリットだけではなく、ローン破綻リスクから生活を守る、という面でも重宝されています。
問い合わせ お待ちしております。
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8月23日：不動産投資における広告料
空室は、不動産投資の賃貸業を営む上で非常に頭を悩ます問題ですが、空室を減らす（＝賃貸付を早く進める）方法の一つに「広告料」があります。
（広告料の法律的な是非はもちろんあるのですが・・・）
広告料は、仲介手数料とは別に、仲介業者に入居者を紹介して頂けたらお支払いしますよというものです。
当然広告料が高い物件はみなさま我先にと仲介頂けるので入居者が早く決まるケースが多いです。
賃貸営業マンは歩合の方が多いので、当然たくさんの売り上げが上がる物件をお客様に紹介しようとします。
、お問い合わせ（反響）も多く頂けます。
オーナー自ら入居者を探されるケースもありますが、これはごく稀なケースで、ほとんどのオーナーは、不動産業者に顧客を探してもらって、紹介頂き仲介して頂くケースがほとんどです。
業者も、場所・間取りなどお客様のご希望条件の中で該当物件が多数ある場合、広告料が多い順に紹介されるようです。
する手間はどの物件でもほぼ同じですので、同じ手間をかけるなら広告料が多い方が割が良いというわけです。
に空室が埋まるような人気のエリアや特徴があったり、ポテンシャルの高い物件ではなく、あまりに長期間空室が続くなら広告料を見直してみるというのも一つの方法と思います。
広告料を上げると初期投資は上がりますが長い目で見ると空室が埋まり安定的に家賃収入が見込めます。
二か月空室のままなら、一か月余分に払っても結果的には特になるという事です。
長期間空室で不安な日々を送る事は精神的にも負担になります。
インターネットが普及してなかった昔ならいざ知らず、今は、顧客のほうもいろいろと刈りたいお部屋の情報がネット上で集められます。
家賃が適正でなければ、広告料がいくら高くても決まらないのも事実です。
広告料を上げれば解決する問題なのか、賃料自体が問題なのか、広告料はいくらが適正なのか判断が難しいと思います。
そんな時は弊社の不動産投資セミナーへお越し下さい。
一般論ではなく、パーソナルセミナーは、あなたにあったぴったりの答えをお教え致します。
時には厳しいお答えをさせて頂く事もありますがそれが現状でのお答えです。
ご興味御座いましたら弊社までご連絡下さい。
8月24日：住みたいエリアと不動産投資エリアは分けて考える
収益物件を購入する際に、とりわけ陥りやすいのが自分が住みたいエリアに狙いを定めて物件を探してしまうことです。
自分が住むための物件を探すには、好条件を絞り込んで問題はないのですが収益物件の場合は別の視点も必要です。
人気のあるエリアは物件価格も高くなる傾向があります。
価格と比例して家賃も高くなれば投資対象と考えられますが、人気のないエリアで5000万円の物件が、人気エリアで倍の1億円だとして家賃も同じように2倍になるとはいえません。
例えば東京において、品川区や港区は、人気エリアは言うまでもありません。ベイエリアも新築マンションがどんどん建築されていってます。
しかし、賃貸に限って言えば、ベイエリアは、同区の環状線内に比べると、賃料水準が少し低くなり、投資対象とするなら、少し基準が変わってきます。
価格が高いわりに家賃収入が少ないと低利回りと効率が悪くなりキャッシ ュフローが出ないのです。
投資物件の選定は、自分の住みたいエリアと投資エリアは分けて考えることが大切です。
失敗しない資産形成のアドバイスとサポートはエグゼジャパンにお任せ下さい。
不動産投資の専門アドバイザーが丁重に相談にお答えいたします。
8月25日：「人口減少による投資への影響」
人口減少の問題を抱える日本の現状は海外から見ても不動産投資には不利ではないか？
では若年人口が多く経済成長が著しいアジア諸国や、人口増加が続いて経済活動が旺盛な米国で、不動産投資を行うほうが有利ではないかという考えもあります。
しかし、諸外国に比べると日本は金利が低いため、投資資金を借りやすく、効率的な投資ができる点で大きなメリットが有る為、海外から見ると投資国家と言えるのです。
不動産投資は他の投資対象に比べると利回りが高いため、借入金の金利を差し引いても利益が期待できます。
また、長期的に見ればキャピタル・ゲインが期待できるのも魅力です。
インカムゲイン、キャピタルゲイン共に狙える数少ない国、それが日本です。
もちろん、これはあくまでも現在の経済政策が継続されることを前提にした考え方で、将来、政策が変われば、低金利という優位性がなくなる可能性もゼロではありません。
、不動産投資では、日頃から金利の動きに関心を持つことが重要になります。
≪不動産ニーズの高いエリアを見極めることが大切≫
いままでの政策では人口減少に、歯止めは現実に掛かってませんが、しかし、優秀な日本人ですから、必ず近い将来、長期的視点での政策を立案し、安定（減少に歯止メ）した時代が到来するという著名な人口経済学者の意見もあります。
投資は不動産に限らず、いつの世も安定した時には既に遅し、と言われてます。
不安定な時代を生き抜くには、人口減少の傾向の中でも、都道府県別に見ると実際に人口が増加している所もあります。
近年のデータでは、首都圏（東京都、埼玉県、神奈川県、千葉県）や愛知県、大阪府、福岡県、沖縄県などで人口の増加が見られます。
当然これらの都府県のすべてのエリアで、人口が増加しているわけではありませんが、市街地への利便性が高いエリアや住環境のよいエリアでは相対的に居住ニーズが高く、不動産投資に適した条件が整っていると言えます。
このような事から現在、国内で不動産投資に失敗しないためには、これまで以上にエリアごとの人口推移を察知し、情報収集を怠らず、不動産ニーズの高いエリアを探し出すことが、最も重要で、これからの投資方法とも言えるかも知れません。
8月26日：賃貸なのに「ＤＩＹ～♪」
コストを抑え、入居者の好みのリフォームを可能に～
以前は「壁にポスターを貼るのもＮＧ！」
画鋲の穴さえ開けたらダメ！と賃貸住宅では当たり前でした。
しかし、最近では「DIY」を楽しめる物件も、そういった発想の物件も増えてきているのをご存知ですか？
などの影響で「DIY」がブームになっていることもあり、素人？でも簡単に使いこなせる安価で便利な使いやすい道具とか材料も登場してきています。
例えば、クロス。
既に貼られているクロスの上に、そのまま重ねて貼ることができる壁紙があるんです。
これを使うことで簡単に施行する事ができます。
「アクセントウォール」も簡単にできます。このクロスを貼りつければ部屋のイメージが大きく変わります。
又、タイルカーペットをパズルのように貼っていくだけで床面を簡単にアレンジできるものもあります。
近年、国土交通省も、賃貸住宅におけるDIYを推奨しています。
古い賃貸住宅は、新築や新しいお部屋に比べ、どうしても魅力が低くなるため、空室率が上昇してしまいます。
そこで、通常ですと、リノベーションを行って、入居者にアピールするわけですが、費用の負担という問題が発生します。
これを一気にＷｉｎＷｉｎに持っていくのが、賃貸借契約で「DIY可」にすること。
入居者は自分好みの部屋にDIYできることから入居率の上昇が見込めます。
注意する点としては、費用負担や原状回復義務の範囲などについて。
後々のトラブルを避けるためにも、契約で定めておきましょう。
契約書の書式例もＷＥＢ上で、取り込めます。国土交通省が推奨しているのでひな形を提供しているんです。
今までは、当たり前だった「原状回復義務」
発想の転換で、DIY可とすることで入居者・オーナー双方に新たなメリットが生まれ、賃貸住宅市場が活性化されることでしょう。
by 管理部&リフォーム
8月27日：「不動産投資の成功率」
不動産投資が気になり始めて勉強されている初心者【はじめて大家さん】の皆さん。
不動産投資に踏み出す前に「不動産投資の成功率」、知りたいですよね？
不動産投資を始めてみたい。
不動産でお金を稼ぐことができれば・・・今よりもっと収入が得られる！
ゆくゆくは、「アーリーリタイア」して悠々自適の生活を。。。という風に考える投資家さんも少なくありません。
ですが、そんな、はじめて大家さんになるみなさんが気になるのが不動産投資を初めて、果たして成功することができるのか？ということです。
成功率を数値化するのは、何を以て成功とするかは人それぞれの価値観の違いなので実数を計測するのは難しいとは思います。
そこで、統計としてわかりやすい「賃貸空室率」から考えてみましょう。
総務省がまとめている調査報告に全国の「賃貸空室率：18％」という報告があります
つまり18％は空室があるわけでオーナーとなった大家さんが辛酸を舐めている厳しい状況があると言わざるをえません。
じゃーすべてのオーナーの賃貸物件が2割空いているのか？というと、もちろん、そうではありません。
満室経営で儲けていらっしゃるオーナー、空室ばかりで頭を悩ませオーナー業を辞めようとさえ考えているオーナー。。。。いろいろです。
、しっかりと物件を見極め、きちんと対策を行うことで空室が少ない運営ができている勝ち組の大家さんへとなることは難しくありません。
では、不動産投資で成功する為に、はじめて大家さんはどうすれば良いのか？
初心者の皆さまは、どうすれば成功する道を歩めるのか。
いくら本を読んでも、ネットで調べても、自分だけで考えていては、また、大人数を相手にした一般論のセミナーでは簡単には正解を導き出すこともできません。
そんな時に必要になるのが、不動産投資の相談をすることができる相手を見つけることです。
どんな不動産が良く、どんな不動産が買い時なのか？簡単には見極めることができません。
その時の金融情勢や今後の流れ、インフレに振るのかデフレになるのか？上げ基調なのか下げ基調なのか？
8月28日：空室リスクが少ない物件を選ぶポイント
★ 徹底的に空室リスクが少ない立地を選ぶ
★ 借入割合40％維持してローンを徹底活用し物件を増やしていく
★ 入居者募集に強くトラブル解決力を持つ賃貸管理会社を選ぶことが重要
知識や経験、ノウハウがなくても、前述の3つのポイントをきちんと押さえれば、はじめて大家さんでも不動産投資で確実に家賃収入を得ることができます。
しかし、逆に、このポイントを押さてないと堅実に成功するのは非常に難しくなります。
一口に不動産投資と言っても、「エリア」、「建物の種別」など、どんな物件を購入するか、また新築物件案なのか、中古物件なのか、一室なのか複数なのか、それぞれの組み合わせによって種類は多彩です。
【「1棟買いより、まずは、１部屋買い」】
投資初心者にはアパート経営よりも区分マンションがおすすめです。
不動産投資には「1棟まるごと投資をする1棟アパート・マンション投資」と、「マンションの1室に投資をする区分マンション投資(戸建も含みます)」のやり方があります。
これからはじめて不動産投資を始める「はじめて大家さん」であれば、1棟アパート・マンション投資よりも、一部屋ごとの区分マンション投資を複数室持つことをオススメします。
【少額の自己資金でスタートできる】
不動産投資初心者が区分マンション投資を選ぶべき理由の一つとして、区分マンションの価格は、中古であれば1,000万円から2,500万円程度です。
そして、購入価格の10％ほどの自己資金があればローンを活用して不動産投資をスタートすることが可能です。
これが1棟アパート・マンションへの投資になった場合、アパートは平均5,000万円以上、自己資金が1割を用意すると500万円＋諸経費(物件価格の7～8%)つまり二割くらいの資金が必要で、スタートするためのハードルは、少し高くなります。
【多額のローンを組む必要がない】
過度な借金は不動産投資の最大のリスクです。
一般的なサラリーマンが不動産投資で収入に見合わない借り入れをすることは、おすすめできません。
いくら家賃収入だけで毎月のローンを返済できるといっても、金利が上昇したり、空室が長期化することも考えられます。
また、多額の補修費用や大規模修繕が必要になるケースもあります。
その、想定をしてすべての資金契約をしてくれる不動産業者であればいいですが、今、この物件を買わそうとだけする不動産業者は避けるべきです。
家賃が少なくなったからといっても、ローンの返済は待ってはくれません。
あなた自身の給料から多額のローンを返済する必要があるのです。
区分マンションであれば、物件を選定すれば、空室リスクは少なく、また、一度に多額のローンを組む必要もないので、健全な不動産経営が可能です。
【リスク分散になる】
複数の場所に分けて不動産投資を行ったほうが、リスクを分散になることはご理解いただけると思います。
1棟アパートの場合、近くにある大学や工場が移転してしまうと、アパート経営に大きな痛手となります。
関西の場合だと、数年前の「神戸学院」の神戸市西区、近年ですと「同志社」の京田辺、「立命館」の草津などがまさにその典型です。
している物件に火災があった際でも1棟アパートの場合は、全部屋に影響を及ぼしますが、区分マンションを各エリアに分散して所有している場合、
火災の被害の影響は1部屋のみとなります。
このように区分マンションに投資をして、エリアを分散した方が、万が一の場合でもリスクを分散することが可能です。
東京と大阪といった大きくエリアを変える場合もあれば、大阪市内で梅田と難波、京橋、江坂、西区、福島区などの場合もあります。
【管理の手間がかからない】
区分マンションの場合、建物自体の管理・修繕計画は管理組合が主導して作成し、日々メンテナンスが行われます。
そのため、区分マンションのオーナー自身は管理費と修繕積立金を毎月支出する程度です。
マンションの価値を維持してくれますし、物件購入後、建物に多額の費用が掛かることはありません。
8月29日：保証会社
オーナーにとって、頭の痛い問題の一つが「家賃の滞納」があります。
入居者が、支払い期限までに家賃を払ってくれないという困った問題です。
数日遅れる程度ならまだしも数か月遅れると、その入居者様には退去頂き新しい入居者様を探す事も検討しなければならない。
すぐに新しい入居者が決まるとも限らないし新しい入居者が滞納しないとも限らない。
一日の遅れを、「一日くらい、まーいいか」と許していると、それが二日、三日、一週間…やがて一か月となりかねません。
「この大家は、払わなくても、あまり強く言ってこないな！」となると、ほかの支払いを優先するという心理が働きます。
くどいくらい督促を初期にすることが大事です。
【保証会社】
しかし、性格的なものもあるし、まして「はじめて大家さん」、なかなか、家賃の督促も難しいところがあります。
そんな方には『保証会社』を利用することをお勧めします。
入居申し込みの時点で、支払い能力があるか、不安なら、保証人で補てんできるか、保証会社が審査し、承認がおりれば、たとえ入居者の支払いが遅れても、保証会社が立て替えて、毎月の家賃を支払ってくれます。
もちろん保証会社にも様々あり、補償内容・プランにより補償費用も変わってきます。
様々なリスクを想定されているとは思いますがカバーしきれないことも多々あります。
安心できる内容の保証会社を使えば、毎月の家賃の滞納はもちろん、夜逃げなどにも対応したプランを出している保証会社もあります。
投資物件の購入は大半の大家さんにとって大きな買い物です。
まして「はじめて大家さん」ともなれば、何事も初めてのことばかり。
家賃収入は期日に予定通り、口座に入金されるのが理想です。
滞納があると、現実的な問題だけでなく精神的にもよくありません。
物件購入までに相当の労力を費やし疲れ切っているところにハラハラドキドキの大家暮らしでは安心できませんよね。
ぜひ様々な保証会社の比較検討をしてみて下さい。
弊社で主に利用しているのが、安心の【日本賃貸保証】。通称JID。
入居者様からの家賃振込の有無に関わらず、前月末には先に入金してくれます。
その後の家賃回収もJIDが行うので大家さんは数カ月先まで回収計画を立てることが出来ます。
仮にずっと家賃の支払いがなくても、10か月間支払してくれます。
保証会社もそのまま支払い続けるのは、もちろん大変なことなので、裁判による手続きに入ってくれます。
つまり法的に強制退去など強制執行の手続きまで代行してくれます。
ほかにも多数の保証会社があります。
審査が厳しいところもあればそうでないところもあります。
毎月滞りなく家賃を支払う能力のある入居者さま、手厚い補償内容の保証会社に入っていれば安心ですが、はじめて大家さんの目で判断するのは難しいものがあります。
投資目的の大家さんは、できれば入居者様と顔を合わせたり直接交渉したりすることをほとんどの方は希望されません。
そういった安心ならぜひ弊社にお任せ下さい。ベテランの経験で安心の大家生活をサポートします。
またセミナーも開催しておりますので はじめて大家さん 始めるならいつでも御問い合わせ下さい。
一般論ではなく、あなたにあったぴったりの答えをお教え致します。
8月30日：賃貸需要が見込めるエリア
近年、アベノミクスや、オリンピックの決定などで東京を中心に地価が上がり、それに伴い収益物件の価格も上昇傾向です。
不動産価格が高騰するなか、中古マンションの流通も活気を帯びてきています。
実需不動産と収益物件の動向から、首都圏エリアの物件はキャピタルゲイン狙いとして期待が持てますが、逆に、インカム重視、安定収入を目的とした投資には低利回りで投資効率は悪くなります。
の傾向として、高値水準の首都圏ではなく、一定の賃貸需要が見込めるという判断で、札幌/名古屋/福岡/大阪（関西）などの地方都市に新しい活路を見いだして来ています。
リスク分散の意味も含め、東京と大阪という選択をされている投資家が増えているのです。
中で、経済力、人口、不動産市況から見ると、メリットが大きいエリアとして大阪をはじめとした兵庫、京都は今後も期待できるといえます。
、将来的には東京とリニアで50数分で結ばれるという大きなプラス材料もあります。
エリアとマーケットで見極め、資産形成を図える投資をすれば一定の成果が得られます。
ただ、全然知らない地域というのは不安も大きいものです。
その地域における現地のマーケッティングや賃貸需要を、熟知した不動産パートナーを得ることがリスク回避に繋がります。
関西圏で収益物件をお探しの方は、エグゼジャパンにご連絡ください。
8月31日：「不動産投資」で成功する為に
投資といってもいろいろな種類があります。
不動産投資、株式投資、FX、先物、カバード・ワラント・・・・など、多種にわたります。
また、その中でもいろんな種類に分かれます。
ここでは「不動産投資」に関する知識を中心にお話していきたいと思います。
不動産投資は今、ローンの多様化から、「お金持ちの投資」から「サラリーマンでも行えるもの」に変化してきました。
最近では、以前なら住宅ローンを組むことさえ難しかった20代の若い世代の方も増えてきています。
不動産投資は安全といわれます。
しかし、そこは投資ですから、100％収益を得る事ができるのか？と聞かれればそれは「NO」です。
ほかの投資に比べれば格段にリスクは少ないですが、全く「0」ではありません。
しかし、100％に近づける事は十分可能です。その為に必要な事を順番に説明していこうと思います。
不動産投資を行う上で絶対に理解しておかなければいけないのが、決して投資をマネーゲームと勘違いしない事です。
この点を見誤ってしまうと高い確率で失敗に終わる可能性が高くなります。
＜ 投資と投機の違い ＞
【投資】
投資 ＝ 将来的な収益が見込めるものに対して資本を投じる事。
投資は長期的に資産を増やす為に、資本を投じて運用していく事です。
「あなた（社長）に投資するよ！」と聞いた事があるかもしれませんが、これは社長及び会社が成長する期待に対して資本を投じてくれています。
もちろんリスクも伴いますが、投機に比べると消滅するリスクはあまり考えないで行います。
【投機】
投機 ＝ 短期的な予測で価格の変動に対して機会を投じる事。
投機を表す「Speculation」という英語がありますが、「思索・推測」といった意味を持っており、マネーゲームの一種とも言われギャンブルに含め考えている人も多いです。
