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はじめて大家さん専門家の不動産投資ブログ

2017年11月記事

11月1日:はじめて大家さんの資産管理会社の設立すべきかどうか?

はじめて大家さんの資産管理会社の設立すべきかどうか?

〇節税できるメリット

管理会社作る目的の一つに節税があります。

経費算入が出来る大きなメリットがあります。

意外と知っているようで、知られて無いのが経費の計上です。

懇親会なでの食事代(会議費)、デジカメ、パソコン、プリンターなどの備品・消耗品費、生命保険、不動産では土地取得分の借入金利息など。

このほか、現地調査や投資セミナー等への旅費交通費(旅費規程等を起こせば日当も出ます)も必要経費にできます。

関東の方で、京都に観光に来るのを経費で落とせるように、マンションを買われている方もいるくらいです。

また、現在のお住まいの家賃も、資産管理会社を設立すれば社宅扱いにすることで経費にすることができます。(全額は落とせません)

一般的には、家賃のうち最大で85%程度を会社の経費にすることが可能です。

家族を役員にし給料を払い、所得を分散することでの節税なども可能です。

しかし、ここで注意!

業務に全然、関与していなかったり、勤務実態が認められない場合などは、税務署から給与は無かったものとして否認されるケースもあるので、注意が必要です。

経験から、過度のものは、危険ですね。

〇サラリーマンでも資産管理会社は作れる

株式会社や合同会社など形態は様々ですが、一般的な形式なら法務局へ登記すれば、サラリーマンでも主婦でも極端な話、無職でも、誰でも設立できます。

設立する手続きは複雑なので、普通は専門家へ委託するのが早くて便利です。

最近は専門書なども出ておりますし、法務局でも、親切に教えてくれますので自分でも設立するのも可能です。

あと、サラリーマンの場合は、本業の会社の就業規則などはよく確認しておく必要があります。

副業が禁止されている場合、不動産の個人的な賃貸や売買は認められていても、他の会社(資産管理会社)から給料をもらうことは認められないケースが多いのです。

副業でうまくいっても、本業でつまずいては本末転倒です。

(明日に続きます)

11月2日:年収700万以上なら、資産管理会社設立を検討する価値ありです

年収700万円程度が、

「所得税率(住民税含)」(15%~55%)



「法人税率(住民税等含)」(21%程度~35%程度)

の有利・不利が入れ替わる分岐点です。

事業内容や社会保険の状況などにより変わりますが、サラリーマンが資産管理会社の検討をする年収基準となるケースが多いと思われます。(副業合わせて)

また、当然ですが、資産管理会社を作るかどうかは、所得税と法人税以外にも、社会保険料や設立費用なども考慮して、検討すべきです。


どうです?

意外と難しそうで、簡単に管理会社設立は可能です。

会社にばれないようにするには経費を差し引いた申告額を20万以内にするとか、住民税を自身で申告するのところへチェックを入れるとか、ことのほか思った以上に難関ではありませんので参考にして頂けたら幸いです。

設立をしたほうがいい場合、無駄な場合、お客様の状況により様々です。

はじめて大家さんでは、そういったことも含めてご相談をお受けしております。

お気軽にお尋ねください。

11月3日:儲かりそう!でも、リスクは?不動産投資のリスクを考える

――アパート投資に踏み切れない人の多くが、「儲かりそうだけどリスクも大きそう」と感じています。

少額の資金でも始められる株式投資やFXなどとは違い、不動産投資には大きな資金が必要になります。

リスクが気になるのは当然ですが、実はア不動産投資のリスクは、かなり低い上、株やFXなどの投資と違い投資家が自力でコントロールできるという特徴があります。

なぜリスクが低いと言えるのか?

まず、収益に影響する変化は、数年かかってゆっくり進みます。

家賃相場や不動産価格が、いきなり半額になることはありません。じわじわと何年もかけて動くのは皆さんもご存じのとおり

そういったリスク要因を投資家自身がコントロール出来るのが、株式投資やFXと違ってリスクはとても小さいといえる最大の理由です。


そんな中、最大のリスクは、「空室」です。

空室が増えてしまうと、当然、家賃収入が減りますからローンの返済が難しくなることがあります。

でも、不動産投資は、オーナーの努力や洗濯時の判断で大きく軽減することが可能です。

はじめて大家さんだからこそ、「都心へのアクセスがいい」「間取りが魅力的」など、ポテンシャルの高い物件を選ぶことで、築年数が経過しても「家賃下落リスク」を抑えることができます。

また、購入後、適切なリフォームなどを行うことが大切です。

外壁の塗り直しを行うとか、廊下など共用部の防水シートを張り替えるとか。。。。

入居者に物件が魅力を感じてもらえる物件にしていれば家賃を下げる必要無く、入居者を募集していけます。

又、市場の動向はコントロールできませんが、早めにローンを完済しておくと価格が上がってきたタイミングを狙って売却も可能です。

キャッシュフローに余裕があるときは、繰り上げ返済をすることで「いつでも売れる状態」を作っておくと安心です。

正しい知識を持って始めればリスクによって損失の回避をできます。

byリフォーム&管理部

11月4日:投資目的の戸建を購入はどの地域が買い?

投資目的の戸建を購入をお考えの皆さん。

ユーザーはどんな理由で戸建を賃貸として選択するでしょうか?

賃料?

それとも部屋数?

周辺地域の充実?

さまざまな選択肢があるなかで一つ言えるのは「通勤圏内」であるかどうか。

という選択肢を重視している人が少なくないということです。

理由はわざわざ説明する必要もありませんが通勤できる圏内でなければ、仕事終わりに帰宅するという行為だけで時間を使い疲れを増してしまっていては、日々の生活に疲れが残り仕事すらまともに行えなくなってしまいます。

特に戸建を賃貸されるということは、家族持ちのファミリー世帯です。

自分の一軒家を購入するまでの仮住まいだったとしても家族の時間を大事にしたいユーザーとしては、帰宅時間はなるべく切り詰めたい問題です。

意味では通勤圏内かどうか。という選択肢は重要なファクターだといえます。

では、通勤圏内とはどんな土地なのか?

東京の場合には

「埼玉県さいたま市」や「埼玉県越谷市」「千葉県松戸市」などが有力だと言えます。

関西の場合には


「御堂筋線沿線」「阪急神戸本線」などが名前を上げてくるかもしれません。

不動産投資目的にマンションやアパート、区分マンションなどを探す場合にもこの通勤圏内かどうかという選択肢は一つの判断基準になりえます。

仕事をするのは生活の根幹の一つでもあります。

都市部でなくても、その状況は変わりません。

ですが、母数を考えた場合、都市部へと交通機関を使って出勤する人は少なくないことを考えると不動産投資向けの物件を考える場合には通勤圏内であるかどうかも重要な指標だと言えるのではないでしょうか。

特にそれがファミリー世帯であり家族が待っている家がある場合には、なおさらだと言えます。

不動産投資目的の戸建をお考えの場合には十分検討要素として注視することをオススメ致します。

では、他にどんな通勤圏内の土地があるのか?

詳しくお知りになりたい場合にはお手数ではございますが弊社「はじめて大家さん」へとお問い合わせ頂き不動産投資について相談をいただければと思います。

よりオススメな地域の物件などを、通勤圏内だけでなく他の様々な基準から選定して相談に乗らせて頂きます。

11月5日:物件を選ぶ基準は?Part1

物件を選ぶ際にチェックすべきポイントは?

・土地と建物の特性
・地域性
・法的な制限(都市計画法など)
・権利(所有権?借地権?)
・前面道路の調査
・電気、ガス、上下水道などライフラインの調査

大きなポイントとして、この6点はまず基本的なことです。

上から順番に説明すると

まずは、その土地の地形や高低差、建物の形状や構造、築年数、敷地境界や建物自体の保存状態などです。

次に、その地域の陽当たりや交通の便、環境施設や商業施設、公共施設などの特性です。

例えばファミリー向けの物件の場合は周りに公園や学校があるか、スーパーやコンビニがあるかどうかなどが重要になってきます。

次に法的制限とは、不動産の行政法規のことで土地の取引や利用に関する法令などを調べておきます。

続いて所有関係や借地・借家関係、所有権以外の権利も調べておきましょう。土地と所有者が別の場合もあるので注意が必要です。

道路の調査とは、特に重要です。市区町村役場に管理してある道路台帳を確認しておくと良いでしょう。

意外に重要なのが電気やガスの供給になります。特にガスはプロパンか都市ガスかで入居アピールの方法が変わってきます。

(明日に続きます)
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〒532-0002 大阪市淀川区東三国6-12-13
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11月6日:物件を選ぶ基準は?Part2

当然のことですが、再建築が出来るかどうかは、とても大事です。

再建築が出来るのであれば次は建物に建蔽率、容積率に違反がないかを確認することが大切です。

建て替えるときに同規模のものが建たないケースはよくあります。

特に大阪の昭和から平成前後の建物は、容積率オーバーの物件が多いので、注意しましょう。

そして、収益物件ですから、当然、部屋が空い場合、部屋がすぐ借りてもらえるのか、賃料は妥当か、最寄り駅や周辺環境、住みやすさがポイントになります。

最後は建物のメンテナンス状況です。

建物はメンテナンス次第です

修繕履歴があるのか?

また、今後の改修工事は、自身で手に負える範囲かどうかが最後の判断になります

さらに、現在の管理はどうなのか、管理の内容は適切なのか、隣地との境界は明確になっているか、越境はないか、建物の傷み具合はどの程度か、今後修繕費用が発生する事はあるのか、

空室があれば状態はどうか、原状回復費用にどの位かかるか、内装は競合物件と比較をしてどうか、屋上防水、給湯器、消防設備、植栽などとにかく多くの点を確認をする事がポイントです。

以上が物件を実際に購入する前に確認しておくべきことになります

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11月7日:はじめて大家さんを悩ませる問題 ~利回り~

不動産投資をお考えの「はじめて大家さん」のほとんどの方がチェックするポイント「利回り」

「利回り」と言っても内容は様々です。

【戸建】

<表面利回り>

想定利回り → 現在空室中・・・家賃○万円で入居された事を想定しての利回り
現状利回り → 現在入居中・・・実際の家賃から計算された利回り

実際の家賃-必要経費や固定資産税=実質利回り

【区分】

<表面利回り>

想定利回り → 現在空室中・・・家賃○万円で入居された事を想定しての利回り
現状利回り → 現在入居中・・・実際の家賃から計算された利回り

実際の家賃-管理費や修繕積立金、固定資産税= 実質利回り

【一棟】

現在空室あり・・・現況での家賃収入から計算された利回り

想定利回り= 満室になった事を想定して計算された利回り

現在満室中・・・・実際の家賃から計算された利回り

実際の家賃-必要経費や固定資産税=利回り


利回りにもいろいろあるので、いま目にしている利回りはあくまで物件を選ぶ選考基準の一つにすれば良いのですが、いざ購入となるとどの利回りの事なのかしっかり確認が必要です。

家賃収入だけで無く、太陽光の売電収入や自動販売機の収入がある場合もありますし、逆にインターネット代や清掃費として毎月必要経費があるかもしれません。

それにより実質利回りは上下します。

物件資料には全ての利回りをこと細かく書かれていないケースもあります。

ですので、是非メールや電話だけではなく一度じっくりご説明させて頂きたいと はじめて大家さん エグゼジャパンでは考えております。


まずはメールか電話でご予約いただき、来社頂ける事をお待ち致しております。

11月8日:一部リニューアル!全期間固定金利の住宅ローンの「フラット35」

一部リニューアル!全期間固定金利の住宅ローンの「フラット35」(2017年10月から)

銀行と住宅金融支援機構がコラボした住宅ローン「フラット35」

銀行系住宅ローンとの違いが、今回のリニューアルにより、分かりやすくなり、また、条件や補償内容も充実しました。

2017年9月までは、借入金利には団信が含まれていないので毎月の返済とは別に一括払いする必要がありましたが、今回の2017年10月改正からは毎月の返済に含めて支払えるようになりました。

借入金利は他の銀行系金融機関と同じで、団信ぼ保険料を含めた金利となります。

省エネ性、耐震性など備えた物件を取得する場合、「フラット35S」が利用できます。

「フラット35S」は、さらに一定期間、借入金利を引下げる制度です。

2017年9月まで→ 年0.3%
2017年10月から→ 年0.25%

さらに、保障範囲が変わり、新団体信用生命保険が開始となりました。

住宅金融支援機構が運営する「フラット35」の団体信用生命保険には、

1)高度障害や死亡を保障範囲とする団信
2)3大疾病付団信

この2種が新しく変更しました。

新たに加わったのは、

1)身体障害保障→ 身体障害者福祉法(障害1級又は、2級)
2)介護保障→ 公的介護保険制度(要介護2以上に該当)

公的制度基準なので、保険金の支払い要件がこれまでより明確になりました

<注意点>

新団体信用生命保険の3大疾病特約は年齢制限などの、条件がプラスになりました。

不動産投資に必要となる知識、事前に知っておきたい情報、投資用マンション・戸建・一棟ビル・一棟アパートなどの物件情報以外にも、また、お客様のニーズに合った投資用物件をアプローチさせていただきます。

不動産投資をご検討の方は、「はじめて大家さん」お任せください。

11月9日:不動産投資に向いている人の思考とは?

不動産投資において、間違えた考え方の多くは、短期間で大きな成果を得ようとする焦りの姿勢から始まります。

しかし、「儲けたい!」からこそ、投資をしようと考えるわけです。

100円がすぐに1万円に化けるような、都合のいい方法は見渡す限り皆無と言えます。

また、「自己資金なしで毎月50万(100万)儲けたい!」というようなご要望を言われる方もいらっしゃいます。

万が一そう言った類いで可能という回答があれば、それこそ詐欺か、もしくは賭博でしょう。

ではなく、投資額が一万円が1万1千円に増えれば大成功です。

これを確実にこなして行けば、その中で一万円が1万2千円に(売却益などで)増える年も必ず訪れます。

した資金が少しでも増えれば、それはもう立派な投資です。

預金も投資の一つです。


今は金利的には大きな期待はできないのであまり注目されていないですが、

世間一般では、「預貯金イコールおカネを貯めること」と考えられていますが、それは大間違い。

私たちが銀行に預けたお金は、銀行の奥にある金庫にずっと眠っているわけではありません。

銀行は私たちから預かった資金で、企業や店また個人などに貸し付けたり、国債を購入したりなどして、運用しているわけです。

そして利益を上げ、その見返りとして私たちに(いまは少ないですが)利息を支払っているのです。

少額でも増えると言う事は、貸し付け投資という投資なのです。

私たちは銀行に預金という名で貸し付け投資を行い、元本に利息を加えて、返してもらっているのです。

現在から30年近く前の1980〜1990年代には、銀行の定期預金の金利は5%〜6%でした。

郵便貯金の10年定期預金の金利はさらに高く、8%〜12%の時代もありました。

バブル期などは特に預入金利も借入金利も高かったのです。

民間の住宅ローンなど10%近いものもあったほど(公的な【住宅金融公庫】でさえ、5.5%でした。)

普通預金の金利が0.001%の水準にまで落ち込み、定期預金の金利も0.02%程度しかない現状を考えると、夢のような数字ですが、当時は誰もがそれを当たり前だと考えていました。

銀行預金や郵便貯金は、堅実かつ高利回りの投資法であり、誰もが気軽に始められる身近な投資法だったのです。

ただ、そんな時代が戻ってくる可能性は、無いでしょう。

よほどのインフレになれば別ですが。。。。


いまの時代には、いまの時代にマッチした投資法があります。

はじめて大家さんの顧客様には、これから将来に向けて特に若い人は、今の時代に合ったもっと賢明な投資方法を選ぶ必要性に迫られているとも言えるでしょう。

今、まさしく考え中で、一歩を踏み出せない方は、どうぞお気軽にご相談下さい。

11月10日:個性的な賃貸物件を創って勝ち組み大家さんに ~安定 賃貸経営~

「家余り」の時代が到来するといわれている、今日この頃・・・

他の賃貸物件との差別化を図ることが安定した賃貸経営をするためには必須となってきます。

立地条件、部屋の広さ等は強力な武器です。


しかし、そのような武器を「はじめて大家さん」が、すぐにもつことはなかなか、難しいです。

では、どのようなことなら、オーナーの工夫で賃貸物件の競争力を高めることができるのかを考えてみましょう。

まず、今回は、「 物件の希少性 = 競争力 」ということでお話をします。

①ターゲットを絞る

物件の個性を生み出すシンプルなのに効果的なアプローチとして「ターゲットを絞る」ということがあります。

入居者の年齢層や性別など特定の属性を絞ることで広告戦略などが立てやすくなります。

どんな設備や環境を住宅に取り込めばいいのかも考えやすくなります。

例えば、学生マンション。

大学が近くにあれば、その大学で初めて一人暮らしをする学生、特に女子学生をターゲットに考えてみます。

女子学生の部屋選びは、本人が「そこに住みたい」と考えてもらうのにはもちろんですが、両親の意向のほうが強く反映されるのが特徴です。

年頃のわが子、はじめての一人暮らし、いろいろなニュースも流れる中、安心して住める場所なのか、防犯設備はどうなっているのか。

エントランスのオートロックや宅配ボックスの設備など見知らぬ人を玄関に近づけないセキュリティは定番です。

byリフォーム&管理部

11月11日:はじめて大家さんという投資

②趣味性をアピール

オートロックや防犯カメラ、ディンプルキーなどの防犯設備といった機能面だけではなく、最近では「入居者の趣味性」を個性としてアピールした賃貸物件も増加しています。

シェアハウスなどはその代表的なものです。

ペットが飼える、ビッグスクターやバイクが置ける、プロジェクター完備。。。などなど、スポーツ好き、ペット好き、映画好きなど趣味が合った仲間が集うことで、住人達の暮らしに対する満足度を高めて、かつ長く住んでもらうごとが狙いです。

漫画家の卵ばかりというコンセプトのアパートもありますよね。

その際、重要な事は..入居募集の時に、「○○好きな人」という広告などでは、なかなか人は集まりません。

突っ込んだ、趣味に対する知見を持った上で、ある意味マニアックな方が注目してもらえる募集をすることも大切といえます。

③外観やマンション名を工夫する

建物の外観やネーミングを工夫して、独自性を出す事例もあります。

例えば、アニメに出てくる特徴的な用語をマンション名につけた所、ネット上で話題になりアニメ好きの人から申込みが集まった事例もあります。

な例ですが、アイデアひとつで入居率を上げる事が可能となります。

物件のブランディングに成功すれば、築年数が経っても入居率を維持していくことは可能です。

まずは、物件選びについて..売るだけではなくトータルでアドバイスを受けれる..不動産会社選びをすることが、成功の第一歩です。

他と一味違う、差別化をする、そんな提案をはじめて大家さんはさせて頂きます。

byリフォーム&管理部

11月12日:リートという投資方法を知っていますか?

「リート」という不動産投資用語をお聞きになられたことはありますよね?

正確には「REIT」と書きます。

正式名称は「Real Estate Invesment Trust」と書きます。

日本語では「不動産投資信託」。

名前からもわかるとおり海外で始まった投資商品(方法)です。

投資信託ということから、ピンと来られると思いますが、通常の一般的な投資とは異なり、

「投資先を分散させられて、不動産投資におけるリスクをさらに低減することができる」

という利点があります。


簡単に説明しますと、まず不動産投資法人などが投資家から不動産を購入するための資金を募ります。

その資金で、大型ショップや大型マンションなどの賃貸物件を購入します。

そして集金した投資金額に基づいて投資家に還元していくという会社型の投資信託になるわけです。

利点としては言うまでもなく多くの人が集まって物件を購入するためコストが少なくてすみます。

また、一人では簡単には購入できないような大きな不動産物件に対しても購入することなどができて、もちろん見返りを期待することもできます。

その上、失敗した時も多くの人で分散していますから被害が少なくてすみます。

しかし資金を集めて購入する不動産投資信託を行う会社が、万一、破産したり倒産した場合というリスクもないわけではありません。

他にも物件価値の低下(震災や景気)などによって分配金が変動する可能性も少なくありません。

そのような点を考えると、不動産投資信託というのもある意味で、普通の不動産投資と同じようなリスクを伴っていると考えられます。

また、少額から始められますが拠出した金額によって分配金も決まるため、投資金額が小さければ、それほど儲けを得ることができないという可能性も少なくありません。

弊社「はじめて大家さん」はリートではなく個人の皆さまにより良い物件を紹介することを行わせて頂きます。

ですが、リートという方法も知ることで不動産投資という世界に興味をもっていただけることができればと思い
このキーワードを紹介させて頂きました。

11月13日:はじめての不動産投資はマイホームから!

マイホーム購入と資産運用・貯蓄は、一切関係のないものと思われているかたは多いでしょう。

「住宅購入はただの支出であって、それが利益になって返ってくることはない」、「安く購入できることが理想である」と考えてはいないでしょうか。

もちろん、その考え方は主流と言っていいでしょう。

しかし、マイホームを投資商品として捉え、資産運用という観点から購入を検討すると、実はマイホームが魅力的な投資商品であることがわかってきます。


今回は、比較的流動性が高く、不動産としての価値も安定している「マンション」を対象として考えます。

賃貸マンションにお住まいの方にとって、毎月の家賃って高いと思いませんか。

既に家賃の支払いに慣れてしまい、それが当り前になっているかもしれませんね。


一般的には、年収の25%程度が家賃の適正相場だと言われているようです。

つまり、働いて稼いだ給料の4分の1は賃料として消えていくことになります。


例として、年収700万円の方でイメージしてみましょう。

25%となると年間175万円、月額14.6万円にもなります。

この金額は決して少なくないですが、確かにご家族がいるとこの程度の家賃になってしまいますよね。

東京の都心部だとさらにこの金額は跳ね上がります。

そして家賃の場合、この175万円はただの経費です。

いくら支払っても、将来自分には戻ってきません。

しかし、マイホームとして適切に資産運用することができれば、この175万円は、いくらかを運用資産に回すことが可能となります。

これだけの金額ですから、一部であっても貴重です。

毎月の支出が多くて、貯蓄・運用ができていないとお悩みの方は数多くいるはずです。

この家賃を資産運用に変えることができれば、実に魅力的な方法だと思いませんか。

まずは、マイホームから始められたらいかがでしょうか?

お問い合わせ お待ちしております

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11月14日:相続税・贈与税について

今まで、何回か「はじめて大家さん」では、不動産投資が節税になる事を取り上げてきました。

そして、不動産投資は、相続税・贈与税とも深く関係してきます。

不動産は、あなた一代だけの資産ではありません。

から受け継いだり子に譲ったり、大切な資産を家族で継続できるのです。

2003年に出来た「相続時清算課税制度」では、贈与税2500万円までは無税で贈与できるようになりました。

例えば、賃貸マンションの敷地は貸家建付地となるため、更地の土地を相続する場合に比べ相続税評価額が減額されます。

すなわち、無税もしくは2003以前に比べ贈与税が減税されるのです。


しかも、相続税支払い時に支払済みの贈与税の精算がされるため(生前贈与特例)贈与税の節税が出来るのです。


贈与税には大きく分けて「暦年課税」と「相続時精算課税」の二種類があります。

ここでは父母・祖父母より子・孫に贈与した場合ですので、「相続時精算課税」を選択します。

通常、贈与税は「暦年課税」となるので、条件を満たしている事を確認し自ら「相続時精算課税」を選択する必要があります。

相続時精算課税を一度、選択してしまうと暦年課税には戻せませんので注意してください。

(あすに続きます)

11月15日:相続税・贈与税についてPart2

また、会社など法人から財産をもらった場合には贈与税はかかりません。所得税がかかります。

2015年の法改正により相続税は大幅増となりました。

基礎控除額が減額し税率の上限も50%から55%に引き上げられました。

相続税対策はよりいっそう厳しくなったわけです。

そこで注目を浴びるのが不動産投資です。

現金に比べ土地や建物は課税評価額が低くなるからです。

現金を1億円保有するより1億円で土地や建物を保有する方が相続税は軽くなるわけです。

タワーマンションが相続税対策で飛ぶように売れたのも、その理由です。

タワーマンションといえば高層階は億ションとも呼ばれるくらい高額になりますが、評価額で考えると低層階とそれほど変わりません。(見直しが検討されていますが。。。)

相続するより生前贈与する事でさらに節税できます。

ここから先は、是非メールや電話だけではなく一度じっくりご説明させて頂きたいと はじめて大家さん エグゼジャパンでは考えております。

まずはメールか電話でご予約いただき、来社頂ける事をお待ち致しております。

11月16日:イールドギャップの意味と考え方・使い方

「不動産投資に役立つイールドギャップの意味と考え方・使い方!」

イールドギャップとは「実質利回り」と「借り入れ金利」の差(ギャップ)のことです。

投資物件から得る所謂「利回り」と購入の為に利用したローンの金利の差になります。

不動産投資をする際に、このイールドギャップを購入物件の収益性を判断する指数として利用します。


「イールドギャップ」= 「実質利回り-借入金利率」


例)実質利回り7%の投資物件で借入金利が3%の場合、イールドギャップは4%

投資物件の利回りが高くても、借入金利が高すぎれば対象物件として不向きとなりますが、利回りが低くても借入金利を低く抑えられるのであれば、投資案件として検討するに価することになります。

ではどれくらいをイールドギャップの目安とすればいいのか?

一般的には、2%と言われています。


臨時の費用や税金が掛かるため、実際の手元に残る利益は少なくなるからです。

最低2%以上のイールドギャップが取れない場合、投資対象として適さないと言え、イールドギャップが高いほどレバレッジがかかり、いい投資物件となります。

しかし、このイールドギャップも安定性の高い物件であればあるほど、低くなるものですので、一概に低いからダメという事ではなく一つの目安として考えるべきでしょう。

不動産投資ローンを利用して、安定した収益をお考えの方は投資案件を見極めるひとつの手法として、利用することが大切だと思います。

事前情報、効率の良い投資回収のご提案など、専門アドバイザーにてご相談・ご提案を承っております。

不動産投資を成功させる上で、確かな収益をお考えの方は「はじめて大家さん」までお問合せ下さい。

11月17日:購入時に現金を多く出した方が良いの?Part1

良くある質問~はじめて大家さん~

■返済と利回りの関係

「例えば、2億2000万円のマンションを購入し、毎年、2000万円の家賃収入があるとします(表面利回り9.1%)。諸経費は400万円とします」

●解りやすくする為、極端な例で、説明していきます。

Aさんは、2億2000万円の全額を自己資金で購入したとする。

この場合、毎年1600万円の「手残り」(税引前)があります。

「実質利回り」は7.3%です。


一方、Bさんは、「自己資金2000万円、借入2億円」で購入しました。

銀行への返済は、利息と元本合わせて、毎年1200万円と仮定します。

Bさんの手残りは

収入 2000万円-諸経費 400万円-返済 1200万円=400万円(実質利回り)となります。

物件価格を基準とした利回りは 400万円÷2億2000万円=1.8%となります。

これを見る限り、借入による「金利のマイナス影響」はかなり大きいように見えます。

果たして本当にそうなのでしょうか?

(明日に続きます)

11月18日:購入時に現金を多く出した方が良いの?Part2

しかし、視点を変えてみると、借り入れた2億円は空室が生じない限り、家賃収入の中から返済できます。

したがって、「投資効率」を考える際には、借金と考えてはいけないのです。

こうして考えると、Bさんは「自己資金2000万円を投じて、毎年400万円を得ている」ことになります。

利回りは20%です。こんな高効率な投資は不動産以外ないのです。

全額自己資金でまかなったAさんは7.3%の利回りですので、効率をみると3倍近い差があります。

このようなことが起こるのは、物件の利回りが、返済よりも大きいからで、このようなことから、借入が確実に返済できるので、自己資金を少なくしたほうが効率は良くなります。

極端な話、2億2000万円の資金を持っているAさんは、Bさんと同じ条件で11棟買う方が実際は良いわけです。

これは、数字のマジックのようにも誤解されがちですが、実際にランニングコストをある以上の割合までに抑えないと、この計算式が成り立たないことがあります。

そのようなポイントなどはご来店して頂けましたら、公開させて頂いております。お待ちしております。

11月19日:不動産関連会社の分類 BM、PM、FMとは?Part1

はじめて大家さんも不動産業界の一員ではありますが、不動産業(宅建業)界といってもその内容は、様々です。

「開発」、「売買」、「賃貸」、「管理」、「投資」など種類も業務内容も多岐多様にわたります。

不動産投資をする上で、大切になるのが不動産管理委託に不可欠な「BM」、「PM」、「FM」です。

【BM】: Building Management

【PM】: Property Manegement

【FM】: Facility Manegement

【BM】は、オフィスビルや商業施設などの建築物所有者(ビルオーナー)や不動産投資家に代わり、日常清掃、設備の管理・点検、巡回見回り、保守管理、警備業務、防災消防管理、植栽管理、美観管理など、主にモノ(物件、付帯設備など)を対象にしたハード面の管理業務を請け負っています。

なお【BM会社】の中には、サービスも物件管理の一つと捉えて、【PM】の仕事(後述)の一つである賃貸不動産物件に対するテナント付けを行うリーシング業務、仲介業務、コスト管理業務などソフト面のサービスを提供している会社も存在します。

【PM】業務は、空室の募集、案内といったリーシング業務のほか、契約締結業務、賃料の回収、滞納督促、トラブル時の対応、工場発注、管理、オーナー報告業務など、人(入居者、オーナーなど)を対象としたソフト面の業務を中心に請け負っています。

さらに、オーナーの資産全体を対象に業務を行うPM会社もあり、オーナー向け不動産活用のコンサルティング;法務サポート、税務アドバイスといった不動産に付随したサービスを提供しているケースもあります。

【BM会社】は、契約仕様書に定められたく定型業務(巡回や清掃など)を固定費でも請け負うケースがほとんどです。
(あすに続きます)

byリフォーム&管理部

11月20日:不動産関連会社の分類 BM、PM、FMとは?Part2

昨日は、BMとFMをご説明させていただきました。 今日は残りのFMについてです。


FMは、アメリカで生まれた経営管理方式です。

「Facility」は、土地、建物、設備、備品及びそれらが形成する環境を指します。

FM業務とは、クライアントの保有資産の運営管理について、長期的視野と計画性を持って取り組むマネジメント業務という事です。

簡単に言えば、物件保有、運営、維持するための総合的な管理手法です。

今、最も必要とされているのがFMです。

経済構造の変化や人口減少の影響によって施設の統廃合や余剰施設の活用等、課題となっています。

ライフサイクルや将来をはじめとして見越して「先手のマネジメント」が重要です。

不動産投資において、
「はじめて大家さん」では、社会情勢の変化も視野に入れてトータルでしアドバイスをさせて頂いています。

不動産投資においては、長期的視野を持つ事が大事ですの行っているPM、FM業務のあるエグゼジャパンまでご相談下さい。
byリフォーム&管理部

11月21日:公務員の不動産投資、大丈夫です!

副業を禁止されている仕事として有名な公務員。

当社にも、公務員を辞めて来たんで、投資物件探してくださいと来店された方が、何人かいらっしゃいます。

「辞めたら、ローンつきづらくなっちゃいますよ・・・・」

結論から言うと、公務員でも不動産投資は問題なくできます。

理由は簡単に言うと、不動産投資はあくまで「投資」であって「副業」ではないからです。

逆に言うと、副業としてみなされるとアウトになってしまうので注意は必要ですが。。。。


実際、当社でも、多種多様、たくさんの公務員の方々にご購入いただいておりますが、今まで、不動産投資が原因で解雇されたという話は聞いたことがありません。

いろいろとニュースで取りざたされていたりしてご心配な方もいらっしゃると思いますが、ほとんどは投資自体というより他に原因があるケースです。

もし、全く家賃収入を公務員が得てはいけないとしたら、相続などで、収益物件を所有したとたんに、公務員を辞めないといけないという事になります。


一般的に言われているのが

・一定規模「5棟10室以下」以下で。

・管理業務は「はじめて大家さん」のような管理会社に任せましょう。
自分で管理を行うと大家業を行うことになり副業とみなされます。

・賃貸収入は年間で「500万円未満」

数値などは時代によって変化する可能性もあり、法改正などが行われる可能性もあります。


確実なのは兼業届を出しておくことです。

公務員方で、心配されたり躊躇されているかた、お気軽にはじめて大家さんにご相談ください。

11月22日:はじめての不動産投資はマイホームから!Part1

はじめての不動産投資はマイホームから!
賃貸と売買について

「賃貸が得か、マイホームが得か」という議論を、よく耳にします。

だいたいこういった議論の際は、「マイホームは資産として残りますが、年々価値が下がっていくので、どちらが得とは言えない」という結論に至ります。

しかし、株式運用が銘柄選びや投資戦略が大事なように、マイホームも物件選びが重要です。

どういったマンションを選ぶかで、結果は全然違ったものになります。

その点を無視して賃貸と購入で比べても、まったく意味がありません。

そして、物件選びで成功すると、上記の前提のように「時間が経過する毎に価値(時価)が下落する」ということはありません。

場合によっては、むしろ価値が高くなっていくことだってあります。

逆に、大きく下がることもあるでしょう。

そして、仮に購入したマイホームが5年後、10年後に買ったときより値段が上がっていたとすれば、どれだけ魅力的な運用かということを考えてみて下さい。

株式でいえば、キャピタルゲイン(売却代金-購入代金)が発生する状態です。

マイホームの魅力的なところは、「値段が上がっていれば、このキャピタルゲインに加えて、投資期間中の賃料相当も不要となり、その分も含めて戻ってくる」ということです。

(あすに続きます)

11月23日:はじめての不動産投資はマイホームから!Part2

例を挙げて考えてみましょう

仮に、3,000万円でマンションを全額住宅ローン(金利0.675%、35年ローン)で購入した場合で計算してみましょう。

この場合、

元利均等払いですと毎月、約8.0万円の支払いとなります。

そうすると

年間の支払額は約96万円(8.0万円×12ヶ月)

そのうち元金の返済が約63万円となります(金利:3,000万円×0.675%)。


10年間返済を続けると、元金は630万円(63万円×10年)以上減ることになります。
(実際は利息が減りますので、さらに増加することになります。)

この時点で、マンションを購入時と同額の3,000万円で売却した場合の手取りは、2,904万円(3,000万円‐(仲介手数料3,000万円×3%+6万円))となります。

時と同額の売買ですから、売却益は発生していません。

しかし、ローンの残額2,370万円(3000万円‐630万円)を返済しても、534万円残ることになります。

そして、もし仮にこの期間賃貸で生活していれば、毎月支払った額は全て経費であり、戻ってくることはありません。

つまり、マイホームで10年間運用したことにより、534万円の運用益を得たのと同じこととなります。

なお、実際は固定資産税・譲渡益課税などの税金や火災保険料の支払い、住宅ローン控除による税金還付(賃貸の場合は敷金、礼金、更新料なども)を考慮する必要があります。

しかし、結果に対して大きな影響がないため、簡易計算として省略いたします。

それでもまだ家賃を払い続けていくおつもりですか?

まずは、マイホームから始められたらいかがでしょうか?

お問い合わせ お待ちしております。

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11月24日:~相続税・贈与税~ はじめて大家さんを悩ませる問題

はじめて大家さんからはじまり、着実に資産を増やしてこられた大家さんはお子様・お孫様への相続・贈与も考えておかねばなりません。

不動産はほかの投資と違い、節税に効果的です。


せっかく増やした資産を税金として物納しなくていいようにしていきたいですよね。

不動産投資において、税金は、是非、視野に入れておいてほしい事柄の一つです。

不動産の所有者が死亡されると相続者に相続されます。

そうなる前に、所有者の意思で特定の人物に対して不動産を譲渡する事が出来るのが『生前贈与』です。

贈与税には、暦年課税と相続時精算課税があります。

不動産の場合、評価額が暦年課税でカバーできる非課税枠110万円を超える場合がほとんどですので相続時精算課税制度をおススメ致します。

評価額は不動産を贈与する時点で決まるので、オリンピックや万博、高速道路や新幹線など土地開発計画などで評価額の増減が予想できるなら、それも相続か生前贈与かを選択する基準になるかと思います。

マンションやアパートの贈与では、不動産の評価額=固定資産税の評価額となります。

一般的に評価額の40%で贈与できます。


相続時精算課税は、贈与する対象物が不動産はもちろん現金も対象なのですが、現金を贈与する時より不動産を贈与する時の方が贈与税は抑えられるというメリットがあります。

現金で3000万円残すより、その3000万円で不動産を所有し生前贈与する方が贈与税は抑えられる事になるのです。

相続税の基礎控除額が引き下げられる直前にタワーマンションが飛ぶように売れたは、そのいい例です。


いずれ訪れる両親や祖父母の死亡時、譲り受けた不動産から得られる収入で相続税を支払うための資金を準備する事が出来ます。

ここから先は、是非メールや電話だけではなく一度じっくりご説明させて頂きたいと はじめて大家さん エグゼジャパンでは考えております。

まずはメールか電話でご予約いただき、来社頂ける事をお待ち致しております。

もちろん、子供たちに相続する資産を遺せるよう「はじめて大家さん」にご相談ください。

お気軽にご連絡下さい

11月25日:「民泊新法」平成30年3月15日に申請・登録開始日は決定!

現在、収益物件をお持ちのオーナー様や、これから投資をお考えの「はじめて大家さん」に朗報です!

これまで民泊はグレーゾーンの中で黙認されてきたという状況にありました。

しかし、急増する訪日客対応のため

「住宅宿泊事業法」=「民泊新法」

が成立され各自治体が民泊の営業ルール・条例基準を示した法施行令が決定し、10月27日公布となりました。

旅館業は「許可制」であり、消防法や各種条件を満たし「営業許可」を得た者のみ旅館事業を行うことができてました。

この営業許可ではなく、民泊事業は「届け出制」で、管轄の都道府県知事に届け出を行えば、基本的に誰でも民泊事業を行えるようになります。

「認可制」から「届け出制」にハードルが下がりました。


つまり「届け出制」になったことで「許可制」より事業者の参入もしやすく「民泊ビジネス」が活気づいています。

【民泊情報サイト/全国】 ※ Airbnb登録件数5.3万件

(前年比0.5%増)

◆1位 東京(23区)約18300件

◆2位 大阪(市内)約12400件

◆3位 京都(市内)約5400件

「Blue Lab」、「みずほ銀行」、「Airbnb」の三社は、住宅宿泊事業の普及・拡大と観光需要を目的とした業務提携契約を締結いたしました。

日本を代表する金融機関「みずほ銀行」と民泊最大手「Airbnb」との連携が、どのように

「日本ならではの民泊」

を創り出すのか!?

今後の展開が楽しみです!

「はじめて大家さん」では動向の把握と他社にない独自ノウハウで、不動産投資を成功へ導くご提案をさせて頂きます。

是非、一度お気軽にお問合せ下さい。

専門アドバイザーが丁重にご対応させて頂きます。

11月26日:良くある質問 ~ファイナンスアレンジ~

≪融資の申し込み方法を教えて下さい≫


これから投資物件の購入を検討される「はじめて大家さん」が、何にポイントを置いて物件の良し悪しを自分なりに考えて物件を購入されるか、人それぞれ知識量または学習の方法で皆さん好みが分かれる傾向にあります。

しかし重要なポイントであるにもかかわらず、意外と金融機関の選び方は無頓着な方が多いようです。

そこで、今日は物件探しの際に、最も重要な金融機関(融資)の見極め方に焦点をあててお話ししたいと思います。

〇自分にベストな金融機関はどこか?を見極めましょう

事案として買主の特性や属性、背景などでどの金融機関に持ち込むべきなのかは、大きく変わってきます。
投資不動産物件を探される方でありがちなのは、「いい物件を探す」事しか目に入ってない方。
ただ、それだとかなりの遠回りになります。

〇はじめて大家さんが推奨する物件探しの順序

Ⅰ)まず自分を評価しそう(融資対象にしてくれそう)な銀行を打診します。
我々からすれば、属性の好みも日々変化する金融機関を、的確かつ迅速にご紹介出来るかが現在の情勢では最大のポイントかと思っております。
Ⅱ)その銀行が、今の厳しい貸出状況でも、活発に貸し出したい物件はどのような物件かを導き出してから対応策として、お客様にご紹介。

という流れが正しいでのす。

金融機関に合わせて物件を選ぶのか、その物件が買いたいから金融機関を選ぶのか!?

しかし問題は・・

「自分のことを評価してくれる銀行はどこか?」

なんて普通どこの書物にも解説はありません。

これこそ経験がものを言います。

☆もっと具体的に知りたいと思われる方は、「はじめて大家さん」に、ご遠慮なくご相談ください☆

11月27日:投資効果が変わる!管理会社選びPrat1

先ずは「物件を手に入れること!」

しかし「物件入手」は、第一歩にすぎません。

入居者が決まり、家賃が振込みされてこその「収益物件」です。

そのためには、入居者が安心して快適に住めるように建物を管理し無ければならないのはもちろんのこと、入居者からのクレームや要望に対応する必要もあります。


この賃貸管理業務は、物件を所有・運用し続ける限り継続していくものですから、管理会社や不動産会社に依頼するのが一般的です。

基本的に、いい管理会社を選定すれば、オーナーは、通帳に家賃が入金されているかどうか確認するだけど、何もしなくていいのでサラリーマンや他に本業を持つ方でも問題なく不動産投資は始められます。

良い管理会社 4つのポイント


1.インターネットの情報を鵜呑みにしない

管理会社を選ぶ場合、ネットで検索して探す方も多いかと思います。

「顧客満足度○○%」のような数字が記載してあると安心感を覚えるのではないでしょうか。

しかし、お金を少しかければ見やすく魅力的なイメージのウェブサイトを作ることは可能です。

イメージ戦略だけを重視している管理会社も少なくありません。

直接対応し、確認してから決めましょう。


2.管理費用の安さばかりを重視しない。

管理費用の目安は、家賃の5~7%が一般的です。

「安い方がいい!」という考えも分かりますが、本当にそんな金額で管理ができるの?と考えてみるのも必要です。

あまりにも安い場合は人件費を抑えてるケースが多いです。

若しくは、管理だけ請け負えれば、それに付随するほかの業務で利益を上げられると考えている管理会社もありますのでご注意ください。

台風、地震など突発的な天災や修繕が必要な時、迅速な対応が追いつかないと入居者は、大家さんと管理会社の対応に不満を感じて退去の原因になってしまうこともあります。

費用が安くても、きちんと対応する管理会社はあります。

しかし、最初から費用面だけで判断することはお勧めできません。

(明日に続きます)

11月28日:投資効果が変わる!管理会社選びPrat2

3.管理会社の対応エリアを確認。

管理会社は、エリア的な限界があります。

例えば、投資物件から1~5km程のエリアにある管理会社に管理を依頼するのであれば、最速で10~15分で現地に到着して対応してもらえます。

しかし、会社から数十kmも離れているとすれば往復の移動時間も考えると社員1人半日以上時間をとられる事になります。

当然、ガソリン代や高速代など費用が掛かるので、双方不経済・・・

会社も入居者も、負担は大きくなるものです。


4.会社の雰囲気や窓口対応を確認。

前述のポイントをクリアしたら、管理業務を依頼する候補として有力です。

を任せるかどうかを判断するために、必ず会社を訪問しましょう。

そして管理業務について具体的な質問に対して丁寧に回答してくれるかを確認しその対応で判断しましょう。

★ 家賃が滞納した場合は?そして、その集金方法は?
★ 退去者が出ることが決まった場合、新たな入居者募集の流れとスケジュール
★ 共用部分の消耗品の補充や交換の要望がきた場合の対応

答えが曖昧な会社は、方針が確定されていなかったり、トラブルなどの対応が遅い可能性があります。

会社選びは、不動産投資を成功させる重要なポイントだということをご理解頂きたいと思います。

詳しくは、はじめて大家さんまでお問い合わせ下さい。

byリフォーム&管理部

11月29日:投資効果が変わる!管理会社選びPrat2

不動産投資でローンが組めない?でも賃貸併用住宅なら大丈夫かも!?

「ローンを組めるかどうか」は、不動産投資を行う上で一番重要な部分の一つです。

いくら「良い物件だ!」と思えるような一棟アパートや一棟マンションがあったとしても、高額な物件となると、簡単に銀行などでローンを組めないことも結構あります。

、引き締め基調にある今は、特にその傾向が強くなってきています。

原因が「年収」だったりして融資しても返してもらえそうな数字がでないとなると、やはり金融機関としても簡単にローン組んではくれない訳です。

ではそんな場合、どうすれば良いのか?

自分の年収では、もう投資ができない?

そう、ローンが組めないと不動産投資は先に進めません。


では、そんな時にどうするのか。

その時に利用できるかもしれないのが「賃貸併用住宅」という考え方です。

言葉が表すように賃貸の物件と自宅がついたものを呼びます。

つまり、賃貸だけの投資物件という考えではなく 自分が住むための住宅+賃貸と対象物件をかえて 住宅ローンもあわせて考えるようにして物件を購入する訳です。

こうすることで住宅ローンを使って賃貸物件を選ぶことができ、その上、住宅ローン減税なども利用が可能となるわけです。

ただ様々な規制もありますので注意が必要です。

ローンを組むことができない、というお悩みをお持ちの場合には賃貸併用住宅という考え方についても一度、はじめて大家さんへと相談頂ければと思います。

11月30日:不動産投資における 「経費」

サラリーマン大家さんにとって、年末調整や確定申告で、頭を悩ます季節が間もなくやってきます。

お給料だけの方は勤め先がしっかり管理してくれているので、医療費や住宅ローン、保険などが無い限り無縁だった確定申告。

しかし、サラリーマン大家さんになった今、ぜひ漏れなく適正に経費計上して少しでも節税につなげて頂きたいと思います。

【不動産所得】
総収入金額 - 必要経費 - 青色申告特別控除額 = 不動産所得

【不動産所得の税金】

(総収入金額 - 必要経費)× 税率 - 控除額 = 所得税額
(総収入金額 - 必要経費)× 10% + 4,000 = 住民税

所得税にも住民税にも『経費』が絡んできますので経費計上が大きければ大きいほど税金が抑えられて節税につながるのです。

取得した年など、経費が大きく赤字になった場合などは、給料で納めた源泉徴収税の還付も期待できます。


【確定申告】
毎年2/16~3/15までの一か月間です。

これはサラリーマン大家さんには忘れてはならない時期です。

漏れなく適正に経費計上して少しでも節税につなげるため、普通のサラリーマンが年末調整でキャッキャし始めるこの時期に、サラリーマン大家さんは確定申告の準備をはじめて下さい。

ここから先は、是非メールや電話だけではなく一度じっくりご説明させて頂きたいと「はじめて大家さん」エグゼジャパンでは考えております。

まずはメールか電話でご予約いただき、来社頂ける事をお待ち致しております。

もちろん、相続する為の資産を今から築かれる「はじめて大家さん」からのご連絡もお待ち致しております。

お気軽にご連絡下さい。

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