ホーム  >  ブログ 2017年9月更新内容

はじめて大家さん専門家の不動産投資ブログ

2017年9月記事

9月1日:キャッシュフローの損益分岐点

投資物件の選定時の重要なポイントとして、将来の出口を考えて「売りやすい物件」を選ぶことは再三お伝えしている通り。

今回は購入前に高精度な計算式が必要とされるキャッシュフローの損益分岐点について考えていきます。

物件購入の際、ほとんどの方が最初にチェックするのが賃料収入をベースにした「利回り」。

しかしながら、この利回りの基準数値は投資目的や予算などで人によって違ってきます。

税引き後のキャッシュフローがマイナスになる投資物件は持ちたくないというのは、税金対策の方などを除くと原則共通します。

このキャッシュフロー(CF)、実際に手残りがどの程度になるかについては、表面利回りの水準だけでは決まりません。

の部屋の満室稼働率、金融機関の融資条件、適用税率(所有形態の違いや、個人の場合には給与所得の多寡による累進課税)など購入者自身の収入や運用状況に大きく変わってきます。

私たちは稼働率から算出する「損益分岐点」の明確な試算計画を推奨しています。

不動産投資における損益分岐点とは、一言でいうとキャッシュフローが、マイナスにならない賃料収入の下限で、稼働率を導き出すことになります。

ここでいう稼働率は、満室想定の賃料収入を100とした賃料収入の割合です。

経年による入居率の低下や家賃の値下げで収入が減った場合、どの程度までなら、赤字にならないのかを明確に算出することがポイントです。

安定的に資産を生み出す良質物件に変貌させるためにも、下限の限界数値とも言える損益分岐点をしっかり把握する事が必要です。

これができれば、どのような物件でも良質な運用方法が自ずと開け、空室対策も素早く講じることが出来るようになります。

9月2日:改正住宅セーフティネット法が成立

今年四月に、参議院で「改正セーフティネット法」が可決されました。

住宅の入居を拒否されることが多い「住宅確保要配慮者」に対して、空き家の提供をうながす法律です。


どういう法律なのか?

現在、長期間、空き家になっていて、入居者がなかなか決まらない物件に、部屋を借りたいがなかなか、借りられない人に次の3つの方策を施行することで、供給しやすい環境の整備を進めようというものです。

①オーナー保有の空家を都道府県等に「入居を拒否しない賃貸物件」として登録する制度の創設。

②住宅確保要配慮者の居住支援に取り組むNPOなど民間団体を「居住支援法人」として都道府県が指定、自治体や不動産事業者と連携する。

③住宅確保要配慮者専用として提供される物件については回収費用の補助や家賃補助が国・自治体から提供し、家賃補助は最大4万円(国2万円・都道府県2万円)

改修費は、バリアフリー等に対して100万円。
耐震改修工事・間取りのリノベーションなどに対して200万が支給されます。

但し、改修費用の補助は、その条件に当てはまらない入居希望者を拒否し、住宅確保要配慮者のみを対象とする必要があります。

「住宅確保要配慮者」対象のアパート投資について。

改正セーフティネット法施行後は、アパートを保有するオーナーにとって「住宅確保要配慮者」向けとすることで経営の安定化をすることも期待できます。

by管理&リフォーム部

9月3日:【「区分」?「一棟」?どっちが正解?】

これから不動産投資を始めようという「はじめて大家さん」から、「区分マンションと一棟マンション、のどちらから始めるべきなのか?」というご質問を頂戴します。

オーナーがまるまる一棟所有しているのが「一棟マンション」になります。

これに対し、分譲マンションのように、一室一室、個別に所有者がいるのが「区分マンション」です。

投資対象を考える時に「区分マンション」「一棟マンション」どちらがいいのか?という事です。

ほとんどのお客様は、不動産投資というと「一棟」をイメージしておられます。

毎月の利益も大きいからというのがその最大の理由です。(儲かると思ってらっしゃるようです)

しかしながら、明らかに一棟マンションのほうが儲かるのであれば誰も区分分譲マンションに投資をしようと考えないですよね?

でも、なぜ、区分分譲マンションも投資対象として、選択肢に入るのか?

また、その区分マンションか、一棟マンションどちらを選択するかの判断基準はどこに置けば良いのでしょうか。

そして、どちらの選択の方が不動産投資として成功するのでしょうか。


区分マンションと一棟マンションどちらを選べば良いのか。

最初の判断基準となるのは、やはり売値。価格になります。

もちろん区分マンションの方が一室のみになるので価格的にはお安くなりますし、投資先として選択し易い物件と言えます。

また、そのマンションが投資対象としていいのかどうかの判断が「自分が住むかどうか?」という判断基準で選んで、ほぼ間違いないので物件の良し悪しの判断がしやすいメリットがあります。


対して、一棟マンションは多くの人が住むことになり結果として月々に入ってくる賃料も大きくなることから購入するための価格も高くなってしまいます。

そういう意味では、自分が持っている資産との相談ということにならざるをえません。

なので、最初のうちは区分マンションで初めて資産を増やし不動産投資というものを理解していきながら、一棟マンションへという不動産投資を計画的に考える大家さんも少なくありません。

は言え、いずれの不動産投資の区分マンションや一棟マンションでも言えることですが借りていただけるお客様がいなければキャッシュフローがマイナスに転じてしまいます。

そういう意味では区分マンションも一棟マンションもお客様がついてくれる場所にあるかどうか、どの条件の物件を購入するのか?というのが大事な問題で
前提条件であると言わざるをえません。

より良い不動産投資を実現するためにも相談出来る相手をしっかりと見つけることが重要です。

しかし、信頼は一朝一夕では作り出せません。

ですが、弊社ならばはじめての大家さんにも優しく、そして不動産投資について説明し、メリット・デメリットをお答えさせて頂きます。

信頼できる相談先をお探しの場合には、一声おかけください。

9月4日:不動産投資のリスクについて考える

1.【空室】

不動産投資の主な収入源のひとつがインカムゲイン(賃料収入)です。

空室になると、当然、この収入が入ってこなくなります。

収入が無くなれば、不動産経営はできません。

  • ・立地は賃貸需要のある地域を選ぶ
  • ・リフォームをして、不動産の価値を高める
  • ・賃料相場を把握し、地域に合った賃料の設定をする
  • ・借りていただくターゲットを絞る
賃貸募集に強い不動産会社を味方につけるといった方法で、空室リスク対策をしていきましょう。


2.【不動産の老朽化】

購入後、年数が経過すれば当然、経年劣化により老朽化していきます。

老朽化した不動産に何の手も加えなければ、入居者さんに好まれにくく、空室リスクが高まります。

不動産は外壁塗装や、屋上防水、共用部の防水シート張替えなど、手をかけることで、再生されます。

大規模修繕用の資金を積み立てるなど修繕計画をきちんと立て、継続的に手をかけて、不動産の価値を維持しましょう(もしくは、価値を高めましょう)


3.【不動産価格の下落】

不動産購入価格より売却価格の方が低い場合、売却益はマイナスになります。

しかしながら価格の下落より借入残高の減りが早い物件であれば、売却時、手元に資金が残ります。

賃料収入(インカムゲイン)にだけ気をとられてしまう方が多くいらっしゃいますが、不動産投資の最終的な収支は売却益(キャピタルゲイン)を含めて決まります。

満室稼働で、賃借人の家賃で返済が順調に進む物件であれば、不動産投資としては、成功と言えるでしょう。

あなたの不動産の資産価値がどのように推移していくのかを理解しなくては資産の形成はできません。

不動産を購入するときは売却(出口)を考えて購入しましょう。

また、あなたの不動産の価値を維持できる(もしくは、高められる)ように管理していきましょう。

お問い合わせ お待ちしております。

****************************************************
はじめて大家さん
(有) エグゼジャパン
〒532-0002 大阪市淀川区東三国6-12-13
エグゼビル1F
TEL 06-6394-0717

9月5日:不動産用語 -節税-

日本だけでなく世界的にも経済的にも政情的にも、将来に不安を感じて先々の備えをお考えの方も多い時代となりました。

まで、しっかり勤め上げれば「安泰な老後」を迎えられると信じている若者はもういないでしょう。
定年まで働けるのかという事さえ不安に思われている方も多いと思います。

しっかり働いてしっかり稼ぐのは国民の義務でもあるのですが、収入をいかに増やすか、支出を如何に減らすかを考えなければなりません。

税金は国民の義務ですから当然、納めないといけません。

しかし、節税という言葉があるように、権利として、税金を節約していいのですから、節税は考えたほうがいいわけです。

そこで、不動産による節税は可能かどうか?


稼いだお金を銀行にせっせと預けてもマイナス金利の昨今、『増えていく』とは限りません。

一回ATMを他行やコンビニで使えば、100万預けている利息なども吹っ飛ぶくらいです。


有効に、節税を行う選択肢の一つにあがってくるのが 不動産投資 です。

現金で保有していても悪くすると元本割れする可能性があるので、その不安から逃れるため現金以外で持っていようと考えるわけです。

特にインフレの時は、現金で持つよりもモノで持っておくべきなのは経済の原則です。

不動産はお安いものではないので多くの方が現金購入ではなくどこかから資金調達をされます。

その調達先に 不動産投資ローン があり、これが 節税 となる事があるのです。

将来に不安があるからしっかり貯めたいと考えているのに、負債(ローン)を抱えるのは抵抗があるかもしれませんが見方によっては 節税 となります。

明日明後日の生活はだいたい想像がつきますが、30年後~40年後の生活を想像するのはなかなか難しいです。

視点をだいぶ先にやる事で見えてくる、それが不動産投資による節税となります。

もちろん人によりますが、あなたの人生のだいぶ先をハイビームで照らすお手伝いができるかもしれません。

足元を照らすロービームももちろん大切ですがご興味があれば一度ハイビームで未来を照らしてみませんか?


はじめて大家さん は、未来の投資家を応援致します。

またセミナーも開催しておりますので はじめて大家さん 始めるならいつでもお問い合わせ下さい。

一般論ではなく、あなたにあったぴったりの答えをお教え致します。時には厳しいお答えをさせて頂く事もありますがそれが現状でのお答えです。

ご興味御座いましたら弊社までご連絡下さい。

9月6日:外国人移住で地価上昇

SNSなどで拡散され、外国人のスキーヤー人気赤丸急上昇中のニセコエリア

広大な北海道の中でも異彩を放つリゾート地で、今、不動産投資が急速に勢いを増しています。

わずか5000人前後の人口の町に、年間約19万人の外国人が訪れてます。 たった三年で約2倍です。

さらさらのパウダースノーと雄大な風景という強みで、多くの外国人を引きつけるニセコ、華僑や中国人富裕層などアジアン・マネーの流入による、所謂「爆買い」で、地価が高騰し続け、一坪300万円以上する場所も出てきており、リーマンショック前の約2倍に高騰しています

、地方バブルが加熱する中、観光客をターゲットにしたホテルやコンドミニアムの建設ラッシュも続き、かつてない不動産投資の波が押し寄せ、億単位の物件が飛ぶように売れています。

不動産投資は、上昇気流の時、加速していきます。

買主は主に香港、シンガポールでビジネスを展開している資産家などが中心です。

そして、その彼らを仲介をしているのが、外国資本の不動産会社。

外国人向けに特化した不動産会社です。

大きなキャピタルゲインを見込み、富裕層向けの独自ネットワークで顧客を次々と獲得しています。

そういった会社規模による不動産投資だけでなく個人ももちろんいらっしゃいます。

不動産投資として購入した物件の管理は。地元の不動産会社がしてくれるため、冬は家族で滞在し、オフシーズンは宿泊施設として貸し出す人たちも増えています。

サマーバケーションを利用して、スキーリゾートに訪れたオーストラリア人がパウダースノーの雪質を気に入り、次第に富裕層の間で人気が広がり、バケーションを満喫する外国人富裕層、その人たちに対応するために雇った外国人、そして地元の人などで住宅需要も高くなり、既にキャパオーバー気味です。

いつまでバブルが続くのか。。。

さらに良い方向に回転し続け、まだまだ加速するのか、はたまた失速してしまうのか。。。

外国資本が主導する売買ゲームの状況がいつまで続き、何をもたらすのか・・・?

エグゼジャパンでは不動産投資に必要となる知識、事前に知っておきたい関連情報など、投資用不動産に関する様々な旬な情報をお届けしております。

「はじめて大家さん」はもちろんのこと「プロ・セミプロ」の方までご対応させていただきます。

不動産投資をご検討の方はエグゼジャパンにお任せください。

弊社が完全バックアップ致します。

9月7日:専門知識は、どの程度必要か?

専門知識といっても専門家になりましょうと言う意味ではありません。

今後、売買を行っていく際に最低限知っておかないと理解できない言葉や指標が出てきます。

その意味を理解しないままに進めてしまうと失敗するリスクが高まります。

これまで数々の投資案件に対してアドバイスをしてきましたが、不動産業者に良いようにされているなと感じてしまうのは、欲だけに駆られて、勉強をあまりされていない方です。

人を見る目があって、信用できる不動産業者を見つけるか、勉強して知識をつけるかです。

不動産投資の難しいところで、中途半端に勉強すると、理想主義にはまってしまい、いつまでも買えないという事も起ります。

我々不動産業者でも、すべて満足できる物件だけが買える訳ではありません。

プラスとマイナスを比べた時にプラス面が多く、それに見合う価格であるかどうかを常に考えて判断しています。


これは勉強だけでは身につくものではありません。


勉強をしてこられた方は、不動産業者にでもなったつもりで、いろいろと自分の知識を自慢でもしたいのかのごとく話され
「だから私はこの物件を買わない!」と評論家にでも気分でお話しされる方もいます。

不動産は、どんな物件でもマイナス面はあります。

全てがプラスという物件はありません。

都心のど真ん中の好立地であれば、物件的には申し分なくても、キャッシュフローの点から考えれば決して満足のいく数値は出てこないです。

相反する事柄が存在するからです。

適度な専門知識は必要ですが、その知識量に満足してしまってはいけません。

また、いくら知識で武装しても、経験が無いことで、失敗することも多々あります。

知識に関しては騙されない程度の不動産投資における一般知識ぐらいを最低限、身に付けておけばいいかと思います。


【不動産投資は会社経営と同じ】

不動産投資は「優良物件を購入できれば将来安泰!」と思っていませんか?

FXのようなマネーゲームの場合、速ければ10分で資産を増やす事ができ、その後、行わなければ心配しなくても大丈夫です。

しかし、同じように安心できるほど甘いものではなく、購入してからが本番なのです。

不動産投資=会社経営

表現しましたが、なぜそのように表現したのか説明します。

9月8日:相続した実家(空家)の活用法

空き家がここまで多くなった理由として、

「建物が建っていれば 固定資産税が1/6、都市計画税が1/3に軽減される」


上記の特例によるところが大きかったのですが、行政もこの特例が原因でゴーストタウンに拍車をかけていると気づきました。

この対策として、2014年に「空き家対策特別措置法」が成立し、同法では、倒壊の危険性や周囲の治安上悪影響(苦情が多い物件)があると、見なされた空き家を「特定空き家」に指定し、所有者に修繕や撤去(解体)の勧告をすることができ、行政処分として固定資産税や都市計画税の軽減対象を無くし、同法によって空き家増加に歯止めが掛かることを期待しています。

相続したご実家(空家or更地)の主な活用法としては次の4つのパターンが考えられます。
物件の立地で大きく正解が左右される難しい点もあります。

  1. ①賃貸物件として活用する
  2. 相続したご実家が市街地など生活環境の良い立地にある場合は、まず賃貸としての活用することを考えましょう
    「築後、数十年も経過している木造家屋だから無理じゃないか?」と決めつけるのではなく、賃貸物件に出来る可能性がある物件か?まずはご相談して頂き、情報収集される事をお薦めします。

    大きく改装費用をかけても元が十分取れるケースもあります。
  3. ②管理委託にて活用する
  4. もし、賃貸需要が無くとも活用価値のあるケースといえば、たとえば「介護施設」等ですが、高齢化が進む地方で、デイサービスなどの介護施設として専門の事業者が老朽化したリノベ前の建物を借り、管理委託を受けて運営をする。所有者にとっては空き家回避となり、事業者にとっては土地の購入費用や建物の建築費用を抑える事ができるというメリットがあります。
    (こちらのケースの場合、介護施設としてのリノベ料金が発生しますが、出費以上の安定収入を見込むことができます)

    また倉庫としての需要があるケースもあります。
  5. ③買い替える(組換え)
  6. 幼少期からの思い出がたくさん詰まったご実家を売却することは感情的に抵抗がある方もいらっしゃいますが、自身で所有したまま、明確な計画がなければ資産どころか、お荷物(負の遺産)となり多額の税金だけを納める代物になりかねません。
    そうならない為にも、早急に次の手を打ちましょう。
  7. ④融資を受ける担保として利用
  8. 借入金などの担保設定がついていないケースがほとんどですので、金融機関に購入物件の共同担保として提供し、物件を購入するのが一番のおすすめです!
    資産価値の高い物件を新たに購入する事が可能になり、こちらも出費以上の安定収入を見込むことができます。
ご両親がせっかく遺して下さった不動産。その本来、喜ぶべき相続を受けて「困った」と嘆くのではもったいないです。

ご自身で様々な可能性を調べ、先ずは専門家に相談するなど、動くことが、荷物遺産から脱却し、再生させるキーポイントになります。

どんな些細な事でもご相談して頂いたら、的確に対応させて頂きます。

9月9日:リノベーション向き中古マンションの上手な探し方とは?



「改装前の比較的安い中古マンションを購入して、リノベーションをしたい」と考えていても、どのような中古マンションが、リノベーションに向いているのかは、物件情報を見ているだけではわかりにくいものです。

そこで、どのようなポイントに注意すれば、リノベーション向き中古マンションの探しで失敗しないしないか?についてお話ししたいと思います。


① 現在の間取りが、自分の思い描いているリノベーションに合うかどうか?
各々のマンションで構造などが異なるため必ずしも計画した通りのリノベーションができるとは限りません。
動かせない壁や配管などがある場合もありますから、物件を決める前に確認しておきましょう。

特に、築年数が古いものは、水回り箇所(キッチンやお風呂トイレ)などが一段高くなっている場合が多いので注意が必要です。(勾配を付けないと水が流れないので、当時の建築工法では現在のバリアフリーのように床が段差がない状態では作っていなかった)

②築年数は15年~20年が目安に。
価格下落の推移が比較的安定しているといわれる築15~20年のマンションがお勧めです。

あまり古いものは、床をはがした時に、驚くことに床自体が水平になっていなかったりして思わぬ費用が余分にかかることがあります。

しっかりした施工会社かどうかも、重要な着目点です。

③マンションならではの「共有部分」がしっかり管理されてる物件を選ぶ。
具体的には、「外壁のひびや剥がれの有無」「駐車場・駐輪場の管理状況」

マンションは「管理を買え!」というくらい、管理は重要なポイントです。

以前、大手のマンションですが、あまりに安いので見に行ったら、管理組合の決議で管理を自主管理に変更してしまって荒れ放題になっていたので、価格が大幅に下がってしか売れなくなっていたマンションがありました。
分譲マンションならではの余裕の空間を持ったエントランスなど、自分の購入する部屋だけでなく、マンション全体を考えましょう。

またその地域に合ったリノベーションを考えることも重要です


【住宅インスペクション】について。

1.専門知識を持ったプロによって、目視等で検査して建物の状況を見極めることができます。

2.報告書の内容が充実しており、買主等に渡す書類に最適です。
既存住宅の現状を正確に伝えることは買主の安心通り信頼に繋がります。

3.万が一瑕疵があっても、リフォームを行ったり、瑕疵保証保険を掛けたりすれば大丈夫です。

保険付保証書は住宅ローン減税の対象証明としても使えます。

良い物件選びのためのご参考にお役立てください。

by管理&リフォーム部

9月10日:不動産投資に必要な「頭金」

不動産投資において重要な要素に「頭金」があります。

不動産投資を始めるに当たり頭金に用意が必要となります。

不動産投資を始めようとしている「はじめて大家さん」のなかには、いくらぐらい用意すれば良いのかわからない方もいらっしゃるかと思います。

そこで今回は「頭金」についてです。

まず、用意する頭金について

不動産投資のローンを組むことを考えた場合には、「購入予定物件価格の20%~30%ほど」を用意することが望ましいと考えられています。

頭金として、物件価格の1~2割
諸経費が、おおよそ7~8%が目安です。

しかし、実は最近では頭金にするべき自己資金が「ゼロ」という人でも銀行から融資を受けて、フルローンにて不動産投資を始めるという人も少なくないと聞き及んでいます。

では、頭金なんてなくても良いのか?と言うと、そんなことはなくて、当然ながら自己資金はあった方が良いのには代わりありません。

フルローンどころか、中にはオーバーローンを組んで、ご購入されているケースもあります。

【実は怖いオーバーローン】
仮に5000万の物件とした場合、2割の頭金と諸経費を用意した場合、借入金は4000万
しかし、諸経費までローンでカバーしようとすると借入金は5500万になります。

25年 2.5%の借り入れの場合

★4000万 の場合 17万9446円
★5500万 の場合 24万6739円

約1.4倍の支払い額になります。

高利回りならカバーできる場合もありますが、収支の上で大きく影響してくるのは明らかですのでご注意ください。

【頭金】

頭金として30%と考えた場合、例えば500万円の区分マンションを購入すると考えると約「150万円」ほどの頭金があれば良いわけです。

では、そんな150万円ですがどのように作り出せば良いのか。

月の給料から「5万円」ほどの預金をしていくとします。

すると、30ヶ月=2年半で貯めることができる計算になります。

これは2年と半年ほど貯蓄を頑張ることで簡単にそして用意に頭金を用意することができ500万円ほどの区分マンションなどの不動産投資を行うことが出来るわけです。

しかし、区分マンションなどの場合は、ローンも充実しているので、頭金なしで、諸経費は別途ローンを組んでくれるケースもあります。

有利に進めるため、毎月5万ずつ、貯蓄をしていくか?
先ずは、第一歩を進めるために、毎月数千円の手出し(もちろん手出し「なし」で大丈夫な物件もあります。)で進めるかは個人のプランによります。

金利が低い現在のような状況では、融資期間終了までの返済の総額が頭金入れようと、入れまいとあまり変わらない。という状況もあるからです。


投資した物件が賃貸物件ならば、そこから賃料を得るのも良し。
物件を良い頃合いにて転売して新たな儲けを得るのも良し。

様々な方法にて不動産投資を実現することが出来るわけです。
不動産投資に必要な頭金について理解が進みましたでしょうか。

なかなかに難しい頭金。不動産投資をお考えの場合には、そういう状況に関しても相談に乗らせて頂きますので気軽にお問い合わせ下さい。

9月11日:新築ワンルームマンション投資?それとも?

どれを選ぶ?

1.新築ワンルームマンション投資

セミナーだけでなく電話でもセールスが来るのがこの「新築ワンルーム投資」です。

ワンルームというのは、一人用の部屋のことで、通常は1ルーム、1K、1DK、1LDKなどの総称です。

新築ワンルームの1室を買う場合、新築プレミアが乗っているので、買った時点で3~4割、下手をすると、半分近くまで価格が一気に下がります。

2200万くらいのものを買ってすぐに、失敗したと思って売りに出しても1300~1400万くらいでしか売れなかったというのはよく聞く話です。

節税対策としては、有効ですが。。。(^^;


またワンルームは、将来売却時も、ほぼ投資家のみがターゲットになります。

なぜなら、一人暮らしで、ワンルームマンションを購入する人はほとんどいないからです。
(都心部では増えてきてますが。。)

もし1室の区分マンションで成功するとしたら、ファミリー向けの広い間取りの市内中心部の中古物件を買うことです。

こういった物件を中古で割安に買えれば、都市部なら価値は大幅に落ちませんし、
リフォームして貸し出せるだけ貸し出し、10年後などに売れば投資として成り立つ可能性はあります。


2.低利回り新築1棟アパート投資

最近新築アパート投資が流行ってきています。

過剰気味だという事で、金融庁が動いたのもこの分野が異常に伸びたからです。

5000万~1億円くらいの新築木造アパートを、住宅ローンをまだ組んでいない高属性のサラリーマン向けに、提携金融機関とセットで、販売する会社が増えました。

よくあるケースは、土地値が1000万くらいしかない価値の低い土地に、5000万くらいのアパートが建てるケースです。

「○年間、満室保証」とか「〇〇年、一括借り上げ」などの言葉で、購入されているケースが多いようです。

しかしながら、借入期間、ずっとその家賃が保証されることは、ないので注意が必要です。

がんばって運営して20年、25年経っても価値の低い土地とボロいアパートが残るだけというケースです。

利回りが5~7%くらいしかない新築アパートは特に注意が必要です。

本当に目利きの不動産投資家は自分で割安の土地を見つけて購入して、アパートの施工会社は自分で探す人が多いです。

新築の低利回りアパートにはくれぐれも気をつけましょう。

他にも選ぶべきポイントはあります。
ですが、本日はここまで。明日、選ぶべきポイントを引き続き紹介させて頂きたいと思います。

9月12日:不動産投資としてどれを選択するのか

先日の更新につづいて「不動産投資としてどれを選択するのか」
残り2つの種類について紹介を進めたいと思います。

3.賃貸需要の厳しいエリアの物件購入

「賃貸需要が厳しい」というのは主に、

【賃貸需要が少ないエリア】
【賃貸激戦エリア】

のどちらかを指します。

まず賃貸需要が少ないエリアですが、田舎でも、イオンがあったり、都市部に電車で1時間圏内で出れる、または車で30分以内に工場地帯がたくさんあるなど、人が住む理由があるエリアならOKです。

しかしスーパーもコンビニも車で30分以上走らないとなかったり、まわりは田んぼや森しかないような、いわゆる過疎地の物件は相当入居付に苦労すると思います。

こういう過疎地に利回り20%とか、25%とかで10戸中2?3戸くらいしか入居がないアパートが販売されていますが、こういう物件は辞めておいた方がいいでしょう。

利回りが高い物件が少なくなると、本を読んだりしてこういう物件にチャレンジしたくなりますが、購入しても入居者が見つからず苦労します。そのような物件は土地値も低いので、売却しても二束三文にしかなりません。
成功談を読んで「今は、空室が多くても俺がオーナーになれば!」なんて気持ちで買っても大変な試練が待ち受けていることがほとんどです。

成功談はごく一部、ほとんどの方の失敗談はまず出てきていないことを認識しておきましょう。


4.賃料水準が相場より高い物件

たまに不動産ポータルサイトを見ていると「おっ!満室で利回りも15%だ!」と目が輝くような物件がありますが、
レントロール(入居者の家賃表)を取り寄せて、よくよく分析してみると不可解なことが多いです。

よくあるのは単身用の1部屋が3?4万円くらいしか取れない地域で、5万円前後の高い家賃で入居している人(古い入居者)がたくさんいる物件があります。

トータルでの家賃収入が多くなるので利回りも高くなりますが、相場の適正家賃に引きなおすと利回りが10%くらいになってしまうものがけっこうあります。

こういう物件は古参入居者が退去すると、どんどん利回りが落ちますので注意しましょう。

ポータルサイトで間取りや設備を入れれば、賃貸相場は簡単に調べられますから、ちゃんと自分なりに分析をして、購入すべき不動産かどうかを判断することが大切です。

不動産投資は、土地が残ったり、安定した収益が確保できたり、融資返済後は純資産が増えたりなど、メリットがたくさんあります。

また賃貸業というのは投資・投機ではなく、本来は人の「住」を提供する社会的に意義ある事業です。

これから不動産投資を志す人は、ぜひたくさん勉強して知識を身につけて、最後は心して事業として経営していただきたいと思います。


お問い合わせ お待ちしております。

****************************************************
はじめて大家さん
(有) エグゼジャパン
〒532-0002 大阪市淀川区東三国6-12-13
エグゼビル1F
TEL 06-6394-0717
FAX 06-6394-0718
info@exe-japan.co.jp
****************************************************

9月13日:不動産投資を始めるにより良い時期は?

今が不動産投資を始めるのに良い時期です!

投資にはいろんな選択肢がありますが不動産投資を始めるなら今がオススメです。
いや、少し遅いくらいでしょうか。

東京オリンピック・パラリンピックが決まり都心は建築ラッシュです。
もちろん新築物件は昔にはない設備や機能が付いてきますし何より新しく綺麗ですので間違いなく入居者も殺到し空室のリスクが低いのです。

すでに不動産投資をしておられる強者はさらに新しく所有する事を検討されている方も多いと思います。

そこで 「はじめて大家さん」 として狙い目なのが、強者が手放した物件。

がそれほど下がっていない物件は強者は離しませんが築10年を過ぎガクッと賃料が落ちた物件は手放す事も検討されます。

物件は初心者マークの付いた 「はじめて大家さん」 にはオススメで、マイナス金利やオリンピックのタイミングを考えると 今 が 始めるのにいい時期と言えるわけです。

東京都心の人口は年々増え続けており、今後も増える事が予想されます。

時には新しい綺麗という事で相場より少し賃料設定が高く出来ます。

入居希望者は後を絶ちません。ですが物件価値は毎年下がってしまいます。

そこで経験豊富で資金豊富なオーナー様は底値になる前に手放す事を検討されるのです。

」という付加価値を失うだけで、築10年になると賃料は適正価格となるだけで築10年以降は安定するのです。

続けると思われがちですが、新築時に付加価値があっただけで本来の適正価格で推移するのです。

、物件購入価格は築10年を境にガクッと下がりますので 「はじめて大家さん」 としては、経験や潤沢な資金が無くても不動産投資を始めやすいのです。

都心の人口は今後も増え続ける事が予想されるのに対して、都心にはもう空地がありません。

規制も出来たため賃貸物件を含めた居住空間が不足するのです。

10年の中古物件も入居希望は見込めるのです。

おわかり頂けましたでしょうか?

ようなタイミングがあなたの人生にあと何度訪れる事でしょう?

『今だ!』と共感頂けましたらぜひ弊社にご相談下さい。

買い時はもちろん、最も重要となる売り時もご相談頂けます。

またセミナーも開催しておりますので 「はじめて大家さん」 始めるならいつでもお問い合わせ下さい。

一般論ではなく、あなたにあったぴったりの答えをお教え致します。

時には厳しいお答えをさせて頂く事もありますがそれが現状でのお答えです。

ご興味御座いましたら弊社までご連絡下さい。

9月14日:効率の良い投資回収ができる物件

元々の地主などと違って、金融機関から融資を受けて、借入金を返済しながら、収入を得るスタイルの大家さん「サラリーマン大家」さんにとって気になるのは、当初のプラン通りの利回りが実現が可能かどうか?でしょう。

立地、築年数、間取り、住宅設備機器なども空室の要因ですが、都心の場合、もっとも空室になりやすいお部屋は1階部分で、理由は防犯、日照、上階の騒音などから入居者は2階以上に住みたがる傾向があるためです。

つまり、全部屋に対して一階の部屋数が少ないほど儲かり、空室リスクは下がることなります。
分譲マンションなどの最近の傾向として、一階は駐車場や、会議場などの共有スペースなどで、部屋をあまり作っていません。

また、家賃収入を左右する要素として角部屋は重要です。

部屋は、陽当りや風通しなど物件によっては少し広めといったこともあり、メリットの多さで人気のため家賃も高めに設定でき安定した家賃収入が得られます。(収納面ではデメリットになるケースもあります)

しかも、角部屋という理由だけで入居が付きやすく、収入面でもプラスになることは魅力です。

空室リスクが高く、家賃を下げざる得ない一階の部屋割合は低く、角部屋の割合が高いほど人気物件となり収益も高くなるということです。

このような効率の良い投資回収と、確かな収益をお考えの方はエグゼジャパンまでお問合せ下さい。

専門アドバイザーが親身にサポートさせていただきます。

9月15日:危機管理(リスク管理)について

今回はリスクについて考えて。

経営は常にリスクと隣り合わせです。

不動産投資は不労所得といわれうことも多く、何か働かなくていいようなイメージがありますが「賃貸業」という業である以上、リスクはつきものです。

の動向、スタッフの退社、空室や経費の増加によるキャッシュフローの悪化など、様々な要因があります。

不動産投資も、購入時に想定した維持費をはるかに超える費用が掛かったりするものです。

• 想定外の空室の増加
• 借入金利の上昇
• 物件(家賃)の下落
• 天災などの災害
などなど。。。。

当然、会社経営と同様、予知できるリスクはヘッジできるようにしておく必要があります。

当社から予測できているリスクであれば回避も容易で、順調な資産形成(健全な会社経営)が可能となるのです。

近年、「金持ち父さん・・・」などによる影響され、いわゆる「サラリーマン大家さん」の増加、そして、アベノミクスによる景気の期待感、オリンピックの誘致成功などから、「不動産バブル」とも言われており投資家、サラリーマンをはじめワンルームマンションなどの投資が以前にも増して盛んに、行われる時代となりました。

その結果、以前と比べると何も知らない投資家が増え、失敗する人も中には出てきています。

「売ってしまえば、あとは知らない」というような業者もいますし注意が必要です。

失敗している投資家の方々に多いのが、管理会社に任せっきりで「管理や運用に関しては、われ、関せず」という人や、将来的な試算が適当過ぎて、後先考えずお金を掛け過ぎてる事が非常に多いです。

仮に会社運営は社員任せ、経営状況も知らずに販管費を垂れ流し・・。このような状況になったら結果は分かりますよね?

不動産投資を行うなら「自分の会社を守る」ぐらいの心掛けでいましょう。

しかしながら、任せていい管理会社もあるということも知ってください。

きちんとした管理会社を選ぶことが、成功への近道です。

9月16日:中華圏の常識、日本では非常識?!

中華圏の常識、日本では非常識?!

2012年の円相場の大底から、円安の影響もあり、近隣のアジア諸国、特に華僑に代表される中華圏の投資家達が、日本の不動産を投資目的で活発に取引されています。

や香港、中国本土の主要都市では、日本や米国、東南アジアの主要な都市をテーマとする不動産セミナーが毎週のように各地で開催されています。

で、物件を巡って買付をというニュースを耳にされた方も多いと思います。

中華圏の投資家が常識とする、不動産マーケットでは、「キャピタルゲイン『値上り利益』狙い」以外の投資にはあまり興味が無いようで、また日本人と比べて投資意欲が高く、国民の多くが株式または不動産投資を当たり前のように行う土地柄でもあります。

というのも、「インカムゲインを狙う」という考え方自体が、投資において海外ではあまり定着しておりません。


中華圏都市部の不動産には投機的な資金の流入が活発で、香港や台北では東京以上に不動産価格が高騰し、その割には賃料水準が低く、利回りは1%台~2%台が基準とされてます。

インフレなど、不動産の高騰を期待する場合(日本のバブル期もそうでした)、利回りは、ほとんど関係ないのです。

市況ですから、人々が部屋を賃貸に出して家賃収入で生計を立てるという発想は皆無で、日本の大家さんみたいに「家賃収入で生活する」ことは、今日の中華圏のマーケットでは夢のまた夢。

代わり、タイミングによっては「不動産価格が数年で倍になる」というような、派手なキャピタルゲインが期待できる側面が有りますので、当然と言えば当然です。

万博や北京オリンピックで自分たちが経験した「数倍~数十倍で不動産が売れる」はやはり魅力です。


ようなことから、香港、台湾などの中古不動産市場は成熟し、本格的な値崩れはまだ起きてません。
(市場が大きい為、また国が介入する為に崩壊が遅れると言われてます)

したがって、「転売⇒即⇒利益確定」のモデルが確定しやすく、現時点では不動産価格が高止まりし、その流れから中古物件も高値で取引され、築年数が経っていても値下がりしにくい市況です。

彼らが、海の向こうの日本国不動産に何を求めるのかというと、インカムゲイン。

つまり、安定した毎月の賃料収入です。

派手な値上がりは、今の日本で期待できないと、もちろん彼らも理解しています。

しかしながら、いい目を見たキャピタル狙いはやはり期待してしまうもの。

だから、日本の東京都内に中華圏投資家の人気が集中するわけです。

東京はオリンピックもあり、大規模な公共投資も期待される。

今のタイミングで買ってオリンピック後に売り抜けても値下がりリスクは低いと、彼らはみているわけです。

しかも、保有期間中に本国では考えられない、利回り5%とかの家賃収入が入ることも魅力のひとつ。

カムゲイン」も「キャピタルゲイン」も狙える国、それが日本なんです。


「東京都内の5%とかの利回りは低くて魅力ない」と感じてしまいます。

「都内を一歩出て、千葉や埼玉の収益物件を買えば、利回りは確実に4%くらい上がるのに・・・」と思うわけですが、でも多くの中華圏投資家にとって、千葉・埼玉の物件に手を出すのはまだまだ敷居が高い。

なぜなら「東京23区外の情報は不思議と乏しい」に加え、「東京以外の地方都市は人口が減少し、値下りリスクがある」と偏った情報が横行しています。

投資家と市況の動きを踏まえたうえで、日本人はバブル崩壊、リーマンショックを経験していますから、このような不穏な動きに惑わされることなく冷静な判断で大家業を始めましょう。

当然のことですが、利回りが高い物件は安売りしないと売れない物件です。

様々な要素が絡みますがそれでも安定しているからこそ、不動産投資は常に注目されるのです。

9月17日:不動産投資に必要な地域ニーズの把握

マンションやアパートへの入居を考える人には、それぞれの希望や、条件、いわゆるニーズがあります。

例えば、

「日々の通勤を楽にしたいから、勤務先の近くに住みたい」

「レディースマンションで安心して生活したい」など。

それぞれ地域には「どんな生活を望んでいる人が集まりやすいか」という特性があります

ですから、それらの地域ニーズに合う物件を作りあげることが賃貸経営を成功させるための第一歩といえます。

地域のニーズを考えるときは

◆地域住民の層に基づくニーズ

◆ロケーションに基づくニーズ

◆絞り込んだターゲットに基づくニーズ

を基準に考えましょう。

例えば、どのような人がこの街には住んでいるのか?

学生が多いのか、単身者が多いのか、はたまた、学区が良いとか商業施設があるなどでファミリーに人気とか。。。

物件の隣に、大きな公園があって犬の散歩をしている人がたくさんいるなら「このマンションで犬と一緒に暮らしたい」というニーズが出てきます。

その街の人口動態やロケーションなどが把握できたら、その中でどのような人々をターゲットにした物件を作るのか..
より詳しく絞り込んでいく。

物件を決めるためには、地域のニーズをつかむこと。

それにより、ターゲットを絞り他の物件と差別化していく。

ニーズに合った設備の充実・部屋作りで勝ち組大家さんになっていきましょう。

byリフォーム&管理部

9月18日:不動産投資には信頼できる相談役を!

不動産投資を考え始め、そろそろ、本格的に不動産投資を実現したいとお考えの方に!

どんな事業もそうですが、不動産投資も、同様に初期投資が必要です。

どうしても、最初の一歩を踏み出す時は誰しも不安なもの。そんな時に頼りになるのが、信頼できる「相談相手」です。

あっさりと自分で調べた情報だけをもとに不動産投資へと参入される方ももちろんおられます。

中には、ほぼ何の知識も情報もなく自分の人を見る目を信じて不動産会社にお任せの方もいらっしゃいます。

荒波が荒れ狂う不動産投資という外洋へと向けて自分一人だけを船に載せ、自らお手製の羅針盤を元に不動産投資という航海へと船出するわけです。

大航海ロマンあふれる話に思えますが中には、航海ならぬ後悔される方も少なくありません。

しかし、不安をなるべく減らそうという方々は、不動産投資という外洋へと漕ぎ出す前に一級の航海士という相談役を見つけ、しっかりと、これまでの経験と実績で培われた羅針盤を持っている航海士に任せるという方法もあります。

不動産投資を始める場合、最初に見つけて置きたいのは「信頼できる相談役=不動産業者」となります。

自分の現状をしっかりと報告し、ありのままの状況を伝え、自分の目標やめざしたいもの、ライフプランなどを伝え、目指すべき先を見据えて、どんな手順で、どんな方法を使って進むのか。

しっかりと相談に乗ってもらい導いて暮れる存在。
そこまでしっかりと相談できるのが信頼できる相談役です。

もちろん、時には「その物件では……」と自分の考えを否定し、諌めてくれるのも、信頼できる相談役の必須条件といえるでしょう。

そんな相談役をお探しの場合、

弊社の「はじめて大家さん」を検討いただければと思います。

9月19日:不動産投資するなら知りたい「利回り」について

不動産投資において、まずは、どういった物件に投資するかを決定することから始まります。

物件を選ぶ際、「地域」「価格帯」「築年数」「種別」などと並んで出てくるのが

「利回り」

という言葉。


この「利回り」を基準において、不動産を選ぶ方が圧倒的に多いのが現状です。

投資物件を比較するのに、何を基準として考えれば良いのかは、非常に難しいのですが、この「利回り」を使用すると、とてもすっきりと解った気になります。

また、ポータルサイトなども、この「利回り」を基準においているようです。


「利回り」とは、物件毎に、価格に対して、どれだけの利益が出るのかという指標です。


これで比較すると、簡単に物件毎の良し悪しを分析出来た気になれます。


しかし、ここに大きな落とし穴があるのです。


例えば、対象物件が位置する「地域」の問題があります。

通常、市内の物件は利回りが低く、都心部に行けばいくほど、人気の地域に行けばいくほど、利回りは低くなります。

逆に地方の物件は利回りが高く設定されていることが多くなります。

そして、同じ地域の物件同士で比較しても、利回りの差が出てきます。

では、単純に、利回りの高い物件(地方の物件)を選ぶことが、投資家にとって良い運用かと言うとそうではありません。

利回りが高いには、それだけの理由があり、慎重に選択する必要があります。


ここで、間違えてはいけない重要なポイントがあります。

「利回りが高い」=「儲かる」

ではないという事です。


「利回り」とは、言うまでもなく

「年間の家賃」を「物件の価格」で割ったものです。

人気がなく、安く売らないといけない物件になればなるほど、分母である「物件価格」が低く(小さく)なるので、利回りは上がる(高く)なる。

訳です。

「利回りが高い」→ (一般的には)「安くしないと売れない物件」


なのです。


特に重要なのは、空き室リスクです。

例えば、地方物件のリスクとして、一旦空き室となると、次の入居者が見つかりにくいことがあります。

特定の大学や工場に依存する物件の場合、そういったものが移転すると、次の候補者自体が全くいなくなることもありますし、

人口減少地域であれば、空き室リスクが年々増加していくことにもなります。


「高利回りの物件」に多いのが「想定利回りで〇〇%!」

つまり、期待値の家賃で満室になれば、これだけの利回りになります!

というもの。

実際、12%で回っているのなら、普通売りに出さないですよね?


地方だからと言って、全てが同じリスクという訳ではありませんし、市内であっても上記のリスクが無い訳ではありません。

重要なのは、単に利回りの高低だけで地域を選ぶのではなく、地域毎の特性をしっかりと把握しながら物件を選ぶことです。

そのためには、ご自身で良く理解している地域から、物件を選ぶのがお勧めです。


****************************************************
はじめて大家さん
(有) エグゼジャパン
〒532-0002 大阪市淀川区東三国6-12-13
エグゼビル1F
TEL 06-6394-0717
FAX 06-6394-0718
info@exe-japan.co.jp
****************************************************

9月20日:はじめて大家さんを悩ませる問題【借入先金融機関】

「はじめて大家さん」、まず物件を探す事から始めることになりますよ。

「場所は何処にしよう?」都心?地方?どこがいいかな?

「築年数は?」築古の割安感のあるもの?新築アパート?

「どんな人達をターゲットに?」どんな人が住むんだろう?

ネットで、物件を検索しているだけでもワクワクしてきます。

しかし、頭の中に描いた夢を形にするには、資金が必要です。

「さて、どこでお金を調達しよう。。。。(x_x;)シュン」

現金一括購入される方は稀です。

無尽蔵にお金があるのなら別ですが、基本的には金融機関から資金を調達して購入という形になります。

投資商品の中で唯一といっていい不動産ならではの「借り入れ」ができるから利用しない手はありません。

ほとんどの場合、ローンを付けて不動産を購入する事になります。

しかし、ローンは信用がないと貸してくれません。購入する不動産を担保に取るから、誰彼かまわずお金を貸してくれるわけではないのです。

●カードの支払等で過去に延滞が61日以上ある方

・消費者金融から借り入れがある方(都市銀行ではキャシングがあるだけでダメ)

・年収に対する一年間で返済可能な住宅ローン額を「返済負担率」(もしくは「返済比率」)と言い、その返済負担率、目いっぱいの借り入れのある方

・車のローンや、クレジットカードのリボ払いがある方

・勤続年数が3年未満の方

・給与が歩合制の方

・年収が低い方

・借入希望者に問題はなくても物件に問題がある場合

・自営業の方

・税金を払っていない

・ご結婚されているのに奥様だけの名義で申し込むなどなど

項目だけ見ると ナゼ? と思う項目もあるかと思います。

●はいわゆるブラックリストに載っている方なのでほぼローンは付けられません。

・は1項目該当するから即アウト とはならない事が多いですし、判断基準が都市銀行と地方銀行では差があります。

枠のあるカードを解約する・キャッシング枠のあるカードを所有している事を事前にローン会社に報告する・クレジットカードのリボ払いを事前に返済しておくなど、対応策はあります。

ローン付けなどのご相談は「はじめて大家さん」でご相談下さい。

目の前のハードル、一緒に乗り越えましょう!

またセミナーも開催しておりますので「はじめて大家さん」始めるならいつでもお問い合わせ下さい。

一般論ではなく、あなたにあったぴったりの答えをお教え致します。

時には厳しいお答えをさせて頂く事もありますがそれが現状でのお答えです。

ご興味御座いましたら弊社までご連絡下さい。

9月22日:基本的な購入資金の考え方

不動産購入の際にかかる費用について解説していきます。

不動産を買う場合には、物件本体の価格に加え、様々な経費が必要となります。

チラシなどに大きな数字で記載されている金額は物件価格。

諸経費は、そこには具体的に記載されていません。小さい字で、片隅に書かれている程度です。


物件の価格自体が大きい金額なだけに、諸経費も当然、大きくなります。

諸経費は物件価格の3%~8%程度が目安です。

仲介手数料が入る、入らないで大きく変わります。

4,000万円の物件だと120万円~300万円の諸経費が別途必要になります。
(取得税まで含んだ場合)

不動産を購入するには、この「物件価格」と「諸経費」の合計額を、「自己資金」と「住宅ローン」で準備することになります。

ローンの借入額は少ないほど、毎月の返済額は少なくてすむので、借入後の返済負担は軽くなります。

「住宅ローンの頭金はできるだけ多いほうがいい」とよくいわれるのは、借入額を少なくできれば、その後の返済負担を軽くすることができるからです。

一般的には、「頭金」と「諸経費」は、「自己資金」でまかないます。


そして、自己資金で足りない額を住宅ローンに頼ります。

自己資金が多ければ多いほど、住宅ローンの借入額を小さくすることができますが、現実には住宅購入のために資金を貯めるのは難しいという人も多いはず。

そんな人は、「自己資金を貯めてから買うか?今買うか?」や「親からの資金援助のいろいろな方法」などのコンテンツも参考にしてください。

手元にある貯蓄のすべてを住宅購入の自己資金に充ててしまうと、万が一家族に何かあったときなどの対応ができません。

したがって、緊急時の予備資金として少なくとも3か月分くらいの生活資金は手元に残しておいたほうがいいでしょう。

住宅の購入資金は、住宅ローンの返済額、将来の生活費、子供の教育費、夫婦の老後の生活資金などのバランスに配慮しながら決定することが大切です。


しかしながら、不動産投資を考える場合は、事情が変わります。

住宅ローンに比べれば、当然、投資用の資金借り入れは、金利が高くなります。

ですから、住宅ローンにあまり自己資金を使わないという選択をお勧めします。

9月23日:築古物件で不動産投資を行うメリットと注意点

投資物件を購入する際、耐用年数を超えている築古物件をどう考えるか?

一般的に、築古物件は、高利回りになっている場合が多く、購入するのも決して悪い選択肢ではありません。

投資における築古物件のメリットとデメリットを考えていきましょう。

≪メリット≫

中古物件で既に耐用年数を超過している場合でも、その物件を取得して最短4年(木造の場合)で全額償却できます。

例えば物件価格1億円、建物価格5,000万円、築23年の木造物件を購入した場合を想定すると、4年間での償却になるので年間1,250万円の減価償却費を計上できます。

これを利用して会計上、赤字計上すると利益を大きく圧縮することができます。
(RC造場合は残存耐用年数が28年の為注意が必要です。RC造の場合、償却費は年間178万円しか計上できません)

築古物件で不動産投資を行う最大のメリットは節税メリットを受けられることですので、明確に税制のしくみを把握さえすれば、最も利益を出しやすいのが耐用年数を超えた木造物件ということです。


≪デメリット≫

築古物件での不動産投資は簡単にはいかないところもあります。

最初のハードルになるのは金融機関ですが、長期間の融資を受け難いケースがあります。

しかし、最近、銀行の考えも、徐々にですが確実に変わって来ていて、築古物件と言われるアパートに対しても20年を超える長期融資を積極的に行う銀行が増えてきました。

中には、築30年近い物件でも、30年の長期ローンが組める金融機関もあります。

戸建であれば35年という住宅ローン並みの期間組めるところも出てきています。


この背景にはバブル期(1986年~1991年)に大量に建築された木造物件が、25年~30年経って耐用年数を超過してきていることが挙げられます。

また、建築工法の進化もその大きな理由として挙げられます。

また、国土交通省が発信し、国も中古物件の活発な流通を促進して行きます。
(今後、先進国の中では後発の日本が、欧米諸国の中古住宅事情を手本にして行きます。欧米のように中古物件の価値を上げていきたい立案が有ります)

リフォームで費用をかけた分、耐用年数を延ばすという考え方も審議されています。

また、木造の築古物件は修繕やメンテンスが必要になることがありますが、あらかじめその費用を見込んだ上で収支計画を立てて購入すれば何の問題もありません。
(格安物件が多い為)

さらに入居者がスムーズに見つかるか?気になるところでですが、耐震基準を満たしてない物件でも、ここが重要ですが、専門家に打診し、しっかりと修繕しメンテナンスさえすれば、入居者にも受け入れられる物件に様変わりします。

築30年を超えた木造アパートでも目線を少し変えることで市場価値のある物件に甦らせ、節税メリットが大きい築古物件を不動産投資の選択肢に入れて見ては如何でしょうか?"

9月24日:不動産投資 成功の共通点

誰もが成功したいと願う「アパート経営」

しかし、アパート経営も事業ですから、100%成功するとは限りません。

「安定した副収入を生み出せる人」もいれば、「家計からお金を持ち出さないといけない」人もいます。

どこから、その違いは、生まれるのでしょう?

成功しているオーナーの共通点をご紹介しましょう。


【① 自己資金の割合が高い】

不動産投資において、他の投資商品と大きく違う利点として、レバレッジが利かせられるという事があります。
この特色を活かして(活かしすぎて)、自己資金の関係で、アパートローンを目いっぱい組んでレバレッジを利かせようというタイプのオーナーは空室や修繕費に四苦八苦していることが少なくありません。

フルローン、オーバーローンであれば頭金を入れている方と比べれば、2割~3割以上返済額が増えてしまうわけですから、当然と言えば当然です。

一般的に想定しておくべき空室率は2~3割と言われています。
(空室率3割も見なくていい物件を選ぶ事が重要なのは言うまでもありません)


つまり、満室家賃の70%の収入を想定しないといけないような物件では、そうなっても赤字に転落しないような収支計画を立てておかないと、家計からの持ち出しを想定しないといけません。

「自己資金がない、でも買いたい!毎月の収入は多いからそこから持ち出しをすることを想定して買おう!」という見極めができていれば問題はありません。

自己資金を多めに投入して月々のローン返済額を抑えておくことが大切になるわけです。

自己資金の割合が多いと収支の安定以外にもさまざまなメリットが生まれます。

まず収支に余裕があるので、空室が発生した際、敷金・礼金0円の「ゼロゼロキャンペーン」やフリーレントといった対策を打ち出すことが可能です。

その結果、空室期間は短縮でき収益がアップします。

また、収益の中から修繕費用を毎月積み立てておいて屋根と外壁を塗り替えたり、エアコンの交換、ウォシュレットや暖房便座など住宅設備機器を充実させることが入居率アップに繋がります。

【② 信頼できる管理会社を使う】
退去者が出たら、速やかに次の入居者を確定し良質な入居者に長く住んでもらう。

アパート経営の成否は、この満室経営を続けられるかどうかにかかっています。

成功しているアパート経営者は、すなわち管理会社選びにも成功していると言っても過言ではありません。

【③ 維持メンテナンスにお金を惜しまないこと】

アパート経営において、失敗している多くのオーナーは、家賃収入を修繕費などの積立てに回さずに、日常の生活費に使ってしまう傾向が強いようです。

屋根や外壁などの大きな修繕は、できれば10年~15年ごとに施工することが理想です。

他にも、入居者が退去すれば原状回復費や住宅設備機器の更新も必要です。

を怠ると建物が傷み、入居率や家賃の低下を招き、経営を悪化させてしまいます。

環境悪化は、入居者の質を低下させます。

維持・メンテナンスを怠ると入居者の「質」の低下という問題をも招きます。

汚れたり、傷んだりしていても気にしない入居者は自室の汚れや傷みも気にしません。

従って、部屋や住設機器の傷みが加速する恐れがあります。

いわゆる「割れ窓理論」です。


長期にわたり、満室経営を維持するためには良質な入居者の存在がかかせません。

維持・メンテナンス費用を惜しんで良質な入居者が逃げてしまってはいけないという事です。

長期的視点を持ち、上記3点を参考にしながら事業計画を練り、安定経営ができるようチャレンジして下さい。

byリフォーム&管理部

9月25日:不動産投資で知っておきたい異なる2つの利回り数値

不動産投資において物件を選定する際、どのような点に注目して選ぶべきなのか。

金額?
構造?
最寄り駅?
現状の賃貸状況?

いろいろな選択要素の中から多く不動産投資家が参考にしているのが「利回り」。

不動産投資のポータルサイトで検索する際の条件の欄に金額や、構造、種別などとともに掲載されて要るので、必ずと言っていいほど、目にする項目です。

「利回り」という形で「○○%」として掲載されております。

さて、その利回りが何を指しているのか?

今回はそんな利回りとは何か、利回りを見ることで何が見えてくるのか?という、誰かに聞きたいけど、当たりまえすぎて、いまさら聞くのが恥ずかしいという不動産投資の知識では基礎的な部分をわかりやすく紹介させて頂きたいと思います。

利回りとは簡単に言うと

「投資額に対してどれだけのリターンを見込めるか」

という基準を数値にしたものです。

そして、その尺度にも2つの考え方があります。

【表面利回り】

「年間収入÷物件価格×100」

にて求められる一般的な尺度です。

簡易的に投資した額によって、どれだけの利回りを見込めるかを求めるものになります。


【実質利回り】

(年間収入-諸経費)÷(物件価格+購入時の諸経費)×100

にて求められます。

年間の収入だけでなく、そこに掛かる諸経費(管理費や固定資産税)などを差し引くことで、より正確な基準を導き出すことができます。

不動産投資などのサイトにて掲載されている利回りというのは基本的には「表面利回り」です。


しかしながら、実際に投資先物件を選んで、購入するかを検討した場合には是非とも実質利回りを割り出して検討材料とすることをオススメ致します。

というのも、諸々の諸経費に「100万円」ほどの料金が掛かる場合、それだけで利回りの「数%」が変動する場合も少なくありません。
となると、思っていた利回りを得られず、苦しい状況になりうる可能性が出てくる訳です。

しかし、そんな実質利回りを資料を請求して、諸経費を集めて一人で計算するのも大変。

という場合には、弊社の「はじめて大家さん」へとご連絡下さい。

しかし、最も重要なことは、「利回りが高い」=「いい物件」ではないこと。

安くで売らないと仕方がない物件ほど、高利回りになります。
(分母である「物件価格」が小さくなるから)

高利回りだからと飛びつくと、痛い目に遭います。あくまでも想定の利回りで、そういった物件は、往々にして空室が多く、実際は期待するような家賃が取れないことが多いからです。

どんな物件をどう選ぶのか、まずはご相談ください。

お客様の状況を踏まえた上で、実質利回りなどを元にお客様に合う物件を丁寧に提供をさせて頂きます。

9月26日:ファミリータイプ VS ワンルーム

不動産投資を始めるに当たり賃貸需要が高く安定しているマンション投資にしようと決めたとしても、今度は、ファミリータイプとワンルームのどちらが良いかは悩むところです。


<ワンルーム系>

ワンルームのメリットは、同じような地域、グレードの物件で比較しても、利回りが良くなりやすいです。

具体的に言えば、不動産の購入価格は、坪あたりの単価がある程度決まっていて、それに面積を乗じて決定されます。

つまり、面積が大きくなれば、その分購入価格も比例的に高くなっていきます。

<ファミリータイプ>

ファミリータイプのメリットは、「マイホームから」転用することのメリットです。

一旦、ご自身のマイホームとして購入して、一定期間居住した後に、賃貸用物件として使用することが考えられます。

この場合、住宅としての使用期間中は、住宅ローンによる低金利での借入が可能なうえ、最長10年間の住宅ローン控除も受けられます。

10年間これらのメリットを享受した後、賃貸用物件として使用することも可能です。

なお、住宅ローン控除は、50㎡以上の居宅であることが要件の1つですので、ワンルームでは基準を超えられないことがあります。

あと、もう一つファミリータイプの大きなメリットがあります。

それは、売却の時も「マイホーム」を求める方に売れるという事です。


売却先が投資家様と入居者様と出口が広い点も魅力的です。

そのためには、ご自身で良く理解して、物件を選ぶのがお勧めです。


****************************************************
はじめて大家さん
(有) エグゼジャパン
〒532-0002 大阪市淀川区東三国6-12-13
エグゼビル1F
TEL 06-6394-0717
FAX 06-6394-0718
info@exe-japan.co.jp
****************************************************

9月27日:はじめて大家さんを悩ませる「どう勉強するか?」

はじめて大家さんをはじめるにあたり勉強される方も多いと思います。

では、どのような方法で勉強するか?
選択肢も多いので迷われる方も多いのでは無いのでしょうか?

・ホームページ?
・書籍?
・テレビ?
・セミナー?
・不動産会社に問い合わせる?
・ファイナンシャルプランナーに相談?
様々な分野、いろいろな角度から勉強して欲しいと思います。

◆経済状況から見た不動産投資

◆自身のライフプランから見た不動産投資

◆成功されている投資家から見た不動産投資

◆税金対策から見た不動産投資

◆相続対策から見た不動産投資

どうして不動産投資に興味を持ったのか?
○○年後に△△な自分でいたい、など、「はじめて大家さん」への入り口は、様々です。

急に相続された方、相続を控えた方は急ぎ勉強しなければならない場合もあるでしょうし、サラリーマンの方は年末調整で還付を受けようと興味を持ち始めたり・・・・

お勉強のスピードやボリュームは人それぞれ。

ホームページ・書籍・テレビは一方通行ですし、セミナーでは大勢に当てはまるように一般論となってしまいます。

活字になっているものは時代に即してないケースも非常に多いです。

一週間で、コロッと金融情勢が変わることも少なくない訳ですから。

そこでオススメしたいのが個人セミナー。

一般論ではなく、あなたにあったぴったりの答えをお教え致します。

時には厳しいお答えをさせて頂く事もありますがそれが現状でのお答えです。

ご興味御座いましたら弊社までご連絡下さい。

9月28日:「新築マンションをオススメできない理由」

自身が部屋を借りるとき、「古い部屋はイヤ、新しいほどよいのでは…」


だから新築のほうがいい!と思って、新築マンションで大家業を始めようと思われる方も多いのではないでしょうか?

しかし、「はじめて大家さん」としては、あくまで投資という観点から見た場合、新築より中古物件をオススメします。

投資物件に自身が住むわけではありません。

多少設備が古くても賃貸物件の場合、もっと優先したい条件があります。

「駅から近い物件に住みたい」
「近所にコンビニなどがある便利な立地に住みたい」

などの、そういった賃貸特有の需要がある以上、利回りで劣る新築を選ぶメリットはどこにもありません。

そして、そんな中でも、できればなるべく築浅の中古物件を選ぶのが、確実に収益を生み出し長期にわたり安定した家賃収入を得るコツです。

例え新築物件に頭金を1~2割入れたとしても、毎月の収支シュミレーションの殆どは、マイナスとなります。

なぜなら新築マンションは、主に節税目的であり、頭金は三割以上入れないと家賃収入よりローン返済額の方が大きくなってしまうことが多いからです。

一方で中古物件であればプラスで収支を回せることは十分に可能です。

一般的に新築物件をオススメする会社の売り文句は「節税」というキーワードです。

もちろん節税することで、税金の還付を受けることも投資の一つです。

しかし、節税だけを焦点にあて投資をすれば、物件選びも本筋から離れてしまいます。

節税の効果があるといっても永遠ではなく、減価償却の仕組み上、節税効果が尽きるときは瞬く間にやってきます。

長期的な視点で収益をもたらせてくれる物件をお探しの方は是非一度、お問合せ下さい。

「はじめて大家さん」では具体的な方法等をご提案させていただきます。

9月29日:「新築マンションをオススメできない理由」

返済負担率から考える住宅の購入予算

マンションの購入時、月々の返済額から逆算して、どれくらいの金額のマンションが買えるのか?考えてみましょう。

「買えるマンション」の判断基準(融資基準と考えてください)に、「現在の収入」(=年収)があります。

ここでいう年収は、手取り額ではなく額面金額。つまり、税金や社会保険料を差し引く前の金額です。

もし、正確な金額がわからない場合は、毎年、年末から年始にかけて会社から受け取る「源泉徴収票」をみると前年の収入がわかります。

住宅ローンを組む場合、無理なく返済していける一年間の金額の割合(返済負担率)は、

「年収の25%くらいまで。理想は20%以内」といわれています。

たとえば、年収が750万円だとすると、その25%は187万5,000円。

1年間の返済額がこの金額なので、毎月の返済額を計算すると約15万6,000円になります。

20%のときの年間返済額は150万円なので、毎月返済額は12万5,000円です。

併用を使えばその分毎月の支払額は減らせますが、ボーナスは景気などで変動することが大きい業種の方は慎重に検討する必要があります。

毎月の返済額がこの金額を超えない範囲で借入額を設定したほうがよいとされています。

いっぽう、住宅ローンを取り扱う金融機関は、融資額に収入基準を設けています。

金融機関によって基準は異なりますが、次のような返済負担率を融資額の上限に定めています。

金融情勢や融資基準、融資条件は、頻繁に変わります。

「はじめて大家さん」では、日々金融機関の担当とお話をさせて頂き、情報を収集しております。

いつでもお気軽にご相談ください。


明日は、その中でも「フラット35」に焦点を当ててご説明させていただきます。

9月30日:不動産投資で知っておきたい「フラット35」

【「フラット35」の場合】


年収 400万円未満 → 返済比率 30%

年収 400万円以上 → 返済比率 35%

例えば世帯収入が750万円だとすると、年間返済額がその35%にあたる262万5,000円に収まる範囲で融資してくれるわけです。

これを毎月返済額にすると約21万9,000円になります。

金融機関は、毎月返済額がこれを超えるような融資はしてくれません。

自分の年収でいくらの物件が買えるのか?

「はじめて大家さん」では簡単に計算してお答えさせて頂きますから、お気軽にご相談ください。


また返済比率は、購入する住宅ローンの返済額だけでなく、自動車ローンや教育ローンなど、その他のローンなど全てのローンを含め計算されます。

たとえば、年収に対する返済比率から、毎月返済額が20万円までの借り入れができる(物件としては7000万くらいです)としても、すでに毎月5万円の自動車ローンの返済がある場合には、その返済分を差し引くことになるので、住宅ローンで借りられる金額は、毎月返済額15万円までの範囲になってしまいます。

制約を受けないためには、可能なら事前にその他のローンを整理しておいたほうがよいことになります。

最近の傾向でいいますと、オートローンやリボ払いがあると単純にその支払額を引くという事ではなく、ローン自体が通らないケースが増えています。


さらに注意すべきことは、将来子どもが生まれたり、子どもの成長に伴ってかかる教育費などにも配慮して、それだけの金額を30年間、35年間と返済していけるのかということです。

金融機関の基準を満たしているからといって上限ギリギリまで融資を受けると、のちの生活を圧迫しないとも限りません。

特に、マンションの場合は、ローン返済のほかに、修繕積立金や管理費などを支払う必要があります。

修繕積立金や管理費は、マンションの専有面積や共用施設などによって異なりますが、一般的には2~3万円前後です。

たとえば、年収750万円の20%を年間返済額とする場合、毎月返済額は12万5000円。

これに管理費等2万円を加えると、毎月の負担は合計14万5,000円になります。

自分の現在の家計をもとに、「今の家賃でいくら借りられる?」か、「住宅ローンの借入可能額」を算出させて頂けますのでお気軽にご相談ください。

算出した借入可能額に、頭金(自己資金)を加えた金額が、現実的な「買えるマンションの値段」です。

そして、「買えるマンションの値段」に、諸経費(自己資金)を加えた金額が、マンションの購入予算になります。

自宅の場合でも投資用マンションでも、不動産のプロ「はじめて大家さん」に、まずはご相談ください。

ページトップへ