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はじめて大家さん専門家の不動産投資ブログ

2017年10月記事

10月1日:不動産投資物件の情報を得る主な手段 その1

不動産投資物件の情報を得る主な手段

物件情報を得る媒体には、昔は、新聞広告や折込みチラシ、住宅情報誌が主流でした。

最近では、インターネットが主流ですが、まだまだチラシなども有効な手段です。

マイホームを探す場合には、これらの媒体をすべて活用できます。

しかし、投資用物件の情報に関しては、インターネットを閲覧し不動産会社にメールか電話等で直接問い合わせる方法しか、今のところはありません。
(雑誌やチラシなどの紙媒体では殆どみかけません。)

インターネットで投資用の物件情報を探すには、不動産投資の専門サイトが便利ですが、代表的なポータルサイトとしては「楽待」や「連合隊」などがあります。

しかし一番有名な「YAHOO!不動産」では、投資用物件を探すことはできません。(マイホーム探し専門サイト)

タルサイトと各不動産会社の自社運営サイト」の使い分け≫


不動産ポータルサイトは、複数の不動産会社から物件情報の提供を受けて掲載しているため物件数が豊富なのが特徴ですので、幅広く探すのに役立ちますし、誰でも一度は閲覧されたと思われます。

ただ、同じ物件が複数の会社から重複して掲載されているので、逆に混乱し物件を探しにくいと言われるお客様も中にはおられます。

また、複数の不動産会社が同一物件広告を管理しているので、個々の物件に関する情報の量や内容にばらつきが見られるのが難点です。

(明日に続く)

10月2日:不動産投資物件の情報を得る主な手段 その2

昨日お話しした、ポータルサイトなどと違い、弊社の運営するサイトでは、弊社に売却を依頼された物件中心なので、重複して同じ物件が掲載されることはありません。

また、問い合わせ先が1社で済むため、お客様が情報収集に手間もかかりません。

仲介物件を掲載する場合でも、利回り(稼働率等)等が本当かどうか確認したり、記載情報量にバラツキをなくすために、一定の規準を設けて情報の均一化を図っています。

インターネットに公開されていない非公開物件の情報を入手する方法は、弊社に会員登録して頂くと、会員様向けに、メールやFAXなどで、個人属性などがきちんとわかっている会員様限定で公開が許されている物件を新着物件をお知らせしたり限定で告知させて頂きます。

マイホームの場合は、一度購入したらずっと住み続けるケースが多く、少なくとも5年~10年は買い替えをしないケースがほとんどですので、不動産会社との関係はいったん切れてしまいます。

しかし、不動産投資の場合は、1つの物件を買っても決して終わりではありません。

数年後に買い増しをしたり、市況のタイミングを見ながら最初に買った物件を売却したり、もっと投資効果の高い物件に買いかえたりするケースが多々あります。

常に現状を分析しながら、継続して物件動向をチェックされてる方は個人投資家として大成功を収められています。

そのようなことから、購入後も会員登録を継続して、弊社との関係を保ちながら、常に情報収集を欠かさないことをオススメします。

10月5日:「地方物件」 vs 「都心部物件」どちらが正解?

不動産投資を行う場合、幾つかの選択肢の中から決定していかないといけません。

特に、初めて大家として収益を得る物件購入を考えている初心者の皆さん(はじめて大家さん)は、その選択肢をどんな基準で選んで良いのか悩むところです。

「地方物件」 vs 「都心部物件」どちらが正解?

この選択肢はなかなかに初心者の不動産投資家の皆さんを悩ませます。


それぞれの特徴を紹介すると

【地方】

  • 物件の総数が少ないことから種類は豊富でない。
  • 土地が広いことから比較的坪数が広い物件が多い
  • 価格が都市部より抑えられており参入しやすい
  • 積算価格の出やすい物件が多い

【都市部】
  • 多種多様な物件があり掘り出しモノを見つけられる可能性がある
  • 土地は狭く、区分マンションなどから始めやすい
  • 価格が高騰し、利回りも6~7%ぐらいがざらにある。
  • 収益還元法による評価が出やすい

という特徴があります。

これだけ見ると、参入しやすい「地方」がいい?と思いがちですが、大きな注意点があります。

それは地方には「総人口」という別の問題が浮上するからです。

最近の傾向として、都市部への人口流入が話題になるほど地方の人口減少は地方経済に問題とも言われています。

つまり、地方で物件を購入しても、住んでくれる借主を探すことが困難という問題が出てきます。


そのため、地方の物件で利回りが良いからという理由だけで手を出してしまうと、なかなか借主が決まらずまったく収益を得ることができないということも少なくありません。

絵に描いた餅(想定家賃)に惑わされた結果です。

では、地方の物件は不動産投資に向かない?全然ダメ?というと、そんなことはありません。

当然地方にも人は住んでいるわけで地方から都市部へと通勤されている方も少なくありません。

つまり、地方であってもしっかりと借主が決まる地域もあるわけです。
そこをどうやって見つけていくのか。

そこは不動産投資の専門家に相談することをオススメ致します。

例えば、弊社「はじめて大家さん」のような初めて不動産投資を行う方向けに親切に相談によって物件を紹介させて頂きます。

10月6日:高額の賃料が取れている物件はどうか?

高額の賃料が取れている物件はどうか?

対象物件を選択する時に、過剰に高付加価値な物件を選択するという失敗もあります。

自分自身が住むならこんな物件が良いという理想の観点で物件を選択したり、付加価値が高いほうが入居者も集まりやすいだろうと思われての選択です。

しかしながら、このような高額賃料の物件は慎重に選択すべき。

特に、人気の劣るエリアなのに、設備が豪華であったり、広すぎたり。。。そんな理由で賃料が高くなってしまうというケースは、非常に危険です。

低賃料の物件を求める地域に、高額の物件を用意しても需要が限られてしまいます。

低賃料に住む人が集まる場所に、高額の賃料を払おうという方が住もうと思われるケースはほとんどありません。

例えば、高額なタワーマンションを選択するようなケースを考えてみましょう。

タワーマンションは確かに人気があり、是非住んでみたいと思われる方は沢山いると思います。

しかしながら、これは六本木であったり、渋谷であったり、心斎橋や梅田、その他の地域ですと駅直結などの物件や地域が限られます。

しかし、実際に住めるかどうかは別問題です。また、こういった高額賃料の物件は景気に左右されます。

エリアの賃料相場を十分に加味したうえで、物件を選択しましょう。


また、このような物件のデメリットとしては、修繕にかかるコストが高くなるということもあげられます。

そもそも、そんな設備がなければ何もしなくて良かったのに、無駄な維持コストを負担する必要が出てきます。

そして、埋め込みエアコンや、ディスポーザー、床下暖房など、そもそも交換費用が高くつくことがあり、将来的な収支が厳しくなる可能性があります。

不動産投資は非常に魅力的な資産運用なのですが、投資金額も大きく、誤った選択をすると危険です。

騙されずに、失敗しない投資を行うためには、投資家が知識を身に付ける以外に方法はありません。

、弊社に来店して頂いて、失敗しない不動産運用を実践いただけますと幸いです。


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10月7日:はじめて大家さんを悩ませる問題 ~流動性~

不動産の購入にあたり最大のリスクともいえる「流動性」。
「再販性」と言い換えてもいいでしょう。

頭金の準備や、転勤や結婚、出産などライフイベントによっても、購入しやすい時期は、人それぞれ変わりますが、もし「買う」という選択肢を選んでおられるなら一日でも早い方が良いでしょう。

なぜなら、住宅ローンの金利がこんなに低いのは後にも先にもない状況ですから。

期等は9%近い住宅ローンの会社もあったくらいです。国の資金である住宅金融公庫の金利でさえ5.5%でした。

の世代の人には考えられない金利だと思います。


ローン完済までの期間から見ても、少しでも若いうちに購入しておくほうが有利です。

問題は自分が気に入る物件が自分がほしいタイミングで出てくるかという事。

なので、金融動向や不動産価値は参考程度に考えて、手放したり・貸したりしやすい(流動性ですね)物件を選ぶ事が何より大切です。

不動産購入は、消費や負債ではなく「投資」や「資産」です。

お金を生み出してくれたり、将来の資産となるわけです。

そう考えて頂くと。ご自身のライフスタイルにあった物件を選びやすくなるのではないかと思います。

マンションを買うなら、やはり駅近。 駅から徒歩7分以内が不動産価値の下落はないと考えられます。

また大きな商業施設があったり、公園があるなど住環境のいい場所も人気です。


このたび、国が公共サービスのいきわたる地域を狭める「立地適正化計画」を実施。

これは人口減少に対応するためで、それに伴い自治体の宣言した「居住誘導区域」から外れると30年後の不動産価値は下落する可能性が高いと思われます。

とはいえ、その頃には日本は高齢化社会ですので少し静かな所で済みたい高齢者は増え需要は見込めるとは思われますが。

しかし最近の傾向として、高齢になればなるほど、都心の便利なマンションに住みたいという流れもあります。
病院、食事をする場所やスーパーが近いなどの理由です。

ビッグコミュニティやタワーマンションは敷地内ですべてが完結するので人気は今後も堅調でしょう。


土地の値段は、 生産緑地の2022年問題 で下がるかもしれません。

なぜなら、1992年に指定された「生産緑地」の期間である30年を迎えるからです。

生産緑地とは、市街化区域内の土地を30年間農地として管理するかわりに固定資産税の減免などを受けられる制度の事で、1992年に指定された土地が30年後の2022年に一斉に宅地として市場に出てくるため、土地の値段が下がるかもと予想されるのです。

上記にいくつか挙げましたが多方面からの流動性を見極めローリスクな不動産投資が出来るよう はじめて大家さん でお待ち致しております。

一般論ではなく、あなたにあったぴったりの答えをお教え致します。

時には厳しいお答えをさせて頂く事もありますがそれが現状でのお答えです。

ご興味御座いましたら はじめて大家さん までご相談下さい。

10月8日:はじめて大家さん必見!おすすめ利回りに関して その1

不動産投資をはじめたくて、この一年、書籍を購入しては勉強し、暇を見つけてはネットなどで物件を探し、不動産会社または投資の世界では、著名とされる?人物の主催するセミナー等に足を運び、いろんな体験談とか時には物件を紹介して貰割れている方も多いと思います。

しかし何故か購買意欲は人並み以上と自負しながらも、

「実際には購入まで踏み切れないんです・・・・」

と結構真剣に悩んでいらっしゃる方の多いこと。。。

なぜなのか?

そういった方々の多くは何を差し置いても一番に利回りを重視される方たちです。

それはある意味正解でも有りますが、しかし確実に物件の本質を見抜けなくする最大の要因です。

そこでこの方も例にもれず利回り最重視の方だったそうで、実際にあった事例を見ていきます。

ある地方都市でWさんが紹介された物件は

価格:6,400万円

鉄骨造り4階建て、

間取り:1Kx15室(満室)、

家賃:5万(共込)、

築浅(築後9年)、

利回り14%(値段交渉により400万の値段交渉が成功したことにより最終の利回りは15%まで跳ね上がった)

ここまで見たら失敗する要因など何処にも見当たりません。

しかし、何故失敗したのか?

しっかり調査せず購入して直ぐに運悪く、屋上からの雨漏りとかシロアリとかの発生で莫大な修繕工事代金での損失でしょ?

ただ、このような購入直後の瑕疵は少なくないですし、ある意味想定内と言っても良いでしょう。


(明日に続く・・・)

10月9日:はじめて大家さん必見!おすすめ利回りに関して その2

昨日の話は少しそれてしまったので、元に戻します・・・

正解は近所に上場企業の工場が有り、そこの寮のようにそこに勤めている方たちが多く居住されていたマンションだったのです。

悪いことにそこの工場が、マンション購入後半年目くらいに閉鎖(事実上倒産の為契約書も白紙)してしまい、殆どの入居者が退出してしまいました。

慌てて入居者を募集するも、駅から遠いのも手伝ってか、近隣の相場が3万円ほどの場所(物件)だったのです。

しかしその後家賃を20,000円まで落とし、1年くらい経ってやっと10部屋くらいしか決まらないような物件でした。(なんと現状利回り4%、諸費用を差し引くと大赤字)

ような事例は一見避けられないような案件に見えますが、しかし仲介に入られた業者さんがしっかりと調査さえしていれば避けれたかも知れません。

関西でいうと、神戸市西区の神戸学院の移転、京田辺の同志社の移転、滋賀の立命館の移転。。。

学生需要を見込んで建てられたマンションやアパートが大変なことになっています。


もしかすると調査方法に問題があり、その中でもコミュニケーション能力を問われる事案だと思われます。

はじめて大家さんでは、表面利回りだけを重視で物件探しをすると成功率が断然低くなるという現実にメスを入れ、事例を踏まえ少しずつご紹介していきます。

また本来は利回りには隠れたデータがいっぱい詰まってます。

それを徐々に公開していきます。

10月10日:地方都市の不動産投資を考える

2017年、低下していた住宅地の路線価が下げ止まりました。

都心部の商業地だけでなく、郊外や地方まで地価上昇の兆しが現れています。

理由の一つとして、不動産投資。

また、大企業による物流拠点の整備という需要が高まりが考えられます。

近年地価が急激に上昇している大都市圏では、不動産投資の利回りは、かなり低下しています。

高い利回りを求める投資家たちの資金が地方へ流れる動きが活発になっています。

商業地については、前年比1.4%の上昇が見られます。

理由として、増大するオフィス需要に加え、近年はインバウンドの需要も引き続き盛り上がっています。


政府は、訪日外国人が、

2020年に4,000万人

2030年には、6,000万人


という目標を掲げており受け入れ施設の用意が急ピッチで進行中です。

こういった需要を受けて、今後も大都市圏の地価は上昇が続くと考えられます。

また、大都市圏で不動産投資に向かってた資金が地方に向かう割合も、今後はさらに増えると予想されます。

都市部、地方ともに、それぞれ需要増となる要因があり、二年連続の全国平均上昇は、今後、不動産市況が上昇していく気配ともいえます。

上向きの今こそ、不動産投資の波に乗るチャンスといえます。

byリフォーム&管理部

10月11日:副業として「不動産投資」を始めている人へ

副業として「不動産投資」を始めている人は少なくありません。

というのも、弊社「はじめて大家さん」のように管理業者なども増えており、不動産物件の管理を委託できる状況が整っているのでサラリーマンとして、会社勤めを行いながら副業として大家さんを行うことが比較的簡単にできる環境が整ってきました。

サラリーマンが副業として不動産投資を行う場合に気になるのが「勤めている会社に副業がバレてしまわないか」という問題です。

というのも、「マイナンバー制度」数年前に導入されて、税金などの管理を一括して行えるようになったからです。

つまり、マイナンバーを会社へと伝える事で、自分が副業で得ている賃貸収入など、収支の内容まで確認することができるようになるため、結果として、勤めている会社に副業がバレてしまうのではないかと懸念されている方も少なくないはずです。

勤務先が副業に対してオープンであれば問題もありませんが、会社によっては副業を認めていないところも多くあります。

会社で不動産投資による副業がバレてしまえば減給されたり、降格。
最悪は会社を辞めさせられる可能性もあるわけです。

結論を先に書くと基本的に「マイナンバー制度」によって副業がバレることはありません。

、別の経路によって副業がバレる可能性もあります。

というのも、マイナンバー制度で会社ができることというのは社会保障や税に関する手続きのみで、作成事務に必要な要項のみになります。

そのため、個人の所得などについて詳しく調査することはできません。

なので、マイナンバー制度によるサラリーマンの副業がバレるという心配がありません。

、注意して欲しいのがマイナンバー制度以外ではバレてしまう危険があります。

は「住民税の金額」。

の給与から住民税を差し引いて納めている場合には当然ながら副業による収入も住民税に課税されてしまうため給与以上の住民税の支払が発生した場合には会社側にもその金額が伝わります。

、会社側へと知られずに大家さん家業を続け副業を継続することができるのでしょうか?

は「特別徴収」という会社側で給与から差し引いて納付する方法から「普通徴収」という自分で支払う方法へと変更することです。

届を先に出しておくという事も検討が必要でしょう。

最近の投資への関心度の高さから、国の副業に対する指針も変わってきつつあります。

から賃貸物件を相続で受けた場合、副業をしているからとクビに出来るか?というと疑問ですよね?

サラリーマンの副業としての不動産投資。
是非とも弊社のはじめて大家さんへとご相談下さい。

10月12日:はじめて大家さんを悩ませる問題「物件選びのポイント」

物件を選ぶとき、どのような点に気を付ければいいでしょうか?


・新築マンションは価格も高く、中古に比べると、利回りは低くなる

・万が一を考え、購入価格と同時に売却価格の事も考えておく

・高い利回りは、「満室想定利回り」かどうか確認する

・周辺環境は数年後変化するかもしれない事を想定する


色々勉強されて、はじめて大家さんは上記のような点に注意すべきだという事が、分かりかけてきておられることでしょう。

これから不動産投資を始めようという「はじめて大家さん」には、まずは堅実な投資物件をお勧めいたします。

いきなりアパート経営ではなく、まずは分譲マンションからというのも一つの方法です。

分譲マンションは管理組合がお世話してくれますので管理費と修繕積立金を支払っておけば手間はかかりません。(家賃回収などは別です)


まずは分譲マンションでオーナーになるという事を経験します。

そこで次の物件購入につながる資産と経験を増やし、ステップアップとしてアパート経営です。

はじめて大家さんでは、分譲マンションだけでなく、一棟アパートもまとめて購入する「収益加速プログラム」もありますのでお尋ねください。


一棟ものを所有すると、管理会社との連携が必要となりますので経験の多い管理会社を選ぶ事も重要です。

新築でも中古でも何かしら経費は発生します。

業者を抱えている管理会社なら対応力と費用に差が付きます。

経験の浅い管理会社なら外部業者に委託するため時間と費用がかさみます。

、オーナーと入居者に負担・不満が多くなります。

経営で一棟を所有するオーナーを経験すると、次はいよいよマンション一棟のオーナーです。

分譲マンションと違い、一棟ものは共有部の照明や駐輪場など管理すべきスペースが増えアパートとマンションを比較してもやはり違いますので、規模にもよりますがいきなりマンションよりアパート経験も必要です。

少しづつのステップアップを考えるとやはり少しでも若いうちに始める事が何よりです。

物件購入と結婚などの人生イベントが重なると、ご自身の予定通りにステップアップできない事にもなりかねませんが、ご年齢(と収入)によりローン額は決まってしまいます。

若年層からはじめる不動産投資は、 はじめて大家さん でお待ち致しております。

もちろん管理の方もしております。

一般論ではなく、あなたにあったぴったりの答えをお教え致します。

時には厳しいお答えをさせて頂く事もありますがそれが現状でのお答えです。

ご興味御座いましたら はじめて大家さん までご相談下さい。

10月13日:「保有型資産管理会社設立」のメリット

個人で不動産投資を行う場合、収益物件の利益は、不動産所得となって、当然、所得税の対象となります。

不動産所得税は、他の所得税と合算での計算となりますので、累進課税制度により、所得が高ければ高いほど課税税率が上がることになります。

その税率は個人住民税と合わせると最高約55%まで引き上げられ、経費で認められる範囲も賃貸事業に直接関わる部分に限定されます。

そこで、資産管理会社そのものに資産を持たせる保有型形態をとる有効性が出てくるわけです。

保有型資産管理会社のメリットは…

1.【運用期間中の節税率が高いこと】

法人が不動産を保有した場合、法人税の実効税率は約35%に引き下げられます。
運用期間中の収益に対する節税は法人の方が有利といえます。
経費で認められる範囲も広くなるため、さらに節税効果を高めることができるメリットがあります。


2.【所得分散の効果が大きいこと】
保有型資産管理会社の場合、親族を役員にすることで、役員報酬を支払うことで、資金を分散させていくことができます。
相続人は資金が貯まり相続税の支払いも可能となりますので、資産の移転という意味でも保有型資産管理会社はメリットがあります。


3.【相続時の節税効果】
法人で収益物件を所有した場合、その株式は相続対象となります。
法人株価は3年経過すれば相続税評価額で評価され、保有資産の土地建物は評価減が適用されます。
また、法人の場合、借入金を用いての保有となれば相続評価額から借入金を控除した残りが株価となり、株式評価をゼロにすることも可能で相続人に贈与することもできます。


保有型資産管理会社の活用価値は十分にございます。

ご検討されます方は是非とも「ほじめて大家さん」までご相談くださいませ。

10月14日:はじめて大家さんで悩む「一棟物件か、区分マンションか?」その1

はじめて大家さんの耳より情報

先週は実例から、表面的な利回りに注目、固執したばかりに、最悪の事態に陥ってしまった方のお話をしました。

今週は、はじめての購入時に、まず最初に悩む壁・・・

セミナー等でも頻繁に扱われる題材でもある

「一棟物件か、区分マンションか?」

という初歩的な問題を取り上げてみたいと思います。

ご自身の属性や身の丈に合ったもの、自分のライフプランに合ったものを選ばないといけません。

間違えた方針を選んでしまうと、将来的に大家業を、展開されたい方は、実際に出来なくなるかも知れない重要な問題でもあります。

リスクヘッジをテーマにした講演などで良く勉強されてから、弊社へ来社される方が殆どです。

ある講演では多額のキャッシュフローを確実に手に出来るのは一棟物件に限るとか、

また他のセミナーではリスクを分散できる区分マンションから始めましょう・・とか

果たしてどちらが正解なのか?

実は、どちらも正解です。

ここが不動産投資の難しいところです。

も正解です!」では実際に弊社へ足を運んでくださった、お客様はすっきりしませんので、お客様の内容とライフプランをお聞かせいただいて、データと確率論でいつも分かり易くお話しさせて頂いております。

(明日に続く)

10月15日:はじめて大家さんで悩む「一棟物件か、区分マンションか?」その2

机上の空論ではなく、実際に弊社で実践して頂いたお客様の成功例からみて、最初に何を購入されたか?で検証してみると


8対2くらいの割合で、一般的な?会社員の方は断然、区分マンションから初められた方が多いことで証明できます。

その後にタイミングを見計らって(金融機関の市況判断)一棟物件を購入された方が殆どです。

逆に残りの2割の方に、なぜ、最初から一棟物件をオススメしたか?

理由は明確です。

資金や資産に余裕があったという事です。

一棟ものの場合、やはり、突発的な費用発生があります。その時にリスク回避の面で、やはり金銭的な余裕がないと、たちまち大変な状況に陥ります。

そういった費用の蓄えが無い、もしくは少ない方は借入に頼ることになります。

(物件を購入する事で、リフォーム代は別途借り入れが容易になります)

『家賃だけでは支払いが不可能となり追い金が必要になるケースも出てきます』

そのようなことから、資金力が少ない殆どの方には区分マンションから、それもファミリータイプから(理由は後日、最初は3件くらいまでをメドに)オススメしております。

ここから弊社が最も重視している投資法ですが、まず、20~30代で投資を初められたら、最初の5年間は金融機関に対する信用作り(堅実な大家業=経営者という太鼓判を銀行さんから貰う)と言っても過言ではありません。

そして、借入ができる決算書つくりです。

『最初から多額のキャッシュフローを追及する方は、昨今では銀行さんにはあまり心証は良くありません』

そんなうまい話が無いことを銀行はよくわかってます。

だから、そんなに非現実的な考えの方に対しては審査の目が当然、厳しくなります。

投資を初めてからの最初の5年間が、実は最も重要で、ここを乗り切って6年目に入ると、あなたが思っている以上の信用が付いてますので、少々の青写真を描いて貰っても、現実になること請け合いです。

入ってきたお金には一円も手を付けないくらいの気持ちでいる方が、将来、借入がしやすくなります。

弊社はこのように確実な計画性を基盤に置いた投資法を推奨しております。

弊社にお越しいただいた全てのお客様が抱かれる夢への実現を、お手伝いします。

10月16日:立地条件の克服方法について。

不動産投資において「立地」という要素は非常に重要です。


しかしそれだけに好立地の人気エリアは競争も激しいので、地価も高く、一棟ものを考えているが資金力がそれほどでもない、これからの初心者投資家「はじめて大家さん」の方が最初の一棟で考えるのは難しいかもしれません。

そうは言っても、立地条件が悪いとされるエリアは入居者が入らないし、どうしよう?と考えて敬遠される方も多いかと思われます。

そのハンディを克服できるかぎり可能性は充分にあります。

特別に利便性が良くなくとも「生活環境に問題はない」と感じてもらえる情報が集められるかどうかがポイントになります。

立地条件が悪い土地は地価が安いので、一室あたりの広さが広く取れてる物件もあります。

又、立地条件が悪いエリアでは車の移動が必需品、カップルや家族で住んだ場合 2台分の駐車スペースがあれば立地の悪さをカバーできるケースも多く見受けられます。

のポテンシャルを見極める力があれば大丈夫といったところです。

又、コンセプトのあるシェアハウスは、最近、「人と繋がっていたい」という傾向が強い都会では、これからの時代に合う物件といえましょう。

例えば、コミュニティ系・趣味系...物件に付加価値をつける事で利回りを上げる事が可能です。

芸術家の好む物件、楽器が引ける物件、ビックバイクやスクーターが停められる物件・・・・

立地条件が悪かったり、築年数が古い..等の条件を克服する「物件創り」「部屋づくり」で、高利回り物件に仕上げていくのも可能です。

これからは、土地柄の特色や背景を考慮しながら、一緒に物件の差別化を考えていきましょう。

byリフォーム&管理部

10月17日:ワンルーム系のマンションは買って良いのか?

これから不動産投資を始めたいと考えたとき、まだ物件などを持っておらず、不動産投資の安全性も分からないので、多額の借金をする怖さがあり、どうしても手を出しやすい比較的少額ではじめられる物件を選択しがちです。

そんな選択肢としてよく登場するのが「ワンルーム系のマンション」タイプです。

マンションの区分所有によって価格も低めに設定されていることが多いために不動産投資から大家を初めたいという人たちがワンルームマンションをまずは足がかりにとして選択する方が少なくありません。

また、電話によるセールが多いのもこのタイプです。

実際、広めの1LDKやファミリー層向けの2LDK・3LDKなどに比べると何百万円~何千万円も価格に差があります。

1ルームタイプの場合、大体、1000万円前後ですし、立地もいい場所が多いので不動産投資の第一歩として購入を検討するわけです。


しかし、少額とはいえ、大きな買い物です。

自分のライフプランと合っているのか?これからの投資に対して計画が順調に進められるのか?なども、お考え頂きたいと弊社「はじめて大家さん」ではお話をさせて頂いております。

というのも、不動産投資のワンルームマンションにはさまざまな失敗する状況が隠れているからです。

失敗する可能性について紹介したいと思います。

例えば中古のワンルームを購入したとします。

賃料を得てローンの返済が終わり、無借金となってさてこれから安定収入が期待できるとなったとしても、その頃には築年数が30年~40年ほども経っており周辺には持っているワンルームよりもより良い物件が増えているとします。

となると、なかなかに次のユーザーを見つけることができずに賃料収入を得ることすらできないことも少なくありません。

しかし、立地さえよければ、問題はありませんので、物件選定が重要になってきます。

(明日に続きます)

10月18日:ワンルーム系のマンションは買っても良いけど……

では、新築のワンルームだったらどうなのでしょう?

ワンルームと言っても新築の場合には2000万~数千万円ほどすることも少なくありません。

もちろん、都市部や地方などによって異なりますが、新築物件であれば決して安くはありません。

さらに新築は住み始めた瞬間から「新築」ではなくなり、売りに出せば買った次の日でも、「中古」として判断され売値を大きく下げることになります。

新築を買われるケースというのは、節税を目的にした電話営業からがほとんどです。

ほとんどの投資家の方々がされているような、自発的に検索されて「この物件を買おう」という状態ではほど成立しません。

このようにワンルームのマンションを購入する時には、「立地」「間取り」「築年数」「適正価格」「適正賃料」などなど、いろいろとチェックすべき点がたくさんあります。

「はじめて大家さん」では節税目的以外で新築のワンルームをお勧めすることはありませんが、中古のワンルームマンションは融資の商品も多く、決して避けるべき物件ではありません。

しっかり上記のポイントを理解し、次にどのような一歩を踏み出すか?それさえわかっていればより良いステップアップも可能です。

購入を決定する前に、弊社「はじめて大家さん」へとお問い合わせいただければ、よりよいワンルームマンションにてステップアップの方法などを紹介させて頂きますので、お気軽にご相談ください。

10月19日:「節税目的のワンルーム投資」(1)

特に高属性のサラリーマンの方に!

ワンルームマンションを勧める不動産業者のなかには、「節税になる」ということを最大のセールストークとする不動産業者がいます。

確かに、不動産投資には節税効果も期待でき、給与から支払った税金の一部が戻るような方法も取れます。

では、なぜ戻るのでしょう?

それは、不動産所得が赤字となり、その分、給与所得と相殺して、税金が減るからです。

この方法も、不動産投資のメリットであり、検討するべきポイントではあります。


しかし、注意が必要なのは、最初から不動産所得が赤字でとなることを良しとするその前提を理解しておかないといけないという事です。

上がりに一生涯、給与が上がり続け、まだまだ投資期間分は働くというのであればいいのですが、もうすぐ定年だとか、給料が下がる可能性のある方は、注意が必要です。

、不動産投資は資産運用であって、この投資単体で利益を生んでしかるべきです。

にも関わらず、赤字を前提にするということは、本来の投資対象としては、よく理解することが必要です。

特に、新築マンションでありながら、こういった前提の話をされるので単に自己資金不要で、税金分で資産が残せるといいところだけに注目するのでなくデメリットもきちんと把握しておきましょう

新築マンションは、新しいことが最大のメリットであって、年々収益が落ちていく可能性が高くなります。

気付いた時には、節税効果を上回る赤字に繋がっている、という危険性もあります。

(明日に続きます)

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10月20日:「節税目的のワンルーム投資」(2)

そもそも、投資段階から赤字になる不動産という認識をきちんとしておかないといけないという事です。

節税目的の不動産投資と、通常の不動産投資との違いを理解しましょう。

本来、その不動産単体で評価して、想定される収益をもとに価格が決定されます。

しかしながら、節税効果を材料とした価格というのは、その金額を超えた価格ということになります。


こういった不動産でもっとも危険なのは、売却時の価格下落リスクです。

次に購入を検討する人が、節税効果を目的としたに買ってもらえることはあまり期待できないことを念頭に置きましょう。

通常の資産運用として検討をされている方からすれば、不動産価格は高すぎます。

価格を大きく下げないと、売れない可能性が高いです。

節税効果は、あくまで「おまけ」、収益が落ちた時の「保険」として考えておくぐらいが良いでしょう。


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10月21日:はじめて大家さんを悩ませる「空室」問題

都心の立地の良いマンションならポテンシャルも高いので、長期的な空室は考えられないので心配ないのですが、地方で、駅からも遠く、古い物件をお持ちだと「空室」に頭を悩まされるオーナーも多いと思います。

物件を購入する際、どの物件を選ぶか、散々悩まれたとは思いますが、周辺環境は日々変化していきます。

・嬉しい変化


新しく駅が出来た
大きな会社の工場が出来た
大学が出来た

・好ましくない変化

普通しか止まらない駅になったので利用者が減った
近くにあった工場や学校が閉鎖され賃貸物件の需要が無くなった

など目まぐるしく変化する周辺環境に左右される事もあります。


弊社にも、空室対策でオーナー様よりご相談頂く事があります。

物件の需要に合った設備機器や改装が必要です。

キッチンは自炊されない方であっても長い目で見るとガスかIHは必須です。
以前に主流だった、電熱線のコンロは敬遠されがちです。

畳の部屋、カーペットははフローリングにし、押入れはクローゼットにした方が需要が見込めます。

経費のかからないリフォームで反響が増えれば良いですがなかなか難しい所です。

経費をかけずにご入居頂ける様、弊社の方でも色々アドバイスをさせて頂いておりますが、あまりに空室が長引くようなら、広告料を上げる方法も検討してみてください。

キッチンをIHに変更しても新しいご入居様が自炊されない方でしたら『今』経費をかけなくても良いわけですから。

その点、広告料のUPは次の日から反響のお電話がひっきりなしにかかってきます。

入居様にとって住みよい環境を作る経費の使い方も重要ですが、不動産屋さんの営業マンに火をつける経費の使い方は効果があります。

あまりに長く空室が続くようでしたら、是非、営業マンの気を引く経費の使い方にもご注目下さい。


その他、同じ経費を使うなら節税につながる使い方など色々とご提案できますので、はじめて大家さん までぜひご相談下さい。

一般論ではなく、あなたにあったぴったりの答えをお教え致します。


時には厳しいお答えをさせて頂く事もありますがそれが現状でのお答えです。

ご興味御座いましたら はじめて大家さん までご相談下さい。

10月22日:不動産を所有すると資産増え、税金は安くなる!

不動産には様々な税金上の優遇措置があります。
相続税を考えた時、現金資産にはそのままの税金がかかりますが、不動産は約2割~3割、場合により約8割も価値を下げて税金の計算ができます。

ここが現金資産と不動産資産の決定的な違いと言えます。

住宅を購入すれば住宅ローン控除が使え、税金が戻って来ます。

不動産を所有するにかかる固定資産税にも優遇措置があり、収益物件においては、運営が厳しい場合、給与所得(その他所得)で相殺もでき税金が安くなります。

また、収益物件は家賃収入を加えての担保価値により融資を受けて次の投資に繋げることも可能です!

ミドルリスク・ミドルリターンといわれる不動産投資の世界。

個人投資を行う方にとっては多額の資金調達を行うため、選び方次第で大きな影響を及ぼします。

日本の3分の1が空き家になる不動産マーケットの激変時代!戦略が試されます。

投資を成功させる上で、対策・戦略・金融機関の動向把握は重要ポイントと言えます。

「はじめて大家さん」では専門アドバイザーにてご相談を承っております。

まずはお気軽にお問合せ下さいませ。

10月23日:はじめて大家さんが築いていく資産形成

平均年齢が、80歳を超え、定年退職後の人生が、20~30年以上になってきています。

そんな中、以下のような悩みを持つ方が増えてきています。


〇一生懸命働き、無駄遣いせず普通に生活しているのに、なかなか貯金がたまらない。

〇年金生活に不安はあるが、いったいどうすればいいのか全く分からない。

〇セカンドライフに備えて、私的年金を準備が必要だと思っている。

〇自分に何かあった場合、残る家族に何か残つようにした。


少子高齢化が進んでいる日本、以前から言われているように、現在20代~30代の人が老後を迎える数十年後には、今と同じように年金がもらえる事は、まず難しくなると言われており、いよいよ現実的な問題となっています。

という背景を受け、厚生労働省はこれからの30年間で、厚生年金は2割、国民年金は3割減る見通しであると公表しました。

国民年金の場合、1人あたり現状は6万4,000円もらえているのが30年後には4万5,000円程度になってしまいます。

受給年金が下がるからと言っても、生活レベルは維持したいですよね?

老後の月額生活費は平均で27万2,000円となっており、厚生年金、国民年金を合わせて21万の給付があっても6万円程度の赤字になります。(家計調査/統計局)

生活費以外にも、趣味にかける費用、嗜好品費用、孫にかける費用、最後は家族に迷惑をかけない為にも、自身の資産で老人ホームに入りたいなどということもあり、生保会社の調べによれば、一か月あたり35万程度が必要と言われています。

(※明日に続きます)

10月24日:不動産投資のレバレッジ効果

「20代・30代という早い時期から始めるからこそ活かせる不動産投資のレバレッジ効果!」

不動産投資は基本的に、購入した物件の売却による売却益(キャピタルゲイン)を得るか、人に貸すことで収入を得るか(インカムゲイン)の選択しかありません。

しかし、ここ日本では世界でも珍しく両方が狙えます。

しかしながら、こと短期間でという事になると、何十年も不動産と向き合い従事しているプロでさえ、相場より安く買えて、運よく買値以上で売れて、利益を生み出すことは容易ではありません。

長期的な展望も必要になります。

そこで、一般的にはローンを組んで物件を購入し、毎月の賃料収入を得る方法が定番です。

ローンを組んで、毎月の家賃で返済していき、将来、売却するときにまとまった資金を得る手段を多くとられています。

20代、30代の若い年代の方達に、向いている資産形成方法といえます。

理由としては、まず給与収入があるうちなら、その信用(金融機関は会社が安定している、若い世代に貸出したいのが本音です)をもとにローンを組んで物件を購入出来ることです。

他の金融商品と違い、商品購入の為にローンが組めるのが不動産投資の特徴です。

今はバブル期と違い、マイナス金利の時代です。

機関から低金利で借入れすることが容易な時代です。

融資基準が厳しい方向に向かおうとしていることを考えると、今の時期を逃すと、審査が厳しくなって借りづらくなるばかりか、今のような低金利時代がいつまた到来するかという事を考えると、今のチャンスを逃さないようにしましょう。

成功されている方は景気に左右されず、その時代をリードし独創力に富んだ行動で他を圧倒していきます。

はじめて大家さんになるには、早すぎることはありません。

はじめての投資は、最初の一歩が重要です。

お気軽にご相談ください。

10月25日:投資物件の資金調達について

不動産投資を始めるにあたって、一般的には、価格の2~3割は自己資金が必要といわれています。

物件購入後は、修繕費用や入居者管理費用等、募集に関する費用などの運転資金も考える必要があります。
設備の不具合が起こり修理費が必要になることもあります。

自己資金がゼロでも、不動産投資が始められるローンも無いことは無いのですが…。

例えば、お勤め先、年収、資産背景、他ローンの利用の有無、事業計画はどうか、といった点で審査が厳しくなります。

銀行は何を基準に審査をするのでしょうか?

収支計画書や事業計画書がしっかり考えておられる、誰からの紹介か(取引実績のある業者か)、借り主の職業や収入が安定しているかという事。

、紹介元である不動産会社が銀行にとって信頼できる相手であれば「あの会社からの紹介だから融資しても大丈夫だろう」という判断に傾きやすい事があります。

まず、初めて大家さんになるには..

共に進んでいける、信頼関係がお互い築ける不動産会社をパートナーに持つ事が重要になってきます。

銀行、信用金庫から融資受ける場合でも、支店ごとに融資の可否の判断が違ったり担当者の能力であったり、はじめての投資なのか?2棟目、3棟目になるのかで判断が異なるケースもあります。

その金融機関が、何を重視して融資を決めているのかという情報収集も大切です。

とはいえ、自分ひとりでは、無理な事もあるかと思いますので投資物件を多く扱っている不動産会社に相談される事をお勧めします。

ファイナンスに特化している会社を選ぶことが、大切な一歩となるでしょう。

はじめて大家さんのスタッフは、いずれも何十年もの経験と実績を持っています。

安心してご相談ください。

byリフォーム&管理部

10月26日:不動産投資の勉強法について

不動産投資を始めたい。

でも、不動産投資には、悩むポイントがたくさんあります。

・どこで探すか、その地域の中でもどのエリアにするか?

・どのぐらいが適正価格なのか?

・適正な利回りは?高利回りはよくないと聞くし・・・

・オススメ物件は?

・悪い物件ってどれ?

他にも専門的な用語もたくさん使われ、初めての不動産投資を考える時に二の足を踏んでしまいかねない要素がいっぱいです。

「また今度で良いか……」「もう少し勉強してからにしようかな。。」と諦めてしまう人も少なくありません。

とは言え、まったくの知識を持たずに一歩が踏み出せるほど簡単な分野でないのも事実です。

では、どうやって不動産投資について、どんな勉強をすれば良いのでしょう?

今回はそんな不動産投資の勉強方法について紹介させて頂きます。

まず不動産投資の勉強を行う上でよく活用されているのが、各地方や都心部などで積極的に開かれている「セミナー」です。

不動産投資のプロが、これまでの自分が経験してきた知識から考え方や狙い目、物件として抑えて置きたい内容などをしっかりとじっくりと解説してくれます。

セミナーとしては無料のものもあれば、費用が発生するものまで様々です。

無料と費用が発生するセミナー、どちらが良いかの判断は難しいところがあります。

というのも、無料なのはその後に費用を改修する方法を設けておりそちらで回収できるから無料にしていることもあれば費用が発生しても、内容としては、ほぼほぼ聞くに堪えないという場合もあるかもしれません。

意味では様々なセミナーへと参加しより良い情報を自分の体験として蓄積させることが良いのかもしれません。

(※明日に続く)

10月27日:不動産投資の勉強法についてPart2

他に不動産投資として多くの方が選ばれているのには「実用書籍」と呼ばれる本での勉強があります。

最近では街中に専門的な本を多数取り扱っている書店自体が少なくなってきていて、書籍を探すより書店を探す方が難しかったりしますが、今の時代は「Amazon」という強力なECショップがあります。

Amazonなどでは「検索」という機能が発達しているので、「不動産投資」と打ち込むだけで不動産投資向けの書籍がいくつも表示されてきます。

」や「あなたにオススメ」、自分の投資スタイルなどから、まずは幾つかをピックアップして、読まれているユーザーのレビュー情報から一冊を検討してみては如何でしょうか?

注意点を言わせて頂きますと不動産は、読んで字のごとく動きません。常にそこに有り続けます。


しかし、時流や流行、経済市況、金融情勢などによって常に変化します。

つまり、あまりに古くに書かれた書籍、それも改定されていない本などは情報自体が古く、当てにできません。
直近でいえば、デフレ時代に狙いかたを書かれた本を幾ら読んでも、今の時代の狙い方の参考にはなりません。
ここ、二~三か月で、金融情勢も大きく変わっています。

また、一物件、一法人のスキムも、疑問視されてきています。

以上の理由から、新しい書籍から探すことをオススメさせて頂きます。

以上が一人で勉強できる方法になります。

しかしながら、不動産投資というのは大きな買い物で簡単に手が出すことも難しいのは言うまでもありません。

そんな時は一人で勉強するのではなく不動産投資のプロに相談するという方法を取ってみては如何でしょうか。
弊社、はじめて大家さんには不動産投資のプロがおり、いつでもお客様からの問い合わせをお待ちしております。

10月28日:マイホームを購入する時には

マイホームを購入する際に、諸費用程度の頭金のみで、物件購入価格の100%を住宅ローンで賄うという購入方法が当然のように行われています。

最近では、諸費用まで別途ローンでくれる金融機関も出てきています。

一昔前であれば、フルローンはお勧めしないと言われていましたが、現在は、住宅ローンの金利が低く(フラットでも、1%前半、変動なら、1%を切っています)

それに加え、住宅ローン控除(借入残の1%が所得税から控除)という税法上の優遇が利用できるのでなるべくたくさん借入しているほうが、控除額も上がるので、フルローンによる購入が常識的なものになっています。

しかし、フルローンでの購入は、不動産投資にその考え方を持ち込むのは危険です。

失敗する可能性が非常に高くなります。

なぜなら、住宅ローンの金利と、投資用不動産の借入で利用できる金利は全く違います。

住宅ローンの場合、金利優遇を最大限受けると0.625%となり、4倍近い差があります。
(三年固定など、様々な商品があり0.35%~という超低金利時代です)

<例>5000万の物件として

◆自己資金 二割

4500万借り入れ、諸費用は自己資金でまかなう

◆自己資金全くなし、諸費用も借入

価格5000万+諸費用分400万借り入れ=5400万の借り入れ

5400万÷4500万 = 1.2

つまり1.2倍借り入れないといけなくなり、当然毎月の返済額も1.2倍になります。

家賃40万の場合、

4500万 3% 20年返済だと 毎月の支払いが24万9568円

5400万 3% 20年返済だと 毎月の支払いが29万9482円

15万残るのと、10万しか残らないという差が出てきます。

諸費用を考えた場合、手残りするのと支出になってしまう差になったりしますので、注意が必要です

そして、マイホームと違う点がもう一つあります。

(明日に続く)

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10月29日:不動産投資用のローン

不動産投資用のローンが、住宅ローンと違うもう1つの点は、住宅ローン控除が受けられないことです。


住宅ローンの場合利用できる、住宅ローン控除は、借入残高の1%が所得税から控除される制度(通常最大40万円)です。

実質的な金利負担の無い借入も可能となります。


しかしながら、当然、投資用不動産にはこのような制度はありません。

(使えると、いいですが・・・(^^;)

以上の理由から、住宅ローンと投資用のローン、同じような感覚で利用するのは非常に危険です。

きちんと専門家に相談して対策を事前に講じておくことが必要です。


また、ワンルームマンションの「グロス」での利回りが4~5%だとすると、フルローンにしてしまうと、家賃収入の半分以上を、金利として支払うことになります。

残りの収入で、その他の費用を支払う必要があるため、空き室リスクなどを考慮すると、非常に危険な投資であると言えます。


不動産投資を始める際には、十分な自己資金を確保(最低、不動産価格の2割~3割)しておきたいところです。

もしくは、一旦、自己居住用の不動産として購入し、借入残高が減ってきた頃に、賃貸用物件として活用することも可能です。


是非、弊社に来店して頂いて、失敗しない不動産運用を実践してください

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10月30日:物件選びの基準として、高利回り物件はどうなだ?

物件選びの基準として、高利回り物件はどうなんでしょう?

銀行に預けてもマイナス金利、一回ATMを時間外で使ってしまえば、手数料で金利以上のものを取られてしまう。
そして、株やFXはプロが運用していても、年金などが減ってしまったというニュースは記憶に新しいですね。

あれこれ悩んで不動産投資に決めた方。

次は物件選びです。

どのくらいお金が増えるのか、で考えると “高利回り物件”という選択肢もあります。

・物件自体の価格が下がり利回りが良くなった物件

・賃料を高い水準で維持できるため利回りが高い物件

・区分ですと管理費・修繕積立金などがお安めなので高利回りを維持できる物件

・戸建ですと固定資産税など経費がお安めの地域なので高利回りを維持できる物件

など高利回りの理由は様々です。

しかしながら、高利回り物件は、もろ刃の剣です。

まず、なぜ高利回りになるような価格で売りに出ているのかを考える必要があります。

以上の理由ではなく、実際は・・・・

◆「想定家賃」だから

今は半分以上空いているが、満室になれば、〇〇%になる!とかいうケースですね

◆「これから経費が掛かる」から

あちこち壊れてきて、そろそろ、大規模修繕などの大きな費用が、必要になってきそうだから、その前に売ってしまうというケース

◆「融資がつかない」から

金融機関のローンが使えないため現金もしくは多額の自己資金が必要なため、割安感が無いとだれも買わない

などなど、様々なマイナスの理由によって通常より安くで売らないといけない理由があって、安く売りに出されている物件です。

<例>年間家賃が700万の物件だとして

通常、誰しも、高く売りたいですよね?

良い物件なら利回り7%くらいの1億くらいの価格がついてきます

しかし、利回り10%の物件というのは、ある理由で、7000万で売りに出さないと売れない物件という事です

12.5%の物件なら、さらに下がって5600万で売りに出さないと売れないという物件なのです。

つまりは苦労させられたり安定感に欠く物件がほとんどという事です

はじめて大家さんには、以上の理由から高利回り物件はおすすめしていません。


はじめての不動産投資は、立地の良さと物件のポテンシャルの高さで、満室稼働する物件、そして、家賃で借入残高を減らして行って、将来の資産つくりと安定を求める堅実な投資から入って、徐々に当利回り物件を狙っていくことをお勧めします。

一般論ではなく、あなたにあったぴったりの答えをお教え致します。

時には厳しいお答えをさせて頂く事もありますがそれが現状でのお答えです。

ご興味御座いましたら はじめて大家さん までご相談下さい。

10月31日:「残債利回り」で不動産投資を考えよう!

現在、一般的に不動産投資を行う場合、「表面利回り」と「実質利回り」を基準に、多くの方は投資判断を行っておられると思います。

「表面利回り」と「実質利回り」の基準数値だけでは、他の物件や借入残高を視野に入れ全体としてのリスクを反映することができません。

しかし、「残債利回り」であれば、他の物件の状況や借入残高を加味して、投資案件の「残債利回り」と投資後の全体としての「残債利回り」を検討することができるのです。

債利回り」→ 借入金の残高に対して、年間の家賃収入がどれだけあるのかを表す比率です。

つまり

「残債利回り」=年間の家賃収入÷借入金の残高

例)家賃が年額1000万円で、ローン残高が一億円なら残債利回り10.0%です。

返済が進みローン残高8000万円に減れば、残債利回りは12.5%となります。


「残債利回り」と「市場の売買物件の利回り」を比較し【市場利回り<残債利回り】であれば今すぐ売却してもローンは残らないという事になります。


つまり「残債利回り」を意識することで、いつ売却するのが妥当か出口戦略の参考になります

1)家賃下落の長期予想を立てる

2)返済期間における残債利回りを意識する

このようなご提案、アドバイスを必要とお考えの方は、是非一度お気軽に【はじめて大家さん】にお問合せ下さいませ。

弊社専門アドバイザーが親身にお答えさせて頂きます。

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