CCBot/2.0 (http://commoncrawl.org/faq/) http://www.exe-japan.co.jp/ http://www.exe-japan.co.jp/ What's new! 更新情報 2017-11-24T00:00:00+09:00 ▽売買物件
一戸建て:1件

▽収益・投資物件
一棟物件:3件

▽賃貸物件
居住用:4件

>■本日公開した物件
投資:川西市鼓が滝3丁目 1999年築 利回り「9.54%」 最寄り駅:鼓滝駅 構造:木造

投資:大阪市東淀川区大隅2丁目 1973年築 利回り「12.75%」 最寄り駅:瑞光四丁目駅 構造:鉄骨造

投資:西脇市黒田庄町田高 1997年築 利回り「11.19%」 最寄り駅:本黒田駅 構造:鉄骨造

投資:大阪市住吉区長居東4丁目 1978年築 最寄り駅:長居駅 構造:鉄骨造
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更新情報 2017-11-23T00:00:00+09:00 ▽収益・投資物件
一棟物件:3件

▽賃貸物件
居住用:8件

■本日公開した物件
投資:堺市北区北長尾町1丁 1995年築 利回り「7.23%」 最寄り駅:堺市駅 構造:RC
■本日公開した物件
投資:大阪市平野区瓜破西1丁目 1964年築 利回り「10.36%」 最寄り駅:喜連瓜破駅 構造:木造

投資:寝屋川市萱島東2丁目 1966年築 利回り「13.63%」 最寄り駅:萱島駅 構造:木造

賃貸:大阪市東淀川区東中島4丁目 2017年築 最寄り駅:新大阪駅 構造:RC

賃貸:大阪市淀川区西中島3丁目 2017年築 最寄り駅:西中島南方駅 構造:鉄骨造
賃貸:吹田市広芝町 2017年築 最寄り駅:江坂駅 構造:RC

賃貸:大阪市北区兎我野町 2017年築 最寄り駅:東梅田駅 構造:RC
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更新情報 2017-11-21T00:00:00+09:00 ▽売買物件
一戸建て:4件

▽賃貸物件
居住用:10件

■本日公開した物件
投資:小野市天神町 1993年築 利回り「13.03%」 最寄り駅:小野駅 構造:木造

投資:南河内郡千早赤阪村千早 1997年築 利回り「12.38%」 最寄り駅:河内長野駅 構造:木造

投資:舞鶴市溝尻字田口 1978年築 最寄り駅:東舞鶴駅 構造:木造

投資:八尾市福万寺町1丁目 1971年築 最寄り駅:河内山本駅 構造:木造

賃貸:大阪市淀川区西中島1丁目 2018年築 最寄り駅:西中島南方駅 構造:木造

賃貸:大阪市東淀川区柴島1丁目 2017年築 最寄り駅:西中島南方駅 構造:RC

賃貸:大阪市淀川区宮原2丁目 2017年築 最寄り駅:東三国駅 構造:RC
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更新情報 2017-11-20T00:00:00+09:00 ▽売買物件
一戸建て:3件

▽収益・投資物件
一棟物件:2件

■本日公開した物件
投資:高槻市東五百住町2丁目 1971年築 利回り「10%」 最寄り駅:富田駅 構造:木造

投資:京都市北区鷹峯旧土居町 1973年築 利回り「10%」 最寄り駅:北大路駅 構造:木造

投資:阪南市箱作 1988年築 利回り「14.03%」 最寄り駅:箱作駅 構造:木造

投資:京都市北区紫野郷ノ上町 1985年築 利回り「7.43%」 最寄り駅:北大路駅 構造:鉄骨造

投資:京都市中京区西ノ京大炊御門町 1989年築 利回り「8%」 最寄り駅:円町駅 構造:鉄骨造
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更新情報 2017-11-19T00:00:00+09:00 ▽収益・投資物件
一棟物件:1件
■本日公開した物件
投資:長田区片山町 H2年築 利回り「9.8%」 最寄り駅:高速長田駅 構造:木造
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更新情報 2017-11-18T00:00:00+09:00 ▽売買物件
マンション:1件
一戸建て:2件

▽収益・投資物件
一棟物件:2件

▽賃貸物件
居住用:1件

■本日公開した物件
投資:池田市渋谷3丁目6-25 1973年築 利回り「11.2%」 最寄り駅:池田駅 構造:RC

投資:大阪市東住吉区住道矢田6丁目 1971年築 利回り「12.4%」 最寄り駅:喜連瓜破駅 構造:木造

投資:泉南郡田尻町嘉祥寺 1978年築 最寄り駅:吉見ノ里駅 構造:木造

投資:堺市堺区甲斐町東5丁 1981年築 利回り「8%」 最寄り駅:堺東駅 構造:鉄骨造

投資:堺市堺区中之町西2丁目 1990年築 利回り「9.11%」 最寄り駅:堺東駅 構造:鉄骨造

賃貸:大阪市淀川区木川東3丁目 2018年築 最寄り駅:西中島南方駅 構造:RC
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更新情報 2017-11-17T00:00:00+09:00 ▽売買物件
一戸建て:3件

■本日公開した物件
投資:羽曳野市野々上1丁目 1968年築 利回り「13%」 最寄り駅:藤井寺駅 構造:木造

投資:大阪市東住吉区公園南矢田1丁目 1967年築 利回り「13%」 最寄り駅:矢田駅 構造:木造

投資:松原市北新町1丁目 1971年築 利回り「13%」 最寄り駅:布忍駅 構造:木造
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更新情報 2017-11-16T00:00:00+09:00 ▽収益・投資物件
一棟物件:2件

▽賃貸物件
居住用:4件

■本日公開した物件
投資:堺市堺区錦綾町1丁目 1991年築 利回り「8.89%」 最寄り駅:綾ノ町駅 構造:鉄骨造

投資:大阪市住之江区南加賀屋4丁目 1989年築 利回り「10%」 最寄り駅:住之江公園駅 構造:鉄骨造

賃貸:メインステージ新大阪 最寄り駅:新大阪駅 構造:RC

賃貸:プランドール新大阪PARKレジデンス 最寄り駅:西中島南方駅 構造:RC

賃貸:メインステージ新大阪 最寄り駅:新大阪駅 構造:RC
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更新情報 2017-11-14T00:00:00+09:00 ▽売買物件
一戸建て:1件

▽収益・投資物件
一棟物件:2件

■本日公開した物件
投資:神戸市垂水区平磯2丁目 1963年築 利回り「9.6%」 最寄り駅:東垂水駅 構造:木造

投資:高石市綾園1丁目 1989年築 利回り「7%」 最寄り駅:高石駅 構造:鉄骨造

投資:高石市羽衣5丁目 2016年築 利回り「6.5%」 最寄り駅:羽衣駅 構造:鉄骨造
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更新情報 2017-11-13T00:00:00+09:00 ▽売買物件
マンション:1件

▽収益・投資物件
一棟物件:1件

■本日公開した物件
投資:大阪市阿倍野区阪南町2丁目7-24 2000年築 利回り「6.8%」 最寄り駅:昭和町駅 構造:RC

投資:京都市左京区山端川端町 1988年築 利回り「7.4%」 最寄り駅:修学院駅 構造:鉄骨造
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更新情報 2017-11-11T00:00:00+09:00
▽売買物件
一戸建て:2件

▽収益・投資物件
一棟物件:3件

▽賃貸物件
居住用:15件

■本日公開した物件
高利回り:吹田市南正雀2丁目 1967年築 利回り「13.7%」 最寄り駅:正雀駅 構造:木造

高利回り:寝屋川市萱島東2丁目 1965年築 利回り「14%」 最寄り駅:萱島駅 構造:木造

投資:摂津市鳥飼本町5丁目 1983年築 利回り「9%」 最寄り駅:南摂津駅 構造:RC

高利回り:神戸市垂水区舞子台6丁目 1965年築 利回り「14%」 最寄り駅:舞子駅 構造:木造

投資:神戸市長田区片山町2丁目 1989年築 利回り「8.92%」 最寄り駅:長田駅 構造:鉄骨造
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更新情報 2017-11-10T00:00:00+09:00 ▽売買物件
一戸建て:2件

▽収益・投資物件
一棟物件:4件

▽賃貸物件
居住用:4件

■本日公開した物件
投資:尼崎市東難波町4丁目 利回り「11.3%」 最寄り駅:尼崎駅 構造:木造

投資:大阪市西成区天下茶屋東2丁目 利回り「24%」 最寄り駅:松田町駅 構造:木造

投資:堺市堺区緑町2丁 利回り「17.2%」 最寄り駅:七道駅 構造:RC

投資:尼崎市東桜木町 利回り「8.2%」 最寄り駅:尼崎駅 構造:鉄骨造

投資:尼崎市東大物町1丁目 最寄り駅:大物駅 構造:鉄骨造

投資:大東市三箇2丁目 利回り「15.6%」 最寄り駅:住道駅 構造:鉄骨造
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更新情報 2017-11-09T00:00:00+09:00 ▽売買物件
一戸建て:1件

▽収益・投資物件
一棟物件:1件

■本日公開した物件
投資:大東市北条6丁目 1968年築 利回り「12.2%」 最寄り駅:野崎駅 構造:木造

投資:神戸市東灘区住吉宮町1丁目 1977年築 利回り「7.95%」 最寄り駅:住吉駅 構造:木造
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更新情報 2017-11-07T00:00:00+09:00 ▽売買物件
マンション:1件

▽収益・投資物件
一棟物件:2件

▽賃貸物件
居住用:3件

■本日公開した物件
投資:大阪市北区浮田1丁目4-13 2002年築 利回り「6.7%」 最寄り駅:天神橋筋六丁目駅 構造:SRC

投資:吹田市千里山東1丁目 1991年築 利回り「6.88%」 最寄り駅:関大前駅 構造:RC

投資:京都市東山区鞘町通五条下る3丁目豊浦町 1988年築 利回り「7.5%」 最寄り駅:清水五条駅 構造:RC
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更新情報 2017-11-06T00:00:00+09:00 ▽売買物件
一戸建て:2件

▽収益・投資物件
一棟物件:3件

▽賃貸物件
居住用:4件

■本日公開した物件
高利回り:大阪市東淀川区大桐2丁目 1953年築 利回り「12.4%」 最寄り駅:だいどう豊里駅 構造:木造

投資:大阪市生野区勝山北2丁目 1971年築 利回り「10.58%」 最寄り駅:桃谷駅 構造:木造

高利回り:神戸市垂水区美山台 1974年築 利回り「10.11%」 最寄り駅:滝の茶屋駅 構造:鉄骨造

投資:京都市伏見区深草十九軒町 1996年築 利回り「9.35%」 最寄り駅:墨染駅 構造:鉄骨造

投資:神戸市須磨区須磨寺町3丁目 1996年築 利回り「7.2%」 最寄り駅:須磨寺駅 構造:RC

賃貸:吹田市広芝町 コンフォリア江坂広芝町 2017年築 最寄り駅:江坂駅 構造:RC

賃貸:吹田市江の木町 ディームス江坂 2017年築 最寄り駅:江坂駅 構造:RC

賃貸:吹田市江坂町 3chome house 2017年築 最寄り駅:江坂駅 構造:鉄骨造
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更新情報 2017-11-05T00:00:00+09:00 ▽収益・投資物件
一棟物件:1件

■本日公開した物件
投資:京都市上京区 1994年築 利回り「8.37%」 最寄り駅:今出川駅 構造:鉄骨
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更新情報 2017-11-04T00:00:00+09:00 ▽売買物件
一戸建て:1件

▽収益・投資物件
一棟物件:1件

■本日公開した物件
投資:西宮市中島町 1978年築 利回り「10%」 最寄り駅:甲子園口駅 構造:木造

投資:堺市西区浜寺南町2丁 1994年築 最寄り駅:浜寺公園駅 構造:鉄骨造
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更新情報 2017-11-03T00:00:00+09:00 ▽売買物件
一戸建て:1件

▽収益・投資物件
一棟物件:6件

■本日公開した物件
投資:東大阪市御幸町 1967年築 利回り「12.6%」 最寄り駅:瓢箪山駅 構造:木造

投資:高石市羽衣1丁目 2016年築 利回り「7.56%」 最寄り駅:羽衣駅 構造:木造

投資:松原市上田1丁目 2017年築 利回り「6.85%」 最寄り駅:河内松原駅 構造:木造

投資:松原市上田7丁目 2017年築 利回り「7.2%」 最寄り駅:河内松原駅 構造:木造

投資:松原市天美南5丁目 2017年築 利回り「6.65%」 最寄り駅:河内天美駅 構造:鉄骨造

投資:門真市本町 2017年築 利回り「7.11%」 最寄り駅:西三荘駅 構造:木造

投資:東大阪市日下町1丁目 1973年築 利回り「9.68%」 最寄り駅:石切駅 構造:木造

投資:寝屋川市石津元町 1980年築 利回り「7.55%」 最寄り駅:寝屋川市駅 構造:木造
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更新情報 2017-11-02T00:00:00+09:00 ▽売買物件
マンション:2件
戸建て:2件

▽収益・投資物件
一棟物件:2件

■本日公開した物件
投資:大阪市福島区海老江3-60-2 2000年築 利回り「7.33%」 最寄り駅:海老江駅 構造:RC

投資:大阪市西区南堀江4丁目 2004年築 利回り「7.56%」 最寄り駅:西長堀駅 構造:RC

投資:亀岡市ひえ田野町佐伯 1980年築 利回り「10.34%」 最寄り駅:亀岡駅 構造:木造

投資:加古川市野口町長砂 1980年築 最寄り駅:加古川駅 構造:木造

投資:吹田市千里山西4丁目 1989年築 利回り「7%」 最寄り駅:千里山駅 構造:木造

投資:神戸市西区玉津町高津橋 2000年築 利回り「8.23%」 最寄り駅:明石駅 構造:RC
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更新情報 2017-10-31T00:00:00+09:00 ▽売買物件
マンション:1件
一戸建て:2件

■本日公開した物件
投資:大阪市浪速区日本橋東1丁目10-14 2012年築 利回り「5.71%」 最寄り駅:難波駅 構造:RC

高利回り:東大阪市岩田町6丁目 1995年築 利回り「12.3%」 最寄り駅:若江岩田駅 構造:鉄骨造

投資:寝屋川市点野5 最寄り駅:寝屋川市駅 構造:木造
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更新情報 2017-10-30T00:00:00+09:00 ▽売買物件
一戸建て:2件

■本日公開した物件
投資:大阪市東住吉区住道矢田八丁目 1985年築 利回り「10.15%」 最寄り駅:喜連瓜破駅 構造:木造

投資:京都市伏見区日野谷寺町 1974年築 利回り「10%」 最寄り駅:石田駅 構造:木造
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更新情報 2017-10-29T00:00:00+09:00
▽収益・投資物件
一棟物件:1件

■本日公開した物件
投資:大阪市旭区 H3年築 利回り「9.58%」 最寄り駅:千林大宮駅 構造:鉄骨
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更新情報 2017-10-28T00:00:00+09:00 ▽売買物件
マンション:2件
一戸建て:3件

▽収益・投資物件
一棟物件:1件

▽賃貸物件
居住用:7件

■本日公開した物件
投資:大阪市東淀川区淡路  1992年築 利回り「7.55%」 最寄り駅:淡路駅 構造:SRC

投資:大阪市北区池田町  2001年築 利回り「7.44%」 最寄り駅:天神橋筋六丁目駅 構造:RC

高利回り:大東市北条5丁目  1971年築 利回り「13.4%」 最寄り駅:四条畷駅 構造:木造

投資:守口市東光町3丁目  1965年築 利回り「10.9%」 最寄り駅:守口市駅 構造:木造

投資:明石市魚住町西岡  1997年築 利回り「8.44%」 最寄り駅:魚住駅 構造:木造

投資:神戸市垂水区潮見が丘2丁目  1991年築 利回り「8.86%」 最寄り駅:垂水駅 構造:軽量鉄骨
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更新情報 2017-10-27T00:00:00+09:00 ▽売買物件
一戸建て:3件

■本日公開した物件
投資:摂津市鶴野1丁目 1973年築 利回り「10%」 最寄り駅:摂津駅 構造:木造

投資:姫路市夢前町野畑 1992年築 利回り「11.3%」 最寄り駅:福崎駅 構造:木造

高利回り:寝屋川市石津南町 1973年築 利回り「14%」 最寄り駅:寝屋川市駅 構造:木造
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更新情報 2017-10-26T00:00:00+09:00 ▽売買物件
一戸建て:2件

▽収益・投資物件
一棟物件:2件

■本日公開した物件
投資:明石市西明石北町3丁目 1976年築 利回り「11.6%」 最寄り駅:西明石駅 構造:木造

高利回り:堺市東区西野 1971年築 利回り「13.3%」 最寄り駅:北野田駅 構造:木造

高利回り:堺市西区浜寺諏訪森町中3丁 1969年築 利回り「20.7%」 最寄り駅:船尾駅 構造:木造

高利回り:枚方市出口5丁目 1991年築 利回り「11.2%」 最寄り駅:光善寺駅 構造:RC
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更新情報 2017-10-24T00:00:00+09:00 ▽売買物件
一戸建て:2件

▽収益・投資物件
一棟物件:3件

■本日公開した物件
投資:門真市岸和田3丁目 1989年築 利回り「10.7%」 最寄り駅:大和田駅 構造:その他

投資:貝塚市南町 1962年築 利回り「10.8%」 最寄り駅:貝塚駅 構造:木造

投資:枚方市岡山手町 1980年築 利回り「7.8%」 最寄り駅:枚方市駅 構造:軽量鉄骨

高利回り:豊中市服部西町1丁目 1969年築 利回り「13.9%」 最寄り駅:服部天神駅 構造:鉄骨造

高利回り:大阪市住之江区西加賀屋4丁目 1988年築 利回り「11%」 最寄り駅:住之江公園駅 構造:鉄骨造
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更新情報 2017-10-23T00:00:00+09:00 ▽売買物件
マンション:2件
一戸建て:2件

■本日公開した物件
投資:大阪市北区山崎町1-14 2008年築 利回り「6.36%」 最寄り駅:扇町駅 構造:RC

投資:大阪市中央区石町2丁目3-6 2002年築 利回り「6.26%」 最寄り駅:天満橋駅 構造:RC

投資:豊能郡豊能町希望ケ丘1丁目 1991年築 利回り「11.56%」 最寄り駅:池田駅 構造:木造

投資:羽曳野市伊賀3丁目 1995年築 利回り「11.33%」 最寄り駅:古市駅 構造:木造
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更新情報 2017-10-22T00:00:00+09:00 ▽売買物件
一戸建て:1件

■本日公開した物件
投資:兵庫県川辺郡 H5年築 利回り「10.4%」 最寄り駅:日生中央駅 構造:木造
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更新情報 2017-10-21T00:00:00+09:00 ▽売買物件
マンション:2件

▽収益・投資物件
一棟物件:1件

■本日公開した物件
投資:大阪市北区浮田1丁目3-16 1998年築 利回り「7.57%」 最寄り駅:天神橋筋六丁目駅 構造:RC

投資:大阪市淀川区宮原1丁目-17-30 1998年築 利回り「7.44%」 最寄り駅:新大阪駅 構造:RC

高利回り:大阪市旭区生江1丁目 1976年築 利回り「10.16%」 最寄り駅:関目高殿駅 構造:木造
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更新情報 2017-10-20T00:00:00+09:00 ▽収益・投資物件
一棟物件:3件

■本日公開した物件
高利回り:八尾市高安町南4丁目 1987年築 利回り「14%」 最寄り駅:高安駅 構造:その他

高利回り:大阪市西成区橘3丁目 1977年築 利回り「10%」 最寄り駅:天下茶屋駅 構造:鉄骨造

高利回り:大阪市西成区橘3丁目 1971年築 利回り「18.48%」 最寄り駅:大和田駅 構造:木造
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更新情報 2017-10-19T00:00:00+09:00 ▽売買物件
マンション:1件
一戸建て:1件

▽収益・投資物件
一棟物件:1件

■本日公開した物件
投資:大阪市淀川区西宮原1丁目7-46  2008年築 利回り「6.5%」 最寄り駅:新大阪駅 構造:RC

高利回り:京都市山科区大塚元屋敷町  1980年築 利回り「13.5%」 最寄り駅:東野駅 構造:木造

高利回り:大阪市西成区花園北2丁目  1975年築 利回り「11%」 最寄り駅:花園町駅 構造:鉄骨造
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更新情報 2017-10-17T00:00:00+09:00 ▽売買物件
一戸建て:1件

▽収益・投資物件
一棟物件:2件

■本日公開した物件
投資:豊能郡能勢町下田尻 1991年築 利回り「11%」 最寄り駅:山下駅 構造:木造

高利回り:京都市山科区西野山百々町 1975年築 利回り「15.09%」 最寄り駅:東野駅 構造:木造

投資: 堺市西区浜寺石津町西3町 1978年築 利回り「12%」 最寄り駅:石津川駅 構造:木造
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更新情報 2017-10-16T00:00:00+09:00 ▽売買物件
マンション:1件
一戸建て:1件

■本日公開した物件
投資:大阪市浪速区戎本町2丁目 1997年築 利回り「8.35%」 最寄り駅:新今宮駅 構造:鉄骨造

投資:神戸市長田区西山町4丁目 1998年築 利回り「10.34%」 最寄り駅:長田駅 構造:木造

高利回り:堺市東区日置荘西町6丁目 1971年築 利回り「13%」 最寄り駅:初芝駅 構造:木造

高利回り:高石市東羽衣7丁目 1974年築 利回り「14.1%」 最寄り駅:羽衣駅 構造:木造
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更新情報 2017-10-14T00:00:00+09:00 ▽売買物件
一戸建て:1件

■本日公開した物件
投資:大阪市平野区瓜破6丁目 1987年築 利回り「10.68%」 最寄り駅:喜連瓜破駅 構造:RC
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更新情報 2017-10-13T00:00:00+09:00 ▽収益・投資物件
一棟物件:3件

■本日公開した物件
投資:京都市山科区北花山中道町 1990年築 利回り「7.7%」 最寄り駅:御陵駅 構造:鉄骨造

投資:京都市山科区音羽前出町 1986年築 利回り「7%」 最寄り駅:西宮駅 構造:鉄骨造
投資:守口市西郷通1丁目 1987年築 最寄り駅:守口市駅 構造:鉄骨造]]>
更新情報 2017-10-12T00:00:00+09:00 ▽収益・投資物件
一棟物件:1件

■本日公開した物件
投資:大阪市東淀川区豊里2丁目 1988年築 利回り「8.51%」 最寄り駅:上新庄駅 構造:SRC]]>
更新情報 2017-10-10T00:00:00+09:00 ▽売買物件
一戸建て:1件

▽収益・投資物件
一棟物件:1件

■本日公開した物件
高利回り:藤井寺市小山5丁目 1967年築 利回り「15.7%」 最寄り駅:藤井寺駅 構造:木造
投資:堺市西区浜寺石津町東 1968年築 利回り「18%」 最寄り駅:石津駅 構造:木造]]>
更新情報 2017-10-09T00:00:00+09:00 ▽売買物件
マンション:1件
一戸建て:1件

▽収益・投資物件
一棟物件:1件

■本日公開した物件
投資:大阪市北区同心2丁目 2001年 利回り「7.1%」 最寄り駅:天満駅 構造:SRC
投資:羽曳野市古市6丁目 1976年 利回り「11.0%」 最寄り駅:古市駅 構造:木造
投資:京都市伏見区桃山南大島町 1980年 利回り「9.4%」 最寄り駅:桃山南口駅 構造:鉄骨造]]>
更新情報 2017-10-08T00:00:00+09:00 ▽収益・投資物件
一棟物件:1件

■本日公開した物件
投資:大阪市都島区 1969年築 利回り「8.04%」 最寄り駅:都島駅 構造:RC]]>
更新情報 2017-10-07T00:00:00+09:00 ▽売買物件
一戸建て:2件

■本日公開した物件
投資:八尾市恩智北町4丁目 1977年築 利回り「11.0%」 最寄り駅:恩智駅 構造:木造
投資:藤井寺市大井3丁目 1980年築 利回り「11.0%」 最寄り駅:土師ノ里駅 構造:木造]]>
更新情報 2017-10-06T00:00:00+09:00 ▽売買物件
一戸建て:2件

▽収益・投資物件
一棟物件:1件

>■本日公開した物件
投資:東大阪市上小阪3丁目 1984年築 利回り「11.3%」 最寄り駅:八戸ノ里駅 構造:鉄骨造
投資:寝屋川市平池町 1978年築 利回り「10.95%」 最寄り駅:寝屋川市駅 構造:木造
投資:大阪市大正区北村2丁目 1988年築 利回り「10.25%」 最寄り駅:大正駅 構造:鉄骨造]]>
更新情報 2017-10-03T00:00:00+09:00 ▽売買物件
マンション:1件
一戸建て:2件

■本日公開した物件
投資:大阪市港区磯路 1996年築 利回り「8.57%」 最寄り駅:弁天町駅 構造:RC
投資:大阪市住吉区大領4丁目 1967年築 利回り「9.5%」 最寄り駅:長居駅 構造:木造
高利回り:神戸市長田区長尾町1丁目目 1962年築 利回り「14.07%」 最寄り駅:板宿駅 構造:木造]]>
更新情報 2017-10-02T00:00:00+09:00 【戸建物件祭り】と題して、戸建物件を中心に登録致しました。
▽売買物件
一戸建て:4件

■本日公開した物件
投資:明石市大蔵本町 1951年築 利回り「11.69%」 最寄り駅:人丸前駅 構造:木造
投資:宇治市大久保町旦椋 1967年築 利回り「12%」 最寄り駅:大久保駅 構造:木造
投資:高砂市米田町米田 1977年築 利回り「13.2%」 最寄り駅:宝殿駅 構造:木造
投資:舞鶴市溝尻字田口 1978年築 利回り「13.29%」 最寄り駅:東舞鶴駅 構造:木造]]>
更新情報 2017-10-01T00:00:00+09:00 ▽売買物件
一戸建て:1件

■本日公開した物件
投資:たつの市新宮町 平成7年築 利回り「13.33%」 最寄り駅:播磨新宮駅 構造:木造]]>
更新情報 2017-09-30T00:00:00+09:00 【戸建物件祭り】と題して、戸建物件を中心に登録致しました。
▽売買物件
一戸建て:4件

■本日公開した物件
投資:大阪市住吉区大領5丁目 1960年築 利回り「12%」 最寄り駅:長居駅 構造:木造
投資:京都市伏見区淀生津町 1979年築 利回り「10%」 最寄り駅:淀駅 構造:木造
投資:三田市西相野 1992年築 利回り「11%」 最寄り駅:相野駅 構造:木造
投資:神戸市須磨区妙法寺字口ノ川 1990年築 利回り「12%」 最寄り駅:板宿駅 構造:木造 ]]>
更新情報 2017-09-29T00:00:00+09:00 ▽売買物件
マンション:2件
一戸建て:1件

■本日公開した物件
投資:京都市上京区今出川町 1997年築 利回り「6.87%」 最寄り駅:今出川駅 構造:SRC
投資:大阪市中央区松屋町住吉 1997年築 利回り「6.71%」 最寄り駅:松屋町駅 構造:SRC
投資:東大阪市若江東町4丁目 1987年築 利回り「10%」 最寄り駅:若江岩田駅 構造:鉄骨造]]>
更新情報 2017-09-28T00:00:00+09:00 ▽収益・投資物件
一棟物件:3件

■本日公開した物件
投資:京都市北区紫野西泉堂町 1989年築 利回り「8.34%」 最寄り駅:北山駅 構造:鉄骨造
投資:大阪市阿倍野区帝塚山1丁目 1981年築 利回り「13.4%」 最寄り駅:東玉出駅 構造:木造
投資:神戸市垂水区泉が丘1丁目 1989年築 利回り「8.3%」 最寄り駅:東垂水駅 構造:木造]]>
更新情報 2017-09-26T00:00:00+09:00 ▽売買物件
マンション:1件
一戸建て:2件

▽収益・投資物件
一棟物件:1件

■本日公開した物件
投資:大阪市北区中崎1-2-6 2003年築 利回り「6.67%」 最寄り駅:中崎町駅 構造:RC
投資:泉南郡岬町多奈川谷川 1993年築 利回り「10.1%」 最寄り駅:多奈川駅 構造:木造
投資:神戸市長田区上池田1丁目 1968年築 利回り「10.2%」 最寄り駅:長田駅 構造:木造
投資:大阪市大正区平尾 1993年築 利回り「9.09%」 最寄り駅:津守駅 構造:木造]]>
更新情報 2017-09-25T00:00:00+09:00 ▽売買物件
マンション:1件
一戸建て:1件

▽収益・投資物件
一棟物件:1件

■本日公開した物件
高利回り:寝屋川市平池町 1978年築 利回り「13.71%」 最寄り駅:寝屋川市駅 構造:木造
投資:大阪市港区市岡元町 2007年築 利回り「6.44%」 最寄り駅:弁天町駅 構造:RC
投資:大阪市浪速区恵美須西3丁目 1976年築 利回り「8.75%」 最寄り駅:新今宮駅 構造:鉄骨造]]>
更新情報 2017-09-23T00:00:00+09:00 ▽売買物件
一戸建て:1件

▽収益・投資物件
一棟物件:2件

■本日公開した物件
高利回り:堺市堺区賑町2丁 1973年築 利回り「18.6%」 最寄り駅:堺東駅 構造:木造
投資:大阪市平野区平野東  1985年築 利回り「10.1%」 最寄り駅:平野駅 構造:鉄骨造
投資:神戸市垂水区名谷町  1989年築 利回り「8.3%」 最寄り駅:名谷駅 構造:RC]]>
更新情報 2017-09-22T00:00:00+09:00 ▽売買物件
一戸建て:1件

■本日公開した物件
投資:寝屋川市萱島南町 1965年築 利回り「21%」 最寄り駅:萱島駅 構造:木造 ]]>
更新情報 2017-09-21T00:00:00+09:00 ■連合隊限定の高利回り物件
戸建:大阪府東大阪市御幸町 築50年 利回り「12.6%」 最寄り駅:瓢箪山駅 構造:木造
戸建:大阪府羽曳野市古市 築41年 利回り「11%」 最寄り駅:駒ヶ谷駅 構造:木造
戸建:大阪府堺市東区引野町 築47年 利回り「14.04%」 最寄り駅:初芝駅 構造:木造
戸建:大阪府泉佐野市上瓦屋 築39年 利回り「12%」 最寄り駅:熊取駅 構造:木造
戸建:大阪府大東市北条 築45年 利回り「11.47%」 最寄り駅:四条畷駅 構造:木造
戸建:大阪府大阪市東住吉区住道矢田8丁目 築32年 利回り「10.15%」 最寄り駅:喜連瓜破駅 構造:木造
戸建:大阪府堺市中区毛穴町 築41年 利回り「12%」 最寄り駅:鳳駅 構造:木造
戸建:大阪府藤井寺市大井 築36年 利回り「11%」 最寄り駅:土師ノ里駅 構造:木造]]>
更新情報 2017-09-19T00:00:00+09:00 ▽売買物件
マンション:1件

■本日公開した物件
投資:神戸市中央区雲井通 2002年築 利回り「6.52%」 最寄り駅:神戸三宮駅 構造:RC]]>
更新情報 2017-09-19T00:00:00+09:00
不動産投資において、まずは、どういった物件に投資するかを決定することから始まります。

物件を選ぶ際、「地域」「価格帯」「築年数」「種別」などと並んで出てくるのが

「利回り」

という言葉。


この「利回り」を基準において、不動産を選ぶ方が圧倒的に多いのが現状です。


投資物件を比較するのに、何を基準として考えれば良いのかは、非常に難しいのですが、この「利回り」を使用すると、とてもすっきりと解った気になります。

また、ポータルサイトなども、この「利回り」を基準においているようです。


「利回り」とは、物件毎に、価格に対して、どれだけの利益が出るのかという指標です。


これで比較すると、簡単に物件毎の良し悪しを分析出来た気になれます。


しかし、ここに大きな落とし穴があるのです。


例えば、対象物件が位置する「地域」の問題があります。

通常、市内の物件は利回りが低く、都心部に行けばいくほど、人気の地域に行けばいくほど、利回りは低くなります。

逆に地方の物件は利回りが高く設定されていることが多くなります。

そして、同じ地域の物件同士で比較しても、利回りの差が出てきます。

では、単純に、利回りの高い物件(地方の物件)を選ぶことが、投資家にとって良い運用かと言うとそうではありません。

利回りが高いには、それだけの理由があり、慎重に選択する必要があります。


ここで、間違えてはいけない重要なポイントがあります。

「利回りが高い」=「儲かる」

ないという事です。

「利回り」とは、言うまでもなく

「年間の家賃」を「物件の価格」で割ったものです。

人気がなく、安く売らないといけない物件になればなるほど、分母である「物件価格」が低く(小さく)なるので、利回りは上がる(高く)なる。

訳です。

「利回りが高い」→ (一般的には)「安くしないと売れない物件」


なのです。


特に重要なのは、空き室リスクです。

例えば、地方物件のリスクとして、一旦空き室となると、次の入居者が見つかりにくいことがあります。

特定の大学や工場に依存する物件の場合、そういったものが移転すると、次の候補者自体が全くいなくなることもありますし、

人口減少地域であれば、空き室リスクが年々増加していくことにもなります。


「高利回りの物件」に多いのが「想定利回りで〇〇%!」

つまり、期待値の家賃で満室になれば、これだけの利回りになります!

というもの。

実際、12%で回っているのなら、普通売りに出さないですよね?


地方だからと言って、全てが同じリスクという訳ではありませんし、市内であっても上記のリスクが無い訳ではありません。

重要なのは、単に利回りの高低だけで地域を選ぶのではなく、地域毎の特性をしっかりと把握しながら物件を選ぶことです。

そのためには、ご自身で良く理解している地域から、物件を選ぶのがお勧めです。


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はじめて大家さん
(有) エグゼジャパン
〒532-0002 大阪市淀川区東三国6-12-13
エグゼビル1F
TEL 06-6394-0717
FAX 06-6394-0718
info@exe-japan.co.jp
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更新情報 2017-09-18T00:00:00+09:00

不動産投資を考え始め、そろそろ、本格的に不動産投資を実現したいとお考えの方に!

事業もそうですが、不動産投資も、同様に初期投資が必要です。

、最初の一歩を踏み出す時は誰しも不安なもの。そんな時に頼りになるのが、信頼できる「相談相手」です。

あっさりと自分で調べた情報だけをもとに不動産投資へと参入される方ももちろんおられます。

には、ほぼ何の知識も情報もなく自分の人を見る目を信じて不動産会社にお任せの方もいらっしゃいます。

が荒れ狂う不動産投資という外洋へと向けて自分一人だけを船に載せ、自らお手製の羅針盤を元に不動産投資という航海へと船出するわけです。

航海ロマンあふれる話に思えますが中には、航海ならぬ後悔される方も少なくありません。

、不安をなるべく減らそうという方々は、不動産投資という外洋へと漕ぎ出す前に一級の航海士という相談役を見つけ、しっかりと、これまでの経験と実績で培われた羅針盤を持っている航海士に任せるという方法もあります。

不動産投資を始める場合、最初に見つけて置きたいのは「信頼できる相談役=不動産業者」となります。

自分の現状をしっかりと報告し、ありのままの状況を伝え、自分の目標やめざしたいもの、ライフプランなどを伝え、目指すべき先を見据えて、どんな手順で、どんな方法を使って進むのか。

しっかりと相談に乗ってもらい導いて暮れる存在。
そこまでしっかりと相談できるのが信頼できる相談役です。

もちろん、時には「その物件では……」と自分の考えを否定し、諌めてくれるのも、信頼できる相談役の必須条件といえるでしょう。

相談役をお探しの場合、

弊社の「はじめて大家さん」を検討いただければと思います。]]>
更新情報 2017-09-18T00:00:00+09:00 ▽売買物件
マンション:3件

■本日公開した物件
投資:大阪市福島区海老江 1994年築 利回り「9%」 最寄り駅:淀川駅 構造:RC
投資:大阪市住吉区墨江 1991年築 利回り「8%」 最寄り駅:沢ノ町駅 構造:RC
投資:神戸市須磨区清水台 1994年築 利回り「9.79%」 最寄り駅:妙法寺駅 構造:RC]]>
更新情報 2017-09-17T00:00:00+09:00 ▽収益・投資物件
一棟物件:1件

■本日公開した物件
投資:京都市右京区 1995年築 利回り「7.3%」 最寄り駅:西京極駅 構造:鉄骨造]]>
更新情報 2017-09-17T00:00:00+09:00
マンションやアパートへの入居を考える人には、それぞれの希望や、条件、いわゆるニーズがあります。

例えば、

「日々の通勤を楽にしたいから、勤務先の近くに住みたい」

「レディースマンションで安心して生活したい」など。

それぞれ地域には「どんな生活を望んでいる人が集まりやすいか」という特性があります

、それらの地域ニーズに合う物件を作りあげることが賃貸経営を成功させるための第一歩といえます。

地域のニーズを考えるときは

◆地域住民の層に基づくニーズ
◆ロケーションに基づくニーズ
◆絞り込んだターゲットに基づくニーズ

を基準に考えましょう。

例えば、どのような人がこの街には住んでいるのか?

学生が多いのか、単身者が多いのか、はたまた、学区が良いとか商業施設があるなどでファミリーに人気とか。。。


物件の隣に、大きな公園があって犬の散歩をしている人がたくさんいるなら「このマンションで犬と一緒に暮らしたい」というニーズが出てきます。

その街の人口動態やロケーションなどが把握できたら、その中でどのような人々をターゲットにした物件を作るのか..
より詳しく絞り込んでいく。

物件を決めるためには、地域のニーズをつかむこと。

それにより、ターゲットを絞り他の物件と差別化していく。

ニーズに合った設備の充実・部屋作りで勝ち組大家さんになっていきましょう。

byリフォーム&管理部]]>
更新情報 2017-09-16T00:00:00+09:00
2012年の円相場の大底から、円安の影響もあり、近隣のアジア諸国、特に華僑に代表される中華圏の投資家達が、日本の不動産を投資目的で活発に取引されています。

や香港、中国本土の主要都市では、日本や米国、東南アジアの主要な都市をテーマとする不動産セミナーが毎週のように各地で開催されています。

で、物件を巡って買付をというニュースを耳にされた方も多いと思います。

中華圏の投資家が常識とする、不動産マーケットでは、「キャピタルゲイン『値上り利益』狙い」以外の投資にはあまり興味が無いようで、また日本人と比べて投資意欲が高く、国民の多くが株式または不動産投資を当たり前のように行う土地柄でもあります。

というのも、「インカムゲインを狙う」という考え方自体が、投資において海外ではあまり定着しておりません。


中華圏都市部の不動産には投機的な資金の流入が活発で、香港や台北では東京以上に不動産価格が高騰し、その割には賃料水準が低く、利回りは1%台~2%台が基準とされてます。

インフレなど、不動産の高騰を期待する場合(日本のバブル期もそうでした)、利回りは、ほとんど関係ないのです。

市況ですから、人々が部屋を賃貸に出して家賃収入で生計を立てるという発想は皆無で、日本の大家さんみたいに「家賃収入で生活する」ことは、今日の中華圏のマーケットでは夢のまた夢。

代わり、タイミングによっては「不動産価格が数年で倍になる」というような、派手なキャピタルゲインが期待できる側面が有りますので、当然と言えば当然です。

万博や北京オリンピックで自分たちが経験した「数倍~数十倍で不動産が売れる」はやはり魅力です。


ようなことから、香港、台湾などの中古不動産市場は成熟し、本格的な値崩れはまだ起きてません。
(市場が大きい為、また国が介入する為に崩壊が遅れると言われてます)

したがって、「転売⇒即⇒利益確定」のモデルが確定しやすく、現時点では不動産価格が高止まりし、その流れから中古物件も高値で取引され、築年数が経っていても値下がりしにくい市況です。

彼らが、海の向こうの日本国不動産に何を求めるのかというと、インカムゲイン。

つまり、安定した毎月の賃料収入です。

派手な値上がりは、今の日本で期待できないと、もちろん彼らも理解しています。

しかしながら、いい目を見たキャピタル狙いはやはり期待してしまうもの。

だから、日本の東京都内に中華圏投資家の人気が集中するわけです。

東京はオリンピックもあり、大規模な公共投資も期待される。

今のタイミングで買ってオリンピック後に売り抜けても値下がりリスクは低いと、彼らはみているわけです。

しかも、保有期間中に本国では考えられない、利回り5%とかの家賃収入が入ることも魅力のひとつ。

カムゲイン」も「キャピタルゲイン」も狙える国、それが日本なんです。


「東京都内の5%とかの利回りは低くて魅力ない」と感じてしまいます。

「都内を一歩出て、千葉や埼玉の収益物件を買えば、利回りは確実に4%くらい上がるのに・・・」と思うわけですが、でも多くの中華圏投資家にとって、千葉・埼玉の物件に手を出すのはまだまだ敷居が高い。

なぜなら「東京23区外の情報は不思議と乏しい」に加え、「東京以外の地方都市は人口が減少し、値下りリスクがある」と偏った情報が横行しています。

投資家と市況の動きを踏まえたうえで、日本人はバブル崩壊、リーマンショックを経験していますから、このような不穏な動きに惑わされることなく冷静な判断で大家業を始めましょう。

当然のことですが、利回りが高い物件は安売りしないと売れない物件です。

様々な要素が絡みますがそれでも安定しているからこそ、不動産投資は常に注目されるのです。]]>
更新情報 2017-09-16T00:00:00+09:00 ▽売買物件
マンション:3件

▽賃貸物件
居住用:1件

■本日公開した物件
投資:大阪市平野区長吉出戸 1992年築 利回り「9.2%」 最寄り駅:長原駅 構造:RC
投資:大阪市都島区都島北通 1989年築 利回り「9%」 最寄り駅:都島駅 構造:RC
投資:大阪市浪速区下寺 1998年築 利回り「7.06%」 最寄り駅:四天王寺前夕陽ヶ丘駅 構造:RC
賃貸:大阪市北区扇町 2008年築 最寄り駅:中崎町駅 構造:RC]]>
更新情報 2017-09-16T00:00:00+09:00 ■楽待限定の物件
投資:東京都世田谷区鎌田 1994年築 利回り「7.03%」 最寄り駅:二子玉川駅 構造:SRC
投資:大阪府大阪市平野区背戸口 2003年築 利回り「5.43%」 最寄り駅:平野駅 構造:SRC
投資:大阪府大阪市北区天満 1998年築 利回り「5.59%」 最寄り駅:大阪天満宮駅 構造:RC]]>
更新情報 2017-09-15T00:00:00+09:00
今回はリスクについて考えて。

経営は常にリスクと隣り合わせです。

不動産投資は不労所得といわれうことも多く、何か働かなくていいようなイメージがありますが「賃貸業」という業である以上、リスクはつきものです。

の動向、スタッフの退社、空室や経費の増加によるキャッシュフローの悪化など、様々な要因があります。

不動産投資も、購入時に想定した維持費をはるかに超える費用が掛かったりするものです。

• 想定外の空室の増加
• 借入金利の上昇
• 物件(家賃)の下落
• 天災などの災害
などなど。。。。

当然、会社経営と同様、予知できるリスクはヘッジできるようにしておく必要があります。

当社から予測できているリスクであれば回避も容易で、順調な資産形成(健全な会社経営)が可能となるのです。

近年、「金持ち父さん・・・」などによる影響され、いわゆる「サラリーマン大家さん」の増加、そして、アベノミクスによる景気の期待感、オリンピックの誘致成功などから、「不動産バブル」とも言われており投資家、サラリーマンをはじめワンルームマンションなどの投資が以前にも増して盛んに、行われる時代となりました。

その結果、以前と比べると何も知らない投資家が増え、失敗する人も中には出てきています。

「売ってしまえば、あとは知らない」というような業者もいますし注意が必要です。

失敗している投資家の方々に多いのが、管理会社に任せっきりで「管理や運用に関しては、われ、関せず」という人や、将来的な試算が適当過ぎて、後先考えずお金を掛け過ぎてる事が非常に多いです。

仮に会社運営は社員任せ、経営状況も知らずに販管費を垂れ流し・・。このような状況になったら結果は分かりますよね?

不動産投資を行うなら「自分の会社を守る」ぐらいの心掛けでいましょう。

しかしながら、任せていい管理会社もあるということも知ってください。

きちんとした管理会社を選ぶことが、成功への近道です。]]>
更新情報 2017-09-15T00:00:00+09:00 ■楽待限定の物件
投資:神奈川県川崎市川崎区田町 2009年築 利回り「8%」 最寄り駅:小島新田駅 構造:木造
投資:東京都世田谷区鎌田 1994年築 利回り「7.03%」 最寄り駅:二子玉川駅 構造:SRC]]>
更新情報 2017-09-15T00:00:00+09:00 ▽売買物件
マンション:2件

▽賃貸物件
居住用:4件

■本日公開した物件
投資:大阪市浪速区戎本町 1997年築 利回り「7.76%」 最寄り駅:新今宮駅 構造:鉄骨造
投資:大阪市北区西天満 2001年築 利回り「6.8%」 最寄り駅:南森町駅 構造:RC
賃貸:大阪市北区兎我野町 2017年築 最寄り駅:東梅田駅 構造:RC
賃貸:大阪市福島区福島 2005年築 最寄り駅:福島駅 構造:RC
賃貸:大阪市福島区福島 2009年築 最寄り駅:福島駅 構造:RC
賃貸:大阪市東淀川区東中島 2017年築 最寄り駅:新大阪駅 構造:RC]]>
更新情報 2017-09-14T00:00:00+09:00
元々の地主などと違って、金融機関から融資を受けて、借入金を返済しながら、収入を得るスタイルの大家さん「サラリーマン大家」さんにとって気になるのは、当初のプラン通りの利回りが実現が可能かどうか?でしょう。

立地、築年数、間取り、住宅設備機器なども空室の要因ですが、都心の場合、もっとも空室になりやすいお部屋は1階部分で、理由は防犯、日照、上階の騒音などから入居者は2階以上に住みたがる傾向があるためです。

つまり、全部屋に対して一階の部屋数が少ないほど儲かり、空室リスクは下がることなります。
分譲マンションなどの最近の傾向として、一階は駐車場や、会議場などの共有スペースなどで、部屋をあまり作っていません。

また、家賃収入を左右する要素として角部屋は重要です。

部屋は、陽当りや風通しなど物件によっては少し広めといったこともあり、メリットの多さで人気のため家賃も高めに設定でき安定した家賃収入が得られます。(収納面ではデメリットになるケースもあります)

しかも、角部屋という理由だけで入居が付きやすく、収入面でもプラスになることは魅力です。

空室リスクが高く、家賃を下げざる得ない一階の部屋割合は低く、角部屋の割合が高いほど人気物件となり収益も高くなるということです。

このような効率の良い投資回収と、確かな収益をお考えの方はエグゼジャパンまでお問合せ下さい。

専門アドバイザーが親身にサポートさせていただきます。]]>
更新情報 2017-09-14T00:00:00+09:00 ▽売買物件
マンション:2件
一戸建て:1件

■本日公開した物件
投資:大阪市西淀川区野里 1990年築 利回り「5.17%」 最寄り駅:塚本駅 構造:RC
高利回り:大阪市西成区南津守 1976年築 利回り「13.5%」 最寄り駅:北加賀屋駅 構造:鉄骨造
高利回り:泉佐野市鶴原 1971年築 利回り「13.3%」 最寄り駅:東佐野駅 構造:木造]]>
更新情報 2017-09-13T00:00:00+09:00
投資にはいろんな選択肢がありますが不動産投資を始めるなら今がオススメです。
いや、少し遅いくらいでしょうか。

東京オリンピック・パラリンピックが決まり都心は建築ラッシュです。
もちろん新築物件は昔にはない設備や機能が付いてきますし何より新しく綺麗ですので間違いなく入居者も殺到し空室のリスクが低いのです。

すでに不動産投資をしておられる強者はさらに新しく所有する事を検討されている方も多いと思います。

そこで 「はじめて大家さん」 として狙い目なのが、強者が手放した物件。

がそれほど下がっていない物件は強者は離しませんが築10年を過ぎガクッと賃料が落ちた物件は手放す事も検討されます。

物件は初心者マークの付いた 「はじめて大家さん」 にはオススメで、マイナス金利やオリンピックのタイミングを考えると 今 が 始めるのにいい時期と言えるわけです。

東京都心の人口は年々増え続けており、今後も増える事が予想されます。

時には新しい綺麗という事で相場より少し賃料設定が高く出来ます。

入居希望者は後を絶ちません。ですが物件価値は毎年下がってしまいます。

そこで経験豊富で資金豊富なオーナー様は底値になる前に手放す事を検討されるのです。

」という付加価値を失うだけで、築10年になると賃料は適正価格となるだけで築10年以降は安定するのです。

続けると思われがちですが、新築時に付加価値があっただけで本来の適正価格で推移するのです。

、物件購入価格は築10年を境にガクッと下がりますので 「はじめて大家さん」 としては、経験や潤沢な資金が無くても不動産投資を始めやすいのです。

都心の人口は今後も増え続ける事が予想されるのに対して、都心にはもう空地がありません。

規制も出来たため賃貸物件を含めた居住空間が不足するのです。

10年の中古物件も入居希望は見込めるのです。

おわかり頂けましたでしょうか?

ようなタイミングがあなたの人生にあと何度訪れる事でしょう?

『今だ!』と共感頂けましたらぜひ弊社にご相談下さい。

買い時はもちろん、最も重要となる売り時もご相談頂けます。

またセミナーも開催しておりますので 「はじめて大家さん」 始めるならいつでもお問い合わせ下さい。

一般論ではなく、あなたにあったぴったりの答えをお教え致します。

時には厳しいお答えをさせて頂く事もありますがそれが現状でのお答えです。

ご興味御座いましたら弊社までご連絡下さい。 ]]>
更新情報 2017-09-12T00:00:00+09:00 残り2つの種類について紹介を進めたいと思います。

3.賃貸需要の厳しいエリアの物件購入

「賃貸需要が厳しい」というのは主に、

【賃貸需要が少ないエリア】
【賃貸激戦エリア】

のどちらかを指します。

まず賃貸需要が少ないエリアですが、田舎でも、イオンがあったり、都市部に電車で1時間圏内で出れる、または車で30分以内に工場地帯がたくさんあるなど、人が住む理由があるエリアならOKです。

しかしスーパーもコンビニも車で30分以上走らないとなかったり、まわりは田んぼや森しかないような、いわゆる過疎地の物件は相当入居付に苦労すると思います。

こういう過疎地に利回り20%とか、25%とかで10戸中2?3戸くらいしか入居がないアパートが販売されていますが、こういう物件は辞めておいた方がいいでしょう。

利回りが高い物件が少なくなると、本を読んだりしてこういう物件にチャレンジしたくなりますが、購入しても入居者が見つからず苦労します。そのような物件は土地値も低いので、売却しても二束三文にしかなりません。
成功談を読んで「今は、空室が多くても俺がオーナーになれば!」なんて気持ちで買っても大変な試練が待ち受けていることがほとんどです。

成功談はごく一部、ほとんどの方の失敗談はまず出てきていないことを認識しておきましょう。


4.賃料水準が相場より高い物件

たまに不動産ポータルサイトを見ていると「おっ!満室で利回りも15%だ!」と目が輝くような物件がありますが、
レントロール(入居者の家賃表)を取り寄せて、よくよく分析してみると不可解なことが多いです。

よくあるのは単身用の1部屋が3?4万円くらいしか取れない地域で、5万円前後の高い家賃で入居している人(古い入居者)がたくさんいる物件があります。

トータルでの家賃収入が多くなるので利回りも高くなりますが、相場の適正家賃に引きなおすと利回りが10%くらいになってしまうものがけっこうあります。

こういう物件は古参入居者が退去すると、どんどん利回りが落ちますので注意しましょう。

ポータルサイトで間取りや設備を入れれば、賃貸相場は簡単に調べられますから、ちゃんと自分なりに分析をして、購入すべき不動産かどうかを判断することが大切です。

不動産投資は、土地が残ったり、安定した収益が確保できたり、融資返済後は純資産が増えたりなど、メリットがたくさんあります。

また賃貸業というのは投資・投機ではなく、本来は人の「住」を提供する社会的に意義ある事業です。

これから不動産投資を志す人は、ぜひたくさん勉強して知識を身につけて、最後は心して事業として経営していただきたいと思います。


お問い合わせ お待ちしております。

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はじめて大家さん
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更新情報 2017-09-12T00:00:00+09:00 ▽売買物件
マンション:3件

▽収益・投資物件
一棟物件:2件

■本日公開した物件
高利回り:守口市南寺方東通 1975年築 利回り「13%」 最寄り駅:守口市駅 構造:鉄骨造
投資:大阪市浪速区大国 2007年築 利回り「6%」 最寄り駅:今宮駅 構造:RC
投資:大阪市中央区瓦屋町 2001年築 利回り「6.6%」 最寄り駅:松屋町駅 構造:RC
投資:大阪市生野区中川 1984年築 利回り「10.3%」 最寄り駅:今里駅 構造:鉄骨造
投資:大阪市西成区花園北 1983年築 利回り「10%」 最寄り駅:花園駅 構造:鉄骨造 ]]>
更新情報 2017-09-11T00:00:00+09:00 ▽売買物件
マンション:3件

▽収益・投資物件
一棟物件:2件

▽賃貸物件
居住用:1件

■本日公開した物件
高利回り:堺市東区引野町 1974年築 利回り「13.84%」 最寄り駅:初芝駅 構造:RC
高利回り:柏原市古町 1974年築 利回り「15.2%」 最寄り駅:柏原南口駅 構造:鉄骨造
投資:大阪市東成区玉津 2008年築 利回り「5.1%」 最寄り駅:玉造駅 構造:RC
投資:京都市上京区鳥居前町 1994年築 利回り「8.76%」 最寄り駅:北野白梅町駅 構造:木造
投資:京都市山科区西野山百々町 2010年築 利回り「7.2%」 最寄り駅:椥辻駅 構造:木造
投資:大阪市東淀川区東中島 2013年築 最寄り駅:崇禅寺駅 構造:RC ]]>
更新情報 2017-09-11T00:00:00+09:00 ■楽待限定の物件
投資:京都府京都市山科区西野山百々町 2010年築 利回り「7.2%」 最寄り駅:椥辻駅 構造:木造
投資:大阪府大阪市東成区玉津 2010年築 利回り「6.2%」 最寄り駅:玉造駅 構造:RC ]]>
更新情報 2017-09-11T00:00:00+09:00
1.新築ワンルームマンション投資

セミナーだけでなく電話でもセールスが来るのがこの「新築ワンルーム投資」です。

ワンルームというのは、一人用の部屋のことで、通常は1ルーム、1K、1DK、1LDKなどの総称です。

新築ワンルームの1室を買う場合、新築プレミアが乗っているので、買った時点で3~4割、下手をすると、半分近くまで価格が一気に下がります。

2200万くらいのものを買ってすぐに、失敗したと思って売りに出しても1300~1400万くらいでしか売れなかったというのはよく聞く話です。

節税対策としては、有効ですが。。。(^^;


またワンルームは、将来売却時も、ほぼ投資家のみがターゲットになります。

なぜなら、一人暮らしで、ワンルームマンションを購入する人はほとんどいないからです。
(都心部では増えてきてますが。。)

もし1室の区分マンションで成功するとしたら、ファミリー向けの広い間取りの市内中心部の中古物件を買うことです。

こういった物件を中古で割安に買えれば、都市部なら価値は大幅に落ちませんし、
リフォームして貸し出せるだけ貸し出し、10年後などに売れば投資として成り立つ可能性はあります。


2.低利回り新築1棟アパート投資

最近新築アパート投資が流行ってきています。

過剰気味だという事で、金融庁が動いたのもこの分野が異常に伸びたからです。

5000万~1億円くらいの新築木造アパートを、住宅ローンをまだ組んでいない高属性のサラリーマン向けに、提携金融機関とセットで、販売する会社が増えました。

よくあるケースは、土地値が1000万くらいしかない価値の低い土地に、5000万くらいのアパートが建てるケースです。

「○年間、満室保証」とか「〇〇年、一括借り上げ」などの言葉で、購入されているケースが多いようです。

しかしながら、借入期間、ずっとその家賃が保証されることは、ないので注意が必要です。

がんばって運営して20年、25年経っても価値の低い土地とボロいアパートが残るだけというケースです。

利回りが5~7%くらいしかない新築アパートは特に注意が必要です。

本当に目利きの不動産投資家は自分で割安の土地を見つけて購入して、アパートの施工会社は自分で探す人が多いです。

新築の低利回りアパートにはくれぐれも気をつけましょう。

他にも選ぶべきポイントはあります。
ですが、本日はここまで。明日、選ぶべきポイントを引き続き紹介させて頂きたいと思います。]]>
更新情報 2017-09-10T00:00:00+09:00 ▽収益・投資物件
一棟物件:1件

▽賃貸物件
居住用:2件

■本日公開した物件
投資:京都市上京区 1994年9月築 利回り「8.76%」 最寄り駅:北野白梅町駅 構造:木造
賃貸:大阪市北区中津 2015年1月築 最寄り駅:中津駅 構造:鉄筋コンクリート
賃貸:大阪市西区靱本 2007年10月築 最寄り駅:阿波座駅 構造:鉄筋コンクリート]]>
更新情報 2017-09-10T00:00:00+09:00

不動産投資において重要な要素に「頭金」があります。

不動産投資を始めるに当たり頭金に用意が必要となります。

不動産投資を始めようとしている「はじめて大家さん」のなかには、いくらぐらい用意すれば良いのかわからない方もいらっしゃるかと思います。

そこで今回は「頭金」についてです。

まず、用意する頭金について

不動産投資のローンを組むことを考えた場合には、「購入予定物件価格の20%~30%ほど」を用意することが望ましいと考えられています。

頭金として、物件価格の1~2割
諸経費が、おおよそ7~8%が目安です。

しかし、実は最近では頭金にするべき自己資金が「ゼロ」という人でも銀行から融資を受けて、フルローンにて不動産投資を始めるという人も少なくないと聞き及んでいます。

では、頭金なんてなくても良いのか?と言うと、そんなことはなくて、当然ながら自己資金はあった方が良いのには代わりありません。

フルローンどころか、中にはオーバーローンを組んで、ご購入されているケースもあります。

【実は怖いオーバーローン】
仮に5000万の物件とした場合、2割の頭金と諸経費を用意した場合、借入金は4000万
しかし、諸経費までローンでカバーしようとすると借入金は5500万になります。

25年 2.5%の借り入れの場合

★4000万 の場合 17万9446円
★5500万 の場合 24万6739円

約1.4倍の支払い額になります。

高利回りならカバーできる場合もありますが、収支の上で大きく影響してくるのは明らかですのでご注意ください。

【頭金】

頭金として30%と考えた場合、例えば500万円の区分マンションを購入すると考えると約「150万円」ほどの頭金があれば良いわけです。

では、そんな150万円ですがどのように作り出せば良いのか。

月の給料から「5万円」ほどの預金をしていくとします。

すると、30ヶ月=2年半で貯めることができる計算になります。

これは2年と半年ほど貯蓄を頑張ることで簡単にそして用意に頭金を用意することができ500万円ほどの区分マンションなどの不動産投資を行うことが出来るわけです。

しかし、区分マンションなどの場合は、ローンも充実しているので、頭金なしで、諸経費は別途ローンを組んでくれるケースもあります。

有利に進めるため、毎月5万ずつ、貯蓄をしていくか?
先ずは、第一歩を進めるために、毎月数千円の手出し(もちろん手出し「なし」で大丈夫な物件もあります。)で進めるかは個人のプランによります。

金利が低い現在のような状況では、融資期間終了までの返済の総額が頭金入れようと、入れまいとあまり変わらない。という状況もあるからです。


投資した物件が賃貸物件ならば、そこから賃料を得るのも良し。
物件を良い頃合いにて転売して新たな儲けを得るのも良し。

様々な方法にて不動産投資を実現することが出来るわけです。
不動産投資に必要な頭金について理解が進みましたでしょうか。

なかなかに難しい頭金。不動産投資をお考えの場合には、そういう状況に関しても相談に乗らせて頂きますので気軽にお問い合わせ下さい。 ]]>
更新情報 2017-09-09T00:00:00+09:00
「改装前の比較的安い中古マンションを購入して、リノベーションをしたい」と考えていても、どのような中古マンションが、リノベーションに向いているのかは、物件情報を見ているだけではわかりにくいものです。

そこで、どのようなポイントに注意すれば、リノベーション向き中古マンションの探しで失敗しないしないか?についてお話ししたいと思います。


① 現在の間取りが、自分の思い描いているリノベーションに合うかどうか?
各々のマンションで構造などが異なるため必ずしも計画した通りのリノベーションができるとは限りません。
動かせない壁や配管などがある場合もありますから、物件を決める前に確認しておきましょう。

特に、築年数が古いものは、水回り箇所(キッチンやお風呂トイレ)などが一段高くなっている場合が多いので注意が必要です。(勾配を付けないと水が流れないので、当時の建築工法では現在のバリアフリーのように床が段差がない状態では作っていなかった)

②築年数は15年~20年が目安に。
価格下落の推移が比較的安定しているといわれる築15~20年のマンションがお勧めです。

あまり古いものは、床をはがした時に、驚くことに床自体が水平になっていなかったりして思わぬ費用が余分にかかることがあります。

しっかりした施工会社かどうかも、重要な着目点です。

③マンションならではの「共有部分」がしっかり管理されてる物件を選ぶ。
具体的には、「外壁のひびや剥がれの有無」「駐車場・駐輪場の管理状況」

マンションは「管理を買え!」というくらい、管理は重要なポイントです。

以前、大手のマンションですが、あまりに安いので見に行ったら、管理組合の決議で管理を自主管理に変更してしまって荒れ放題になっていたので、価格が大幅に下がってしか売れなくなっていたマンションがありました。
分譲マンションならではの余裕の空間を持ったエントランスなど、自分の購入する部屋だけでなく、マンション全体を考えましょう。

またその地域に合ったリノベーションを考えることも重要です


【住宅インスペクション】について。

1.専門知識を持ったプロによって、目視等で検査して建物の状況を見極めることができます。

2.報告書の内容が充実しており、買主等に渡す書類に最適です。
既存住宅の現状を正確に伝えることは買主の安心通り信頼に繋がります。

3.万が一瑕疵があっても、リフォームを行ったり、瑕疵保証保険を掛けたりすれば大丈夫です。

保険付保証書は住宅ローン減税の対象証明としても使えます。

良い物件選びのためのご参考にお役立てください。

by管理&リフォーム部]]>
更新情報 2017-09-09T00:00:00+09:00 ▽売買物件
マンション:2件

▽賃貸物件
居住用:2件

■本日公開した物件
投資:大阪市北区同心 1999年築 利回り「7.74%」 最寄り駅:天満駅 構造:SRC
高利回り:枚方市東船橋2丁目 1973年築 利回り「16%」 最寄り駅:樟葉駅 構造:鉄骨造
賃貸:大阪市中央区南船場 2007年築 最寄り駅:長堀橋駅 構造:RC
賃貸:大阪市北区天神橋 2006年築 最寄り駅:扇町駅 構造:RC]]>
更新情報 2017-09-09T00:00:00+09:00 ■楽待限定の物件
投資:大阪府大阪市天王寺区上汐 1998年築 利回り「6.99%」 最寄り駅:四天王寺前夕陽ケ丘駅 構造:RC
投資:大阪府大阪市中央区瓦屋町 1998年築 利回り「5.88%」 最寄り駅:日本橋駅 構造:RC
投資:大阪府大阪市中央区南久宝寺町 2008年築 利回り「5.47%」 最寄り駅:堺筋本町駅 構造:RC]]>
更新情報 2017-09-08T00:00:00+09:00
空き家がここまで多くなった理由として、

「建物が建っていれば 固定資産税が1/6、都市計画税が1/3に軽減される」


上記の特例によるところが大きかったのですが、行政もこの特例が原因でゴーストタウンに拍車をかけていると気づきました。

この対策として、2014年に「空き家対策特別措置法」が成立し、同法では、倒壊の危険性や周囲の治安上悪影響(苦情が多い物件)があると、見なされた空き家を「特定空き家」に指定し、所有者に修繕や撤去(解体)の勧告をすることができ、行政処分として固定資産税や都市計画税の軽減対象を無くし、同法によって空き家増加に歯止めが掛かることを期待しています。

相続したご実家(空家or更地)の主な活用法としては次の4つのパターンが考えられます。
物件の立地で大きく正解が左右される難しい点もあります。

  1. ①賃貸物件として活用する
  2. 相続したご実家が市街地など生活環境の良い立地にある場合は、まず賃貸としての活用することを考えましょう
    「築後、数十年も経過している木造家屋だから無理じゃないか?」と決めつけるのではなく、賃貸物件に出来る可能性がある物件か?まずはご相談して頂き、情報収集される事をお薦めします。

    大きく改装費用をかけても元が十分取れるケースもあります。
  3. ②管理委託にて活用する
  4. もし、賃貸需要が無くとも活用価値のあるケースといえば、たとえば「介護施設」等ですが、高齢化が進む地方で、デイサービスなどの介護施設として専門の事業者が老朽化したリノベ前の建物を借り、管理委託を受けて運営をする。所有者にとっては空き家回避となり、事業者にとっては土地の購入費用や建物の建築費用を抑える事ができるというメリットがあります。
    (こちらのケースの場合、介護施設としてのリノベ料金が発生しますが、出費以上の安定収入を見込むことができます)

    また倉庫としての需要があるケースもあります。
  5. ③買い替える(組換え)
  6. 幼少期からの思い出がたくさん詰まったご実家を売却することは感情的に抵抗がある方もいらっしゃいますが、自身で所有したまま、明確な計画がなければ資産どころか、お荷物(負の遺産)となり多額の税金だけを納める代物になりかねません。
    そうならない為にも、早急に次の手を打ちましょう。
  7. ④融資を受ける担保として利用
  8. 借入金などの担保設定がついていないケースがほとんどですので、金融機関に購入物件の共同担保として提供し、物件を購入するのが一番のおすすめです!
    資産価値の高い物件を新たに購入する事が可能になり、こちらも出費以上の安定収入を見込むことができます。
ご両親がせっかく遺して下さった不動産。その本来、喜ぶべき相続を受けて「困った」と嘆くのではもったいないです。

ご自身で様々な可能性を調べ、先ずは専門家に相談するなど、動くことが、荷物遺産から脱却し、再生させるキーポイントになります。

どんな些細な事でもご相談して頂いたら、的確に対応させて頂きます。]]>
更新情報 2017-09-08T00:00:00+09:00 ▽売買物件
マンション:1件
一戸建て:4件

▽賃貸物件
居住用:4件

>■本日公開した物件
高利回り:池田市伏尾町 1990年築 利回り「16.25%」 最寄り駅:池田駅 構造:RC
高利回り:豊能郡能勢町宿野 1990年築 利回り「18%」 最寄り駅:山下駅 構造:木造
高利回り:東大阪市上四条町 1990年築 利回り「19.89%」 最寄り駅:瓢箪山駅 構造:木造
高利回り:泉南市鳴滝 1968年築 利回り「13.71%」 最寄り駅:樽井駅 構造:木造
高利回り:和泉市和気町 1972年築 利回り「15%」 最寄り駅:和泉府中駅 構造:木造
賃貸:大阪市中央区西心斎橋 2006年築 最寄り駅:心斎橋駅 構造:RC
賃貸:大阪市北区堂島 2013年築 最寄り駅:西梅田駅 構造:RC
2006年築 最寄り駅:心斎橋駅 構造:RC 賃貸:大阪市浪速区敷津東 2010年築 最寄り駅:今宮戎駅 構造:RC
賃貸:大阪市中央区南久宝寺町 2004年築 最寄り駅:本町駅 構造:SRC]]>
更新情報 2017-09-07T00:00:00+09:00
専門知識といっても専門家になりましょうと言う意味ではありません。

今後、売買を行っていく際に最低限知っておかないと理解できない言葉や指標が出てきます。

その意味を理解しないままに進めてしまうと失敗するリスクが高まります。

これまで数々の投資案件に対してアドバイスをしてきましたが、不動産業者に良いようにされているなと感じてしまうのは、欲だけに駆られて、勉強をあまりされていない方です。

人を見る目があって、信用できる不動産業者を見つけるか、勉強して知識をつけるかです。

不動産投資の難しいところで、中途半端に勉強すると、理想主義にはまってしまい、いつまでも買えないという事も起ります。

我々不動産業者でも、すべて満足できる物件だけが買える訳ではありません。

プラスとマイナスを比べた時にプラス面が多く、それに見合う価格であるかどうかを常に考えて判断しています。


これは勉強だけでは身につくものではありません。


勉強をしてこられた方は、不動産業者にでもなったつもりで、いろいろと自分の知識を自慢でもしたいのかのごとく話され
「だから私はこの物件を買わない!」と評論家にでも気分でお話しされる方もいます。

不動産は、どんな物件でもマイナス面はあります。

全てがプラスという物件はありません。

都心のど真ん中の好立地であれば、物件的には申し分なくても、キャッシュフローの点から考えれば決して満足のいく数値は出てこないです。

相反する事柄が存在するからです。

適度な専門知識は必要ですが、その知識量に満足してしまってはいけません。

また、いくら知識で武装しても、経験が無いことで、失敗することも多々あります。

知識に関しては騙されない程度の不動産投資における一般知識ぐらいを最低限、身に付けておけばいいかと思います。


【不動産投資は会社経営と同じ】

不動産投資は「優良物件を購入できれば将来安泰!」と思っていませんか?

FXのようなマネーゲームの場合、速ければ10分で資産を増やす事ができ、その後、行わなければ心配しなくても大丈夫です。

しかし、同じように安心できるほど甘いものではなく、購入してからが本番なのです。

不動産投資=会社経営

表現しましたが、なぜそのように表現したのか説明します。]]>
更新情報 2017-09-07T00:00:00+09:00
▽収益・投資物件
一棟物件:1件

▽賃貸物件
居住用:4件

■本日公開した物件
大阪市港区弁天 1996年築 利回り「7%」 最寄り駅:弁天町駅 構造:鉄骨造
大阪市福島区福島 2007年築 最寄り駅:大阪駅 構造:SRC
大阪市浪速区湊町 2005年築 最寄り駅:JR難波 構造:RC
大阪市北区万歳町 2015年築 最寄り駅:中崎町 構造:RC
大阪市浪速区幸町 1997年築 最寄り駅:桜川 構造:SRC ]]>
更新情報 2017-09-06T00:00:00+09:00
SNSなどで拡散され、外国人のスキーヤー人気赤丸急上昇中のニセコエリア

広大な北海道の中でも異彩を放つリゾート地で、今、不動産投資が急速に勢いを増しています。

わずか5000人前後の人口の町に、年間約19万人の外国人が訪れてます。 たった三年で約2倍です。

さらさらのパウダースノーと雄大な風景という強みで、多くの外国人を引きつけるニセコ、華僑や中国人富裕層などアジアン・マネーの流入による、所謂「爆買い」で、地価が高騰し続け、一坪300万円以上する場所も出てきており、リーマンショック前の約2倍に高騰しています

、地方バブルが加熱する中、観光客をターゲットにしたホテルやコンドミニアムの建設ラッシュも続き、かつてない不動産投資の波が押し寄せ、億単位の物件が飛ぶように売れています。

不動産投資は、上昇気流の時、加速していきます。

買主は主に香港、シンガポールでビジネスを展開している資産家などが中心です。

そして、その彼らを仲介をしているのが、外国資本の不動産会社。

外国人向けに特化した不動産会社です。

大きなキャピタルゲインを見込み、富裕層向けの独自ネットワークで顧客を次々と獲得しています。

そういった会社規模による不動産投資だけでなく個人ももちろんいらっしゃいます。

不動産投資として購入した物件の管理は。地元の不動産会社がしてくれるため、冬は家族で滞在し、オフシーズンは宿泊施設として貸し出す人たちも増えています。

サマーバケーションを利用して、スキーリゾートに訪れたオーストラリア人がパウダースノーの雪質を気に入り、次第に富裕層の間で人気が広がり、バケーションを満喫する外国人富裕層、その人たちに対応するために雇った外国人、そして地元の人などで住宅需要も高くなり、既にキャパオーバー気味です。

いつまでバブルが続くのか。。。

さらに良い方向に回転し続け、まだまだ加速するのか、はたまた失速してしまうのか。。。

外国資本が主導する売買ゲームの状況がいつまで続き、何をもたらすのか・・・?

エグゼジャパンでは不動産投資に必要となる知識、事前に知っておきたい関連情報など、投資用不動産に関する様々な旬な情報をお届けしております。

「はじめて大家さん」はもちろんのこと「プロ・セミプロ」の方までご対応させていただきます。

不動産投資をご検討の方はエグゼジャパンにお任せください。

弊社が完全バックアップ致します。]]>
更新情報 2017-09-05T00:00:00+09:00
日本だけでなく世界的にも経済的にも政情的にも、将来に不安を感じて先々の備えをお考えの方も多い時代となりました。

まで、しっかり勤め上げれば「安泰な老後」を迎えられると信じている若者はもういないでしょう。
定年まで働けるのかという事さえ不安に思われている方も多いと思います。

しっかり働いてしっかり稼ぐのは国民の義務でもあるのですが、収入をいかに増やすか、支出を如何に減らすかを考えなければなりません。

税金は国民の義務ですから当然、納めないといけません。

しかし、節税という言葉があるように、権利として、税金を節約していいのですから、節税は考えたほうがいいわけです。

そこで、不動産による節税は可能かどうか?


稼いだお金を銀行にせっせと預けてもマイナス金利の昨今、『増えていく』とは限りません。

一回ATMを他行やコンビニで使えば、100万預けている利息なども吹っ飛ぶくらいです。


有効に、節税を行う選択肢の一つにあがってくるのが 不動産投資 です。

現金で保有していても悪くすると元本割れする可能性があるので、その不安から逃れるため現金以外で持っていようと考えるわけです。

特にインフレの時は、現金で持つよりもモノで持っておくべきなのは経済の原則です。

不動産はお安いものではないので多くの方が現金購入ではなくどこかから資金調達をされます。

その調達先に 不動産投資ローン があり、これが 節税 となる事があるのです。

将来に不安があるからしっかり貯めたいと考えているのに、負債(ローン)を抱えるのは抵抗があるかもしれませんが見方によっては 節税 となります。

明日明後日の生活はだいたい想像がつきますが、30年後~40年後の生活を想像するのはなかなか難しいです。

視点をだいぶ先にやる事で見えてくる、それが不動産投資による節税となります。

もちろん人によりますが、あなたの人生のだいぶ先をハイビームで照らすお手伝いができるかもしれません。

足元を照らすロービームももちろん大切ですがご興味があれば一度ハイビームで未来を照らしてみませんか?


はじめて大家さん は、未来の投資家を応援致します。

またセミナーも開催しておりますので はじめて大家さん 始めるならいつでもお問い合わせ下さい。

一般論ではなく、あなたにあったぴったりの答えをお教え致します。時には厳しいお答えをさせて頂く事もありますがそれが現状でのお答えです。

ご興味御座いましたら弊社までご連絡下さい。]]>
更新情報 2017-09-05T00:00:00+09:00 ▽売買物件
マンション:2件

▽収益・投資物件
一棟物件:1件

■本日公開した物件
大阪市西区京町堀 2007年築 利回り「6.3%」 最寄り駅:肥後橋駅 構造:RC
大阪市淀川区新北野 1987年築 利回り「7.6%」 最寄り駅:十三駅 構造:SRC
大阪市北区天満 1987年築 利回り「7.43%」 最寄り駅:大阪天満宮駅 構造:鉄骨造 ]]>
更新情報 2017-09-04T00:00:00+09:00

1.【空室】

不動産投資の主な収入源のひとつがインカムゲイン(賃料収入)です。

空室になると、当然、この収入が入ってこなくなります。

収入が無くなれば、不動産経営はできません。

  • ・立地は賃貸需要のある地域を選ぶ
  • ・リフォームをして、不動産の価値を高める
  • ・賃料相場を把握し、地域に合った賃料の設定をする
  • ・借りていただくターゲットを絞る
賃貸募集に強い不動産会社を味方につけるといった方法で、空室リスク対策をしていきましょう。


2.【不動産の老朽化】

購入後、年数が経過すれば当然、経年劣化により老朽化していきます。

老朽化した不動産に何の手も加えなければ、入居者さんに好まれにくく、空室リスクが高まります。

不動産は外壁塗装や、屋上防水、共用部の防水シート張替えなど、手をかけることで、再生されます。

大規模修繕用の資金を積み立てるなど修繕計画をきちんと立て、継続的に手をかけて、不動産の価値を維持しましょう(もしくは、価値を高めましょう)


3.【不動産価格の下落】

不動産購入価格より売却価格の方が低い場合、売却益はマイナスになります。

しかしながら価格の下落より借入残高の減りが早い物件であれば、売却時、手元に資金が残ります。

賃料収入(インカムゲイン)にだけ気をとられてしまう方が多くいらっしゃいますが、不動産投資の最終的な収支は売却益(キャピタルゲイン)を含めて決まります。

満室稼働で、賃借人の家賃で返済が順調に進む物件であれば、不動産投資としては、成功と言えるでしょう。

あなたの不動産の資産価値がどのように推移していくのかを理解しなくては資産の形成はできません。

不動産を購入するときは売却(出口)を考えて購入しましょう。

また、あなたの不動産の価値を維持できる(もしくは、高められる)ように管理していきましょう。

お問い合わせ お待ちしております。

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エグゼビル1F
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更新情報 2017-09-04T00:00:00+09:00 ▽売買物件
マンション:2件

▽収益・投資物件
一棟物件:2件

■本日公開した物件
大阪市中央区常盤町 2006年築 利回り「6.22%」 最寄り駅:谷町四丁目駅 構造:RC
大阪市北区末広町 2002年築 利回り「6.7%」 最寄り駅:扇町駅 構造:RC
大阪市浪速区下寺 1973年築 利回り「7.6%」 最寄り駅:恵比寿駅 構造:SRC
京都市右京区太秦組石町 1997年築 利回り「7.3%」 最寄り駅:太秦広隆寺駅 構造:鉄骨造]]>
更新情報 2017-09-03T00:00:00+09:00

これから不動産投資を始めようという「はじめて大家さん」から、「区分マンションと一棟マンション、のどちらから始めるべきなのか?」というご質問を頂戴します。

オーナーがまるまる一棟所有しているのが「一棟マンション」になります。

これに対し、分譲マンションのように、一室一室、個別に所有者がいるのが「区分マンション」です。

投資対象を考える時に「区分マンション」「一棟マンション」どちらがいいのか?という事です。

ほとんどのお客様は、不動産投資というと「一棟」をイメージしておられます。

毎月の利益も大きいからというのがその最大の理由です。(儲かると思ってらっしゃるようです)

しかしながら、明らかに一棟マンションのほうが儲かるのであれば誰も区分分譲マンションに投資をしようと考えないですよね?

でも、なぜ、区分分譲マンションも投資対象として、選択肢に入るのか?

また、その区分マンションか、一棟マンションどちらを選択するかの判断基準はどこに置けば良いのでしょうか。

そして、どちらの選択の方が不動産投資として成功するのでしょうか。


区分マンションと一棟マンションどちらを選べば良いのか。

最初の判断基準となるのは、やはり売値。価格になります。

もちろん区分マンションの方が一室のみになるので価格的にはお安くなりますし、投資先として選択し易い物件と言えます。

また、そのマンションが投資対象としていいのかどうかの判断が「自分が住むかどうか?」という判断基準で選んで、ほぼ間違いないので物件の良し悪しの判断がしやすいメリットがあります。


対して、一棟マンションは多くの人が住むことになり結果として月々に入ってくる賃料も大きくなることから購入するための価格も高くなってしまいます。

そういう意味では、自分が持っている資産との相談ということにならざるをえません。

なので、最初のうちは区分マンションで初めて資産を増やし不動産投資というものを理解していきながら、一棟マンションへという不動産投資を計画的に考える大家さんも少なくありません。

は言え、いずれの不動産投資の区分マンションや一棟マンションでも言えることですが借りていただけるお客様がいなければキャッシュフローがマイナスに転じてしまいます。

そういう意味では区分マンションも一棟マンションもお客様がついてくれる場所にあるかどうか、どの条件の物件を購入するのか?というのが大事な問題で
前提条件であると言わざるをえません。

より良い不動産投資を実現するためにも相談出来る相手をしっかりと見つけることが重要です。

しかし、信頼は一朝一夕では作り出せません。

ですが、弊社ならばはじめての大家さんにも優しく、そして不動産投資について説明し、メリット・デメリットをお答えさせて頂きます。

信頼できる相談先をお探しの場合には、一声おかけください。 ]]>
更新情報 2017-09-02T00:00:00+09:00
今年四月に、参議院で「改正セーフティネット法」が可決されました。

住宅の入居を拒否されることが多い「住宅確保要配慮者」に対して、空き家の提供をうながす法律です。


どういう法律なのか?

現在、長期間、空き家になっていて、入居者がなかなか決まらない物件に、部屋を借りたいがなかなか、借りられない人に次の3つの方策を施行することで、供給しやすい環境の整備を進めようというものです。

①オーナー保有の空家を都道府県等に「入居を拒否しない賃貸物件」として登録する制度の創設。

②住宅確保要配慮者の居住支援に取り組むNPOなど民間団体を「居住支援法人」として都道府県が指定、自治体や不動産事業者と連携する。

③住宅確保要配慮者専用として提供される物件については回収費用の補助や家賃補助が国・自治体から提供し、家賃補助は最大4万円(国2万円・都道府県2万円)

改修費は、バリアフリー等に対して100万円。
耐震改修工事・間取りのリノベーションなどに対して200万が支給されます。

但し、改修費用の補助は、その条件に当てはまらない入居希望者を拒否し、住宅確保要配慮者のみを対象とする必要があります。

「住宅確保要配慮者」対象のアパート投資について。

改正セーフティネット法施行後は、アパートを保有するオーナーにとって「住宅確保要配慮者」向けとすることで経営の安定化をすることも期待できます。

by管理&リフォーム部]]>
更新情報 2017-09-02T00:00:00+09:00 ▽売買物件
マンション:1件

▽収益・投資物件
一棟物件:2件

■本日公開した物件
大阪市北区池田町 2001年築 利回り「6.24%」 最寄り駅:天神橋六丁目駅 構造:RC
大阪市東成区大今里 1989年築 利回り「10.67%」 最寄り駅:新深江駅 構造:鉄骨造
大阪市西成区玉出中 1979年築 利回り「11.4%」 最寄り駅:玉出駅 構造:鉄骨造]]>
更新情報 2017-09-01T00:00:00+09:00
投資物件の選定時の重要なポイントとして、将来の出口を考えて「売りやすい物件」を選ぶことは再三お伝えしている通り。

今回は購入前に高精度な計算式が必要とされるキャッシュフローの損益分岐点について考えていきます。

物件購入の際、ほとんどの方が最初にチェックするのが賃料収入をベースにした「利回り」。

しかしながら、この利回りの基準数値は投資目的や予算などで人によって違ってきます。

税引き後のキャッシュフローがマイナスになる投資物件は持ちたくないというのは、税金対策の方などを除くと原則共通します。

このキャッシュフロー(CF)、実際に手残りがどの程度になるかについては、表面利回りの水準だけでは決まりません。

の部屋の満室稼働率、金融機関の融資条件、適用税率(所有形態の違いや、個人の場合には給与所得の多寡による累進課税)など購入者自身の収入や運用状況に大きく変わってきます。

私たちは稼働率から算出する「損益分岐点」の明確な試算計画を推奨しています。

不動産投資における損益分岐点とは、一言でいうとキャッシュフローが、マイナスにならない賃料収入の下限で、稼働率を導き出すことになります。

ここでいう稼働率は、満室想定の賃料収入を100とした賃料収入の割合です。

経年による入居率の低下や家賃の値下げで収入が減った場合、どの程度までなら、赤字にならないのかを明確に算出することがポイントです。

安定的に資産を生み出す良質物件に変貌させるためにも、下限の限界数値とも言える損益分岐点をしっかり把握する事が必要です。

これができれば、どのような物件でも良質な運用方法が自ずと開け、空室対策も素早く講じることが出来るようになります。]]>
更新情報 2017-09-01T00:00:00+09:00 ▽売買物件
マンション:4件

■本日公開した物件
神戸市須磨区白川台 1988年築 利回り「9.64%」 最寄り駅:名谷駅 構造:RC
大阪市北区池田町 2001年築 利回り「6.45%」 最寄り駅:天神橋筋六丁目駅 構造:RC
神戸市北区桂木 1994年築 利回り「6.4%」 最寄り駅:三ノ宮駅 構造:RC
大阪市平野区長吉出戸 1992年築 利回り「10.3%」 最寄り駅:長原駅 構造:RC]]>
更新情報 2017-08-31T00:00:00+09:00
投資といってもいろいろな種類があります。

不動産投資、株式投資、FX、先物、カバード・ワラント・・・・など、多種にわたります。

また、その中でもいろんな種類に分かれます。


ここでは「不動産投資」に関する知識を中心にお話していきたいと思います。


不動産投資は今、ローンの多様化から、「お金持ちの投資」から「サラリーマンでも行えるもの」に変化してきました。

最近では、以前なら住宅ローンを組むことさえ難しかった20代の若い世代の方も増えてきています。


不動産投資は安全といわれます。

しかし、そこは投資ですから、100%収益を得る事ができるのか?と聞かれればそれは「NO」です。

ほかの投資に比べれば格段にリスクは少ないですが、全く「0」ではありません。


しかし、100%に近づける事は十分可能です。その為に必要な事を順番に説明していこうと思います。


不動産投資を行う上で絶対に理解しておかなければいけないのが、決して投資をマネーゲームと勘違いしない事です。

この点を見誤ってしまうと高い確率で失敗に終わる可能性が高くなります。

< 投資と投機の違い >

【投資】

投資 = 将来的な収益が見込めるものに対して資本を投じる事。

投資は長期的に資産を増やす為に、資本を投じて運用していく事です。

「あなた(社長)に投資するよ!」と聞いた事があるかもしれませんが、これは社長及び会社が成長する期待に対して資本を投じてくれています。

もちろんリスクも伴いますが、投機に比べると消滅するリスクはあまり考えないで行います。


【投機】

投機 = 短期的な予測で価格の変動に対して機会を投じる事。

投機を表す「Speculation」という英語がありますが、「思索・推測」といった意味を持っており、マネーゲームの一種とも言われギャンブルに含め考えている人も多いです。

投資と比較して大きな違いは、ハイリスク・ハイリターンで短い時間で勝敗が決まる点である。

「投資と投機の違い」について簡単に説明しましたが、将来の安定収入や資産作りであれば、不動産投資に勝るものはありません。

お気軽にご相談ください。]]>
更新情報 2017-08-31T00:00:00+09:00 ▽売買物件
マンション:2件

▽収益・投資物件
一棟物件:4件

▽賃貸物件
居住用:1件

■本日公開した物件
神戸市北区藤原台北町 1994年築 利回り「7.4%」 最寄り駅:田尾寺駅 構造:RC
和泉市府中町 2003年築 利回り「6.9%」 最寄り駅:和泉府中駅 構造:RC
京都市西京区 2004年築 利回り「7.06%」 最寄り駅:上桂駅 構造:鉄骨造
神戸市長田区庄山町 1978年築 利回り「10.1%」 最寄り駅:板宿駅 構造:RC
大阪市阿倍野区文の里 19789年築 利回り「11.97%」 最寄り駅:昭和町駅 構造:鉄骨造
大阪市都島区毛馬町 1990年築 最寄り駅:天神橋筋六丁目駅 構造:鉄骨造
大阪市北区同心 2017年築 最寄り駅:桜ノ宮駅 構造:RC]]>
更新情報 2017-08-30T00:00:00+09:00
近年、アベノミクスや、オリンピックの決定などで東京を中心に地価が上がり、それに伴い収益物件の価格も上昇傾向です。

不動産価格が高騰するなか、中古マンションの流通も活気を帯びてきています。

実需不動産と収益物件の動向から、首都圏エリアの物件はキャピタルゲイン狙いとして期待が持てますが、逆に、インカム重視、安定収入を目的とした投資には低利回りで投資効率は悪くなります。

の傾向として、高値水準の首都圏ではなく、一定の賃貸需要が見込めるという判断で、札幌/名古屋/福岡/大阪(関西)などの地方都市に新しい活路を見いだして来ています。

リスク分散の意味も含め、東京と大阪という選択をされている投資家が増えているのです。

中で、経済力、人口、不動産市況から見ると、メリットが大きいエリアとして大阪をはじめとした兵庫、京都は今後も期待できるといえます。

、将来的には東京とリニアで50数分で結ばれるという大きなプラス材料もあります。

エリアとマーケットで見極め、資産形成を図える投資をすれば一定の成果が得られます。

ただ、全然知らない地域というのは不安も大きいものです。

その地域における現地のマーケッティングや賃貸需要を、熟知した不動産パートナーを得ることがリスク回避に繋がります。

関西圏で収益物件をお探しの方は、エグゼジャパンにご連絡ください。 ]]>
更新情報 2017-08-29T00:00:00+09:00
オーナーにとって、頭の痛い問題の一つが「家賃の滞納」があります。

入居者が、支払い期限までに家賃を払ってくれないという困った問題です。

数日遅れる程度ならまだしも数か月遅れると、その入居者様には退去頂き新しい入居者様を探す事も検討しなければならない。

すぐに新しい入居者が決まるとも限らないし新しい入居者が滞納しないとも限らない。

一日の遅れを、「一日くらい、まーいいか」と許していると、それが二日、三日、一週間…やがて一か月となりかねません。

「この大家は、払わなくても、あまり強く言ってこないな!」となると、ほかの支払いを優先するという心理が働きます。

くどいくらい督促を初期にすることが大事です。

【保証会社】
しかし、性格的なものもあるし、まして「はじめて大家さん」、なかなか、家賃の督促も難しいところがあります。

そんな方には『保証会社』を利用することをお勧めします。


入居申し込みの時点で、支払い能力があるか、不安なら、保証人で補てんできるか、保証会社が審査し、承認がおりれば、たとえ入居者の支払いが遅れても、保証会社が立て替えて、毎月の家賃を支払ってくれます。


もちろん保証会社にも様々あり、補償内容・プランにより補償費用も変わってきます。

様々なリスクを想定されているとは思いますがカバーしきれないことも多々あります。

安心できる内容の保証会社を使えば、毎月の家賃の滞納はもちろん、夜逃げなどにも対応したプランを出している保証会社もあります。


投資物件の購入は大半の大家さんにとって大きな買い物です。

まして「はじめて大家さん」ともなれば、何事も初めてのことばかり。

家賃収入は期日に予定通り、口座に入金されるのが理想です。

滞納があると、現実的な問題だけでなく精神的にもよくありません。

物件購入までに相当の労力を費やし疲れ切っているところにハラハラドキドキの大家暮らしでは安心できませんよね。

ぜひ様々な保証会社の比較検討をしてみて下さい。


弊社で主に利用しているのが、安心の【日本賃貸保証】。通称JID。

入居者様からの家賃振込の有無に関わらず、前月末には先に入金してくれます。

その後の家賃回収もJIDが行うので大家さんは数カ月先まで回収計画を立てることが出来ます。

仮にずっと家賃の支払いがなくても、10か月間支払してくれます。

保証会社もそのまま支払い続けるのは、もちろん大変なことなので、裁判による手続きに入ってくれます。

つまり法的に強制退去など強制執行の手続きまで代行してくれます。


ほかにも多数の保証会社があります。

審査が厳しいところもあればそうでないところもあります。


毎月滞りなく家賃を支払う能力のある入居者さま、手厚い補償内容の保証会社に入っていれば安心ですが、はじめて大家さんの目で判断するのは難しいものがあります。

投資目的の大家さんは、できれば入居者様と顔を合わせたり直接交渉したりすることをほとんどの方は希望されません。

そういった安心ならぜひ弊社にお任せ下さい。ベテランの経験で安心の大家生活をサポートします。

またセミナーも開催しておりますので はじめて大家さん 始めるならいつでも御問い合わせ下さい。

一般論ではなく、あなたにあったぴったりの答えをお教え致します。

時には厳しいお答えをさせて頂く事もありますがそれが現状でのお答えです。

ご興味御座いましたら弊社までご連絡下さい。]]>
更新情報 2017-08-29T00:00:00+09:00 ▽売買物件
マンション:2件

▽収益・投資物件
一棟物件:1件

■本日公開した物件
八幡市橋本西山本17-1 2001年築 利回り「10.14%」 最寄り駅:橋本駅 構造:鉄骨造
大阪市福島区大開2丁目17-27 1999年築 最寄り駅:野田駅 構造:SRC
大阪市中央区谷町7丁目 1971年築 利回り「6.75%」 最寄り駅:谷町六丁目駅 構造:鉄骨造]]>
更新情報 2017-08-28T00:00:00+09:00

★ 徹底的に空室リスクが少ない立地を選ぶ
★ 借入割合40%維持してローンを徹底活用し物件を増やしていく
★ 入居者募集に強くトラブル解決力を持つ賃貸管理会社を選ぶことが重要


知識や経験、ノウハウがなくても、前述の3つのポイントをきちんと押さえれば、はじめて大家さんでも不動産投資で確実に家賃収入を得ることができます。

しかし、逆に、このポイントを押さてないと堅実に成功するのは非常に難しくなります。

一口に不動産投資と言っても、「エリア」、「建物の種別」など、どんな物件を購入するか、また新築物件案なのか、中古物件なのか、一室なのか複数なのか、それぞれの組み合わせによって種類は多彩です。

【「1棟買いより、まずは、1部屋買い」】

投資初心者にはアパート経営よりも区分マンションがおすすめです。

不動産投資には「1棟まるごと投資をする1棟アパート・マンション投資」と、「マンションの1室に投資をする区分マンション投資(戸建も含みます)」のやり方があります。

これからはじめて不動産投資を始める「はじめて大家さん」であれば、1棟アパート・マンション投資よりも、一部屋ごとの区分マンション投資を複数室持つことをオススメします。


【少額の自己資金でスタートできる】

不動産投資初心者が区分マンション投資を選ぶべき理由の一つとして、区分マンションの価格は、中古であれば1,000万円から2,500万円程度です。

そして、購入価格の10%ほどの自己資金があればローンを活用して不動産投資をスタートすることが可能です。

これが1棟アパート・マンションへの投資になった場合、アパートは平均5,000万円以上、自己資金が1割を用意すると500万円+諸経費(物件価格の7~8%)つまり二割くらいの資金が必要で、スタートするためのハードルは、少し高くなります。


【多額のローンを組む必要がない】

過度な借金は不動産投資の最大のリスクです。

一般的なサラリーマンが不動産投資で収入に見合わない借り入れをすることは、おすすめできません。

いくら家賃収入だけで毎月のローンを返済できるといっても、金利が上昇したり、空室が長期化することも考えられます。
また、多額の補修費用や大規模修繕が必要になるケースもあります。

その、想定をしてすべての資金契約をしてくれる不動産業者であればいいですが、今、この物件を買わそうとだけする不動産業者は避けるべきです。

家賃が少なくなったからといっても、ローンの返済は待ってはくれません。

あなた自身の給料から多額のローンを返済する必要があるのです。

区分マンションであれば、物件を選定すれば、空室リスクは少なく、また、一度に多額のローンを組む必要もないので、健全な不動産経営が可能です。


【リスク分散になる】

複数の場所に分けて不動産投資を行ったほうが、リスクを分散になることはご理解いただけると思います。

1棟アパートの場合、近くにある大学や工場が移転してしまうと、アパート経営に大きな痛手となります。

関西の場合だと、数年前の「神戸学院」の神戸市西区、近年ですと「同志社」の京田辺、「立命館」の草津などがまさにその典型です。

している物件に火災があった際でも1棟アパートの場合は、全部屋に影響を及ぼしますが、区分マンションを各エリアに分散して所有している場合、

火災の被害の影響は1部屋のみとなります。

このように区分マンションに投資をして、エリアを分散した方が、万が一の場合でもリスクを分散することが可能です。

東京と大阪といった大きくエリアを変える場合もあれば、大阪市内で梅田と難波、京橋、江坂、西区、福島区などの場合もあります。


【管理の手間がかからない】

区分マンションの場合、建物自体の管理・修繕計画は管理組合が主導して作成し、日々メンテナンスが行われます。

そのため、区分マンションのオーナー自身は管理費と修繕積立金を毎月支出する程度です。

マンションの価値を維持してくれますし、物件購入後、建物に多額の費用が掛かることはありません。 ]]>
更新情報 2017-08-28T00:00:00+09:00 ▽収益・投資物件
一棟物件:1件 ]]>
更新情報 2017-08-27T00:00:00+09:00
不動産投資が気になり始めて勉強されている初心者【はじめて大家さん】の皆さん。

不動産投資に踏み出す前に「不動産投資の成功率」、知りたいですよね?

不動産投資を始めてみたい。
不動産でお金を稼ぐことができれば・・・今よりもっと収入が得られる!
ゆくゆくは、「アーリーリタイア」して悠々自適の生活を。。。という風に考える投資家さんも少なくありません。

ですが、そんな、はじめて大家さんになるみなさんが気になるのが不動産投資を初めて、果たして成功することができるのか?ということです。

成功率を数値化するのは、何を以て成功とするかは人それぞれの価値観の違いなので実数を計測するのは難しいとは思います。

そこで、統計としてわかりやすい「賃貸空室率」から考えてみましょう。

総務省がまとめている調査報告に全国の「賃貸空室率:18%」という報告があります

つまり18%は空室があるわけでオーナーとなった大家さんが辛酸を舐めている厳しい状況があると言わざるをえません。

じゃーすべてのオーナーの賃貸物件が2割空いているのか?というと、もちろん、そうではありません。

満室経営で儲けていらっしゃるオーナー、空室ばかりで頭を悩ませオーナー業を辞めようとさえ考えているオーナー。。。。いろいろです。

、しっかりと物件を見極め、きちんと対策を行うことで空室が少ない運営ができている勝ち組の大家さんへとなることは難しくありません。

では、不動産投資で成功する為に、はじめて大家さんはどうすれば良いのか?

初心者の皆さまは、どうすれば成功する道を歩めるのか。

いくら本を読んでも、ネットで調べても、自分だけで考えていては、また、大人数を相手にした一般論のセミナーでは簡単には正解を導き出すこともできません。

そんな時に必要になるのが、不動産投資の相談をすることができる相手を見つけることです。
どんな不動産が良く、どんな不動産が買い時なのか?簡単には見極めることができません。

その時の金融情勢や今後の流れ、インフレに振るのかデフレになるのか?上げ基調なのか下げ基調なのか? いろいろなファクターで物件の正解が変わるのも不動産の難しいところです。


しっかりとした眼を持ち、購入する時期を相談することが出来る専門家がいれば成功率を上げることができます。
我々は、業としているわけですから、一般の方々では想像もつかないくらい物件を見ています。
今までの経験値、成功例だけでなく失敗れも数多く体験もしております。

どうすれば成功するのかも大切ですが、「失敗しないためには?」も重要です。

不動産投資で失敗しないためには、信頼でき、信用できる相談先をまず考慮し見極めることから始めることで、成功率を理想の100%に近づけましょう。]]>
更新情報 2017-08-26T00:00:00+09:00
コストを抑え、入居者の好みのリフォームを可能に~

以前は「壁にポスターを貼るのもNG!」

画鋲の穴さえ開けたらダメ!と賃貸住宅では当たり前でした。

しかし、最近では「DIY」を楽しめる物件も、そういった発想の物件も増えてきているのをご存知ですか?

などの影響で「DIY」がブームになっていることもあり、素人?でも簡単に使いこなせる安価で便利な使いやすい道具とか材料も登場してきています。

例えば、クロス。

既に貼られているクロスの上に、そのまま重ねて貼ることができる壁紙があるんです。

これを使うことで簡単に施行する事ができます。

「アクセントウォール」も簡単にできます。このクロスを貼りつければ部屋のイメージが大きく変わります。


又、タイルカーペットをパズルのように貼っていくだけで床面を簡単にアレンジできるものもあります。


近年、国土交通省も、賃貸住宅におけるDIYを推奨しています。


古い賃貸住宅は、新築や新しいお部屋に比べ、どうしても魅力が低くなるため、空室率が上昇してしまいます。

そこで、通常ですと、リノベーションを行って、入居者にアピールするわけですが、費用の負担という問題が発生します。

これを一気にWinWinに持っていくのが、賃貸借契約で「DIY可」にすること。

入居者は自分好みの部屋にDIYできることから入居率の上昇が見込めます。

注意する点としては、費用負担や原状回復義務の範囲などについて。

後々のトラブルを避けるためにも、契約で定めておきましょう。

契約書の書式例もWEB上で、取り込めます。国土交通省が推奨しているのでひな形を提供しているんです。

今までは、当たり前だった「原状回復義務」

発想の転換で、DIY可とすることで入居者・オーナー双方に新たなメリットが生まれ、賃貸住宅市場が活性化されることでしょう。

by 管理部&リフォーム]]>
更新情報 2017-08-26T00:00:00+09:00 ▽売買物件
マンション:3件

▽収益・投資物件
一棟物件:3件

■本日公開のピックアップ物件
大阪市住之江区 1987年築 利回り「9.5%」 最寄り駅:住之江公園駅 構造:鉄骨造]]>
更新情報 2017-08-25T00:00:00+09:00
人口減少の問題を抱える日本の現状は海外から見ても不動産投資には不利ではないか?

では若年人口が多く経済成長が著しいアジア諸国や、人口増加が続いて経済活動が旺盛な米国で、不動産投資を行うほうが有利ではないかという考えもあります。

しかし、諸外国に比べると日本は金利が低いため、投資資金を借りやすく、効率的な投資ができる点で大きなメリットが有る為、海外から見ると投資国家と言えるのです。

不動産投資は他の投資対象に比べると利回りが高いため、借入金の金利を差し引いても利益が期待できます。

また、長期的に見ればキャピタル・ゲインが期待できるのも魅力です。

インカムゲイン、キャピタルゲイン共に狙える数少ない国、それが日本です。


もちろん、これはあくまでも現在の経済政策が継続されることを前提にした考え方で、将来、政策が変われば、低金利という優位性がなくなる可能性もゼロではありません。

、不動産投資では、日頃から金利の動きに関心を持つことが重要になります。


≪不動産ニーズの高いエリアを見極めることが大切≫

いままでの政策では人口減少に、歯止めは現実に掛かってませんが、しかし、優秀な日本人ですから、必ず近い将来、長期的視点での政策を立案し、安定(減少に歯止メ)した時代が到来するという著名な人口経済学者の意見もあります。

投資は不動産に限らず、いつの世も安定した時には既に遅し、と言われてます。

不安定な時代を生き抜くには、人口減少の傾向の中でも、都道府県別に見ると実際に人口が増加している所もあります。

近年のデータでは、首都圏(東京都、埼玉県、神奈川県、千葉県)や愛知県、大阪府、福岡県、沖縄県などで人口の増加が見られます。

当然これらの都府県のすべてのエリアで、人口が増加しているわけではありませんが、市街地への利便性が高いエリアや住環境のよいエリアでは相対的に居住ニーズが高く、不動産投資に適した条件が整っていると言えます。

このような事から現在、国内で不動産投資に失敗しないためには、これまで以上にエリアごとの人口推移を察知し、情報収集を怠らず、不動産ニーズの高いエリアを探し出すことが、最も重要で、これからの投資方法とも言えるかも知れません。]]>
更新情報 2017-08-25T00:00:00+09:00 ▽売買物件
マンション:1件

▽収益・投資物件
一棟物件:1件]]>
更新情報 2017-08-24T00:00:00+09:00
収益物件を購入する際に、とりわけ陥りやすいのが自分が住みたいエリアに狙いを定めて物件を探してしまうことです。

自分が住むための物件を探すには、好条件を絞り込んで問題はないのですが収益物件の場合は別の視点も必要です。

人気のあるエリアは物件価格も高くなる傾向があります。

価格と比例して家賃も高くなれば投資対象と考えられますが、人気のないエリアで5000万円の物件が、人気エリアで倍の1億円だとして家賃も同じように2倍になるとはいえません。

例えば東京において、品川区や港区は、人気エリアは言うまでもありません。ベイエリアも新築マンションがどんどん建築されていってます。

しかし、賃貸に限って言えば、ベイエリアは、同区の環状線内に比べると、賃料水準が少し低くなり、投資対象とするなら、少し基準が変わってきます。

価格が高いわりに家賃収入が少ないと低利回りと効率が悪くなりキャッシ ュフローが出ないのです。

投資物件の選定は、自分の住みたいエリアと投資エリアは分けて考えることが大切です。

失敗しない資産形成のアドバイスとサポートはエグゼジャパンにお任せ下さい。

不動産投資の専門アドバイザーが丁重に相談にお答えいたします。]]>
更新情報 2017-08-24T00:00:00+09:00 ▽売買物件
マンション:5件
一戸建て:2件

▽収益・投資物件
一棟物件:1件

■本日公開のピックアップ物件 京都市北区衣笠氷室町 1990年築 利回り「10.2%」 最寄り駅:北大路駅 構造:RC ]]>
更新情報 2017-08-23T00:00:00+09:00
空室は、不動産投資の賃貸業を営む上で非常に頭を悩ます問題ですが、空室を減らす(=賃貸付を早く進める)方法の一つに「広告料」があります。

(広告料の法律的な是非はもちろんあるのですが・・・)

広告料は、仲介手数料とは別に、仲介業者に入居者を紹介して頂けたらお支払いしますよというものです。
当然広告料が高い物件はみなさま我先にと仲介頂けるので入居者が早く決まるケースが多いです。
賃貸営業マンは歩合の方が多いので、当然たくさんの売り上げが上がる物件をお客様に紹介しようとします。

、お問い合わせ(反響)も多く頂けます。

オーナー自ら入居者を探されるケースもありますが、これはごく稀なケースで、ほとんどのオーナーは、不動産業者に顧客を探してもらって、紹介頂き仲介して頂くケースがほとんどです。

業者も、場所・間取りなどお客様のご希望条件の中で該当物件が多数ある場合、広告料が多い順に紹介されるようです。

する手間はどの物件でもほぼ同じですので、同じ手間をかけるなら広告料が多い方が割が良いというわけです。

に空室が埋まるような人気のエリアや特徴があったり、ポテンシャルの高い物件ではなく、あまりに長期間空室が続くなら広告料を見直してみるというのも一つの方法と思います。

広告料を上げると初期投資は上がりますが長い目で見ると空室が埋まり安定的に家賃収入が見込めます。

二か月空室のままなら、一か月余分に払っても結果的には特になるという事です。

長期間空室で不安な日々を送る事は精神的にも負担になります。


インターネットが普及してなかった昔ならいざ知らず、今は、顧客のほうもいろいろと刈りたいお部屋の情報がネット上で集められます。

家賃が適正でなければ、広告料がいくら高くても決まらないのも事実です。

広告料を上げれば解決する問題なのか、賃料自体が問題なのか、広告料はいくらが適正なのか判断が難しいと思います。

そんな時は弊社の不動産投資セミナーへお越し下さい。

一般論ではなく、パーソナルセミナーは、あなたにあったぴったりの答えをお教え致します。

時には厳しいお答えをさせて頂く事もありますがそれが現状でのお答えです。


ご興味御座いましたら弊社までご連絡下さい。]]>
更新情報 2017-08-22T00:00:00+09:00
賃貸併用住宅を建てる場合、全てを現金で建てるとすると多くの自己資金が必要となります。

通常、住宅ローンやアパートローンを利用して建築資金を借り入れることになります。


賃貸併用住宅では、一定の条件を満たせば住宅ローンの借入れが可能です。

住宅ローンの融資額だけでは建築資金が足りない場合や、住宅ローンの基準を満たせない場合、アパートローンと住宅ローンを併用した資金計画を組むことになります。

一般的にアパートローンと比べ、住宅ローンのほうが、低金利で、しかも、融資の審査が比較的緩いというメリットが挙げられます。


■ アパートローンの特徴

アパートローンとは、賃貸(収益)物件を建築したり購入するためのローンです。

一言でいえば金融機関からの賃貸業という業種に対する事業性融資のことです。

賃料収入からローンを返済していく返済計画になります。

基準としては【物件の収益性】・【物件の担保力】・【申込者の属性や返済能力】

を審査し、金利や貸付額が決まります。


■ 賃貸経営とローンの活用法

賃貸経営を行う場合、経営上の観点(対投下資本に対しての利益率など)から、収益物件の建築を全て自己資金で賄うということがほとんどありません。

経営の観点から見れば金利も経費です。

また、全額現金という事になれば税金の面でも、支払い利子割引料などの経費計上ができず、税金ばかり取られてしまうというデメリットも出てきます。

したがって、多くの場合にはローンを活用します。ローンが使えるのは不動産投資のメリットの一つです。

ただし、月々のローン返済を考えると長い期間安定した収益が得られることが前提条件になります。

したがって、その物件から得られる収益がローン返済金を下回るようなことになれば赤字になってしまいます。


収益が出ている際はその金額を貯めておき、空室が出た際の補填を行なったり、


金利が高くなってきたときには返済期間を短縮する繰り上げ返済の実施なども視野に入れながら、長期的な視点でローンを上手く活用することが大切です。

月々、資金的なゆとりを持たないまま返済を続けるのではなく、突発で発生する可能性があるリスクに備えたキャッシュを手元に貯めておきながら返済を続けることが安定した賃貸経営を行う最大のポイントです。


■ 「ローン破綻」を回避する賃貸併用住宅

賃貸併用住宅を建築する際、【ローン破綻】を回避するために最低限守るべき重要な公式があります。

それは、

自宅部分も貸した時の総家賃収入 > 月々のローンの返済額


この公式を守ることで、どんな効果があり、どんなリスクを回避できるのでしょうか?

この公式は、いざというときは自宅部分も貸し出すことで、返済が滞ることがなくなるという式(ルール)です。

さらに、常に家賃収入の方が多いように賃貸経営を続けると、その差額は月々の利益として働かなくても入ってきます。

このような状況を作っておくことで、最悪の事があってもローンの返済が滞ったり、自宅を競売にかけられるような事態には陥りにくいのです。

つまり、賃貸併用住宅は【タダで自宅が手に入る】というメリットだけではなく、ローン破綻リスクから生活を守る、という面でも重宝されています。

問い合わせ お待ちしております。

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はじめて大家さん
(有) エグゼジャパン
〒532-0002 大阪市淀川区東三国6-12-13
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TEL 06-6394-0717
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更新情報 2017-08-22T00:00:00+09:00 ▽売買物件
マンション:3件
一戸建て:1件
▽収益・投資物件
一棟物件:3件

■本日公開のピックアップ物件
堺市堺区香ケ丘町1丁目 2017年築 利回り「6%」 最寄り駅:浅香山駅 構造:木造]]>
更新情報 2017-08-21T00:00:00+09:00
様々な投資がある中、不動産投資は、堅実な投資として多くの方が対象とされています。

今まで、まったく投資など考えた事もなかった方が、友人や知人から話を聞いて、興味や関心を持ち、全くの白紙状態から勉強して参入されることも少なくありません。

初心者の人が不動産投資にて最初にハマってしまいそうな事柄を「3つの重要項目」として紹介させて頂きます。


  • ★不動産投資がほとんど分からない
  • ★これからもっと勉強して行きたい。
  • ★若葉マークを脱したい。
という方々向けの記事となっております。


1.自分の返済能力に合った物件を選ぶ

他の投資と違い、レバレッジを効かすことができる不動産投資。
しかしながら、不動産を購入するには、ある程度の元金が必要です。

不足分は金融機関を利用し、ローンを組んで物件を購入するわけですが、当然、借入をすれば返済をしなければなりません。

となると、月々の返済能力がどこまであるかをしっかりと見極めなければなりません。
(※実際は、身分不相応な高額物件はいくら買おうと思っても、普通の金融機関の審査では通りませんので、ご安心を(^^;)

どれだけ良い物件であろうと、お客様である投資家の皆さんの返済能力に見合っているのかどうか。

そこまでしっかりと把握し、負担できる中でお客様の要望に近い物件を選ばせて頂くか!、ここが不動産仲介の腕の見せどころです。


2.出口戦略(将来の売却)も考えて購入する。

物件を購入すると愛着が湧くものです。(最初に購入した物件は特に)

しかし、賃貸業という事業である以上、物件を入れ替えながら、より良い収益物件を手にしていくべきです。

物件も同じように年を取っていきます。
その時代、自分が持てうる最高の物件に入れ替えていきたいものです。

つまり、「持っている物件を売って、その元手で次の良い物件を購入する」ということです。

お分かりのとおり重要になってくるのが持っている物件がいくらで売れるのかという事です。

購入した時よりも半値以下に下がってしまうような物件では元手にすることも難しくなります。
物件価格の下落が少なく、借入の残高が常に、物件価格を下回っている物件であれば、どの時点で売却しても、手元に資金が残ります。

弊社ではしっかりとお客様である投資家の皆さんへ現状や将来の展望、出口戦略を説明させていただきますのでご安心ください。


3.不動産投資を始めたいがアドバイスを受ける人がいない。


不動産投資に興味を持ち、いろいろなアドバイスや話し、実例を聞きたい、相談したいと思ってもなかなか身近にはいないものです。

既に不動産投資である程度成功して、いろいろアドバイスしたがる方はいらっしゃいますが、その方と全く同じ背景という事はありませんから、その方が成功したからと言って、その方法が正しいという事はありません。
逆に、違うアドバイスになっている、もしくは現状に合っていないアドバイスの場合がほとんどです。

必要なのは尋ねる相手が信頼できる相手なのか。という部分です。

大きなお金が動く投資ですから、誰しも失敗したくはありません。

そうなると不動産について明確な情報を持っており的確なアドバイスを貰える信頼できる相手というのが必要になってきます。

「信頼できる相手を見つける」ある意味一番成功への近道です。

そんな時に覚えておいて頂きたいのが弊社の「はじめて大家さん」です。

名前からもわかるとおり、不動産投資の初心者の方へとわかりやすく、そして適切な対応ができるようにと「初めての大家さん業」を成功させるために付けた名前となっております。
分からないことをまずは弊社へとぶつけていただければと思います。]]>
更新情報 2017-08-21T00:00:00+09:00 ▽売買物件
マンション:2件

▽収益・投資物件
一棟物件:2件

■本日公開のピックアップ物件
神戸市北区有野町唐櫃 1993年築 利回り「10%」 最寄り駅:神鉄六甲駅 構造:軽量鉄骨]]>
更新情報 2017-08-20T00:00:00+09:00
「loT」は「Internet of Things」の略で「モノ(=Things)」のインターネット化を意味する言葉です。

インターネットで繋がることが前提のパソコンやスマートフォンといったモノだけではなく、最近では家電製品や自動車などあらゆるモノが、インターネットで繋がることで新しい価値が生み出されてきています。

【カギのIoTが賃貸経営を変える】

住まいのIoT化で今もっとも注目されているものに錠前があります。

とリンクすることで、さまざまな新しい機能を持つカギが開発されているのです。

例えば、玄関のドア錠がIoT化されれば、スマートホンを使い、遠隔で施錠・解錠が出きるほか、カギの状態確認をすることも可能です。

誰がいつカギを開け締めしたか、データを後から調べることができます。

子供が帰ってきたときに確認できたりして安心ですよね。

暗号化されたデータが「キー」になるので、メールで瞬時に送ることも可能です。

暗号化されたキーを使える回数や時間帯を制限することもできるので、アパート投資においても利用価値の高い技術です。

アパート投資では、入居づけの際、賃貸仲介会社の担当者とカギのやりとりをする手間がかかります。

IoT化された錠前なら、「見学希望者がいる」という電話を受けたオーナーは、どこにいてもすぐに暗号化されたキーを賃貸仲介会社の営業マンに送ることができるのです。

また錠前交換のコストを削減することもできます。

入居者が入れ替わる際には錠前の交換が必要になることが多いが、IoT化された錠前なら、キーのデータを変えればいいだけなので、交換は不要です。

投資においてもそういった技術をいち早く取り入れることで、カギの管理が楽になるといった管理面のメリットが生まれるだけではなく他の物件にない魅力をアピールできるかもしれません。

他の物件との差別化は大きな武器です。

次回は、コストを抑えて入居者好みのリフォームについて。

byリフォーム&管理部]]>
更新情報 2017-08-19T00:00:00+09:00
融資する金融機関とすれば、一棟物件の場合、所謂、積算価格な場合、路線価(相続・贈与課税/基準評価)を元に評価をします

しかし、実勢価格も押さえておかないといけません。

今後の見通しとして、価格が下落方向に行く地位かどうかを調査します。

融資の際の担保として取るわけですから物件の価格(評価)、今後の見通しは重要です。
皆様から、お預けいただいた預金を貸し付けるわけですから、万一、不良債権化したときにきちんと全額回収できるかどうかが重要なポイントとなります。

路線価(公示価格で算出する金融機関もあるようです)が坪30万と設定されている物件を例に考えてみましょう。 実勢価格は坪50万~坪80万と同じ街区に位置していても価格差が生じます。

なぜ、価格差が生じるのか?

駅までの距離や立地、前面道路の幅員、地型、道路との接面幅、高低差、または上物に関連した是非(違法建築等の有無)などの影響により価格差が生じます。

金融機関は審査の際、路線価が坪30万とされる案件を調査の結果、坪80万に近いと判断した物件は融資もスムーズに決定していきますが、逆に坪50万位と判断した場合は融資の判断材料として次は、家賃収入よりもお客さまの属性にスポットを当てます。

所謂「収益還元法」です。

なぜなら、実勢価格が低いと判断された物件は値崩れが起きやすいと判断します。
現状の家賃は実際に値崩れが起きた場合、家賃収入も下がるものとして判断するのです。

【資産価値の見極めは?】
そのような事から、家賃収入(収益性)は、購入後のリノベーション等(企画力)で、ある程度の保持は可能ですが、資産価値(土地メイン)の見極めとなれば一般の方には、難しいと思います。

購入前に何年もかけて物件を何十件も見て(潜在的に資産価値を把握したい欲求から)勉強されている方もいます

しかし、私たちは、資料だけなら、一日に数百、現地をみる物件も月に100件前後見るわけです。

、見ている数が多くなればなるほど、判断材料は増えていきます。

「収益性」と「資産価値」のどちらが重要か?

収益性はある程度時間をかけ調査すると明確に数字で判断可能です。

資産価値は、かなりの経験則に基づいた知識を必要とし、一夜漬けで解るものでもありません。

やはり、答えを出す事が容易でない資産価値の方が、見極めが困難であることから重要といえるかも知れません。

したがって、物件探しに欠かせない資産価値を理解する(理解したい)前に、信頼できる業者探しが一番の近道と思われます。

「次回は、人口減少による投資への影響」をお報せいたします。T/K ]]>
更新情報 2017-08-19T00:00:00+09:00 ▽売買物件
マンション:2件
一戸建て:3件

▽収益・投資物件
一棟物件:4件

▽賃貸物件
居住用:3件

■本日公開のピックアップ物件
大阪市北区同心2丁目 2001年築 利回り「6.9%」 最寄り駅:扇町駅 構造:RC
大阪市北区豊崎 2001年築 利回り「6.9%」 最寄り駅:中津駅 構造:SRC]]>
更新情報 2017-08-18T00:00:00+09:00
「家賃を入札で決める」というサービスが、アメリカやカナダでは採用されつつあります。

賃貸需要の増加により、希望する物件に適正な家賃で入居できるシステムとして、家賃入札の人気が高まっています。

日本人はもともと持ち家志向が高めですが、近年は雇用の安定性(終身雇用制など)が低下していることなどを理由に欧米人のように、ジワジワと下がりつつあります。

代わって賃貸を指向する人が増えており、2013年に行われた「土地問題に関する国民の意識調査」では、「賃貸住宅でかまわない」という人が過去最多となる12.5%に達しています。


大きなメリットが期待される「家賃入札」ですが、物件間の格差はより大きく広がると考えられます。

は、インターネットなどの普及で、誰もが、比較検討しやすくなったため、以前ほどではなくなってきましたが、需要が少ない地域の物件や、魅力の小さい物件でも、オーナーの「このくらいは欲しい」という要望で家賃が決められているケースがまだまだ、多い状況です。


<家賃入札制による影響>
入札が一般的になれば、人気の高いエリアや物件では、オーナーが希望する価格を超えて、高い家賃設定が可能になるものと考えられます。

一方、需要がなく人気が低い物件の家賃は、市場により低く設定される可能性が高まります。

物件間の格差が大きくなり、アパート投資を手がけるオーナーも勝ち組と負け組に二分化される傾向が強くなることが予想されるのはご理解いただけると思います。

他の物件との比較検討されても負けない物件=賃貸営業マンが走りたくなる物件

競争力の高い物件を選びましょう
..次回は、住居のloTについて。

byリフォーム&管理部 ]]>
更新情報 2017-08-18T00:00:00+09:00 ▽売買物件
マンション:1件

▽収益・投資物件
一棟物件:3件

■本日公開のピックアップ物件
京都市北区西賀茂蟹ケ坂町 1993年築 利回り「8.8%」 最寄り駅:北大路駅 構造:木造
京都市東山区今熊野南日吉町 1974年築 利回り「10.78%」 最寄り駅:東福寺駅 構造:木造
神戸市垂水区西舞子9丁目 1974年築 利回り「12.2%」 最寄り駅:西舞子駅 構造:木造]]>
更新情報 2017-08-17T00:00:00+09:00
~利回りとの関連性~

物件を購入する時、不動産会社は、先ず家賃(満室想定)を検討します。

のニーズに基づいた家賃を調査の上、仮に設定、月々のローン返済額と調整して最低家賃を算出します。

さらに、将来かかってくると予想できるメンテナンス費用や修繕費などの諸経費を加味し、最終的に、近隣の賃料相場や賃貸状況を考慮し、想定賃料を設定します。

<個人オーナーが注意すべき点>

特に個人の場合、慎重に考慮すべき注意点は、賃料設定と空室期間のバランス。

需要が高いエリアの物件で、直ぐに新規の入居者の見込みがあれば、前回の賃料を維持することも可能ですが、近隣物件と競合し、空室が長引くと予想される物件は、管理会社から家賃を下げる提案が出てきます。

わずか1000円高い設定の為に半年も空室になるなら、少し家賃を下げてでも、早く決めてしまったほうが損失が少なくて済みます。

ここで難しいのは、入居中の部屋が相場より低いからといって、値上げしたいと増額を主張しても、合意が得られない場合、勝手に上げる事は出来ません。

また、合意しないことを事由に退去させることも出来ません。

(裁判になります。賃借人側からすると「供託】などの対抗手段が考えられます。)

≪具体的にオーナーが賃料で頭を悩ます事態とは、どのような場合が考えられるでしょうか?≫

空室になってから、中々次の入居者が決まらない。

当然のことながら値下げを検討する必要が出て来た。

しかし、一度値下げをすると、次の値上げ時にハードルが高く成る為、慎重な判断が必要です。

管理会社とよく相談し、先ずは、礼金・敷金を下げるなど、家賃以外の条件で譲歩を求める事が重要です。

一時の気の迷いで、相場より下回る家賃設定をすると、後に苦労することに成ります。

<家賃を上げるには?>

また、家賃を上げる際には、リノベーションを施工したり、設備を追加する場合が考えられますが、上げる目算で施工をしてみたが、近隣の競合物件と比較し、さほど価格競争に影響力が無かった等の事態に陥らない様、事前によく不動産会社を交え調査(企画)をすることが大切です。

このように、家賃設定により利回りが決定し、延いては物件の資産価値(収益還元率)が決定してしまいます。

実需(居住用)の不動産と違い、収益不動産の場合、安易に決めた家賃こそ、生命線に成り兼ねません。

家賃設定には、未来を見据え出口まで考慮した、情報収集が重要なことは言うまでもありません。

「次回は、投資不動産!収益性と資産価値!どちらが重要?」をお報せします。]]>
更新情報 2017-08-11T00:00:00+09:00
~引っ越しをした回数は?(1)~

賃貸業において切っても切れない大きな悩みの一つが「空室」と「その対策」。

賃貸物件に住む過去3年以内に引っ越しをした10代~50代の方々に対し

【18歳以降今まで何回引っ越しをしましたか?】

というアンケート結果から傾向を考察していきたいと思います。

アンケート結果、一番回答数が多かったのが

【3回】で全体の20.3%、

次いで

【2回】が19.5%。

2回以上の引っ越しを経験しているのは

20~30代が56%と圧倒的に多い結果となりました。

敷金がいらなくなったり仲介手数料が「0円」になったり、引っ越しが安くできるようになったという最近の傾向が大きく影響しているかもしれませんね。

年代別に見ていくと引っ越し回数の最多回答は

20代【1回】
30代【3回】
40代【5回】
50代【3回】
(HOME'S調べ)

年齢が上がるにつれ必然的に引っ越しの回数も多くなりますが、50代よりも40代が【5回】と多い結果になりました。

また、男女比では、男性【2回】女性【3回】が最多回答となっており、女性の方が回数が多くなっています。

お部屋に関して、男性のほうが、少し無頓着なところがあるのかもしれません。

また、全体の5.2%、つまり、20人に一人は「10回以上!」という結果となりました。

驚くことに20~30代がそのうちの47%を占める結果となりました。

多く引っ越しを経験している人の【引っ越しをした理由】を見てみると、

1位は【転勤】で47.4%。

2位が【更新のタイミングで住み替えるから】で26.3%、

次いで【住んでいるところが気に入らなくなるから】が15.8%となりました。


別にみてみると、共に1位は【転勤】。

女性2位は【更新のタイミング】、

男性は【住んでいるところが気に入らなくなる】でした。


転勤は、オーナーサイドからすると、仕方のないことですが、「更新のタイミング」での引っ越し。

関西では京都の更新料が最高裁まで行ったくらい有名ですが、東京でも、この「更新料」が二年に一度やってきます。

のように、お部屋の入れ替わりがあればあるほど儲かるのであれば、有りですが、今の時期、更新料を頂くことで、空室期間が発生し、募集に広告料や仲介料を支払い、リフォームやハウスクリーニングの費用をと考えると、更新料をなくして長く住んでいただくという選択を「はじめて大家さん」にはオススメしています。

賃貸物件の更新には一般的に1ヵ月分の家賃や更新手数料、保険の更新料とその月の家賃がかかることから、堅実志向の女性は【引っ越した方が得】と考える人が多いのかもしれません。

TASの調べによると、更新をしない【中途解約率】は全体の約4割となっており、いかに借主に更新をしてもらうか、ということが回転率の鈍化への大きな課題になっていきます。

は【引っ越した理由】【長く住み続ける理由】を細かく見ていくことで、対策へと目を向けていきたいと思います。 ]]>
更新情報 2017-08-11T00:00:00+09:00 ▽売買物件
マンション:2件

▽収益・投資物件
一棟物件:3件

>■本日公開のピックアップ物件
堺市北区東雲東町1丁目 1998年築 利回り「8.4%」 最寄り駅:堺市駅 構造:鉄骨造 ]]>
更新情報 2017-08-10T00:00:00+09:00
リゾート地に行くと「立派なマンションガ、こんなところに!?」と不思議に思われた方も多いと思います。

リゾートマンションの多くは約30年前の「バブル時期」に建てられたものが多く、当時は数千万から1億という今では驚くような価格で販売されていたものが多いのですが、現在では大きく値崩れしています。

但し、安いからと飛びつくのは危険です!

マンション価格が妥当であるか、管理費用以外にも築20年以上のマンションであれば大規模修繕が行われているか、修繕積立金が適正であるか等、確認する必要があります。

管理費と修繕積立金が数万!というような物件も多数あります。


しかしながら、今のリゾートマンションは、価格も下がり、お手頃なものが多いので、投資目的(インカム狙いというよりキャピタルゲイン狙い)だけでなく、セカンドハウスとしての活用や、老後の終の棲家等、検討して見られてはいかがでしょう?


不動産を購入すると「不動産取得税」というのが課税されてきます。

通常、2件目の家であるセカンドハウスは高い税率が適用されます。

しかしながら、週末に利用している証明ができれば住宅同様の「軽減措置」が受けることができます。

通常4%の不動産取得税が3%に引き下げられ、2000万の住宅なら20万の節税となります。

や不動産投資で利益を得るには、豊富な知識と経験が必要となります。

上級者向けの投資をご検討の方はエグゼジャパンにご相談ください。

専門スタッフがお待ちしております。
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更新情報 2017-08-10T00:00:00+09:00 ▽売買物件
マンション:2件

▽収益・投資物件
一棟物件:2件

■本日公開のピックアップ物件
大阪市北区浮田1丁目 2000年築 利回り「5.5%」 最寄り駅:天神橋六丁目駅 構造:SRC
京都市伏見区羽束師菱川町 1992年築 利回り「9.6%」 最寄り駅:長岡京駅 構造:鉄骨造]]>
更新情報 2017-08-09T00:00:00+09:00
不動産投資においての「収益物件」の本来の意味は、ご存知ですか?

利益と収益はもちろん違います。

一般の商売でいう「売上」と言った方が耳なじみがあるかと思います。

この「売上」に近いのが「収益」です。


「収益」から「費用」(ランニングコストや税金など)を引いたものが「利益」です。


「収益物件」とは、家賃収入を得る事を目的とした不動産の事です。


戸建でも、分譲マンションでも、家賃収入を目的とするなら、「収益物件」となります

毎月定期的に途切れる事無く家賃収入を得るために、好立地・充実の内容の「収益」物件を望まれますが、人気物件であっても経費のかさむ物件は、「利益」が少なくなることもあります。

不動産投資をお考えの方は長い目で見ておられるとは思いますが、毎月必要な経費(ランニングコスト)もあれば突発的に出る経費(リフォーム代、改装費、屋上防水、設備機器の故障、経年劣化による取り替えなど)もあり、毎月安定した「収益」があったとしても「利益」が安定しているとは限りません。


どの物件を買うのか、基準をどこに置くか、ご自身の生活スタイルに見合った収益物件はどのようなものか、人それぞれで変わるという難しさがあります。

そんな時は弊社のセミナーへお越し下さい。

パーソナルセミナーでは、一般論ではなく、あなたにあったぴったりの答えをお教え致します。

時には厳しいお答えをさせて頂く事もありますがそれが現状でのお答えです。

どんなことでも弊社までご相談下さい。 ]]>
更新情報 2017-08-08T00:00:00+09:00
有利な条件で借り入れができればできるほど、実質の投資効率もよくなります。

レバレッジを効かせた投資を行う方においては、自己資金(頭金)を少なくし、借入期間を長く取りたいところです。

機関が判断する物件の担保価値により、物件価格に対しどれくらいまで借り入れを行えるのか、その割合は変わってきます。

、サラリーマンと違い、既に製造業なり小売業なり企業経営をされていてメインバンクをお持ちの方や、今までに複数の不動産を購入している実績や経験があるなど、それまでの金融機関とのお付き合いがある場合は、大きく変わります。

方、同じ物件であっても、金融機関ごとに違う融資スタンスで借入条件は変わってきます。

がない場合はどうしたらいいの?」


「はじめて大家さん」でも、弊社が完全サポートさせていただきますのでご安心ください。

金融機関により融資スタンスは異なりますので、投資の借入をする際には、担当者から適切なアドバイスをさせて頂きます。

低金利は依然続いていますが、昨年秋ごろから金利は少し上昇基調になっています。

上昇基調は、また、ここに来て止まりつつありますが、景気が良くなれば、経済の原則からすれば、金利は上がっていきます。

借入は出来れば「低金利のうちに・・」という理由で購入を検討されている方は、早めのご相談下さい。

お問い合わせ お待ちしております。

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はじめて大家さん
(有) エグゼジャパン
〒532-0002 大阪市淀川区東三国6-12-13
エグゼビル1F
TEL 06-6394-0717
FAX 06-6394-0718
info@exe-japan.co.jp
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更新情報 2017-08-08T00:00:00+09:00 ▽売買物件
マンション:6件

▽賃貸物件
居住用:1件 ]]>
更新情報 2017-08-07T00:00:00+09:00
今回は「中古物件」を購入する場合のメリット・デメリットについて。

新築物件は、未入居という「プレミア」があるわけです。
「だれも住んでない」「自分が作った」という満足感や優越感の為に、少々割高ということは分かっていても人々は新築を選ぶわけです。
また、建物の価値が高いので、減価償却で落とせる金額が増えますので、投資などの場合、節税効果を得られるケースがあります。


住むということを考えると、誰かがそこに鍵を開けて住んでしまうと「新築 → 中古」へと評価が変わります。
価格も一気に下がってしまう訳です。

新築の物件にちょっとだけ入居し、すぐに売りに出す・・・・ということはないでしょうが・・・。


しかし、中古住宅の場合にはそういう「買った瞬間、価格が下がる」という心配はありません。

後に、買い替えて、より良い物件へと住み替えする選択もしやすいと言えます。

簡単に中古住宅の利点・メリットを列記してみたいと思います。

  • ・販売価格が安くコストが抑えられる
  • ・物件の実物を見れるため居住した時や家具の置き方などイメージしやすい
  • ・中古ということもあり汚れも気にならない
  • ・建設済みであるため即入居が可能
  • ・住宅ローン審査を通りやすい

対して中古住宅の欠点・デメリットを列記してみます。

  • ・目立たないところなどにキズや汚れなどがある場合も
  • ・以前の利用状況によるがリフォームなどを行う必要がある
  • ・リフォーム費用が必要になる
  • ・古い物件などになると構造や耐震性などに不安が残る
  • ・物件購入時、不動産会社へと仲介手数料が発生する

などがあります。

※ メリットのところで紹介した「住宅ローン審査が通りやすい」ですが少し付け足して紹介すると

●理由1:借入金額を抑えることができる

中古住宅は新築に比べ、販売価格も安いですから、その分のローン借入れしないといけない金額も抑えられます。
つまり、借入金額が少なくて済むから住宅ローンの審査が通り安くなります。

●理由2:中古住宅では価値の減少が発生しにくい

先に紹介したように新築住宅の場合には住むことで中古住宅となり価値が減少してしまいます。
ですが、中古住宅は購入したあともそれほど住宅価値が減少するわけではないので、貸し出す銀行などのリスクが少なくてすむわけです。

新築・中古、区分分譲・戸建て・・・どんな物件でも購入する場合はメリット・デメリットがあります。

自分に合った物件を購入しましょう。
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更新情報 2017-08-07T00:00:00+09:00
そこで今回は中古物件「中古住宅」を購入する上でのメリット・デメリットに関して
紹介したいと思います。

新築住宅というのは、人がそこに未入居だからこそ「新築」という価値があります。
つまり、誰かがそこに鍵を開けて住んでしまうと「新築>中古」へと評価が変わり一気に売却価格も減額してしまう訳です。

まあ、当然。新築の物件を一度だけ入居してすぐさま売りに出す。ということもありませんので上記のような話は例え話ではございます。
しかし、中古住宅の場合にはそういう心配もなく安心して購入し、後によりよい物件へと住み替えする選択も選びやすいと言えます。

簡単に中古住宅の利点・メリットを列記してみたいと思います。
  • ・販売価格が安くコストが抑えられる
  • ・物件の実物を見れるため居住した時や家具の置き方などイメージしやすい
  • ・中古ということもあり汚れも気にならい
  • ・建設済みであるため即入居が可能
  • ・住宅ローン審査を通りやすい
対して中古住宅の欠点・デメリットを列記してみます。

  • ・目立たないところなどにキズや汚れなどがある場合も
  • ・以前の利用状況によるがリフォームなどを行う必要もあります
  • ・リフォーム費用が必要になります
  • ・古い物件などになると構造や耐震性などに不安があります
  • ・物件購入時、不動産会社へと仲介手数料が発生します

などがあります。

そんなメリットで紹介した「住宅ローン審査が通りやすい」ですが少し付け足して紹介すると

●理由1:借入金額を抑えることができます

言うまでもありませんが中古住宅ということで、販売価格も割安となっておりその分のローンで借り入れる金額も抑えられます。
その結果、住宅ローンの審査も通りやすいと言えます。

●理由2:中古住宅では価値の減少が発生しにくい

先に紹介したように新築住宅の場合には住むことで中古住宅となり価値が減少してしまいます。
ですが、中古住宅は購入したあともそれほど住宅価値が減少するわけではないので、貸し出す銀行などのリスクが少なくてすむわけです。

このように中古住宅を購入する場合のメリット・デメリットはあるわけです。
戸建住宅をお考えの場合、十二分に留意して良い物件をお探し下さい。 ]]>
更新情報 2017-08-07T00:00:00+09:00 ▽売買物件
一戸建て:1件

▽収益・投資物件
一棟物件:5件

▽賃貸物件
居住用:1件 ]]>
更新情報 2017-08-06T00:00:00+09:00 ▽売買物件
マンション:2件

▽収益・投資物件
一棟物件:2件

■本日公開のピックアップ物件
京都市上京区区 平成5年2月築 利回り「9.46%」 最寄り駅:北野白梅町駅 構造:鉄骨造スレート葺]]>
更新情報 2017-08-06T00:00:00+09:00

他の物件と差別化する一つの方法として、クロスやフローリングの「色」というものがあります。

アクセントクロスを使ったり、フローリングやカーペットの色を変えると、雰囲気がガラリと変わります。

スタイリッシュな黒をベースにするとか、淡いパステルカラーを使うとか・・・

単身者向けなのか?ファミリー向けか?部屋の間取りもそうですし、都心部なのかおしゃれな街なのか、落ち着いた地域性なのか?立地条件からターゲットを考え、そのターゲットが好む雰囲気に内装を変えることで客付きが変わります。

「はじめて大家さん」へのアドバイスとして、入居者にクロスを選んでいただける「選べるクロス」プランも人気です。

リフォームにひと手間加えるだけのカラーリング。

このカラーリング次第で効果的な演出が可能になります。

「カフェが大好きな20代女性」をターゲットにする物件なら、郊外にあるカフェのようなナチュラルな雰囲気をイメージして、壁・床はオフホワイトを基調とする色合いにするといいでしょう。

「ガーリーな雰囲気」のパステルカラー
「スタイリッシュ」な黒

いろいろあります。

都心部などで「仕事に忙しい30代男性」向けなら、仕事がはかどる書斎をイメージしてみましょう。
床はブラウン、アクセントクロスに紺系を使うと、大人の落ち着いた部屋に仕上がります。

ご存じのとおり、色の効力として、人の気持ちを高揚させたり落ち着かせたりする力があります。

つまり、住まいの居心地を向上させます。

この色の力を「賃貸リフォーム」に上手く活用すると経費をあまりかけずに「住みたい」と思わせる魅力的な空間にできるのです。

部屋の色の工夫は、賃貸営業マンがお客様をお連れしたい!と思わせます。

内覧率、成約率、入居者満足度と共に家賃収入としての利益率を高める可能性に繋がるリフォーム、提案いたします。

byリフォーム&管理部]]>
更新情報 2017-08-05T00:00:00+09:00
今年に入って(動きは昨年後半からありましたが・・・)、不動産投資の難しい時期が来てると言われ始めています。

その理由として、新聞紙上も賑わしましたが、金融庁が特にアパートローンを監視強化し、審査手法も含め調査に乗り出すとの報道(貸出過剰の引き締め)が相次いでいるために、融資に対して各金融機関も慎重な姿勢を見せ始めたためです。

来店いただく「はじめて大家さん」も、「融資が厳しくなってきているがどうしたらいいでしょう?」という相談が増えております。

では、今、不動産投資を始めるのはどうなのか?

私共の考えは、収支が回る物件であれば、積極的に買いに走って良い時期だと判断しています。

その根拠として基本的に、不動産は金融機関の融資姿勢によって値段が変動します。

積極的に融資されている時期は価格も上がります。

逆に融資引締め時は価格は一旦落ち着きます。

経験則から、この現象は過去に何度も起きてます。

不動産だけに限らず、価格には波があります。


大原則である「安くで買って高くで売る」が実現できる時期が来ているということです。

理由は至ってシンプル!

融資が付かなければ、売買が停滞、売買戸数は減少、買い手市場になり価格競争がそこに生じるからです。

金融の貸し渋りによる不動産市場の低調は、大きなチャンス到来と読むべきなんです。

金融機関も貸し渋りといいながらも、属性の良い消費者を低迷時期は特に選別し、ここには積極的に融資しています。

他行が貸し出しを積極的に行ってた時期にあえて抑え、逆に今がチャンスとばかりに積極的に貸し出す、逆転の発想を地で行く銀行も現に存在します。


大部分の銀行が金融庁の引き締めに依る貸し渋りで、一部の属性の良い消費者が、世論の風潮に飲まれ、少しの間、投資を控えたい。。と言う方がどれだけ多いことか。。

属性が良いエンドユーザーに限って、周りと余り比較された事がなく、不動産投資を始めたいのに、ご自身の属性に自信を持てず、購入前から諦めモードの方が意外と多いのです。

今、躊躇されている方は、ご自身はどの程度の物件が購入可能か?

またやり方次第で、如何に不動産投資が安定しているか?

等を、来社して頂いた方には、パーソナルセミナーを実地させて頂いております。。

「次回は、収益不動産の利回りはどのようにして決まるか?」をお知らせします。。T/K
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更新情報 2017-08-05T00:00:00+09:00 ▽売買物件
マンション:4件

▽収益・投資物件
一棟物件:2件

■本日公開のピックアップ物件
堺市堺区三宝町3丁目 1970年築 利回り「14.2%」 最寄り駅:七道駅 構造:木造]]>
更新情報 2017-08-04T00:00:00+09:00
日頃から弊社「エグゼジャパン」が運営する「はじめて大家さん」を
ご利用いただきまして誠にありがとうございます。
2017年8月の夏季休暇に関しまして、下のようなスケジュールとなっております。

■夏季休暇 8月12日(土)~8月16日(水)

営業再開は「8月17日(木)」からとなります。
ご迷惑をお掛けしますが、何卒、ご理解、ご協力の程、宜しくお願いいたします。
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更新情報 2017-08-04T00:00:00+09:00
〜通勤時間はどれくらい??〜

前回は、大阪に住む人の最寄駅から自宅までの距離を紹介させて頂きました。

今回は、【主に家計を支える人の通勤時間】をお伝えしたいと思います。

今回のデータは大阪市の平成25年度の国勢調査を元にし、自宅・住み込みで仕事をしている方、不詳分を省いたものとなります。


【大阪市】

  • 15分未満 17%
  • 15〜30分 27%
  • 30〜45分 23%
  • 45〜1時間 18%
  • 1〜1.5時間 8%
  • 1.5〜2時間 1.5%
  • 2時間以上 0.3%
平均値 32.0分

また、平均値が1番短いのは宮城県の17.7分、1番長いのは横浜市の51.6分でした。

的に見ると、やはり都市部では長時間通勤の割合が高くなっています。

横浜市が特別区部よりも通勤平均時間が長いのは、都内まで長距離通勤をする人の割合が高いのが原因の1つです。

最寄駅までの近さはもちろんのこと、勤め先までのドアtoドアの時間も、物件を選ぶ上で特に重要な項目となります。

単純に距離だけの問題でなく、急行や特急が停車する駅か?、複数の路線が走る駅か?などでも通勤時間の違いが生まれます。

オフィス街・都心部までどのくらいの時間で到着できるのか?

こちらもぜひ着目していただきたいです。

はじめて大家さんでは、都心部、また都心部へのアクセスの良いエリアの物件を積極的にご紹介させて頂いております。

ぜひお気軽にご相談・お問い合わせくださいませ。 ]]>
更新情報 2017-08-04T00:00:00+09:00 ▽売買物件
マンション:3件

▽収益・投資物件
一棟物件:1件

■本日公開のピックアップ物件
堺市西区菱木3丁目 1998年築 利回り「8%」 最寄り駅:鳳駅 構造:鉄骨造
大阪市北区西天満4丁目 1999年築 最寄り駅:北新地駅 構造:RC
大阪市北区長柄東3丁目 2014年築 最寄り駅:天神橋筋六丁目駅 構造:RC]]>
更新情報 2017-08-03T00:00:00+09:00 ▽売買物件
マンション:2件

▽収益・投資物件
一棟物件:3件

■本日公開のピックアップ物件 大阪市福島区海老江3丁目 2000年築 利回り「8.8%」 最寄り駅:海老江駅 構造:RC
大阪市西成区天下茶屋2丁目 2013年築 利回り「7.48%」 最寄り駅:天下茶屋駅 構造:木造]]>
更新情報 2017-08-03T00:00:00+09:00
今まで別荘やセカンドハウスは、富裕層向けであったため、高価格帯が中心でした。

しかし最近は、リノベーション済みのお手頃価格帯のものも増えてきてます。

また、空家となっている古民家や築古のマンションを購入し、賃貸物件やレンタル物件として収益を得る不動産投資も普及しはじめてます。

<参考>

Airbnbのようなバケーションレンタル仲介サービスを利用して、セカンドハウスを収益化される方も増えてきてます
(https://www.airbnb.jp)
ローン返済をレンタル収入でカバーすることも可能で、ノウハウを習得すれば、副収入を得る不動産投資のステップとなります。

資産形成という点から、今後のライフスタイルを考えて、セカンドハウスの購入をご検討してみませんか?

急増する空家対策とセカンドハウスの有効活用投資、資産形成など、ご相談はエグゼジャパンにお任せ下さい。

専門スタッフが親身にご案内させていただきます。

お気軽にお問合せ下さいませ。 ]]>
更新情報 2017-08-02T00:00:00+09:00
少し前の話題として、ふるさと納税を利用しようというのがありましたよね?

この制度、所得が多いとよりお得になる制度ですが、単身者の場合だと、例えば海産物や肉など、そんなに一度にたくさん送ってこられても食べきれないし冷蔵庫にも入りきらない・・・困っちゃいますよね。

◆お金を増やすには?
①収入を増やす
②支出を減らす
③使わない

基本的には、この3つになりますが、せっかくの人生、やはり潤いや余裕も必要です。

ということで、やはり入ってくるお金を増やす「副業」をここでは考えてみましょう。

自分の得意な事や、今までに培ってきた知識で副業を始めると、個人事業主として確定申告をしないといけなくなります。

この確定申告で認められているのが『経費』です。

家賃を払っておられるサラリーマンの方なら家賃の一部を副業にかかる必要経費として計上すれば節税になります。

電気・ガス・水道代も経費として計上できます。(もちろん全額にはなりません)

パソコンの購入費用、インターネット代も経費計上できますので、サラリーマンとしてただただ出ていく支出も個人事業主として確定申告すれば『経費』となるのです。(高額の物は認められないケースが多いようです)

個人事業主として届け出はが必要ですし、毎年毎年確定申告が必要となったり少し面倒は増えますが、それくらいの労力に余りある見返りはあります。
やはり知っているのと知らないのとでは節税額が大きく違ってきます。

そして、ローンからも節税は可能なんです。
この続きは、弊社が不動産投資を通じて節税する方法をお教え致します。 ]]>
更新情報 2017-08-01T00:00:00+09:00
賃貸併用住宅とは、その名が表すとおり、一部を賃貸として貸し出しすることを目的として建てる住宅のことです。

賃貸併用住宅を建てたとしたなら、あなたは家の持ち主になると同時に「賃貸物件のオーナー」にもなります。

住宅ローンを支払う必要はありながらも、賃貸から得られる収入も発生する…このことで、

財産を生む可能性が高まるのも、賃貸併用住宅の魅力のひとつです。

賃貸併用住宅で儲けられるかどうかによって、運用を検討されている方も多くいらっしゃると思いますが、

大きく儲けが出る運用法ではないということを覚えておきましょう。

併用住宅を建設する場合は、一般的にアパートやマンションを経営するよりも、

数自体は少なくなるケースが多いのです。

そのためそれほど毎月大きな家賃収入がはいってくるわけではないため、大きな利益を上げることが難しいのです。

しかしながら入居者が確保できている限りは毎月安定した収入が得られますので、

結果的に月々のローン返済額を圧縮することができます。


作り方や貸し出し状況によっては、返済額をゼロに近づけることも、むしろプラスにできることも考えられます。


賃貸併用住宅は、家賃収入でローンを賄える家です。

その資産を長く保つためには、しっかりとしたビジョンとそのビジョンを実現するための建物が必要です。

弊社で賃貸併用住宅を実現して下さい。

お問い合わせ お待ちしております。

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はじめて大家さん
(有) エグゼジャパン
〒532-0002 大阪市淀川区東三国6-12-13
エグゼビル1F
TEL 06-6394-0717
FAX 06-6394-0718
info@exe-japan.co.jp
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更新情報 2017-08-01T00:00:00+09:00 ▽売買物件
一戸建て:1件

▽収益・投資物件
一棟物件:4件

▽賃貸物件
居住用:3件

■本日公開のピックアップ物件
高槻市野田3丁目 2016年築 最寄り駅:高槻市駅 構造:木造
]]>
更新情報 2017-07-31T00:00:00+09:00
全国各地にさまざまな物件があります。
その中から、どのように物件を選んでいけば良いのでしょう?

物件選びの考え方についての意見を様々な物件を見てきた専門家より、いろいろな条件について紹介頂きましたので参考にしてください。

◆専門家A

~資金計画重視~

購入後、リフォームが必要になったり、退去が出たりして、返済ができなくなり
結果的に物件を手放さないといけなくなることも考えられます。
しっかり資金計画を組んだうえで、物件探しをするエリアや間取りなどに進みましょう。

◆専門家B
~物件探しの基本重視~

物件を見れば見るほど目移りしてしまうものです。
そういう意味では物件探しの初心を忘れないことです。
エリアと価格、設備・需要など考え合わせて、マンションなのか戸建なのか、はたまたアパートなのか一棟のマンションなのか。
様々な物件を見る前に条件を一つずつ精査をし、自分の中で譲れないという物件探しの基本形を見つけて下さい。


◆専門家C
~事前物件条件、実物比較重視~

様々な物件から探し出そうと、資料請求ばかりを行い資料を集めがちです。
しかし、資料だけを集めても精査に膨大な時間を必要とします。
資料を片っ端から集めるのではなく、先にしっかりと必要と考える物件の条件を決めておき
資料請求する物件を絞ることで無駄な時間を削れます。

などの意見がございます。

物件選定のコツというほどのものではないですが、一つの判断基準とすることができるはずです。
物件選びで迷われている場合には、上記のような内容を参考に
選んでみてはいかがでしょうか? ]]>
更新情報 2017-07-31T00:00:00+09:00 ▽売買物件
一戸建て:3件

▽収益・投資物件
一棟物件:2件

▽賃貸物件
居住用:3件 ]]>
更新情報 2017-07-30T00:00:00+09:00 ▽収益・投資物件
一棟物件:4件

■本日公開のピックアップ物件
京都市山科区 1991年築 利回り「12%」 最寄り駅:椥辻駅 構造:鉄骨造]]>
更新情報 2017-07-30T00:00:00+09:00
賃貸の契約終了時に伴う現状回復義務の指針

① 賃借人の通常の使用により生ずる損耗

② 賃借人の通常の使用により生ずる損耗以外の損耗

------------------
①については、賃借人は現状回復義務はない
②については賃借人に現状回復義務がある

つまり損耗等を補修・修繕する場合の費用について

①については賃貸人
②については賃借人

が負担することになります
現状回復の定義について...

では、まず基本的なところから
現状回復とはどういうことか?

賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、
  • 1.賃借人の故意・過失
  • 2.善管注意義務違反
  • 3.その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損
を復旧すること

(国土交通省H23年度ガイドラインより)
また、

経過年数を超えた設備等を含む賃借物件の場合も

賃借人は善良な管理者として注意払って使用する義務(善管注意義務)を、もちろん負っており、経過年数を超えた設備等であっても修繕の工事に伴う負担が必要となることがあり得ることを留意する必要があります

経過年数を超えた設備等であっても、継続して賃貸住宅の設備等として使用可能な場合があり、このような場合に賃借人が故意過失により設備等を破損し、使用不能としてしまった場合は、本来機能していた状態まで戻さなければなりません。

賃借人の負担となるなど、経過年数の考え方が明確になっています。

次回は、カラー賃貸リフォームの効果についてお話したいと思います。

byリフォーム&管理部 ]]>
更新情報 2017-07-29T00:00:00+09:00
〜建築費の重要性について〜

資産組換えのプランを考える場合、建築が絡むケースが多くあります。

と言うことで、建設業界の内情について・・・

多くの方は、小規模工事(リフォームなど)は別として、大規模修繕や建替え等の際は、テレビCMなどでお馴染みの会社(大手)等へ依頼される方が、多いかと思われます。(安心料として?)


しかし、ここに落とし穴が有ります。

大手さんだから特殊技能を持つ職人や、特別な機器を使っている訳ではなく、通常の平均的な設備を使っています

原価計算を熟知した上で詳細な見積り等を理解しているオーナーと、丸投げで業者任せにされているオーナーでは、約1.5倍ほどの価格差が生じるケースも。

(これが一般価格として流通しています)

建築費用でスタート時点(イニシャルコスト)から先ず差が付き、入居者の入退室時に掛かるリフォーム代や修繕費用等、積み重なればかなりの差額が生まれます。


中には中小企業の不動産屋(建設業も含む)でも、保証は中小企業並み、建築費用は大手さん並みという、笑えない会社も多々存在しますので、ご用心を。。
PS:この文をもし同業者さんが読まれたら、なんと言う事を言ってくれるんだ!と驚愕される業者さんも、いらっしゃるかも知れません。

しかし、商売の方法もリーマン後、特にここ5年くらいで急激に様変わりしています。これからのビジネスは、情報社会が後押しし、エンドユーザーが主役となって行く時代に間違いなく変わると言われてます。

分かり易く言えばプロだからと言って胡坐をかいていたら、顧客離れから、行き着くところ会社の存続に係る時代に、突入して来たと言っても過言ではありません。この時代を先読みし、既に実践し右肩上がりで成長している会社を最後にご紹介します。。

「フリーダムアーキテクツデザイン」こちらの会社、東テレWBSカイシャの鑑で一昨年紹介されましたが、東京の設計事務所です。会社の命とも言える設計データから材料費原価を敢えて社外へ公表し、クライアントには利益率まで公表してます。(粗利13%だったと思います/常識的には薄利ですよね)当初このドキュメントを見たとき、理想が高過ぎて会社として存続は難しいだろうな?と正直思ってました。しかし、現在は倍々ゲームで会社は大きく成長し、全国展開してます。

こちらの企業が示すように、これからはコンプライアンスを笠に着て、情報開示を渋る企業は、益々淘汰される時代になると思われます。。
そのようなことから、これから投資を始める方は特に、お付き合いをする業者はしっかりと選別されることが重要課題ともいえます。。

「次回は、最近の金融機関引き締め時に、敢えて行動を起こす、はじめて大家さん、その訳」をお知らせします。。T/K]]>
更新情報 2017-07-29T00:00:00+09:00 ▽売買物件
マンション:2件
一戸建て:1件

▽収益・投資物件
一棟物件:6件

■本日公開のピックアップ物件
大阪市住之江区 1993年築 利回り「9.08%」 最寄り駅:北加賀屋駅 構造:鉄骨造]]>
更新情報 2017-07-28T00:00:00+09:00
〜最寄りの駅まで徒歩何分?〜

住居目的でも投資目的でも不動産を選ぶうえで外せない条件の一つ、駅からの距離。
できるだけ駅から近く!が本音ではありますが、環境や価格からそうもいかないのが現状。。
では一般的に最寄駅から徒歩何分までの距離に住む人が多いのでしょうか?

今回は総務省が5年ごとに発表する統計調査をもとにし、平成25年版 大阪のデータをご説明いたします。

【大阪府】
総数 約388.2万人

最寄駅からの距離
200m未満 約41.1万人(10.5%)
200m~500m 約91.1万人(23.5%)
500m~1000m 約123.6万人(32%)
1000m~2000m 約92.4万人(24%)
2000m~ 約40.0万人(10%)

不動産表記的には分速80mで計算をしますので、

200m以内→2.5分以内
500m以内→6.25分以内
1000m以内→12.5分以内
2000m以内→25分以内

このような時間計算となります。

全国的なデータを分析したところでは1000~2000m以内が中央値となりましたが、
都市圏ではたくさん駅があるということもあり、駅から1000m以内に住む人がほとんどです。
また市外・特別区部外を除くと、大阪市エリアでは約55%の人が最寄駅より500m圏内に住んでいるというデータとなりました。

このように駅チカと不動産ニーズとは切っても切り離せない関係です。

徒歩2分半(200m以内)、6分半(500m以内)。12分半(1000m以内)

インカムゲイン・キャピタルゲインの狙える【資産性のある不動産】をお持ちいただくためにも、ぜひ着目していただきたい数字です。]]>
更新情報 2017-07-28T00:00:00+09:00 ▽売買物件
一戸建て:7件

▽収益・投資物件
一棟物件:4件

■本日公開のピックアップ物件
神戸市垂水区千代が丘 1969年築 利回り「17.4%」 最寄り駅:垂水駅 構造:木造]]>
更新情報 2017-07-27T00:00:00+09:00
『フラット35』の特徴として、「投資用ローン」があっても新たにローンは組めるのをご存知ですか?

住宅ローンの場合、借入額の上限は年収の8倍、返済比率は35%前後が基本です。
(年収が低ければ30%、高い方は40%となります=一般のサラリーマン)

『フラット35』の特徴はなんといっても、「最長35年長期固定金利」という点です。

『フラット35』は住宅金融支援機構と民間の金融機関が提携し提供している長期固定金利住宅ローンです。

審査では、収入に投資用物件の家賃収入を加算したものを収入としてみてくれます。
(例 :年収800万の場合、8倍の融資枠が可能)

投資用ローンがあっても、賃貸収入を確定申告をすることによって、返済と収益を相殺できます。

近年、豊かな時間と二つ目の拠点としてセカンドハウスの需要が増えています。

週末はセカンドハウスでゆっくり、優雅に過ごしたい!こんな夢をお持ちの方に…

憧れのセカンドハウス購入を実現するために『フラット35』をオススメします!

住宅ローンとは違い、住民票を移すことを条件とはしておらず、セカンドハウスだからと金利が上がったり、手数料が高くなるという不利な条件もありません。

【借入限度額】
  • 年収400万円未満 ⇒ 基準30%以下
  • 年収400万円以上 ⇒ 基準35%以下
(団信任意加入有料)


エグゼジャパンでは、資産価値を重視し、相続や今後の生活を見越した資産形成、計画を専門のスタッフがご提案をさせて頂きます。
まずはお気軽にお問合せ下さいませ。

次回はセカンドハウスの活用方法について掲載させて頂きます。]]>
更新情報 2017-07-27T00:00:00+09:00 ▽売買物件
マンション:4件
一戸建て:1件

▽収益・投資物件
一棟物件:3件

■本日公開のピックアップ物件 大阪市中央区 2012年築 利回り「6.1%」 最寄り駅:松屋町駅 構造:RC
大阪市東淀川区 1989年築 利回り「9%」 最寄り駅:相川駅 構造:鉄骨造]]>
更新情報 2017-07-26T00:00:00+09:00 -確定拠出年金-

控除額を増やして所得税を抑える方法は、年末調整や確定申告で申告する事で後日返金されるシステムなので来年の生活に直結します。

それに対し、控除額も増え退職後の生活も豊かになるのが、確定拠出年金 です。

法改正により2017年からはほぼ全ての人が加入できるようになりました。

お得がいっぱいですが加入するには少しお勉強が必要かと思います。

多数の金融機関から多数のプランが出ていますが手数料も様々、株式・証券・投資信託などプランも様々、プランも一つを選択するのではなく複数を選択しその割合も自由に決められます。


定期預金のように月々の掛け金×積立期間≒給付金額となるようなローリスクローリターン

株のように日々変動するので運用によっては元本を大きく下回ったりまたは大きく上回ったりするハイリスクハイリターン


例えば上記2プランを50%50%とするのか、30%70%とするのかだけでも選択肢が多くて簡単には選ぶのたなかなか難しいですよね。

途中でプラン変更は可能ですがその度に手数料が発生してしまいます。


かといって元本割れしたまま定年を迎えると誰のために一生懸命積立したのかわからない事になります。

退職金を自分で積み立て、自由に運用する。

おおまかにいうと確定拠出年金とはそういう制度です。

普段から投資に興味があって株などの知識がある方なら、確定拠出年金制度を使って節税する事もたやすいけど、初心者には少しお勉強が必要となる節税方法なのです。

もっと手っ取り早く節税をとお考えの方、弊社が不動産投資を通じて節税する方法をお教え致します。 ]]>
更新情報 2017-07-25T00:00:00+09:00
投資において「出口戦略」は非常に重要です。

投資物件を購入することが「入口」、売却することが「出口」です。

高利回りの物件を購入し収益性が高いから成功しているという方もいます。

しかし、購入して何年か賃貸経営しているだけでは本当に成功したとはいえません。

たとえ今は高い収益を維持していても、近い将来、高額の改修費が必要になったり、空室が増えキャッシュフローがマイナスにならないとは限りません。


損失を最小限に抑え、収益を最大化できるかを考えることが「出口戦略」です。


出口の想定は購入段階で非常に重要です。
  • ・同じように収益物件が建てられる
  • ・高利回りのまま売れる
  • ・建売要地として売れる







購入後も、物件の状況やマーケットなどアンテナを張り巡らせ、出口を検討することが必要です。

物件価格は、景気同様に波があります。

もちろん、高騰しているときに売却すれば売却益は出ます。

売却のタイミングは人それぞれの出口戦略によって異なるでしょう。
税金の兼ね合いも出てきます。

今が売却するタイミング!! と判断したら、お気軽にご相談ください。

お問い合わせ お待ちしております。

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はじめて大家さん
(有) エグゼジャパン
〒532-0002 大阪市淀川区東三国6-12-13
エグゼビル1F
TEL 06-6394-0717
FAX 06-6394-0718
info@exe-japan.co.jp
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更新情報 2017-07-25T00:00:00+09:00 ▽売買物件
マンション:1件
一戸建て:2件

▽収益・投資物件
一棟物件:1件

▽賃貸物件
居住用:4件

■本日公開のピックアップ物件
京都市右京区 1993年築 最寄り駅:有栖川駅 構造:鉄骨造 ]]>
更新情報 http://www.rakumachi.jp/syuuekibukken/kanto/tokyo/dim1004/1095962/show.html 2017-07-24T00:00:00+09:00 ご自身が住んでみて納得してから、始まる大家業!!]]> 更新情報 2017-07-23T00:00:00+09:00
~なぜその物件なのか~

人口減少に伴い賃貸需要も年々減っていくと言われてる一方で、ハウスメーカーの賃貸住宅施工は減っていません。
(※ 人口は減少していきますが、未婚率の増加や核家族化、離婚の増加など、世帯数は増えるといわれています)

利回りやデザインを重視しがちですが、管理の立場からみると、立地に着目してもらいたいところです。

需要のないエリアだと新しい物件に人は移り..やがて賃料の下落が始まります。

負の連鎖が始まります。

注目すべきは、利回りより長期的な安定稼働です。

生涯未婚率(50歳の時点で一度も結婚した事がない割合)は、男性が23,37% 女性が14,06%(人口問題研究所2017年資料)

(男性に至っては、約4人に一人!)

今後生涯未婚率や熟年離婚率が上昇すれば、単身者の需要の増加が見込まれます。

構造別のシェアと空室率、間取り別空室率、築年数別空室率等、明確な市場調査をもとに物件の提案をしてもらえる不動産会社の選別をされることをお勧めします。

自分で調べることも大事ですが、やはり不動産業者というのは実際にお客様と対峙しているので、現状を肌で察知しています。

高利回りで地方の物件、都心部の安定利回りの物件、あなたはどちらを選びますか?


次回は、20年施行の民法改正の影響についてお伝えします。

byリフォーム&管理部]]>
更新情報 2017-07-23T00:00:00+09:00 ▽収益・投資物件
一棟物件:2件

■本日公開のピックアップ物件
大阪市東淀川区 平成10年11月築 利回り「9.06%」 最寄り駅:上新庄駅 構造:鉄骨造
大阪市西成区 昭和40年築 利回り「14.24%」 最寄り駅:聖天坂駅 構造:鉄骨・木造亜鉛メッキ鋼鉄葺
]]>
更新情報 2017-07-22T00:00:00+09:00
前回は、節税対策の一つとして、「資産組換えの有効性」の触りをお話しました。


いゃ!減価償却(定額法/定率法)では?

いゃ!購入時に按分(土地・建物割合)で、申告時に調整する事では?


と声が聞こえて来そうですが。。

確かに、これらの要素も重要ですが、今では、インターネットで、簡単に情報を入手できますから、ちょっとした知識くらいは、その気になれば、セミナー料やコンサルティング料を払わなくても、得られます。


余談ですが。。


現在、いろいろと開催されているセミナーは、
この物件を買ったら絶対失敗しない!
他社にはない高利回り物件を紹介します等々。

こんなセリフを平気で使っていたりします。

少し考えていただければご理解いただけると思いますが、売買において
売主側は少しでも高く売りたい
買主側は少しでも安く買いたい

お互いの思いは相反します

このバランス(神の見えざる手)で、少し大袈裟に言うと経済が成り立っています。

高額に成れば成るほど、適正価格として値段が決定します。(経済の摂理)
よくお話しするのですが、不動産にバーゲン商品やアウトレット商品はほとんどありません。


では、やはり不動産投資は掘り出し物件が無いから、りスクが高い?

答えはNOです。

あらゆる投資の中でリスクの少なさは群を抜いています。



本題に戻ります。。。。

資産組換え(「資産を生き返らせる」or「資産転換法」)を提案する場合、何を重要視するか?

意外に思われるかもしれませんが、実は建築費用に焦点を当てたりします

コストダウンの重要度に順位を付けると、

建築費用 > プラン > 節税

の順です。


皆さんは節税とか、間取りのプランとか、若しくはこの金利でこれ位のCFが見込めるかなど、本来、任せても良い部分に、大部分の時間割き、建築費用の減価/計算等はノータッチ(正確には入り込めない)。


大半の方が業者の言い値で、建築・建替え・リフォーム等をされてると思います。

しかし、原価を理解した上で、合い見積りを、常に3社くらいへ出されている堅実な大家さんも、いらっしゃいます。

「法に縛られない利益は、プロ、アマに関らず原価を熟知している当事者同士では、自然と薄利で決定」します

そういった、一般投資家が見えない部分のすべてが建築費のからくりとは言えないまでも、

プロが一般の方より大家業を失敗する確率が、断然低いのはこの建築費を抑える事が出来るから、と言っても過言ではありません!


「来週は建築費用の重要性」についてもっと切り込んで行きます。。T/K
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更新情報 2017-07-22T00:00:00+09:00 ▽売買物件
マンション:1件
一戸建て:1件

▽収益・投資物件
一棟物件:1件

▽賃貸物件
居住用:2件

■本日公開のピックアップ物件
大阪市浪速区 1998年築 利回り「8.31%」 最寄り駅:新今宮駅 構造:RC ]]>
更新情報 2017-07-21T00:00:00+09:00 ~「住みたい街」と「住める街」~


毎年恒例の「住みたい街」ランキング。

関西の方には少し土地勘がない分、ピンと来ないかもしれませんが、関西と関東で分散投資ということも今後視野に入れていただくということで参考にしてください


吉祥寺= 庶民的だけどおしゃれなイメージ

恵比寿= スタイリッシュでブランド性が高い

長年一位の座を守り続けていた、吉祥寺が恵比寿に一位の座を奪われたのはやはり好景気から、少し上のランクを目指せる気分が出てきたことも影響があるかもしれません。

しかしながら、ランキングの上位にあがってくる街ベスト10はというと、毎年大きな変動はありません。

では、「住みたい街」と「住んでいる街」は必ずしもイコールではありません。

そこは、「理想」と「現実」・・・

今回は国政調査を元に都内主要6区、ターゲットは20〜30代女性、駅別での集計ランキングから動向を見て行きたいと思います。


なぜ20〜30代女性限定なのかは後ほど。

◆ 住みたい駅ランキング
  • 1位. 恵比寿
  • 2位. 新宿
  • 3位. 表参道
  • 4位. 品川
  • 5位. 渋谷
  • 6位. 秋葉原
  • 7位. 代々木上原
  • 8位. 銀座
  • 9位. 代官山
  • 10位. 神楽坂

◆ 20〜30代女性比率上位駅

  • 1位. 茅場町
  • 2位. 日本橋
  • 3位. 三越前
  • 4位. 人形町
  • 5位. 有楽町
  • 6位. 水天宮前
  • 7位. 神田
  • 8位. 小伝馬町
  • 9位. 新橋
  • 10位. 田町


上記のように、住みたい駅と住んでいる駅は全く別物になっています。

やはり現実は厳しい・・・・といったところでしょうか。

今の20〜30代は決してお金に余裕があるわけではありません。

景気は良くなったといわれるものの、その恩恵を受けている方は、結構限られます。

景気の上昇に影響を受けている大手企業の、家賃補助の上限が上がっているなどのプラスはあるものの、そんなに実感されていない方も多いのが現実です。

雇用情勢の悪化により、経済状況が厳しい人も多く[貧困女子]という言葉さえある時代。

しかしながら、そこは妙齢の女性、住んでいる場所を聞かれた時のネームブランドはもちろん、遊びや会社からの距離感や駅の乗り換え、街の環境、生活利便性、もちろん物件の質・・・譲れない条件はたくさんあります。

まさに[住める都心]を反映したランキングになっています。

若い女性が多く住めば、その層をターゲットにした飲食店や商業施設も増えていくのは必至です。

今後若い女性が住む街が、将来住みたい街ランキング上位にとなり、憧れの街に昇格する可能性は大いにあります。

[住める都心]。

これからの不動産選びのポイントの1つになるでしょう。]]>
更新情報 2017-07-21T00:00:00+09:00 ▽売買物件
マンション:2件

▽収益・投資物件
一棟物件:5件

■本日公開のピックアップ物件
京都市左京区 1990年築 利回り「8.3%」 最寄り駅:二軒茶屋駅 構造:RC
神戸市西区 1989年築 利回り「11.26%」 最寄り駅:明石駅 構造:鉄骨造
京都市山科区 1992年築 利回り「11.25%」 最寄り駅:追分駅 構造:軽量鉄骨]]>
更新情報 2017-07-20T00:00:00+09:00
-特定支出控除-

サラリーマンでも自営業者と同じように必要であると認められる支出が、「特定支出控除額の適用判定の基準となる金額」を超える時は、所得税が返ってくるという制度があります。

平成28年度分から範囲が拡大されるなどしたためより多くのサラリーマンが適用される可能性が高くなりました。

その内容は (国税庁HPより)
  • 通勤費
  • 転居費
  • 研修費
  • 資格取得費
  • 帰宅旅費
1.図書費 2.衣服費 3.交際費
上記3つの支出が給与支払者が必要だと証明されたものに限ります

転勤にかかる費用、単身赴任者が自宅に移動するための費用、職務に必要な知識などを得るための書籍代・研修代・資格取得代、スーツ代などなど。

給与支払者よりすでに全額支給されている場合は該当しませんが項目名を見る限りでは自分にも該当するのでは?と思う方も多いと思います。

とはいえ、控除を受けるためには領収書をしっかり保管し、給与支払者が職務に必要だと認める証明を発行する必要があります。

源泉徴収票も添付が必要です。

上記書類をそろえ、確定申告をするとキャッシュバックされるという制度です。

もっと手っ取り早く節税をとお考えの方、弊社が不動産投資を通じて節税する方法をお教え致します。
お気軽にお尋ねください。

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はじめて大家さん
(有) エグゼジャパン
〒532-0002 大阪市淀川区東三国6-12-13
エグゼビル1F
TEL:06-6394-0717 FAX:06-6394-0718
info@exe-japan.co.jp
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更新情報 2017-07-20T00:00:00+09:00 ▽売買物件
マンション:1件

▽収益・投資物件
一棟物件:3件]]>
更新情報 2017-07-19T00:00:00+09:00
不動産屋に行って目的の物件以外を勧められた経験はありませんか?

例えば、一棟物を見に行って、区分を勧められたりとかないでしょうか?

不動産屋さんには特色があります。

区分物件の販売が得意な会社・戸建が得意な会社・一棟物が得意な会社・賃貸が得意な会社・ローンが得意な会社等々・・・

目的のあった物件を購入するのにあたり、物件選びと同様に不動産業者も選んでいますか?


ご自分の融資限度をご存じですか?

自分が、どれだけ借りられるか、どんな物件が買えるのか?

自分の身の丈以上のものを探していたり、もっと借りられるのに、小さい物件を探していたり・・・

金融機関の融資条件は日々刻々と変わります。

今のご自分が、属性は?

例えば、今までなら年収が500万以上あれば、借りられる金融機関が、年収700万以上にハードルが上がったり、1000万以上の方は、金利優遇が受けられるように変わっていたりします。

また、年収500万以下ではなかなか安い金利を利用して購入できなかったのが、新たに貸付可能な金融機関が登場したり。。。

他社で断られて、諦めていた方も、もっと買えたケースがいくらでもあります。

お気軽にご相談ください。


お問い合わせ お待ちしております。

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更新情報 2017-07-18T00:00:00+09:00
~ LINE や Skype での対応も可能です! ~

物件の問い合わせ方法に関してですが

「店舗に訪れる」
「電話で問い合わせする」
「メールで問い合わせる」

などの方法があります。

しかし、お客様の中には
「メールで物件のことを問い合わせては失礼にあたるのでは?」
という疑問を持ち、二の足を踏んで物件の問い合わせができない方も少なくありません。

ですが、弊社の「はじめて大家さん」を始め
物件を扱っている不動産屋からすれば、そのようなことはございません。
訪問であろうと、電話であろうと、メールであろうと。
どのような問い合わせ方法も含めて
真心を込めて物件の紹介やお客様からの問い合わせに対応をさせて頂きたいと考えております。

ですが、どうして「メールでは失礼にあたる」とお客様は考えるのでしょうか。 そこにあるのは問い合わせを考えるお客様が持つ「意欲」が十人十色で異なるからです。
購入することを前提に問い合わせたいお客様。
購入を考えているけどどんな物件があるか知りたいお客様。
物件を購入して収益化できると聴くけど詳しく知らないので教えて欲しいお客様。

問い合わせをされてくるお客様にも十人十色の購入意欲があり
そこまで購入意欲が高くないお客様が
メールという問い合わせを失礼に感じてしまうのかもしれません。

つまり購入意欲が異なれば、それだけお客様としては
問い合わせ方法に対しても敷居を感じてしまうわけです。

購入を検討しているお客様の場合には
さまざまな情報が欲しいから電話ではまどろっこしいので
訪問して営業マンと話し合いながらより良い物件を見つけたい訳です。
しかし、詳しく知らずまずは教えて欲しいという人が
わざわざ営業マンを捕まえて話を伺うというのに
申し訳無さを感じてしまう人も少なくはありません。

そういう時に「メールで問い合わせる」という方法があるわけです。
メールでの問い合わせというのは敷居が低く
お客様からの些細な質問にも丁寧にお答えさせて頂くことができます。

つまり、メールでの問い合わせを失礼だとは思うことは「はじめて大家さん」ではありません。
どのような問い合わせでも構いませんので
気になることがございましたらお気兼ねなくお問い合わせ頂ますようお願い致します。

そんなお問い合わせ方法ですが、最近ではより即応性の高いSNSやLINE。
Skypeなどを使っての問い合わせを希望されるお客様も少なくありません。

弊社としてはよりお客様からの問い合わせに答えて行きたいという考えから、

また、遠隔地のお客様で対面での面談を希望したいが、なかなかご来店が難しいと言うお客様などにも対応させて頂くべく、LINEやSkypeなどの問い合わせも行わせて頂いております。

お客様の問い合わせたい方法にて弊社「はじめて大家さん」へと
問い合わせしていただければ、真心を込めた対応を行わせて頂きます。

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はじめて大家さん
(有) エグゼジャパン
【大阪本店】〒532-0002 大阪市淀川区東三国6-12-13エグゼマンション1F
TEL:06-6394-0717 FAX:06-6394-0718
【東京店】〒106-0045 東京都港区麻布十番2-4-15イラーレ麻布十番8階
TEL:03-5765-6008 FAX:03-5765-6009
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更新情報 http://www.rakumachi.jp/syuuekibukken/kansai/hyogo/dim1004/1090413/show.html 2017-07-18T00:00:00+09:00 ☆住んでも良し!☆貸しても良し!
≪オススメ物件情報≫  ☆一戸建住宅編☆
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更新情報 2017-07-18T00:00:00+09:00 ▽収益・投資物件
一棟物件:1件

■本日公開のピックアップ物件
京都市山科区 平成1年12月築 利回り「9.5%」 最寄り駅:東野駅 構造:鉄骨造
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更新情報 2017-07-17T00:00:00+09:00

昨今、賃貸人と賃借人の間において原状回復の負担割合について疑義が発生しています。


国土交通省の原状回復をめぐるガイドラインの平成23年8月から抜粋してお伝えします。


最高裁判例では、

「建物の賃貸借においては、賃借人が社会通念上通常の使用をした場合に生ずる賃借物件の劣化又は価値の減少を意味する通常損耗に係る投下資本の減価の回収は通常、減価償却費や修繕費等の必要経費分を賃料の中に含ませてその支払いを受ける事により行われている。そうすると建物の賃借人において生ずる通常損耗及び経年劣化についての原状回復義務を負わせるのは、賃借人に予期しない特別の負担を課す事になるから、賃借人に同義務が認められるためには、少なくとも賃借人が補修費用を負担する事になる通常損耗及び経年劣化の範囲が賃貸借契約書の条項自体に具体的に明記されているか、仮に賃貸借契約書では明らかでない場合には、賃貸人が口頭により説明し、賃借人がその旨を明確に認識し、それを合意の内容としたものと認められるなど、その旨の通常損耗補修特約が明確に合意されていることが必要であると解するのが相当である」


との判断が示されている。


したがって、明確に契約書面に定めた上で、賃借人の認識と了解をもって契約することが必要です。

弊社においては、上記の内容に留意して、賃貸借契約書の作成においては曖昧な表現をすることはありません。

収益物件を運営していく上で、賃貸借契約書の内容についても細心の注意が必要ですのでトータルでアドバイスを受けれる会社にご相談されることをお勧め致します。

by..リフォーム&管理部]]>
更新情報 2017-07-17T00:00:00+09:00 ▽売買物件
マンション:2件
一戸建て:1件

▽収益・投資物件
一棟物件:4件

■本日公開のピックアップ物件 京都市右京区 1996年築 利回り「8.0%」 最寄り駅:嵯峨嵐山駅 構造:木造
大阪市住之江区 1970年築 利回り「12.2%」 最寄り駅:北加賀屋駅 構造:鉄骨造]]>
更新情報 2017-07-16T00:00:00+09:00

不動産投資で、一番に悩む問題は「はじめて大家さん」も「買いまし大家さん」も

【どんな物件を持てばいいのか】


都市圏で
駅に近くて、
安くて、
高利回りの 築浅物件
  ・
  ・
  ・
  ・
  ・

欲を言えばキリがありません(x_x;)シュン
そして、欲を出せば出すほど、物件は見つからず。。。。

欲というフィルターを通すと、本当の物件の実態が見えなくなってしまいます。


投資対象は不動産、当然、簡単に売ったり買ったりできません。


利回り・価格。。。。

そんな【数字】にばかり目がいきがちではありませんか?

ポータルサイトの作りこみがどうしても、そういった「数字」で絞り込みをさせようとしているため、お探しの皆さんの観点も、そこに注視してしまうのは致し方ないことなのかもしれません


「安くて、高利回り」=「本当に飛びついていい物件」?


「駅の力」(乗降者数)
「人口推移」(増加?減少)?
「時代の動向」(金融情勢、経済市況)など
「資産性」(総合的な価値判断)
「金利」(金融機関の選択=高いからダメというものでもありません※少し難しい話になるのでまた改めて)


たすかに【不動産投資】と【数字】は切っても切り離せない関係です。

【数字】と聞くと最初から拒否反応を起こしちゃう方もいらっしゃると思いますが

小難しい話ばかりでなく、広い視野から、
業者目線で最新の【数字やデータ】と【不動産投資】を絡めてお話していきます。

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はじめて大家さん
(有) エグゼジャパン
【大阪本店】〒532-0002 大阪市淀川区東三国6-12-13エグゼマンション1F
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【東京店】〒106-0045 東【東京店】〒106-0045 東京都港区麻布十番2-4-15イラーレ麻布十番8階
TEL:03-5765-6008 FAX:03-5765-6009

info@exe-japan.co.jp
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更新情報 2017-07-16T00:00:00+09:00 ▽売買物件
マンション:1件

▽収益・投資物件
一棟物件:5件

■本日公開のピックアップ物件
京都市山科区 1976年築 利回り「9.97%」 最寄り駅:東野駅 構造:木造
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更新情報 2017-07-15T00:00:00+09:00 ▽売買物件
マンション:1件

▽収益・投資物件
一棟物件:4件

■本日公開のピックアップ物件
大阪市港区 1996年築 利回り「8.89%」 最寄り駅:弁天町駅 構造:RC
大阪市住吉区 1987年築 利回り「14.6%」 最寄り駅:住吉東駅 構造:鉄骨造
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更新情報 2017-07-15T00:00:00+09:00 ~セルフメディケーション税制~

日本のサラリーマンは、税金に対する知識をあまり必要としません。

月に一度、給与明細で目にするかしないかといった程度でほとんど気に止めない方がほとんどでしょう。

当社にお越しいただく「はじめて大家さん」予備軍の方々に

「源泉徴収税はおいくらくらい納めてらっしゃいますか?」

とお聞きしても、ご存じない方が結構いらっしゃいます。
(源泉の取り戻しなど、節税効果のご提案なども考慮してアドバイスをさせて頂くための質問です)

なぜ、あまり意識をされないのか?

会社が手続きを代行。さらに加えて給与明細に記載してくれて、年末調整までしてくれるため知識がなくてもまったく困らないからなんです。

しかしこれから、大家さんになろうということであれば、現在10代でも60代でも、将来を考えると節税は常に考えておかないといけない課題の一つです。

特にまだ20代~30代であるなら、定年退職までに支払う税金は、少し関心を持って節税すれば、大きく違ってきます。

それこそ、思っているよりいい車が持てたり一部屋広いお家に住めたりできるかもしれない。

もちろん貯金額が増えることも。


「まだ、もうちょっと先のでいいや」と思われるかもしれませんが、サラリーマンなら節税対策は思い立ったが吉日!です。

少しでも早い方が良いです。
なぜなら所得税は毎月毎月払っているわけですから。


<サラリーマンの所得税>

給与-給与所得控除=給与所得

給与所得-各種所得控除=課税所得

課税所得×税率=所得税

給与が上がらなくても控除額を上げれば所得税は減りますよね?

減る=節税です

サラリーマンが給与を上げるのは並々ならぬ努力を伴いますが、控除額を増やすのは少しの関心で上げることが可能です。


控除には主に、

「社会保険料控除・基礎控除・配偶者控除・扶養控除・生命保険料控除・医療費控除」などがあります。

単身の独身者は該当項目は少なくなってしましますが、そんな方にも少しの関心で出来る節税が

「セルフメディケーション税制」

まだ聞きなれない方も多いこの税制、それもそのはず、まだ2017年1月からスタートしたばかり

薬局で購入した市販薬を対象とするので単身の独身者でも節税が可能というものです。

税込\12,000以上の金額が控除の対象で上限額はありますが、栄養ドリンクや鼻炎薬、風邪薬で年間\12,000を超える方は該当します。

どれくらい節税になるかと言えば一般家庭でも1万円足らずなので単身の独身者であれば微々たるものですが、

「不動産投資は、大きな節税効果」を


生み出すことも可能です。


新築分譲投資用マンションなどは、節税効果を大きくうたっている最たるものですよね?(当社では、あまりお勧めしていませんが・・・・)

小さな積み重ねも大事ですが、不動産ならではの節税方法が、ほかにもたくさんあります。


所得税だけでなく相続税もまた然りです。


弊社が不動産投資を通して節税する方法をお教え致します。

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はじめて大家さん
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〒532-0002 大阪市淀川区東三国6-12-13
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更新情報 http://www.rakumachi.jp/syuuekibukken/kansai/osaka/dim1004/1088119/show.html 2017-07-14T00:00:00+09:00 住んでも良し!貸しても良し!
≪オススメ物件情報≫☆一戸建住宅編☆
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更新情報 2017-07-14T00:00:00+09:00 ▽売買物件
マンション:2件

▽収益・投資物件
一棟物件:2件

■本日公開のピックアップ物件
大阪市西区 1998年築 利回り「7%」 最寄り駅:西長堀駅 構造:SRC
神戸市長田区 1968年築 利回り「10.84%」 最寄り駅:長田駅 構造:軽量鉄骨
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更新情報 2017-07-13T00:00:00+09:00 ▽売買物件
マンション:1件

▽収益・投資物件
一棟物件:9件

■本日公開のピックアップ物件
神戸市中央区 1971年築 利回り「10.86%」 最寄り駅:春日野道駅 構造:RC
大阪市東住吉区 平成元年築 利回り「8.68%」 最寄り駅:駒川中野駅 構造:鉄骨造
大阪市旭区 平成2年築 利回り「9.76%」 最寄り駅:千林大宮駅 構造:鉄骨造
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更新情報 2017-07-11T00:00:00+09:00 ▽売買物件
マンション:2件

▽収益・投資物件
一棟物件:3件

■本日公開のピックアップ物件
大阪市淀川区 平成2年築 利回り「9.21%」 最寄り駅:東三国駅 構造:鉄骨造
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更新情報 2017-07-10T00:00:00+09:00 ▽売買物件
マンション:3件

▽収益・投資物件
一棟物件:5件

■本日公開のピックアップ物件
大阪市城東区 平成29年築 利回り「7.5%」 最寄り駅:野江内代駅 構造:木造
神戸市須磨区 平成6年築 利回り「11.2%」 最寄り駅:妙法寺駅 構造:軽鉄骨造
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更新情報 2017-07-09T00:00:00+09:00 ▽収益・投資物件
一棟物件:2件

■本日公開のピックアップ物件
神戸市長田区 昭和42年築 利回り「10.6%」 最寄り駅:新長田駅 構造:鉄骨造
大阪市浪速区 平成18年築 利回り「6.04%」 最寄り駅:日本橋駅 構造:鉄筋コンクリート
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更新情報 http://www.rakumachi.jp/syuuekibukken/kansai/osaka/dim1004/1082777/show.html 2017-07-09T00:00:00+09:00 住んでも良し!貸しても良し!
≪オススメ物件情報≫
「戸建編」
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更新情報 2017-07-09T00:00:00+09:00

日々、サイト見ている方で、気に入った物件があったら問い合わせて、売れている経験はありませんか?

自分の目的にあった、利回り(10%以上)、場所(市内)、築年数(残存年数の残っているもの)、構造(RC)など

あると思いますが、そういった好条件の物件は不動産屋も探していて、それを仕事にしています。ポータルサイト等に掲載して

最初に問い合わせがあるのは大抵同業者の方です。



実はライバルは不動産屋ではありませんか?



不動産屋に足を運んでますか?


電話の問い合わせ、メールの問い合わせのだけの人に、本当の好条件の物件は教えません。

そこに信頼がないので、教えることができないのが実情です。

今、売りに出されている物件も売主様がいるので、守秘義務がある物件も多数あります。

そういった物件は、表に出ることもなく、前に取引のあった信頼のあるお客様、もしくは業者様に売り出されています。


仲のいい不動産屋の担当者はいますか?



まずは、弊社に来て頂いてお話しませんか?

お問い合わせ お待ちしております。

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〒532-0002 大阪市淀川区東三国6-12-13
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更新情報 2017-07-08T00:00:00+09:00 更新情報 2017-07-08T00:00:00+09:00 ▽収益・投資物件
一棟物件:6件

■本日公開のピックアップ物件
神戸市長田区 1962年築 利回り「21.40%」 最寄り駅:長田駅 構造:木造
神戸市北区 平成2年築 利回り「9.8%」 最寄り駅:鈴蘭台西口駅 構造:木造
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更新情報 2017-07-07T00:00:00+09:00
▽収益・投資物件
一棟物件:9件

■本日公開のピックアップ物件
大阪市生野区 昭和58年築 利回り「13.8%」 最寄り駅:今里駅 構造:木造
堺市北区 1992年築 利回り「9%」 最寄り駅:新金岡駅 構造:鉄骨
大阪市東成区 平成6年築 利回り「10.15%」 最寄り駅:深江駅 構造:鉄骨造
大阪市平野区 平成2年築 利回り「9.65%」 最寄り駅:平野駅 構造:鉄骨造
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更新情報 http://www.rakumachi.jp/syuuekibukken/kansai/osaka/dim1004/1081959/show.html 2017-07-07T00:00:00+09:00 ご自身が住んでみて納得してから、始まる大家業!!
☆スタートプラン☆まずは・・第一歩!!
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更新情報 2017-07-07T00:00:00+09:00
新築でも満室にならない物件は、よくあります。

理由は供給数がかたよっているからだと思います。
今後、人口減少、世帯数減少により部屋は今後余っていきます。
新築だった物件も中古物件になっていきます。

そこで、いかに他物件と差別化するリノベーションをしていくか?で勝ち組大家様になっていくかと思います。

ただ単に原状回復ではなく..デザインの相談も一環してできる不動産投資物件をご紹介していきたいと思います。

今日は、七夕ですね。

はじめて大家様の願いが叶いますように☆
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更新情報 2017-07-06T00:00:00+09:00
この言葉、資産家や、不動産投資家の方なら一度はお聞きになってると思います。

また、これから投資を始めたいという「はじめて大家さん」をご愛読頂いてる方も、一生に係る財産の事ですから、知っておいた方が良いですよ!!

一般的に「資産家」の方は取り巻きに、弁護士、税理士、銀行担当者等、それぞれ各分野のスペシャリストといわれる有力な人材をお持ちで、それぞれから必要に応じてアドバイスを貰いながら、(もちろん費用もかなり掛けて)節税に頭を抱えてます。

日本の税制は、節税無しで、相続が3代続くと財産が無くなると言われてます。

これは世界的に見ても先進国のなかでは、特殊(高いということです)で、先進国の中には相続税を無くす動きも出ているほどですが、日本の場合、税制はまだまだ遅れていると言わざる得ません。

そんな中、これから大家業を始めたいと思われている方は、物件購入の数年後に、決して他人事では無い事だと、必ず実感されます。

そこで、狼狽する前にぜひ、考えておいていただきたい重要とされる事が、

「資産組換え」です

これは実際に、不動産を所有されている方と、これから不動産を所有し、事業化して行きたいと思われている方とでは、節税方法が若干違ってきます。

資金に余裕が有って、専門家(税理士)の指示に従える方は、資産を残す(大家業成功)確率も高いと思いますが、資産家以外の成功された方は多分に漏れず、資金を最初から潤沢に持っていませんでした。

だとしたら?どうしたら?失敗しないか!!

「来週、木曜日に具体的な資産組換え例、建築費の実態などお知らせします」
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更新情報 2017-07-06T00:00:00+09:00 ▽売買物件 マンション:3件
一戸建て:1件

▽収益・投資物件
一棟物件:3件
区分所有:3件
売店舗・事務所:1件

■本日公開のピックアップ物件
平成4年築 利回り「9.6%」
平成年築 利回り「11.97%」
昭和52年築 利回り「10.2%」
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更新情報 2017-07-04T00:00:00+09:00
例えばミュージシャン
誰しもあこがれる武道館でライブがしたい!ドームツアーをしたい!

でも、デビューもしていないのに、そんな事は無理ですよね?

(東京23区出来れば都心(大阪市内)で、築浅で、RC造で、満室稼働で・・・)

誰しも、そんな物件が買えるのであれば欲しいですよね

デビューもしていないあなただけに(他の人に知られたら他の人に買われちゃいます)、そんな物件の情報が舞い降りてくることはまず皆無といっていいでしょう
「自分の基準に合う物件があれば買いたい」
しかしその基準は、本当に実現可能な基準ですか?

あなたの目的は?

不動産を購入して収入を得ることですよね?

しかし、残念ながらどんなことも同じ、一足飛びには自分の思い描くステージには残念ながら上がれません

都心部で、10%を超える新築、RCはどこを探してもありません

無い物件を買うことは誰しも不可能ですが、同じような収益を得ることは可能です。
それも高リスクではなく・・・・

「そんなうまい話・・・・」が?
理屈は単純
単体での、高リスクでのハイ・リターンではなく、物件の絶対量を増やせば可能なんです

あなたにあった方法で、あなたの目的を明確に提案します!
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「はじめて大家さん」]]>
更新情報 http://www.rakumachi.jp/syuuekibukken/kansai/osaka/dim1004/1079085/show.html 2017-07-04T00:00:00+09:00 ☆戸建住宅には投資の先に出口が描きやすいポイント
☆☆こっそり。。教えます。。
☆☆☆≪オススメ物件情報≫]]>
更新情報 http://www.rakumachi.jp/syuuekibukken/kansai/osaka/dim2001/1078310/show.html 2017-07-03T00:00:00+09:00 ご自身が住んでみて納得してから、始まる大家業!!
≪オススメ物件情報≫
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更新情報 http://www.rakumachi.jp/syuuekibukken/kansai/osaka/dim2001/1071018/show.html 2017-06-26T00:00:00+09:00 住んでも良し!貸しても良し!・・・≪オススメ物件情報≫
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更新情報 2017-06-25T00:00:00+09:00
~ 一般投資家には 追い風!? ~

金融機関の、融資引き締めは今後どう影響するのか?

ここ一、二年は特に、「物件がなかなか無い」という声をよく耳にしました。

ご来店いただいたお客様には、そこ仕組みをご説明させていただいていたのですが、ここでその簡単なカラクリをまずはご説明させていただきます。

なぜ、物件がなかなかなかったのか?

それは、不動産業者が買い取っていたからです。

ニュースなどでご存知の通り、すでに30年前のバブル期を超えて不動産に資金が銀行から貸し付けられています。
つまり、一般の顧客の方以上に、不動産業者に資金が出ていたのです。

お客様が儲かると思っている投資不動産、銀行からお金が借りられるのなら、当然、お客様に売って仲介手数料を、というより、自社で所有しようとなるわけです

だから、お客様が探されているような目線のものは、不動産業者が先にさっさと買ってしまっていました。

しかしながら、ここにきて金融庁などから銀行に「あまり不動産業者に貸したらダメですよ」となってきたわけです。

バブル期の総量規制のような明らかな締め付けではありませんが、銀行としても、なるべくならお上の意向に背きたくない・・・

不動産業者には少し融資は控えよう

買える業者が少なくなる

買えない業者は仲介で動こうとする

市場に物件が出始め、物件を買える力のある業者に物件が集まる という構図が出来上がってきています。 つまり買取がまだできる業者には物件が続々と集まりつつあります。 いくら力があるといえども、すべての物件を買えるわけではありません。 そのような物件情報を、特別会員様には提供していく予定です。 詳しくはお電話ください。]]>
更新情報 http://www.rakumachi.jp/syuuekibukken/kansai/osaka/dim2001/1069820/show.html 2017-06-25T00:00:00+09:00 住んでも良し!貸しても良し!
≪オススメ物件情報≫
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更新情報 http://www.rakumachi.jp/syuuekibukken/kansai/osaka/dim2001/1069180/show.html 2017-06-24T00:00:00+09:00 住んでも良し!貸しても良し!
≪オススメ物件情報≫ ]]>
更新情報 2017-06-23T00:00:00+09:00
「金融機関の融資基準が変わってきている」ことは、すでに情報としてご存知の方も多いと思います。

では、「自己資金がない」と購入はできないのか?

資金や、担保不動産があればもちろん優位です

しかしながら、ある程度の希望を満たし、ご自身にあった不動産投資から始めることは可能です!

自己資金が少ない(もしくは「ない」)わけですから、当然キャッシュフローを多くは望めません。

自己資金がないわけですから、キャッシュフローは今後考えていく課題です。

まずは、資産を持つこと

そして、金融機関が融資基準が厳しくなってきたときでも「貸してくれる成績表」を作っていくことが、重要です。

これから、ますます、金融情勢が厳しくなっていくことが予想されます。

その時に、慌てて取り組んでも、そのころには「新規の方には融資が出ない」ことは想定内の話です。(面と向かって、銀行はそんな断り方はしませんが)

今のうちに、資産を形成し、足掛かりと実績を作ることが大事です。

つまり、ご自身の中長期にわたるプランが必要で、それに向かってどう進めていくかをご一緒に考えさせていただきます。

資金がない場合、少ない場合、初めての不動産投資だからこその狙い方もあります。


お気軽にご相談ください。]]>
更新情報 2017-06-22T00:00:00+09:00
日銀や金融庁の通達、金融機関の自主規制・・・・

しかし、総量規制など明確な基準で融資に制限がかかったわけではありません。

自己資金があまりないが高属性を活かして借入をという方は、早めの勝負をかける必要が出てきています。

自己資金を余り出さない(自己資金がない)状態で、わがままとも言えるような希望が通る時代は終わろうとしています。

今までが少し、異常だったと思ってもらうくらいでちょうどいいかもしれません。

では、これからはどうなるのか?


いかなる状況になろうと、銀行は、お金を貸さない訳にはいきません。
銀行は、お預けいただいたお金を貸してこそ、利益が上がるのです。

だから、どんな時でも、貸せる相手を探しています。

★自己資金をお持ちのかた
★不動産をお持ちの方

私たちは、金融機関に合わせた物件選びでなく、買いたい物件を買わせてくれる金融機関のご紹介をさせていただきます。 ]]>
更新情報 http://www.rakumachi.jp/syuuekibukken/kansai/osaka/dim2001/1065560/show.html 2017-06-22T00:00:00+09:00 はじめて大家さん
なかでも空きが少ない物件です。]]>
更新情報 http://www.rakumachi.jp/syuuekibukken/kansai/osaka/dim2001/1065580/show.html 2017-06-22T00:00:00+09:00 更新情報 2017-06-20T00:00:00+09:00
融資が厳しくなってきていると、言われている昨今ですが、
今月も実績として、複数の木造のアパートの購入を
購入希望のお客様方に、弊社より金融機関をご紹介させていただき、めでたく成約させていただきました。

自己資金をお持ちの方、借入の無い(少ない)不動産をお持ちの方なら有利に進められる金融機関もございます。

融資付けは元より、同地域の他の物件に比べ、「一室多い」「広い」「きれい」「安い」など、賃貸営業マンが思わず走りたくなるような物件を多数ご提案していきたいと考えております

・さいたま市桜区下大久保
・船橋市二宮
などなど。。。。

収益目的物件!紹介

物件価格は相談ください。
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更新情報 http://www.exe-japan.co.jp/link/1 2017-06-13T00:00:00+09:00 オーナー様に「取り組み順位」の繰り上げ変更を相談させて頂く場合が有ります。

ご利用される金融機関はお決まりでしょうか?
 その点をヒアリングさせて頂ければ、優位にお話を進めさせて頂ける可能性も有りますので、お客様の状況をお聞かせ下さい。
 最近の動きとして、物件によってはローンが非常に難しいケースが有ります。
融資が付かないと成れば、いくら良いと思う物件を選んでも、無駄に成ってしまう事さえ有ります。

ご希望が有れば事前審査も可能です、また現在の金融情勢など詳しくレクチャーさせて頂きます。
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更新情報 2017-06-11T00:00:00+09:00 自社の顧客にしたい思いが強すぎて、属性が良い悪いにかかわらず、お客様を持ち上げ、褒めちぎる!という、業者も多いようです。

その時は気分がいいかもしれないですすが、変に勘違いしてしまうと、厄介なことになりかねません。

自分が買える物件のグレードを勘違いしたり、利用できる金融機関に妙に期待を持ったり。。。

自己資金なしで、1%台のメガバンクを使えるというのは非常に稀なケースです。

セミナーで聞いたとか、知り合いが利用しているからと、過度の期待を持って、利用金融機関を当たろうとすると、時間の無駄になるケースも数多く見受けられます。

物件にしても、同様で、

「自分はこんな物件が買える!」
「こんな物件を買わなきゃ!」

と思って、チャンスを逃してこられた方も多いはず。。。


それなりに良いものは、それなりの属性や資産背景、実績がある方が購入していかれます。

高望みをしすぎると、いつまでも買えないという事実。

不動産は、どんな物件でも、「ここが悪い!」と言える箇所が必ずいくつかあります。
つまり短所はあるわけです

しかしながら長所ももちろんあります。

自分で、どう折り合いをつけるかバランス感覚も必要です]]>
更新情報 2017-06-05T00:00:00+09:00