はじめて大家さん｜守口市・門真市の不動産投資・収益物件なら株式会社エグゼジャパン

2026年1月15日

★選挙の影響

今年の秋ごろと多くのコメンテーターが予想していた選挙。
立憲民主と公明の新党結成のうごきもありますし、結果次第で不動産関連政策（税制・規制）が変わる可能性もありますから投資や購入の判断を先送りするケースも多いかと思われます。
選挙の争点として、住宅価格高騰や賃貸支援策、外国人による不動産購入規制の是非などが取り上げられることも予想されます。
そのような政策動向が市場心理に影響します。
たとえば、外国人の不動産購入に関して規制強化を訴える声が強まれば、海外マネーの流入予想が弱まり、投機的な買いが減速する可能性もあります。
不動産投資の市況においては株式投資や金相場と違い様子見といったところでしょうか？

2026年1月13日

★2026年の展望

あけましておめでとうございます。本年もよろしくお願いいたします。

新年早々、アメリカによるベネズエラへの軍事行動、かなり驚きました
波乱の幕開けとなった2026年ですが、株式市場は好調のまま。
選挙も発表されるようですね

利上げや融資基準の見直しなど、不動産投資にとってはそこまで楽観視出来なのではないかななんて感じております、

投資の金言、「人の行く裏に道あり花の山」

2025年12月25日

★今年の不動産投資市況はどうだったか？

5月時点では、一棟マンションの価格が2ヶ月連続で下落したというデータがでた。しかし9月時点の統計では、区分・一棟アパート・一棟マンションとも過去12年で最高価格を更新したという報告も。当然のことながら地域格差が出たかなといった感想。

投資家の動向といては金利も上昇気配、そしてなんといっても価格も高いなと感じつつも投資意欲は高かった。

金利上昇が懸念されることや新築の木造アパートのダブつき感から特に利回り10％以上の「中古物件」へのシフトが傾向として見られました。

金融機関の融資が引き締め方向にあり、買える人と買えない人の格差がますます広がりそうです。

「はじめて大家さん」には、ややつらい方向に動きそうです。

「欲しい」を「買える」にするために！
ぜひご相談ください

2025年12月22日
★ポートフォリオを組む意味

金（GOLD）が初の24000円台になりました。来年もこの動きは続きそう。また今日は株式も値上がりしています。
そんな市況の中、言い古されたことではありますがポートフォリオを組む事は重要です

ではなぜ重要なのか？そして、「不動産投資をポートフォリオに組み入れること」は有効といわれる理由は？

理由を理解しておくことで目的、目標が見えてきます。

まず、不動産投資は株式投資や金相場との相関が比較的低いことがあげられます。

株式はご存じの通り、昨今の値動きを見ても景気や金利、企業業績に如実に強く影響されます。

しかしながら不動産投資は前述の二つには無い「賃料収入（インカム）」がベースで、その賃料というのは変動が緩やかです。
いきなり家賃が半分になることは皆さんもご存じの通りです

つまり株式が急落しても、賃料収入は即座にゼロになったりしないので、全体の値動きを和らげる効果があります。

あと式投資や金相場と違いインカムゲイン（定期収入）があります。

株式は配当があるじゃないか！という方もいらっしゃるかと思いますが変動しますし無配もあります。
まして金（GOLD）は売買益でしかキャッシュを得ることはできません。

根本的にここが大きな違いです。

また、この不動産における毎月（または毎年）の賃料収入。特にインフレ局面では賃料は徐々に上昇し、実質価値を保ちやすいという特徴があります。

それはつまりインフレに対して耐性があるということです。インフレ時、現金や債券は実質的価値が目減りします。

しかしながら不動産は物価・賃料上昇に連動しやすいのです

ただ「不動産＝安定」ではありません
すべての不動産が安定ではないのです。

安定性は

・立地（最重要）
・人口動態（都市か地方か）
・賃貸需要（単身・ファミリー・高齢者など）
・価格帯・利回り構造
・借入比率（レバレッジ）

によって変わります。

たとえば初心者の方が目を奪われがちな高利回り物件。

・地方の高利回り物件 → 空室リスク大
・築古物件の高利回り物件 → 修繕費リスク
・過度なローン → 金利上昇時に不安定

近いうちに取り上げますが高利回り物件は安くしないと売れない物件なんだということを忘れないでください。

ほかにもデメリットはあります。
不動産は流動性が低いということです。株式や金はすぐに売れます。現金化しやすいですが不動産はよほど安値で売らない限り売却に時間がかかります。

そのため、「短期資金」や「緊急用資金」には不向きです。

以上のことからわかるようにそれぞれの投資に長所短所があります。それらを相互に補完しあうのがポートフォリオを組むということです

2025年12月19日

★金利上昇。さぁどうなる？
長期金利が心理的に影響するといわれる２％台に上昇した。
政策金利も０．７５％に。

今後も日銀の利上げは継続するとみられていて、これが不動産投資にどう影響するのか？

当然プラス面、マイナス面の両面があります。

まず金利が上がれば当然のことながら借り入れコストが上がりますからキャッシュフローは悪化します。

しかしながら、住宅ローン金利も上がりますし、今の不動産の価格上昇から考えるとマイホームを買えない人や、買い控える人が増える、つまり賃貸需要は上がると予想されます。

需要が上がれば家賃は上がる方向に動きます。

自己資金を多く入れている方はプラスに働きます。
しかしながら不動産投資の性質上、レバレッジを利かしているケースが多いです。

これまで以上に物件の選定が難しくなりますので、ご自身の判断だけではなく専門家の意見を参考にすることをお勧めします。






2025年12月18日

★定期的に実施が必要な屋上防水、外壁塗装、メンテナンス

外壁の経年劣化というのは頻繁にみているとなかなか気づきにくい。
そして特に陸屋根とかですとなかなか見ることができない屋上の状態。

それに加えて、そこそこの費用が掛かることから、やったほうがいいのはわかっていても、
ついつい後回しにしてしまいがちな建物の修繕とメンテナンス。

しかしながら定期的にするのとしないのとでは、建物の持ちが変わってくるのは当然としても、リセールの際にも大きく変わってきます。

税金対策と合わせることも可能なので、ぜひ、ご相談ください

2025年12月16日

★不動産の動向、金融機関の動向

株価は結構な乱高下、日々、一喜一憂。
不動産は、今後どうなっていくのか？

安くなったら始めようかな？というお話をよく聞きます。

「安くなったら・・・」
金（ゴールド）や株ではあまり聞かないんフレーズですが、不動産に関してはよく聞きます。

不動産の価格が下方に動くときは、ほぼ、金融機関が締めているときです
価格が仮に下がったとしても、その時、あなたは金融機関から融資が受けられますか？ってことです。
価格が下がって買い時の時に金融機関から融資しましょうと言ってもらえるように今から準備しておかないといけないんです。

金利がこれから上昇するなら、そうなると金融機関はわざわざお金を新規先などにたくさん無理して貸さなくても金利が上がった分利益は得ますから無理して貸さなくなってきます。

バブルの時の痛い目にあった経験がありますから、そろそろ慎重になってきてます。

何事もタイミング！

気になった方はご相談ください

2025年12月15日

★節税にも、強い味方「不動産投資」

～サラリーマンの節税について～
（減価償却を利用して！はまた改めて別の日に詳しくお伝えします）

日本のサラリーマンは、税金に対する知識をあまり必要としません。
月に一度、給与明細で目にするかしないかといった程度でほとんど気に止めない方がほとんどでしょう。

当社にお越しいただく方々に

「源泉徴収税はおいくらくらい納めてらっしゃいますか？」

とお聞きしても、ご存じない方が結構いらっしゃいます。
(源泉の取り戻しなど、節税効果のご提案なども考慮してアドバイスをさせて頂くための質問です）

なぜ、あまり意識をされないのか？
会社が手続きを代行。さらに加えて給与明細に記載してくれて、年末調整までしてくれるため知識がなくてもまったく困らないからなんです。

しかしこれから、大家さんになろうということであれば、現在10代でも60代でも、将来を考えると節税は常に考えておかないといけない課題の一つです。

特にまだ20代～30代であるなら、定年退職までに支払う税金は、少し関心を持って節税すれば、大きく違ってきます

それこそ、思っているよりいい車が持てたり一部屋広いお家に住めたりできるかもしれない。

もちろん貯金額が増えることも。

「まだ、もうちょっと先のでいいや」と思われるかもしれませんが、サラリーマンなら節税対策は思い立ったが吉日！です。

少しでも早い方が良いです。
なぜなら所得税は毎月毎月払っているわけですから。

＜サラリーマンの所得税＞

給与－給与所得控除＝給与所得

給与所得－各種所得控除＝課税所得

課税所得×税率＝所得税

給与が上がらなくても控除額を上げれば所得税は減りますよね？

減る＝節税です

サラリーマンが給与を上げるのは並々ならぬ努力を伴いますが、控除額を増やすのは少しの関心で上げることが可能です。

控除には主に、

「社会保険料控除・基礎控除・配偶者控除・扶養控除・生命保険料控除・医療費控除」などがあります。

単身の独身者は該当項目は少なくなってしましますが、そんな方にも少しの関心で出来る節税が

「セルフメディケーション税制」

まだ聞きなれない方も多いこの税制、それもそのはず、まだ2017年1月からスタートしたばかり

薬局で購入した市販薬を対象とするので単身の独身者でも節税が可能というものです。

税込\12,000以上の金額が控除の対象で上限額はありますが、栄養ドリンクや鼻炎薬、風邪薬で年間\12,000を超える方は該当します。

どれくらい節税になるかと言えば一般家庭でも1万円足らずなので単身の独身者であれば微々たるものですが、

「不動産投資は、大きな節税効果」を

生み出すことも可能です。

新築分譲投資用マンションなどは、節税効果を大きくうたっている最たるものですよね？(当社では、あまりお勧めしていませんが・・・・)

小さな積み重ねも大事ですが、不動産ならではの節税方法が、ほかにもたくさんあります。

所得税だけでなく相続税もまた然りです。

弊社が不動産投資を通して節税する方法をお教え致します。

2025年12月12日
★行列のできるお部屋

「古いから入居者が決まらない」「立地が悪いから決まらない」のではありません。

新築でも満室にならない物件は、よくあります。
理由は供給数がかたよっているからだと思います。

今後、人口減少、世帯数減少により部屋は今後余っていきます。
新築だった物件も中古物件になっていきます。

そこで、いかに他物件と差別化するリノベーションをしていくか？で勝ち組大家様になっていけるかが決まります
ただ単に原状回復ではなく..デザインの相談も一環してできる不動産投資物件をご紹介していきます。

2025年12月11日

★あなたの目的は?

例えばミュージシャン
全ドーム制覇！ツアーがしたい！武道館でライブがしたい！

ゴルファーなら？
マスターズでプレーしたい！

でも、デビューもしていない（間もない）のに、そんな事は無理ですよね？

「東京２３区で！もしくは都心（大阪市内）で、築浅で、ＲＣ造で、満室稼働で・・・）

誰しも、そんな物件が買えるのであれば欲しいです

デビューもしていないあなただけに（他の人に知られたら他の人に買われちゃいます）、そんな物件の情報が舞い降りてくることは
まず皆無といっていいでしょう

「自分の基準に合う物件があれば買いたい」

しかしその基準は、本当に実現可能な基準ですか?

手元に現金が１００億あるんだ！となれば、まったく初めてでも、いろんな情報は集まるでしょう
しかし金融機関が貸してくれるかさえわからない状態で、みんなが欲しがるような物件が、あなたが変える準備ができるまで待っていてくれるはずもありません。

あなたの目的は?

不動産を購入して収入を得ることですよね?
しかし、残念ながらどんなことも同じ、一足飛びには自分の思い描くステージには残念ながら上がれません

都心部で、１０％を超える新築、ＲＣはどこを探してもありません
無い物件を買うことは誰しも不可能ですが、同じような収益を得ることは可能です。

それも高リスクではなく・・・・

「そんなうまい話・・・・」が？

理屈は単純
単体での、高リスクでのハイ・リターンではなく、物件の絶対量を増やせば可能なんです

あなたにあった方法で、あなた向きの物件を、あなたの目的を明確に提案します!

2025年12月09日

★空き担保

よく耳にする「担保に空きがある」「空き担保を共担で」などの言葉。。。

不動産に関係してない方たちだと、意味がよくわからないけど、いまさら聞くのも。。。というので、そのまま意味も分からずスルーしている方も多いのでは、ないでしょうか？

不動産には当然、価値があります。

例えば「5000万で売れる！」とかの売買金額のことです。

一般的な、「アパートローン」といわれているものは

・どこに勤めている？
・年収はいくら？
・勤続年数は？

など、ご本人の収入に重きを置いて貸すか貸さないかの判断をしています。
つまり収入による「返済能力」重視です。

これに対して、不動産の価値に着目して融資をしてもらうという方法があるのです。
いわゆる「不動産担保ローン」というものです。

不動産担保ローンは、土地つきの住宅や不動産を担保にして、不動産評価額の７０％から８０％までの融資が受けられるというものです。

極論になりますが、ある意味、金融機関は、貸し付けたお金を回収できれば融資したいわけです。
乱暴な言い方をすれば、その回収方法が、本人の給料などの収入からであろうが、物件を売却しての回収であろうが構わないという考え方もあります。（通常、金融機関はきちんと毎月返済してもらえるお客様に貸付したいので、誤解がありませんように）

一般的には、収入から返してもらおうという金融機関が多いのですが、貸したお金の保全ができるなら貸すよという金融機関もあるのです。

この金融機関を利用できる方は、アパートローンしか利用できない方に比べると格段に購入できる不動産の幅が広がります。

この空き担保を利用して、通常のアパートローンでは買えない「借地」や「築古の木造や軽量鉄骨」の高利回り物件をガンガン買って成功されているお客様も弊社にはたくさんいらっしゃいます。

住宅ローンを完済した家があるとか、相続で受けた不動産があるといった方、ぜひご相談ください。

2025年12月08日

★最強！最安！住宅ローン。住みながら、儲ける！

ご存じの通り住宅ローンんは高額な持家が取得しやすいように低金利で長期の返済で月々の返済額を低く抑えられます。
また、１３年間にわたり、その借り入れたローンの残高の0.7％の金額が税金から控除してもらえる住宅ローン控除（最大４５００万、年間３１５０００円が１３年間）も使えます

この住宅ローンを活用して毎月の家賃という支出の代わりにローン支払いをしつつ、税金の還付を受けながら、インフレや物件の希少性での値上がりによる転売利益を得る方法です

いわゆるキャピタルゲイン狙いです

近年、注目されている不動産投資の手法です。
その加熱ぶりに短期での実需を伴わない転売を制限しますというニュースは記憶に新しいと思います。
（こちらはあくまでも居住前の転売ですが。。。）

規制をかけないといけないほどの状態だということは、つまりどういうことか！ご理解頂けると思います

しかしながらどんな物件でもいいはずがありません

立地、マンションのグレード、人気予想、間取りなどなど、不動産にはたくさんの価格や人気に影響する要素があります。
これらを正しく見極めたうえで、物件を選定する必要があります。

以前、投資物件を購入するにもかかわらず住宅ローンを利用ケースがあり社会問題となりました
住宅ローンはあくまでも購入者本人や家族が入居しなければ利用できないローンです

しかしながらより多くのインカムゲインを得ようと低金利と超長期の返済期間の住宅ローンを利用して購入した方、そしてその方法を進めた業者がいました

これはもちろん違法です。

しかしながらご自身が住んで時機を見て売却するのはもちろん違法ではありません。普通に住み替えはよくあることです

居住用財産の売却には特別控除も適用されます。

物件の選択に難しさはあるものの、インフレ傾向のいま、キャピタルゲインを狙うには最適の不動産投資の一つと言えるでしょう

ぜひ、ご検討ください。

すでに、住宅ローンを利用して、マイホームを購入済みの方もご相談ください

2025年12月08日

★転ばぬ先の杖！

不動産投資が、次のステージに進んでいる今、物件の選定が非常に難しくなっています。相談している不動産会社から勧められたが

「本当にこの物件で良いのか？」とお悩みの方も多いはず。

第三者のプロの目で、その物件を調査致します。

・物件価格　　→　積算価格、収益価格、実勢価格、早期売却価格

・賃料　→　地域相場、適正賃料

・改装、修繕の必要性と費用、並びに妥当性　→　修繕費用、修繕計画

・真の利回り　→　想定利回りと実際の利回りの乖離は？

等々、あなたの疑問に答えます。

2025年12月05日

★フランチャイズ資金、違う活かし方
リスクも覚悟して新しい事業に取り組むのも一つですが、経験があってもなかなか経営は大変です。人材の活かし方はもちろん、人の育成やトラブルの対処、資金繰りなど、夢や希望だけでなく頭を悩ますこともついてきます。人生において、チャレンジはもちろん必要ですが、選択肢をいくつか持つことも重要です。弊社におご相談に来られるお客様の中にも、「人を使うことにつかれた」という方もそこそこの数いらっしゃいます。資金活用の選択肢に不動産投資を組み入れてみてはいかがでしょう

2025年12月04日

★バイトするより、家賃収入を
いくらあっても足りないのが時間。収入の不足分を自分の時間を切り売りするようなバイトで補うのではなく、家賃収入があれば、そんな時間も自分のために有効利用できます。

2025年12月02日

★タイパを考えれば、やはり不動産投資
スキマ時間のバイト、時給１５００円として３時間働いて４５００円。しかしながら３時間働くために往復の通勤や準備で一時間半かかるとしたらその時間も考えれば、時給は１０００円に。家賃収入なら、もちろん移動も実働もなし。

2025年12月01日

★資産形成という考え方

｢東京のマンション1億円｣というニュースが話題になった。
しかしながら、これはあくまでも平均値。数億円というタワーマンションなどに引っ張り上げられたもので、都内でも５０００万円前後のマンションは数多くある。実際取引されたマンションの約半分は５０００万以下です。

とはいえ、関西でも新築、中古を問わずマンションの価格は確実にあがってきてます。
ここでポイントとなるのは、場所により値上がり率に差があるということです。

これからの価格の値上がりの伸び率も当然、物件により変わります。

同じ地域でも、立地や、マンションのグレードにより変わります。
ただただ高ければよいというものでもなくその地域に適した広さや価格帯、間取りなどがあります

今後の上昇率を的確に押さえれば、家賃より少ない支出で、かつ、数年で、売却益ば見込めるのが「住みながら投資」です。

「持ち家」VS「賃貸」、どちらが得か！・・・常に議論されるテーマです

平均値で経済的に比べれば、そこまで大きく変わらないからこそ、永遠のテーマになっていますが、物件さえ間違えなければ、圧倒的に持ち家が良いという結果になります。

特に都市部において、近年で考えれば、持ち家を選択された方の資産が大きく増えたのは間違いありません。

今後も都市部において、この傾向は顕著です

ただし当然ながら、どんな物件でもいいわけではなく、どこの場所でもいいわけでもありません。物件選定が重要です。

価格の上昇が見込まれる地域で、価値ある物件を選ぶことが重要です。

不動産投資というと特別なものという先入観をお持ちの方も多いですが、住みながらにして資産を大きく増やすこともできるのです

さらに売却した場合でも居住用財産であれば３０００万円の特別控除が受けられます（条件があります）

低金利で長期的に利用でき、毎年のローン控除が受けられるうえに、売却益に関しても控除が受けられる「住みながら投資」。
特別なことをするわけではありません。
ただ、意識を変えるそれだけです。

2025年12月01日

★毎月プラス三万円のゆとり
物価高騰で、家計のやりくりに頭を悩ます毎日から、解放されたいと思われたことはないですか？毎月プラス３万円あれば、少し余裕ができます。

★毎月プラス五万円をどう活かすか
自分の時間を削るのではなく、不動産収入で、毎月５万円の副収入があれば我慢していたいくつかのことが実現可能になります。

★毎月プラス10万円が大きく生活を変える
毎月１０万円の副収入があれば、それこそ、パートに行かなくてよくなったり子供の教育資金や貯金、それに少しの贅沢や、家族旅行など、大きく生活が変わります。

2025年11月28日

★株より安定、預金より高利回り

家賃はご存じの通り、短いスパンで大きく変化しません。安定は安心です。また、利回りも今の預金金利とは比較にならないほどの利回りです。ハイリスクハイリターンではなく、安心して運用するなら不動産投資で

2025年11月27日

★生命保険は保険会社ではなく不動産会社で対応
今比較的安い掛け金とされている死亡保険でも１００万円を受け取るのにも数千円の掛け金となります。まして２０００万、３０００万の死亡保険金を受け取る生命保険となると非常に高額となります。入院や治療の医療保険を併せて団体信用生命保険を利用した不動産購入を保険として考えてみませんか?

2025年11月25日

★夫婦で子供にマンション二室を残す。
団体信用生命保険のついた融資を利用して夫婦それぞれの名義でマンションを買うことをお勧めします。家賃で返済を補い完済すれば、もちろん残債のない不動産が二件できます。また、あってはいけないことですが、万一の時は団体信用生命保険でローンは完済されますので、借り入れのない不動産となります。残される家族のために毎月家賃収入が確保されます。もちろん売却すれば、掛け金から考えれば想像以上の現金が残ります。

2025年11月20日
★金利で稼げないなら家賃で稼ぐ
　低金利時代、銀行預金では資産は増えません。高度成長期には銀行に預けるだけで 年利５％前後の利息がつきました。 しかし、低金利の今、預金をしても増えないどころか、インフレにより実質的に資産が目減りするリスクがあります

利回りで考えるなら不動産投資は賢い選択肢です

2025年11月18日
★30代、40代から始める不動産投資

仕事でも家庭環境でも大きな変化が生じる30代、40代。

子供の成長とともに出費は増えるばかり、また、ふと将来のお金のことも頭をよぎり始め漠然とした不安を感じる方は少なくありません。

そんな今こそが資産運用を始めるのに最適なタイミングと言えます。

人生100年時代と言われる現代において、これまで生きてきた以上の長い人生を、経済的な不安なく、自分らしく豊かに過ごすために、今からお金に働いてもらう「資産運用」の知識を身につけることは非常に重要です。

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2025年11月17日
★株式投資より安定、預貯金より高利回り！

家賃はご存じの通り、短いスパンで大きく変化しません。
価格の変動も一気には起こりません

安定は安心です。

また、利回りも今の預金金利とは比較にならないほどの利回りです。

ハイリスクハイリターンではなく、安心して運用するなら不動産投資です


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